SAKSFREMLEGG Saksnr.: 14/3472-8 Arkiv: PLNID 20140005 Sakbeh.: Nadine Ekløf Sakstittel: LILLE-KOMSA - OPPSTART OMRÅDEREGULERING Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: 1. Med hjemmel i plan og bygningslovens 12-8, Kommuneplanens arealdel 2.2.3 og saksutredning vedtar kommunestyret oppstart og varsling av områderegulering for Lille- Komsa boligområde. Saksutredning: Andre saksdok.: Bakgrunn: Alta kommune skal starte områderegulering av eiendom 29/1 Lille-Komsa. Bakgrunn er Kommuneplanens arealdel for 2011 2030, der det forutsettes at det skal lages en områderegulering for Lille-Komsa avsatt til boligbebyggelse. Følgende retningslinjer finnes i Kommuneplanens arealdel: «Lille-Komsa forutsettes hovedsakelig benyttet til boligformål, men tiltak innenfor delformålet OPT skal også kunne vurderes på reguleringsplannivå (eksempelvis barnehage). Området vurderes dessuten egnet til å løse noen av kommunens boligsosiales utfordringer, herunder også institusjoner av ulikt slag. Dette forutsettes imidlertid nærmere avklart på reguleringsplannivå. En viktig planpremiss for regulering av Lille-Komsa er å sikre allmenheten gode og attraktive turstier, lysløpetraseer, utsiktpunkt/turmål med mer.» Reguleringsarbeidet er i tråd med kommuneplanen, men er et mye brukt friluftsområde og en viktig utfordring er å integrere dette for framtidig bruk. Området er i areal stort og kommer til å bli et viktig bidrag i boligforsyningen i Alta. Vedlegg 2 i kommuneplanens arealdel har oppført boligpotensialet til 130 boliger, fordelt på i 100 enheter i blokkhus og 30 rekkehus. Foreløpige vurderinger tilsier dette tallet kan bli høyere og dette kan tenkes fornuftig med tanke på områdets sentrale beliggenhet. Reguleringen kommer til å skje i kommunal regi, med mulig framtidig privat detaljregulering av enkeltfelt innenfor planområdet. Planadministrasjonen vurderer at reguleringen ikke faller inn under reglene for konsekvensutredning, da området allerede er avsatt og konsekvensutredet i arbeidet med kommuneplanen. Dette vil kunne gi en kortere planprosess for områdereguleringen. Spørsmål om utredningskrav for oppstart av områdereguleringen er forelagt berørte myndigheter i egen høring for å på forhånd innhente innspill om eventuelt krav om konsekvensutredning (KU).
Gjeldende plan for området. Høring/merknader: Administrasjonen har vurdert de innspillene som er innkommet ved høring om utredningskrav for oppstart av områderegulering og det følger en kort oppsummering av disse nedenfor. Fylkesmannen i Finnmark, brev datert 11.08.14 Fylkesmannen er enig i kommunens vurdering om at konsekvensutredning kan unngås gjennom å følge planpremissene i kommuneplanen om hensynet til friluftsliv. De er også enig i at det må gjøres detaljerte vurderinger av hvilke virkninger utbyggingen vil få for friluftslivet, og innarbeide dette i planbeskrivelsen. Fylkesmannen baserer dette på at områdereguleringen vil være i tråd med overordnet plan. Etablering av boligfelt her er konsekvensutredet på overordnet nivå i forbindelse med kommuneplanarbeidet. I kommuneplanens retningslinjer for utbyggingen stilles det premisser for ivaretakelse av turstier, lysløypetraseer, turmål m.m. Fylkesmannen synes at ettersom Lille-Komsa er et viktig friluftsområde for Alta by, er det derfor svært viktig at kommunen følger disse retningslinjene og innarbeider dette i planen. Kommentar: Innspill er tatt til etterretning. Fylkeskommunen i Finnmark, brev datert 28.07.14 Fylkeskommunen mener at tiltaket kommer inn under KU-forskriftens 4 med både bokstav a og bokstav c. De påpeker at området grenser til foreslått fredningsområde ved Komsa, og at det kan påvirke reguleringsplanen. Fylkeskommunen minner om at området Lille-Komsa i dag er mye brukt til friluftsliv og det bør gjennom konsekvensutredningen vurderes hvordan dette skal ivaretas på best mulig måte. Kommentar: Innspill er tatt til etterretning. Når det gjelder KU-forskriftens bokstav a er dette allerede konsekvensutredet på overordnet nivå (se: planbeskrivelse for Kommuneplanens arealdel 2011-2030).
Helse- og sosialsektoren, brev datert 10.07.14 Helse- og sosialsektoren anbefaler at det gjennomføres en konsekvensutredning for området, da området brukes aktivt av befolkningen til alle årstider, som snarvei, til lek, til trim og fysisk aktivitet, til bærplukking, til utsiktspunkt m.m. De mener at med bakgrunn i den store bruken som er av området er det viktig at konsekvenser for endret bruk av området blir mest mulig kartlagt før det tas beslutninger om hvordan området skal se ut. Helse- og sosialsektoren synes det er viktig at forhold som gjelder helse og trivsel blir synliggjort og tatt hensyn til. Aktuelt vil være bomiljøet, det sosiale miljøet og befolkningens aktivitetsmuligheter samt øvrige samfunnsmessige forhold. Kommentar: Innspill er tatt til etterretning. Spørsmålet om KU redegjort for under vurderinger senere. Barn- og unges representant, brev datert 11.07.14 Barn- og unges representant mener at Lille-Komsa helt klart faller in under forskriftens 4c og at det bør gjennomføres en konsekvensutredning spesifikt for området. Bruken av området blir endret i forhold til dagens situasjon og det er viktig å kartlegge bruken slik at blant annet lysløype/byløypa, stier og utsiktspunkt blir tatt hensyn til. Barn- og unges representant beskriver Lille-Komsa som et mye brukt friluftsområde som er lokalisert i et større naturområde som er særlig viktig for utøvelse av friluftsliv. De mener at planen kan komme i konflikt med friluftsinteresser. Kommentar: Innspill er tatt til etterretning. Spørsmålet om KU redegjort for under vurderinger senere. Drift- og utbyggingssektoren Kommunalteknikk, brev datert 18.07.14 Kommunalteknikk har ingen merknader i saken. Kommentar: Innspill er tatt til etterretning. Vurdering: Konsekvensutredning: Planadministrasjonen har vurdert saken i forhold til forskrift om konsekvensutredning. Ved reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal en konsekvensutredning utredes iht. pbl. 4-2. Planen faller muligens inn under forskrift om konsekvensutredning 3 b. og vedlegg II til forskriften, pkt. 3. Etter forskriften skal planen da vurderes opp mot 4 kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn (vedlegg 3 utdrag forskrift om konsekvensutredninger). Om tiltaket faller inn under kriteriene i 4 må det være avklart før det kan avholdes oppstartsmøte i saken. Etter forskriftenes 5 skal ansvarlig myndighet (Alta kommune som plan- og bygningsmyndighet) i nødvendig grad ta kontakt med berørte myndigheter for å avklare om kriteriene i 4 kommer til anvendelse.
c) er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. Administrasjonen vurderer at reguleringsplanarbeidet er i samsvar med kommuneplanens arealdel og allerede har blitt konsekvensutredet på overordnet nivå i forbindelse med kommuneplanarbeidet. En grundig utredning av friluftsinteressene i planprosessen vil ivareta merknadene fra de myndigheter som påpekte nødvendighetene av å konsekvensutrede planen. Planbeskrivelse Alle planbeskrivelser til nye område- og detaljplaner skal redegjøre for de plantema og krav som er spesifisert i Kommuneplanens areadel pkt. 1.3.2 1.3.19. Spesielt viktig i denne reguleringsplan blir blant annet punkterna: 1.3.2 By og stedsutvikling, planer og nye tiltak skal gi et positivt bidrag til lokal stedsutvikling. 1.3.6 Folkehelse, nye tiltak og planer skal legge til rette for tiltak som kan bidra til bedre folkehelse. 1.3.7 Friluftsliv, befolkningens tilgang til friluftsområder/-aktiviteter skal sikres. 1.3.8 Landskap og natur, tiltak skal underordne seg landskapet på en slik måte at de ikke bryter horisontlinjer eller kommer i konflikt/konkurranse med andre markerte landskapstrekk. Stedlig vegetasjon skal framstå i mest mulig opprinnelig form etter utbygging. Det er ikke tillatt å fjerne høyverdig furuvegetasjon eller annen representativ, stedegen vegetasjon uten vurdert og godkjent gjennom plan- eller byggesaksbehandling. Planbeskrivelsen kommer å behandle disse viktige temaene og på en sånn måte at en konsekvensutredning ikke blir nødvendig. Det blir planbeskrivelsen (med informasjon fra områdeanalyse) som dekker utredningen av ovenfor nevnte temaene og de merknader som myndighetene mener er viktig for området. Friluftslivet: Bruken av området er stor når det kommer til friluftsliv. Flere løyper krysser Lille-Komsa og er særlig brukt om vinteren på ski. Ved å bygge konsentrert, et redusert fotavtrykk, med hjelp av blokkbebyggelse blir det lettere å opprettholde friluftslivet. Mulighetene for fortsatt bruk av løyper, og ivaretakelse av områdets karakter, blir større med færre private tomter/eiendommer. Med svære private tomter bygges friluftslivet bort, og folk som ikke bor i området kan få følelsen at de ikke er velkommen blant de nye boligene. Planadministrasjonen mener at det blir et redusert fotavtrykk ved bebyggelse i høyden, da antallet boenheter får plass i færre hus (blokkbebyggelse og rekkehus). Områdesanalyse: Planadministrasjonen anser det som viktig å fortsette arbeidet med Lille-Komsa gjennom en områdeanalyse som grunnlag for videre planprosessen. Analysen vil administrasjonen at gjennomføre selv. Denne vil gi en konkret vurdering av hvordan området skal bebygges. Ved å starte med en analyse kan informasjon samles til planbeskrivelse og fortsatt planarbeid. Også svar på de større spørsmål, som antall boenheter, volum på bygg og bevaring av området som friluftsområde kan fås gjennom et grundig forarbeid. Kvaliteter som naturområde, trær, vegetasjon og berg, er også viktig å ta vare på ved framtidig utbygging.
Vurdering etter naturmangfoldloven: I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Planadministrasjonen har konferert Naturbasens og Artsdatabanken, og det er ikke gjort noen registreringer innenfor eller i nærheten av planområdet. Det er dermed planadministrasjonens vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli berørt av kommende regulering. En videre vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Konsulentbistand Det forutsettes at administrasjonen i høy grad vil kunne ivareta det praktiske arbeidet med utarbeidelse av planen. Det vil imidlertid være vesentlig å hente inn ekstern kompetanse på en del utredninger. Kostnader i forbindelse med planen vil i hovedsak være forbundet med disse postene: - Trafikk-/vei - Landskapsarkitektur - VVA - Digitalisering - Evt. andre oppgaver Kjøp av eksterne tjenester er foreløpig kalkulert til ca 1 000 000 kroner, fordelt på flere konkurranser, slik at de foreløpige vurderinger tilsier at det ikke er behov for utlysing gjennom doffin (off. anskaffelse). Utlysing kan skje som en ordinær anbuds/tilbudsforespørsel. Dette finansieres over Alta kommunes investeringsbudsjett. Tidsplan: Oppstart av planarbeidet beregnes å starte høsten 2014 av Alta kommune. Planarbeidet kommer at starte med områdesanalyse (for at senere bruke informasjonen til reguleringsplanen) og varsling berørte parter og myndigheter, samt kunngjøring i lokal avis og på kommunens nettside. Når det foreligger et komplett planforslag vil det bli lagt ut på offentlig ettersyn og sendt på høring til berørte parter og myndigheter. Alta, 01.10.14 Bjørn-Atle Hansen Rådman Oddvar Konst Kommunalleder ASU Hallgeir Strifeldt Fagleder plan