1 Myrseter senter AS HANDELSANALYSE April 2013
2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse... 2 Tabeller... 2 Sammendrag... 3 1. Innledning... 4 2. Analysen... 6 3. Konklusjon... 11 Referanser... 11 Tabeller Tabell 1 Folketall i handelsomland... 6 Tabell 2 Boligpotensial ihht kommuneplan... 6 Tabell 3 Dagligvareomsetning Bergen 2009... 9 Tabell 4 Handelspotensial dagligvarehandel... 10 Tabell 5 Omsetning øvrige detaljhandel Bergen... 9 Tabell 6 Handelspotensial øvrig detaljhandel... 9
3 Sammendrag Handelsanalysen er utført for Haukås Senter AS som skal etablere et lokalsenter type 2 på Myrsæter (S38) Senteret skal dekke nordlige deler av Åsane langs E39 fra Hordvik til Haukås. Området er spredt befolket og hadde ved årsskiftet 2010/2011 ca. 4800 innbyggere. Eneste handelstilbudet er en dagligvareforretning på Hylkje på ca. 1000 kvm. Haukås senter er planlagt for ca. 15.000 kvm handelsareal, med mulighet for utvidelse dersom befolkningsveksten gir grunnlag for det. Det er i kommuneplanen lagt til rette for boligbygging tilsvarende en folketallsvekst på 8000, men byrådet har signalisert et langt tettere utbyggingsmønster, som gir rom for en folketallsvekst på 20.000 de nærmeste 20 årene. Handelsanalysen viser at dagens befolkning og den folketallsveksten det legges opp til i kommuneplanen, gir rom for et handelsareal i et lokalsenter tilsvarende ca 11.000 kvm. Bare innenfor dagligvarehandel er handelslekkasjen ut av omlandet til lokalsenteret tre ganger anslått omsetning i omlandet. En befolkningsvekst på 8000 innbyggere, tilsier et arealbehov på 10.000 kvm, bare for dagligvarehandel. Området har ikke øvrig detaljvarehandel. Innbyggerne må enten til mer sentrale deler av Åsane eller til Meland/Lindås for å få slike varer. Det alene gir en handelslekkasje med dagens folketall på nær 150 millioner kroner. Dersom et lokalsenter fanger opp en tredel av øvrig detaljvarehandel i sitt nedslagsfelt, er her alene et handelspotensial på grovt regnet 50 millioner kroner. En befolkningsvekst på 8000 innbyggere betyr en vekst i handelspotensialet til 130 mill. kr. Eller et samlet handelsareal på 7000 kvm. Et lokalsenter med 15.000 kvm handelsareal vil kunne dekke behovet for nytt handelsareal i lokalsenterets nedslagsfelt gitt en befolkningsvekst på 8000. Byrådet har i det seneste presentert nye måltall for boligbygging i Ytre Åsane, omlandet lokalsenteret skal betjene. I disse måltallene, som ikke er vedtatt, er det antydet et boligpotensial på 10.000 nye boliger. Det er også gjort beregninger av arealbehov gitt en slik vekst. Disse viser at det er mulig å utvide handelsarealet ytterligere.
4 1. Innledning Handelsanalysen for Haukås Senter AS er utarbeidet på bakgrunn av planene om å etablere et lokalsenter type 2 i planområdet med plass for ca. 15.000 kvm handelsareal fordelt på dagligvarehandel og handel med øvrige detaljvarer. Lokalsentrene i Bergen varierer i størrelse mellom 4000 og 15.000 kvm handelsareal. Omsetningen varierer mellom 140 og 450 mill. kr. Dagligvarehandel utgjør fra 30 70 prosent av omsetningen. 1.1. Retningslinjer Eiendommen ligger i Haukås/Myrseter (S36) I kommuneplanenheter det om lokalsentrene: Sammenliknet med bydelssentrene har et lokalsenter et enklere servicetilbud og betjener et avgrenset nærområde. Flere bestemmelser i kommuneplanen styrer lokalisering av handelsvirksomhet. Detaljhandel med bruksareal over 1500 m2 skal lokaliseres i kommuneplanens senterområder. Handelsarealet skal etableres i direkte tilknytning til eksisterende handels- og/eller kollektivknutepunkt, og det skal sikres gang- og sykkelforbindelser av høy kvalitet til alle naturlige målpunkt. ( ) Større anlegg for arealkrevende varer* kan lokaliseres i senterområder og i industri-, kontor- og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet. * Arealkrevende varer defineres som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre. For bydels- eller lokalsentra skal lokalisering, avgrensning og handelsomland fastsettes i kommuneplanen. Dersom nytt areal for handel overstiger 1500 kvm eller samlet areal for utvidelse overstiger 3000 kvm, blir det krevd regional uttalelse. Kommunen og regionale styresmakter kan kreve handelsanalyse som viser om tiltaket/planforslaget er tilpasset størrelsen til stedet handelsomland. Publikums- og arbeidsplassintensiv service og handel bør som hovedregel lokaliseres innenfor det sentrale handelsområdet i senter, med mindre særskilte forhold som omtalt i fylkesdelplan for kjøpesenter tilsier noe annet. 1.2. Definisjoner Detaljhandel omfatter all handel med varer inkludert dagligvarer og arealkrevende handel, fratrukket detaljhandel drivstoff til motorvogner. Dagligvarehandel er omsetning av dagligvarer i alt fra små spesialbutikker til hypermarkeder fratrukket handel med vin og brennevin. Øvrig detaljvarehandel omfatter detaljhandel fratrukket dagligvarer og sjeldenkjøpsvarer (byggevarer, hagesentre, hvitevarer, brunevarer og møbler.)
5 Handelsomland er definert ut fra to kriterier. 1. Området lokalsenteret er ment å dekke i henhold til kommuneplanen, 2. Området innenfor en gangavstand på 1,5 km og sykkelavstand på 3 km til planområdet (del av senterområde Oasen bydelssenter) jfr. Fylkesdelplanen for senterstruktur og lokalisering av service og handel:..innafor ei radius på maksimum 1,5 km vil mange velje å gå. 1.3. Innsamling av data Analysen tar utgangspunkt i tall for detaljvarehandel fordelt på ulike varegrupper i Bergen og Hordaland i 2009 levert av SSB. Dette er supplert med samletall for detaljvarehandel for Bergen og Hordaland for 2011 hentet fra SSBs nettsider. Det er og hentet inn omsetningstall for et begrenset antall lokalsenter i Bergen.
6 2. Analysen 2.1. Handelsomland lokalsenter Lokalsenteret skal ligge langs E39 og dekke ytre deler av Åsane, fra Haukås i sør til Hordvik ved Nordhordlandsbroen i nord. Per i dag bor det knappe 5000 innbyggere i de seks grunnkretsene innenfor handelsomlandet til lokalsenteret. Tabell 1 Folketall i handelsomland Grunnkrets Innbyggere pr. 01.01.10 Haukås 338 Breistein 765 Almås 328 Hylkje 1030 Veten 471 Hordvik 1792 Sum 4719 Det er planlagt en omfattende boligbygging i ytre Åsane. I gjeldende kommuneplan 2006-2017 (2025) er det identifisert en boligreserve på i overkant av 4000 boliger. Tabell 2 Boligpotensial ihht kommuneplan Boligområde Boligpotensial B1 Tellevik 60 B2 Tellevik 230 B3 Hordvik 150 B4 Steinestø 104 B5 Steinestø 66 B6 Almås Tuft 1200 B7 Almåshaugane 650 B8 Haukås 720 B9 Breistein 40 B10 Breistein 320 B44 Haukåsrinden 190 Område Ved 350 Vestlandsheimen Sum 4080 Gitt ca. to personer per husstand, betyr en full utnyttelse av dette potensialet en befolkningsvekst på drøyt 8000 personer, eller en økning på drøyt 170 prosent innen utgangen av kommuneplanperioden.
7 Figur 1 Kommuneplankartet over nordre deler av Åsane viser boligområdene som er omfattet av handelsomlandet til lokalsenteret. Byråd for miljø og byutvikling, Filip Rygg, varsler en mye tettere boligbygging i disse boligområdene. Det er antydet inntil 10.000 nye boliger. Vekstpotensialet er med dette målet 20.000 innbyggere, noe som gir et samlet folketall i disse grunnkretsene på 25.000 innbyggere. Folketallet i Ytrebygda var til sammenligning drøye 26.000 ved utgangen av 2011. 2.2. Lokalt handelsomland - dagligvarehandel Lokalt handelsomland er beregnet innenfor en gangavstand på 1,5 km. Mye av dagligvarehandelen antas å foregå i butikker som ligger nærmest mulig bolig. Tilrådde avstandsnormer (Fylkesdelplan for senterstruktur) for lokalisering av dagligvarehandel knyttet til gangavstand er 1,5 km. Gitt disse avstandsnormene vil lokalt handelsomland omfatte grunnkretsene Haukås, Breistein, og de sørlige delene av grunnkretsene Almås og Hylkje. Innbyggertallet i lokal handelsomland anslås til i underkant av 2000 innbyggere. Lokalt handelsomland vil omfatte følgende boligområder i kommuneplanen: Almåshaugane, Haukås, Breistein, områdene ved Vestlandsheimen, samt deler av Almås
8 Tuft. I kommuneplanen er det beregnet et boligpotensial på drøyt 2500 boliger, tilsvarende en befolkningsvekst på 5000 innbyggere i kommuneplanperioden. Tar vi utgangspunkt i byrådets forventninger, er det i dette området et potensial på over 6000 boliger, tilsvarende en befolkningsvekst på 12.000 innbyggere. Figur 2 Gul skravur viser grunnkretsene Haukås og Breisten. Stiplet linje angir grensen for den delen av grunnkretsene Almås og Hylkje som inngår i lokalt handelsomland. 2.3. Øvrig detaljhandel Lokalsentrene i Bergen har normalt butikker innenfor kategoriene, klær, sko, sport, apotek, blomster, interiør og velvære. Omsetningen av disse varegruppene utgjør mellom 30 og 70 prosent av lokalsentrenes samlede omsetning. SSBs tall fra 2009 viser at omsetningen av øvrige detaljvarer var i underkant av 30.000 kroner per innbygger i 2009.
9 Tabell 3 Omsetning øvrige detaljhandel Bergen Bergen Innb. 1.1.2010 Omsetning i 1000 kr. 2009 Omsetning pr innbygger Sum 256 600 7 654 540 29 830 Det er vanskelig å anslå med stor grad av sikkerhet hvor stor andel av dette handelspotensialet et lokalsenter kan regne med å utløse. Konkurransesituasjonen er viktig. Myrsæter blir liggende drøyt fire km. fra Åsane sentrale deler, som har et svært godt utbygd tilbud av handelsvarer. Det tilsier at en må være varsom i vurderingen av handelspotensialet. Det betyr ikke at lokalsenter må tape i konkurransen med større kjøpesenter som ligger i nærheten. Nordås senter ligger en drøy kilometer fra Lagunen, lokalsenteret der rundet 200 millioner kroner i omsetning i 2012, halvparten av omsetningen var øvrige detaljvarer. Tar vi utgangspunkt i at lokalsenteret dekker en tredel av handelspotensialet i sitt område, og at omsetningen per kvm. er 20.000 kroner, gir dette følgende tall: Tabell 4 Handelspotensial øvrig detaljhandel Bydel Innb. Omsetning pr. innb. Handelspotensia l i 1000 kr. Handelsareal Dagens folketall Folketall +4000 boliger Folketall +10000 boliger 4800 10000 48000 2400 kvm 13000 10000 130000 6500 kvm 25000 10000 250000 12500 kvm Trolig er potensialet høyere, både på grunn av nærhet til E39/fv567 og nærhet til det storvaretilbudet som er i ferd med å etablere seg på Haukås i lokalsenterets umiddelbare nærhet. 2.4. Dagligvarehandel Handelspotensial for dagligvarehandel beregnes innenfor lokalt handelsomland. Det er per i dag ingen dagligvareforretninger i dette omlandet. Tall hentet fra SSB viser at dagligvarehandel per innbygger i Bergen var i underkant av 34.000 kroner i 2009. Tabell 5 Dagligvareomsetning Bergen 2009 Bergen Innb. 1.1.2010 Omsetning i 1000 kr. 2009 Omsetning per innbygger Sum 256 600 8 662 627 33 759 Tar vi utgangspunkt i at det meste av dagligvarehandelen skjer lokalet, er det gjort følgende beregninger for handelspotensial i området.
10 Tabell 6 Handelspotensial dagligvarehandel Bydel Innb. Omsetning pr. innb. Dagens folketall Folketall + 2500 boliger Folketall + 6000 boliger Handelspotensia l i 1000 kr. Handelsareal 2000 33759 67518 1300 kvm 7000 33759 236313 4700 kvm 14000 33759 472626 9400 kvm Beregning av handelsareal er basert på en omsetning per kvadratmeter handelsareal på 50.000 kroner. Desto større forretningen er, desto større vil omsetningen per kvadratmeter normalt være. Det tilsier at handelsarealet er noe lavere enn vist i de grove beregningene. Lokalsenteret ligger langs E39 mot Nordhordland (ÅDT + 20.000) og fv567 Myrseter- Breistein (ÅDT 4000). Fra Breistein går fergen over til Valestrandsfossen i Osterøy kommune. På disse strekningene kjører svært mange dagpendlere inn og ut av Bergen. I Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel heter det om disse dagpendlerne at de ofte vil handle i tilknytning til arbeidsreiser. Det er derfor grunn til å tro at handelspotensialet er større enn det som fremkommer i disse beregningene.
11 3. Konklusjon I forbindelse med den planlagte utbygging av Myrseter senter skal det legges til rette for 15.000 kvm handelsareal, fordelt på dagligvarehandel og øvrig detaljvarehandel. 1. Det er per i dag ikke dagligvarebutikker innenfor lokalt handelsomland for Myrseter senter. Handelspotensialet med dagens befolkning er beregnet til knappe 70 mill. kr. 2. Med utgangspunkt i kommuneplanens måltall for boligbygging i handelsomlandet drøyt 4000 boliger er det beregnet er fremtidig handelspotensial på nærmere 250 mill. kr., eller ca. 5000 kvm handelsareal. 3. Dersom byrådet mål om en fortetting tilsvarende 10.000 nye boliger lar seg realisere, er potensialet nærmere 500 mill. kr. tilvarende et handelsareal på 10.000 kvm. 4. Det er per i dag ikke butikker med øvrig detaljvarehandel innenfor området Myrseter senter skal betjene. Dagens handelspotensial i området er beregnet til ca. 50 mill. kr, tilsvarende et handelsareal på 2500 kvm. 5. Med utgangspunkt i kommuneplanens måltall for boligbygging er det beregnet et fremtidig handelspotensial øvrige detalvarer på 130 mill. kroner, tilsvarende et handelsareal på 6500 kvm. 6. Dersom byrådet mål om en fortetting langt utover kommuneplanens måltall lar seg realisere, er potensialet for øvrige detaljvarer nærmere 250 mill. kr. Tilvarende et handelsareal på 12.500 kvm. Referanser SSB: Handelsstatistikk for Bergen og Hordaland 2009.
12 Bergen kommune: Kommuneplanen arealdel 2006-2017 (25) Hordaland fylkeskommune: Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel 2002 SSB: Regional statistikk Bergen kommune: Levekår og helse 2012