RAPPORTANSVARLIG: Divisa Holding AS Geir O Stenhjem Kanalveien 50, 5068 BERGEN Tlf: 99 26 26 15 E-post: geir@stenhjemno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Fredlundveien 46, 5073 BERGEN Matrikkelnr Gnr 18 Bnr 301 Kommune BERGEN Hjemmelshaver(e) FREDLUNDVEIEN 46 AS Dato for befaring 15092015 Markedsverdi: kr 7 400 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Fredlundveien 46 Gnr 18 Postnr Poststed Kommune 5073 BERGEN BERGEN Rekvirent Bergen Kommune v/ Øystein Fykse Hjemmelshaver(e) FREDLUNDVEIEN 46 AS Tilstede / opplysninger gitt av Michael Hansen (admdir) Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Fremlagt gamle tegninger Sammendrag Bnr 301 Snr Område/bydel Minde Besiktigelsesdato 15092015 Fnr Eiendommen ligger på Minde, umiddelbart sør for Minde Skole I området er det vesentlig villabebyggelse Bygningen er et én-etasjes bygg som opprinnelig ble bygget som blomsterlager I dag er det kontorer og lager i bygget Bygningen er utvidet med tilbygg i ettertid, sannsynligvis i flere omganger Det meste av uteareal er asfaltert og kan brukes til lager og parkering Bygget virker godt vedlikeholdt Premisser - Generelle opplysninger Bygningen er besiktiget og taksten beskriver bygning på besiktigelsestidspunktet Taksten er ikke en tilstandsrapport - selv om det kan være påpekt skader og feil Det kan derfor være risiko for feil og mangler som ikke er opplyst i takst Takstverdi baserer seg på rentabilitetsberegning av bygning brukt som kombinert kontor og lager Bygningen kan også egne seg til annen bruk, men det vil kreve mer omfattende ombygging Det er ikke foretatt beregninger på kostnader/inntekter ved annen bruk enn dagens Bygningen er dels oppmålt innvendig, dels utvendig Fremlagte tegninger er ufullstendig og er basert på søknad om utvidelse mot øst i 1997 Dette tilbygget er ikke blitt bygget, men det er bygget tilbygg mot vest NS3940-2014, med takstbransjens retningslinjer 2015, er lagt til grunn for arealmåling Det er uthentet ubekreftet utskrift fra Eiendomsregisteret Dokumenter det henvises til er ikke kontrollerte Dersom det er opplysninger i dokumentene som har betydning for takst, må takstingeniøren straks få tilbakemelding Det oppfordres til å kontrollere dokumenter Tomteareal er i hht oppgitt i Eiendomsregisteret Vedlagte kart gir en indikasjon på grenser og utstrekning, og må betraktes som omtrentlig Det er bestemmelser om veirett på eiendommen Disse vil begrense bruk av uteareal Det er forsøkt å ta hensyn til denne begrensningen Mottaker av takst må lese gjennom taksten og straks gi tilbakemelding om faktiske feil eller mangler Gnr:18Bnr:301 Side1av7 17092015 GeirOStenhjem
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eldre, etablert boligområde som strekker seg oppetter Løvstakken fra Fjøsangerveien I området er det vesentlig gammel villabebyggelse, rekkehus og off bygg Kort vei til næringskorridoren langs Kanalveien, der et stort antall bedrifter er etablert Terrenget skråner dels bratt ned i østlig retning I vest grenser bebyggelsen mot friområder på Løvstakken, i øst mot Fjøsangerveien Gamle veier i området, de kan være smal og svinget med vanskelige parkeringsforhold Skole, barnehage og busstopp i umiddelbar nærhet Butikker på Minde og Fjøsanger Post i butikk Ca 10 min kjøring til sentrum og jernbane, ca 15-20 min kjøring til Flesland Kort vei til turområder VERDI-OGLÅNETAKST Ingen kjent forurensende virksomhet i området Ingen gjennomgangstrafikk, men trafikk til eiendommene i området Reguleringsmessige forhold Gammel reguleringsplan i området: - Planid nr 3001000 (1920): Årstad/Fana Mindereguleringen I kommuneplanen er området definert som byggeområde For reguleringsmessige planer og bestemmelser må kommunen konfereres Dette er ikke gjort av takstmann Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 18992 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tilknyttet off vei, vann og kloakk, antatt via private fellesledninger Opplyst at det er kloakkpumpe Eiendommen er forholdsvis flat I nord grenser den mot området til Minde Skole, i vest mot off vei Ellers grenser den mot boligbebyggelse Det meste av utearealet er asfaltert og brukes til utelager og parkering Et mindre område mot vei og mot skole er beplantet Tomten er delvis inngjerdet Det er lett tilkomst til tomten fra Fredlundveien, eiendommen er også eksponert mot vei Det er ikke registrert kulturminne eller grunnforurensning på tomten Tidligere har det vært gartneri på eiendommen Eiendommens bygninger Type bygg A Kontor og lager Likningstakst --- Byggeår ca 1988 Kjøpsår --- Rehab - ombygd år senere Kjøpesum / kostpris --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Kontor og lager Grunnforhold Antatt fast grunn Ikke kjeller Det er ikke foretatt bonitering eller annen undersøkelse av grunnen Gnr:18Bnr:301 Side2av7 17092015 GeirOStenhjem
Fundamentering Betongfundament Gulv på grunn Opplyst varme i gulv i kontordel BÃ rende konstruksjoner Trekonstruksjoner og brystning i betong Etasjeskillere Ikke etasjeskiller Trebjelkelag til kaldt loft Støpt gulv på grunnen Registrert riss i gulv og nivåforskjeller Yttervegger Brystning i betong Over denne er det lett bindverk Mot terreng i nord er det støpt med Systemblokk/betong Over denne er det lett bindverk Utvendig kledd med stående trekledning og malte plater 2-lags isolerglass fra forskjellige årstall Utenfor enkelte vinduer er det montert fast solavskjerming Leddporter i aluminium ellign Ytterdører bla som aluminiumsdører og dører med glass Tilbygg i øst i uisolert trekonstruksjon Innervegger Innvendige vegger i trekonstruksjon Systemvegger med glass i kontordel Glatte dører Tekniske installasjoner Balansert ventilasjonsanlegg type Pyrox Service ved Bergen Air AS Montert varmepumper luft/luft Opprinnelig rør- og avløpsanlegg Skiftet VV-tank Plassert i bøttekott med sluk i gulv og stålvask på vegg Elskap med skrusikringer, tilpasset dagens drift Montert alarm Brannalarmanlegg tilknyttet vaktselskap Montert brannslanger Rømning via vinduer og dører til terreng Installert kjøkken med høyglansede fronter på spiserom Toaletter og dusjrom av enkel standard Innvendig standard Kontorer med normal god standard Glatte dører Lagerareal med enkel standard På gulv: fliser, vinyl/linoleum, epoxybelegg På vegger: Systemvegger med glass Ellers er vegger platet, med malte overflater Himling: Dels systemhimling Takkonstruksjon / yttertak Valmet tak med store takutstikk Tretakstoler og kaldt loft Loft er ikke besiktiget Tekket med betongtakstein Plastrenner og -nedløp Tilbygg i øst har saltak av tretakstoler Tekket med profilerte metallplater Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Er det tegn til lekkasje / fuktskader Ja Nei Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Gnr:18Bnr:301 Side3av7 17092015 GeirOStenhjem
Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygningen virker godt vedlikeholdt Ved befaring ble det ikke registrert synlige skader Takhøyder i lagerdel er opp til ca 4,06 m I kontordel er det lavere takhøyde Bygning på én etasje Eiendommens potensial Eiendommen kan også brukes til annen bruk enn dagens Annen bruk vil kunne gi høyere leieinntekter Påbygg/tilbygg anses som mer usikkert Eiendommen kan egne seg for seksjonering i mindre enheter Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) A 1etg 172 164 VF, korridor, spiserom m/ kjøkken, kontorer, arkiv, bøttekott, teknisk rom, toaletter, dusjrom, lager/testing A 1etg 461 449 Lager og produksjon Delsum bygg A 633 613 B 1etg 27 26 Åpent lager Delsum bygg B 27 26 SUM 660 639 Kommentarer til planløsningen Det er 3 større lagerareal, samt et langt og smalere lager i bakkant Lager i bakkant antas å være tilbygget senere Små og store leddporter gir lett tilgjengelighet Åpent areal har vegg på 3 sider, og tak Innredet cellekontorer med forskjellig størrelse Gnr:18Bnr:301 Side4av7 17092015 GeirOStenhjem
Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie A 1etg 172 0 0 0 172 1200 206400 A 1etg 461 0 0 0 461 950 437950 B 1etg 27 0 0 0 27 350 9450 SUM 660 0 0 0 660 653800 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 57 100 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 710 900 Spesifiser evt andre leieinntekter Utelager er regnet til ca 300 m² inklusive parkeringsplasser Det er regnet kr 150 kr pr m² pr år i leie Dette gir 300 m² x kr 150 = kr 45000, som er lagt til under andre leieinntekter i takst B I tillegg er det lagt til off avgifter kr 12100, som normalt vil bli belastet leietaker Kommentarer til leiekontrakt(er) Fredlundsveien 46 AS leier ut til Flex Bygg AS Leiekontrakt og årsleie er ikke fremlagt Kommentar til ledige utleiearealer Alt brukes i dag av leietaker Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Evt kommentarer Eventuell seksjonering er ikke undersøkt nærmere Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Se vedlagt ubekreftet utskrift fra Eiendomsregisteret: 1983: Bestemmelser om veirett 1986: Best om anlegg og vedlikehold av ledninger 1989: Best om bebyggelse av takoverbygg og å fjerne det på bygningsrådets forlangende Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 8 862 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 20 1 772 400 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 7 089 600 Samlet sum beregnede byggekostnader = 7 089 600 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 3 124 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 10 213 600 Kommentar til teknisk verdiberegning Teknisk verdi er beregnet på grunnlag av Holte kalkulasjonsnøkkelen Det er hensyntatt standard Lagt til for prisstigning Teknisk verdi gir uttrykk for verdi slik bygget fremstår i dag, uten ombyggingskostnader Gnr:18Bnr:301 Side5av7 17092015 GeirOStenhjem
Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie 710 900 Offentlige avgifter 12 100 12 100 Eiendomsskatt 9 700 9 700 Forsikringer 15 000 15 000 Vedlikehold / adm 55 000 55 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 91 800 91 800 Normal leieinntekt A -91 800 Normal leieinntekt B 619 100 -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 57 000 NETTO LEIE -91 800 NETTO LEIE 562 100 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav 10 års statsobligasjoner ligger pt på ca 1,5% rente Regnet med ca 2,5% inflasjon, gir dette negativ realrente Lån i bank er regnet til ca 3,7% rente i dagens marked, dvs realrente ca 1,2% med 2,5% inflasjon Lånerenten vil variere, bla mht leiekontraktenes størrelse og lengde, leietakers soliditet, type næringseiendom og beliggenhet 7,5% kapitaliseringsrente tilsvarer 5% risiko 10 års SWAP-rente ligger i dag noe under statsobligasjoner Kredittrisiko utgjør pt ca 1% for selskaper med god kredittverdighet Leietakers soliditet er ikke vurdert Det er kapitalisert etter 7,5% begrunnet med at eiendommen har en grei planløsning som kombinert lager/kontorbygg, men ligger utenfor etablert næringsområde Kombinerte lager/kontorbygg er som regel lettere omsettelig enn rene kontorbygg Kapitalisert verdi A ut fra 75 % avkastn -1 224 000 B ut fra 75 % avkastn 7 495 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er regnet med ca 8% ledighet Ledigheten i Bergen ligger på ca 8-9% på næringsareal På boliger/hybler er ledigheten lavere Vedlikehold og administrasjon er beregnet Det forutsettes kun utvendig vedlikehold, dvs leietaker har ansvar for innvendig vedlikehold Kommunale avgifter/eiendomsskatt er opplyst Forsikringspremie er opplyst som ca-tall Takst B angir vurdert potensial ut fra dagens marked Leietakertilpasning må påregnes Andre verdifaktorer Eiendommen kan la seg seksjonere for flere brukere Dette er imidlertid ikke undersøkt nærmere Gnr:18Bnr:301 Side6av7 17092015 GeirOStenhjem
Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Eiendommen ligger i et boligområde, utenfor næringsområder Men det er kort vei til næringskorridoren på Minde Bygningen virker velholdt og er et kombinert lager og kontorbygg Det er også mulig å lagre utendørs Det er lite av tilsvarende bygg i området På Mindemyren omsettes eiendommer/tomter til gode priser Men der er det vesentlig kontor og forretningsbygg Denne eiendommen vil ha en lavere enhetspris Bygningen egner seg godt for bedrifter som trenger lagerplass/lettere produksjon og kontorareal Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 7 400 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør VERDI-OGLÅNETAKST Bergen, 15092015 Geir O Stenhjem stenhjemno Dokumentkontroll Utskrift fra Eiendomsregisteret er vedlagt: - ubekreftet utskrift fra grunnboken - bygningsopplysninger - eiendomsopplysninger - rettigheter Situasjonskart er vedlagt Tegninger er fremlagt, men er ufullstendige Gnr:18Bnr:301 Side7av7 17092015 GeirOStenhjem