GBNR 12/163 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE Sakstittel: Gbnr 12/163 - Enebolig med sekundærleilighet og garasje Tiltakshaver: Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2013/6864-31 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Signalneset velforening, mottatt 04.12.14, til følge i den utstrekning det fremgår av vedtaket her og avslår søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med leilighet. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. Det gjøres oppmerksom på at det i saken er gitt oppsettende virkning. SAMMENDRAG Askøy kommune gav i vedtak datert 12.11.14 rammetillatelse for oppføring av enebolig med leilighet på gnr. 12, bnr. 163. Vedtaket er påklaget av Signalneset velforening. Administrasjonen vurderer at det er grunnlag for å ta klagen delvis til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 03.02.14 søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med leilighet på gnr. 12, bnr. 163. Tiltakshaver søkte dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 3-1 a)
(krav til regulering), samt dispensasjon for å fremføre adkomstveg gjennom område regulert til friområde i plan 75 Signalneset Marikoven. Dispensasjonsspørsmålet ble behandlet av Utvalg for Teknikk og Miljø i møte den 10.04.14. I vedtak datert 12.11.14 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av enebolig med leilighet på gnr. 12, bnr. 163. Den 04.12.14 mottok administrasjonen klage fra Signalneset velforening. Klagen følger vedlagt i sin helhet som dokument nr. 2. Her gjengis følgende hovedpunkter fra klagen: - Signalneset Velforening vil fortsatt gjøre oppmerksom på at eierskap og rettigheter til veilegeme, vann og kloakkanlegg tilhører grunneierne til de boligtomter som omfattes av reguleringsplan Signalneset 75. Dette dokumenteres via 2 vedlagte dokumenter som viser at eierskap og rettigheter til veilegeme, vann og kloakkanlegg ble den 25.10.2013 overdratt fra FTI Bygg AS konkursbo til grunneiere av boligtomter i Signalshaugane, hvorpå administrert, driftet og vedlikeholdt av Signalneset Velforening. Signalneset Velforening forventer derfor at tiltakshaver fremsender en forespørsel for tilkobling til vannanlegg og vei, og at Velforeningen godkjenner dette før en tilkobling finner sted. - Signalneset Velforening mener fortsatt, og som tidligere nevnt i merknader, at det bør fremlegges en helhetlig plan for området som blant annet må ta for seg tilknytning til VAanlegg og vei. I dokument fra kommunen datert 10.04.2014 skriver administrasjonen følgende: Også de argumenter som fremføres av velforeningen viser at området bør planlegges under ett. Det forhold at tiltakshaver er avhengig av dispensasjon fra plan for å kunne løse sine adkomstproblemer viser behovet for en helhetlig planlegging av området. Tiltakshaver har, ved advokat Anne May Hauken, kommet med sine merknader til klagen. Dokumentet følger vedlagt i sin helhet som dokument nr. 1. Her gjengis følgende hovedpunkter: - I forbindelse med utarbeidelse og gjennomføring av reguleringsplan i området, ble det inngått avtale den 5. mars 1986 mellom eier av gnr 12, bnr 163, eier av gnr 12, bnr 782 og eier av gnr 12, bnr 843. - Grunneierne avsto her grunn til bygging av vei mot at de ble gitt bruksrettigheter til vei og vann. Det fremgår av avtalens punkt 3 at eier av gnr 12, bnr 782 avstår grunn for vei og det i vegen skulle legges ned vannledning godkjent for forsyning til hele planområdet. Av avtalens punkt 5 fremgår at eier av gnr 12, bnr 163 skulle ha veirettigheter til inntil 4 parseller. Videre fremgår at eventuelle andre utenforliggende parseller eller eiendommer i begrenset omfang kan få vegrett mot vederlag. - Det kan her nevnes at tidligere eier av bnr 163, Martin Kristoffersen, hadde 4 barn. Det er derved nærliggende å anta at han ønsket å sikre vei og vannrett til en tomt til hvert av barna, og at han skulle betale vederlag dersom han solgte tomter utover dette. - Denne side er av den oppfatning at det ikke er nødvendig å utarbeide helhetlig plan over området slik det hevdes i klagen fra Signalneset velforening. Som nevnt i tillatelsen fra kommunen, er området avsatt til boligområde i kommuneplanens arealdel, samt at dispensasjon for regulering er gitt. - Det medfører heller ikke riktighet at veien til Signalneset er i dårlig stand. Det kan her nevnes at søker selvsagt blir ansvarlig for vedlikehold av veien på lik linje med de andre brukerne av veien. - Endelig medfører det ikke riktighet at vann og avløpsnettet ikke er dimensjonert for flere enheter enn allerede regulert. Vannledningen er beregnet for vannhydranter, med dimensjon Ø160. Dette kan forsyne langt flere enn beboerne på Signalneset velforening.
- Det forhold at Signalneset velforening ikke har mottatt forespørsel om tilknytning, kan ikke ha betydning. Det fremgår av det ovennevnte at eier av gnr 12, bnr 163 har tinglyst rettighet til vei og vann. - Signalneset Velforening har vist i klagen til at de eier veglegeme, vann og kloakkledning, da dette ble overdratt fra FTI Bygg AS til dem, samt at det er de som har administrert, driftet og vedlikeholdt veglegemeet. - F TI Bygg AS kunne under ingen omstendighet gi bort større rettigheter enn de selv hadde. Dette fremkommer også av erklæringen fra bostyrer datert 29. oktober 2013, der det fremgår at eventuelt eierskap og øvrige rettigheter som selskapet F TI Bygg AS har i tilknytning til vei, vann og avløp på Signalneset... abandoneres til skyldneren, F TI Bygg AS - Vedlagt følger kopi av utbyggingsavtale byggeprosjekt signalneset datert 20. juni 1990, vedlegg 3. Avtalen ble utarbeidet i forbindelse med utbyggingen av Signalneset boligfelt. Det fremgår av punkt 8 i denne at For ferdigstillelse av anleggene inngås en egen avtale mellom tomte/grunneierne om eierforholdet rundt de ferdigstilte anlegg Avtalen utarbeides med basis i denne avtale - Det er etter dette noe usikkert hvilke rettigheter F TI Bygg AS hadde og hvilke rettigheter de således hadde anledning til å gi videre. Det foreligger ingen dokumentasjon på at FTI Bygg AS var rette eier av anlegget. Vurdering: I klagen anføres det at tiltakshaver ikke har de nødvendige rettighetene for tilkobling til vannledningene, samt bruk av vegen. Videre er vedtaket om dispensasjon fra krav til regulering påklaget. Spørsmålet om dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 3-1 bokstav a) og dispensasjon fra regulert friområde i plan 75 ble behandlet av Utvalg for Teknikk og Miljø i møte den 10.04.2014. Fordi dette tidligere er politisk behandlet ser en ikke grunnlag for å gjøre dette på nytt. Saksfremstilling og vedtak er vedlagt som dokument nr. 4. Videre anføres det at tiltakshaver mangler rett til bruk av vegen og vannledningene. Om adkomst fremgår det av plan- og bygningsloven 27-4 at Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. For vannforsyning fremgår det av plan- og bygningsloven 27-1 første ledd tredje punktum at Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt å knyte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. For avløp fremgår det av plan- og bygningsloven 27-2 første ledd annet punktum at Rettighet til å føre avløpsledning over annens grunn, alternativt å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Bestemmelsene er et unntak fra hovedregelen i 21-6, hvor det fremgår at kommunen ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Bestemmelsene representerer et ufravikelig vilkår om at tomten kun kan bebygges dersom eiendommen er sikret rett til bruk av eksisterende veg og
rettigheter til å knytte seg til eksisterende vann- og avløp. Tilsvarende gjelder for rettigheter til å fremføre veg, vann- og avløpsledninger over annen manns tomt. Begrepet sikret er forstått som at rettigheten må være privatrettslig urokkelig, jf. Bygningslovskomiteen av 1960, s. 149. Kravet er videreført i den nye loven. Kravet om at rettigheten skal være privatrettslig urokkelig medfører at det kreves mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver har rettighetene. Det innebærer at tiltakshaver ved tvilstilfeller må henvises til å dokumentere rettighetene ved bekreftelse fra eier av anlegget eller ved dom. Der det er tvist om eierforholdene må dette løses privatrettslig. 1. Rett til bruk av veg Omsøkte eiendom skal benytte veg som går gjennom planområdet for plan 75. Klager har anført at tiltakshaver mangler de nødvendige rettighetene til bruk av den private vegen. Ved søknad om rammetillatelse ble det innsendt tinglyst overenskomst, vedlagt dokument nr. 1, hvor det fremgår at alle parseller som blir godkjent innenfor planområdet har vegrett over 12/782 dessuten kan eieren av 12/163 Martin Kristoffersen likeledes få vegrett for inntil 4 parseller utenfor planområdets østside, dersom vegfremføring til disse ikke kan løses på annen måte Dette fastholdes i merknaden til klagen, hvor det anføres at tiltakshaver har rett til vei og vann i henhold til den tinglyste avtalen. Administrasjonen vurderer at ordlyden i avtalen tilsier at bnr. 163 kan få vegrett dersom fremføring av veg ikke kan løses på annen måte. Det er ikke dokumentert at overenskomsten er fulgt opp med en tinglysing av vegrett for omsøkte eiendom, eller fremlagt annen dokumentasjon som tilsier at en har benyttet seg av muligheten til å få vegrett i overenskomsten. På bakgrunn av ordlyden kan administrasjonen derfor ikke se at adkomst er sikret. Det er anført at det er nærliggende å anta at tidligere eier av bnr. 163 ønsket å sikre bruk til rett av vegen med avtalen. Dette er imidlertid ikke dokumentert skriftlig, og administrasjonen vurderer at en slik antagelse ikke kan vektlegges i vurderingen av om rettigheten er privatrettslig urokkelig. Videre ble det innsendt redegjørelser vedrørende veg, vann og avløp i forbindelse med behandling av søknaden, vedlagt som dokument nr. 7. Av redegjørelsene fremgår det at tiltakshaver fikk eierskap til vegen ved entreprenør og utbygger sin konkurs. Dokumentasjon på slik overdragelse er ikke innsendt. I forbindelse med klagebehandlingen har klager innsendt erklæring fra FTI Bygg AS som har anlagt veg, vann og avløp til tomtene. Erklæringen er vedlagt klagen i dokument nr. 2. Av erklæringen fremgår det at Det bekreftes med dette at eierskapet til veilegeme og anlegg for vann og avløp tilhører grunneierne til de boligtomter (inkluderer ikke eiendommer regulert som friområde) på Signalneset som omfattes av overnevnte reguleringsplan. For det tilfellet at dette ikke skulle være situasjonen fra før, anses dette som en overdragelse av alle de rettigheter FTI Bygg AS har i de nevnte anlegg. Overdragelsen inkluderer alle eventuelle eksisterende krav FTI Bygg AS har i forbindelse med tilkoblinger eller andres bruk av anleggene. Overdragelsen skjer på det tidspunkt bobestyrer for FTI Bygg AS Konkursbo, org.nr. 993 268 240, har underskrevet erklæring om abandonering av de nevnte rettigheter til FTI Bygg AS.
Av abandoneringserklæringen datert 29.10.13 følger det at bekreftes med dette at eventuelt eierskap og øvrige rettigheter som selskapet FTI Bygg AS har i tilknytning til vei, vann og avløp på Signalneset/Signalshaugane i Askøy kommune, abandoneres til skyldneren FTI Bygg AS, jf. konkursloven 117b. Abandonering medfører at skyldner, her FTI Bygg AS, får tilbake den faktiske og juridiske råderetten over gjenstanden. Søker hevder at eierskapet til vegen ble overdratt til Åge Kristoffersen ved konkursen. Administrasjonen kan imidlertid ikke se at denne påstanden er dokumentert. Den innsendte dokumentasjonen innebærer at eventuelt eierskap og rettigheter i anlegget er overdratt til eierne av boligtomtene i feltet. Tiltakshaver eier noe av grunnen veglegemet ligger på, samt grøntområder, men eier ikke boligtomtene. Det er dermed eierne av boligtomtene i feltet som må gi rett til bruk av vegen. Spørsmålet om samtykket skal gis av samtlige eiere, eller av velforeningen, må avklares privatrettslig. Det er innsendt utbyggingsavtale datert 20.06.90, for byggeprosjektet Signalneset, vedlagt merknadene til klagen i dokument nr. 1. Av dokumentet fremgår det at før ferdigstillelse av anleggene inngåes en egen avtale mellom tomte/grunneiere om eierforholdet rundt de ferdigstilte anlegg. Det er ikke dokumentert at slik avtale er inngått. Administrasjonen kan heller ikke se at det på andre måter er dokumentert at tiltakshaver har rett til å benytte vegen. Det ble også innsendt en e-post fra advokat Jan-Olav Andersen hvor det fremgår at det bekreftes med dette at tomter som deles i fra gnr 12 bnr. 163 i Askøy vil få nødvendig vegrett dersom Askøy kommune gir byggetillatelse. Det fremgår imidlertid av kartet som er vedlagt e- posten at det gis rett til bruk av vegen som ligger på bnr. 510. Dette er bekreftet av advokat Jan- Olav Andersen per e-post. Dokumentene er vedlagt som dokument nr. 8. Denne eiendommen ligger utenfor planområdet, hvilket medfører at eiendommen har rett til bruk av vegen mellom planområdet og den kommunale vegen. Erklæringen gjelder dermed ikke bruk av vegen i planområdet. På bakgrunn av overnevnte vurderer administrasjonen at det ikke er dokumentert en privatrettslig urokkelig rett til bruk av vegen. Adkomsten er dermed ikke sikret, jf. pbl. 27-4. 2. Rett til bruk av vannledninger Klager anfører at tiltakshaver mangler rettighetene til å koble seg på vannledningene som ligger i vegen. I merknadene til klagen anføres det at den tinglyste overenskomsten, vedlagt som dokument nr. 1, gir omsøkte eiendom rett til bruk av vannledningene. Av dokumentet fremgår det at I vegen skal legges ned vannledning godkjent for forsyning til hele planområdet. Ordlyden tilsier at vannledning i planområdet skal forsyne boligtomtene i planområdet. Omsøkte eiendom er ikke en del av planområdet, og administrasjonen vurderer at ordlyden i avtalen tilsier at eiendommen ikke er omfattet. Det bemerkes også at ordlyden fremstår som en ren faktaopplysning, og det kan ikke utledes noen rettigheter av denne. I forbindelse med søknaden ble det innsendt erklæring fra grunneierne av bnr. 842, 510, og 843, som er eiendommene ledningene er ført over. Administrasjonen viser til drøftelsen i punktet over, hvor det fremgår at eierskap til vannledningene er overdratt til eierne av boligtomter i planområdet. Spørsmålet om samtykket skal gis av samtlige eiere, eller gjennom velforeningen, må avklares privatrettslig. Det er i tillegg innsendt redegjørelser for eierforholdet, vedlagt som dokument nr. 7. Av redegjørelsen datert 22.09.14 fremgår det som vist ovenfor at tiltakshaver anfører å være eier av vegen, og at man derfor mener at det er nærliggende å tro at det samme gjelder for vannledningen. Sett hen til den øvrige dokumentasjon i saken kan ikke administrasjonen se at dette kan vektlegges i vurderingen.
På bakgrunn av overnevnte vurderer administrasjonen at det ikke er dokumentert en privatrettslig urokkelig rett til bruk av vannledningene. Vannforsyning er dermed ikke sikret, jf. pbl. 27-1. 3. Rett til bruk av avløpsledninger, og fremføring av avløpsledninger på annen manns grunn Omsøkte eiendom skal kobles på avløpsanlegg mot øst, og ikke anlegget som ligger på klagers eiendom. I forbindelse med søknad om utslippstillatelse og byggesøknad ble det fremlagt dokumentasjon på at tiltakshaver har rett til å benytte seg av anlegget, jf. vedlegg 9. Videre er det spørsmål om tiltakshaver har rett til å legge nye avløpsledninger over annen manns grunn. Av kart innsendt i forbindelse med søknaden fremgår det at ledningene skal legges i grensen mellom gnr. 12, bnr. 433, 1473 og 1228. Administrasjonen kan ikke se at det er innsendt dokumentasjon på at tiltakshaver har rett til å legge avløpsledninger over nevnte eiendommer. Det er dermed ikke dokumentert at det er foreligger rettighet til å føre avløpsledning over annen manns grunn. Avløp er dermed ikke sikret, jf. 27-2. Administrasjonen understreker at en med dette ikke har tatt stilling til det privatrettslige forholdet partene i mellom. Det er kun vurdert om tiltakshaver har dokumentert privatrettslig urokkelige rettigheter. Vedlegg: 1 Merknader til klage 2 Klage på vedtak av 12.11.14 3 Rammetillatelse, datert 12.11.14 4 Behandling av søknad om dispensasjon 5 Søknad om dispensasjon 6 Erklæringer om bruk av vannledninger 7 Redegjørelse om eierskap til veg, vann og avløp 8 Vegrettserklæring, bnr. 510 9 Erklæring for tilkobling til avløp 10 Situasjonskart 11 Reguleringsplan, M 1:5000 12 Kommuneplan, M 1:1000 13 Grunnkart, M 1:500 Kleppestø, 15.01.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder