STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 068/11 Forvaltningsutvalget 08.09.2011 038/11 Kommunestyret 21.09.2011 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post Skarbekken, Hans Erik Schultz 10/566 Øvre Førland 11/15263 PLAN 10-15: OMRÅDEREGULERING SKARBEKKEN BOLIGOMRÅDE - ANDRE GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: 08.09.2011 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Det ble ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-068/11 VEDTAK:
21.09.2011 KOMMUNESTYRET Behandling: Voteringstema: Innstillingen fra FVA. Det ble ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Innstillingen fra FVA ble enstemmig vedtatt. KOM-038/11 VEDTAK: Jørpeland, 25.08.2011 Jon Ola Syrstad rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel 24.08.2011 Planbeskrivelse.pdf 24.08.2011 1552_Regplan_A0_003.pdf 24.08.2011 1552_Regplan(område B1)_A2_003.pdf 24.08.2011 Bestemmelser til offentlig ettersyn.doc 24.08.2011 Uttalelser, offentlig ettersyn.pdf 1. Sammendrag Jørpeland Utviklingsselskap har i samarbeid med kommunen utarbeidet forslag til områdeplan for Skarbekken boligområde på Jørpeland. Forslaget har vært til offentlig ettersyn. Området omfatter store områder ovenfor nåværende boligområder på Førland, til sammen nye boligområder på over 250 daa i tillegg til ny skoletomt og grøntområder. Området skal i hovedsak betjenes fra ny øvre ringveg. Et unntak fra dette er eksisterende barnehage og et boligområde for rundt 100 boliger med adkomst fra Fullshammervegen. 2. Fakta I kommuneplanen er det krav om reguleringsplan for området før utbygging. Områdeplanen er en kommunal reguleringsplan som fastlegger de overordnede fysiske rammer for utbygging i området. For de enkelte byggeområder er det i planen fastsatt krav om ytterligere detaljering gjennom detaljplaner før utbygging. Dette gjelder ikke område B1 som er tilstrekkelig detaljert i områdeplanen. Planen er utarbeidet for kommunen av Dimensjon Rådgivning as. Planmaterialet består av følgende: Planbeskrivelse Planbestemmelser Plankart, et hovedkart for hele området og et tilleggskart som kun viser område B1 Uttalelser fra forhåndsvarsling Støysonekart Egnetshetsanalyse av området ROS-analyse (under ferdigstillelse) Ulike illustrasjoner og prinsipper for utforming av grøntområder Skisse for vann og avløp Vedlagt er plankart og bestemmelser fra offentlig ettersyn, uttalelser fra offentlig ettersyn samt planbeskrivelsen. Andre dokumenter fra planmaterialet kan tilsendes på forespørsel eller ses på kommunens hjemmeside. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter plan- og bygningslovens kapittel 12. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Området er i dag uregulert bortsett fra mindre områder i Klovsteinbekken boligområde og langs Leitevegen og Skarbekken. Reguleringsplanen for Førland barnehage inngår i ny plan. I kommuneplanen er området i all hovedsak avsatt som nytt boligområde samt område for offentlig bebyggelse, skole og barnehage. Ringvegen over boligområdet er også en del av kommuneplanen. Det er tidligere laget et forprosjekt for denne ringvegen. Det foreliggende planforslag avviker noe fra dette i selve linjeføringen.
5. Innkomne uttalelser Fra offentlig ettersyn foreligger følgende uttalelser: Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen har ingen negative merknader. Statens vegvesen forutsetter at rekkefølgekravet om opparbeidelse av ringvegen V1 også innebærer utbedring av Dalavegen på strekningen mellom Førlandsvegen og ny ringveg. Det må sikres god trafiksikre kryssinger av ringvegen for tilgang til turområdene på oversiden. Frisiktsoner bør vises og målsettes i kryss med ringvegen og bestemmelsene endres med tanke på trær i frisiktsonene. NVE mener sikkerhetskravet på 200 års flom må avklares og utsatte områder vises med hensynssoner og at det bør kreves at kryssing av bekker skal skje med brukonstruksjoner, ikke med kulvert. Lyse Infra AS gjør oppmerksom på at eksisterende høyspentlinje (langs Leitevegen) må legges i kabel. Jørpeland Utviklingsselskap AS mener det er uheldig å låse planen til en bestemt energiløsning (vannbåren varme) og at det bør lages en energiplan som viser best egner energiløsning. Adv. Kristoffer Hovda på vegne av Jon Ingolf Håheller (gn 49/107). Det påpekes at boligen bli uanvendelig og kreves at kostnadene til ny bolig erstattes. Det ønskes at mest mulig av areal som ikke lenger kan anvendes til landbruksformål blir regulert til bolig. Tidligere merknader bes vedlagt saken. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget fra offentlig ettersyn godkjennes, evt. med endringer. Mindre endringer kan innarbeides i planen, mens mer omfattende endringer evt. vil kreve nytt offentlig ettersyn eller avgrenset høring hos berørte parter. Alt. 2: Planforslaget avvises i sin nåværende form. 7. Vurdering og konklusjon Rekkefølgekrav for ringvegen I planen er det flere rekkefølgekrav om infrastrukturtiltak utenfor selve planområdet, herunder krav om utbedring av Dalavegen fra riksvegen til Førlandsvegen (ikke til Førlandsringen slik det feilaktig står i planforslaget, feilskrivingen må rettes). Dette er omfattende krav og det ligger ikke i planen at Dalavegen i tillegg skal være utbedret fra Førlandsvegen og opp til tilknytning til den fremtidige ringveg. Den siste del av ringvegen fra skoletomten og til Dalavegen er bevist ikke med i planen for Skarbekken. Det er derfor heller ikke et krav om at denne delen av ringvegen skal inngå i rekkefølgekravene for boligområdet i Skarbekken og dermed heller ikke logisk med et utbedringskrav av Dalavegen ovenfor Førlandsvegen. Flomfare med mer Flomfaren er omtalt spesielt i ROS-analysen og det er rekkefølgekrav om fordrøyningsmagasiner i de ulike byggeområder. Det er en såkalt 20års-flom som er lagt til grunn for disse beregninger. Rådmannen vil bemerke at i forbindelse med detaljplanene for de ulike byggeområder må størrelsen på fordrøyningsmagasiner og eventuell flomsikring mot Skarbekken vurderes helt konkret. Om en 200 års-flom legges til grunn og det viser seg at det må gjøres mer omfattende avbøtende tiltak enn antatt i rekkefølgebestemmelsen vil dette fanges opp i de enkelte detaljplaner. I område B1 må dette skje i forbindelse med prosjektering av de tekniske anlegg. Hvis det viser seg at det bør gjøres spesielle grep for sikring av område B1.20, som ligger nærmest Skarbekken, kan det bli nødvendig med en mindre reguleringsendring her.
Spørsmålet om kulvert eller bru ved kryssing av bekker vil bli vurdert spesielt i hvert enkelt tilfelle i forbindelse med prosjektering; det anses ikke nødvendig å medta konkrete bestemmelser om dette i områdeplanen. Frisikt Rådmannen vil foreslå at vegvesenets anbefalinger om frisikt innarbeides i planen. Høyspentlinje Den aktuelle linje er i område B3b og B5a. B3b er en enkelttomt uten ytterligere plankrav, men den er naturligvis først byggeklar når høyspentlinjen er fjernet. For område B5a er det krav om detaljplan; det vil være naturlig å vurdere omlegging av linjen i forbindelse med den fremtidige detaljplan. Endringer i områdeplanen anses unødvendig. Energiløsning Bestemmelsen om at det bør legges til rette for vannbåren varme kom inn i planen ved første gangs behandling. Det er en bør-bestemmelse som ikke utelukker andre løsninger, eller entydig låser energiløsning. Rådmannen er enig i at planen som vil bli bygget ut over relativ lang tid må være så fleksibel som mulig med tanke på hensiktsmessige og energieffektive løsninger. En bør-bestemmelse anses likevel ikke å stå i vegen for gode alternative løsninger. Erstatning for bolig Ringvegen er regulert slik at nåværende bolighus må fjernes. Det er kommunen som fastsetter tidspunkt for innløsning og det vanlige prinsippet er at erstatning gis etter takst i tilfelle det ikke inngås andre avtaler ved grunnforhandlingen. Alt areal av gn 49/107 som ligger sør for ringvegen ligger i område B4a som er regulert til boligformål med krav om detaljplan felles med område B4b. En del av eiendommen vil da måtte reguleres til veg/adkomst til område B4b. Rådmannen ser ikke at uttalelsen gir grunnlag for endring av planen.