Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2011

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 4 6 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer en avkastning på ca. 5,6 prosent for 2011, og -0,8 prosent for 4. kvartal. Det ble utbetalt utbytte på NOK 0,30 pr. aksje i desember 2011. Fremover er det ventet å være generelt gode rammevilkår for næringseiendom, og Statistisk Sentralbyrå venter en svak konjunkturoppgang fra 2013. Hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) steg gjennom fjerde kvartal i fjor med 11 prosent, mens Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) sank med 5 prosent i samme periode. Innledningsvis i 2012 har Oslo Børs vist en stigende tendens, godt hjulpet av stigende oljepris og nye oljefunn i inn- og utland. De siste månedene har utsiktene for internasjonal økonomi blitt hakket bedre, og særlig nøkkeltallene for USA viser en positiv utvikling. Utviklingen ute påvirker Norge blant annet gjennom lave rentenivåer, og forventninger om svak utvikling i fastlandseksporten de nærmeste to årene. Sysselsettingen forventes å stige med i overkant av 1 prosent p.a. de neste årene, og dette er isolert sett positivt for næringseiendom. På ordinær generalforsamling i slutten av april 2012 skal aksjonærene avgjøre om de ønsker å forlenge Fondets levetid. I løpet av 2011 ble det omsatt næringseiendom for totalt NOK 36 milliarder, ned fra NOK 39 milliarder i 2010. Det ble totalt gjennomført ca. 170 transaksjoner med en eiendomsverdi over NOK 50 millioner, og målt i kroner er 2/3 av totalvolumet relatert til eiendom i Oslo og Akershus. For 2011 leverer fondet en avkastning på ca. 5,6 prosent, og -0,8 prosent for 4. kvartal. I løpet av året er det utbetalt 2 utbytter på til sammen NOK 0,65 pr. aksje. Skattemessig er disse å regne som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Det skal således ikke betales av skatt av utbetaingen for året 2011, men denne forskyves til et senere tidspunkt. I løpet av året er det utbetalt 2 utbytter på til sammen NOK 0,65 pr. aksje. Den aktive forvaltningen av Fondets eiendommer fortsetter, og det er investert over NOK 120 millioner i ulike utviklingsprosjekter gjennom 2011. Det er også skrevet leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 60 millioner, noe som er en økning på ca. 25 prosent mot tidligere kontraktsleie. På ordinær generalforsamling i begynnelsen av mai 2012 skal aksjonærene stemme for om de ønsker å forlenge Fondets levetid. Om det ikke vedtas en forlengelse starter den treårige avviklingsfasen i 2013. Alternativt kan Fondets levetid forlenges i ytterligere 3 år. Målet er å maksimere aksjonærenes verdier. Styret vil i samarbeid med Forvalter sende ut sin innstilling til vedtak i forkant av generalforsamlingen. Tor Pedersen Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q4 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs For 2011 leverer Fondet en samlet avkastning på 5,6 prosent, og -0,8 prosent for 4. kvartal isolert sett. Det er gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen pr. desember 2011, og disse viser samlet sett en flat utvikling i eiendomsverdiene i 2. halvår. Det ble utbetalt utbytte på NOK 0,30 pr. aksje i desember. Avkastning pr. aksje Q4 2011 Direkteavkastning 0,8 % Verdiendring -1,9 % Totalt -0,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % Akkumulert 28,1 % 1 2 3 4 Avkastning i 4. kvartal 2011 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble -0,8 prosent i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 9,60. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 4. kvartal ble 0,8 prosent, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Dette skyldes blant annet tap på fordringer, samt økte kostnader og honorarer i forbindelse med utleie av areal. Direkteavkastning for fondet ble 0,8 prosent i 4. kvartal. Verdiendring Det er gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen pr. desember 2011. Utviklingen er relativt uendret siden forrige verdivurdering 2. kvartal 2011. Neste verdivurdering vil gjennomføres 2. kvartal 2012. Fondets rentebytteavtaler viser også en relativt flat utvikling i kvartalet. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkasting på - 1,9 prosent i perioden. Direkteavkastning og verdiendringer kan ikke alltid summeres til totalavkastningen nevnt innledningsvis, da totalavkastningen måles på morselskapnivå. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 28 prosent. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Utbytte I desember 2011 ble det utbetalt et utbytte på NOK 0,30 pr. aksje. Dette kommer i tillegg til utbetalingen på NOK 0,35 kroner i løpet av mai 2011. Totalt tilsvarer disse utbetalingene ca. 6,5 prosent av gjennomsnittlig VEK i perioden. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene for årene 2006 og 2007. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875 og NOK 0,68 pr. aksje. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. Bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS Endelig vedtak i forbindelse med bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS ble fattet i 4. kvartal 2012. Utfallet er i henhold til de avsetninger som er gjort i selskapets regnskap. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Brobekkveien 80 og Alf Bjerckes vei 14 i Oslo. Eiendommen er den største enkelteiendommen i Fondet, og er på totalt ca. 65 000 m 2 og med over 100 leieforhold. Det er et betydelig utviklingspotensial på eiendommen i form av tomteområder, og Forvalter jobber kontinuerlig med å realisere dette potensialet etter hvert som nye arealer kan leies ut. Eiendomsbeskrivelse Brobekkveien 80 ble kjøpt i 2. kvartal 2006, og representerer over 10 % av de totale eiendomsverdiene i Fondet. Bygningsmassen består av til sammen 13 bygg og inneholder både kontor, engroshandel og lagerareal. Eiendommen har god eksponering mot Østre Aker vei i nordvestre Oslo, beliggende mellom Økern og Alnabru. Leietakere Med over 100 leietakere på Brobekk området er det stor bredde i leietakermassen. Største leietaker er Brobekk Storcash AS, som driver med engroshandel av matvarer og husholdningsprodukter mot næringsdrivende innen blant annet dagligvare, bensinstasjoner, kiosker, barnehager og institusjoner. Det er også etablert et lageranlegg for mindre næringsdrivende, som for eksempel håndverkere, hvor de har lager til deler, varebeholdning, verktøy, etc. På eiendommen er det i dag ca. 50 leietakere som betaler under NOK 100 000 i leie, hvor store deler av dette relaterer seg til nevnte lagervirksomhet. Bygg 17 ble utviklet og solgt i 2010. Bygget ble på ca. 12 800 m 2 og salget ga Fondet en gevinst på ca. NOK 43 mill. Det kan oppføres ytterligere 4 bygg med et samlet areal på inntil ca. 35 000 m 2. Det foreligger rammetillatelse for 3 av disse byggene, og det jobbes aktivt med å få på plass leietakere slik at bygging kan igangsettes. Verdiutvikling Siden kjøpet i 2006 har eiendommen hatt en positiv verdiutvikling. Store deler av dette relaterer seg til utviklingen og salget av Bygg 17 i 2010. Etter hvert som større deler av eiendommen utvikles er det å forvente at dette vil tilføre ytterligere verdier i fremtiden. Etter hvert som større deler av eiendommen utvikles er det å forvente at dette vil tilføre ytterligere verdier i fremtiden. Med over 100 leietakere på Brobekkområdet er det stor bredde i leietakermassen. Utviklingspotensial Siden Forvalter overtok eiendomsmassen i 2006, har det vært jobbet aktivt med å realisere utviklingspotensialet på eiendommen.

4 Kvartalsrapport Q4 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Det er gjennomført verdivurdering av samtlige av Fondets eiendommer i 4. kvartal. Fondet har nå totalt 61 eiendommer med leieinntekter på til sammen ca. NOK 509 millioner. Det er totalt ca. 375 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 prosent ved utgangen av 4. kvartal, og ledigheten er stabil på ca. 5 prosent. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Fordeling investorer Basert på fylke 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag Portefølje av eiendommer 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 Victory Life 0,6 % 7 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 8 Hedalm AS 0,6 % 9 AS Backe 0,6 % 10 Scheiblers Legat 0,6 % Andre 4 677 ulike investorer 81,6 % Totalt 100,0 % Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. I henhold til prospektet skal det på siste ordinære generalforsamling før 2013 stemmes over en mulig treårig for lengelse av Fondets levetid. Nevnte generalforsamling vil bli avholdt i begynnelsen av mai 2012, og mer informasjon vedrørende Forvalters anbefaling vil bli sendt ut til aksjonærene før dette. I gjennomsnitt var de nye kontraktsleiene ca. 22-25 prosent over tidligere leie, og dette representerer således en verdiøkning for fondet. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 31. desember bestod eiendomsporteføljen av 61 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 236 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 466 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 509 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 125 millioner i Fondets eiendommer gjennom året. Karl Johans gate 12 er den enkelteiendommen hvor det er investert mest, men også i Brobekkveien 80, Ærfuglveien 2 og Markveien 35 er det investert NOK 10 millioner eller mer i løpet av 2011. Leieforhold I løpet av 2010 skrev Forvalter 91 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 41 millioner. I tillegg kommer leiekontrakter inngått av eksterne utleiemeglere. I 2011 ble det skrevet færre leiekontrakter, men disse representerte en større årlig leie med henholdsvis ca. 80 kontrakter og en årlig leie på ca. NOK 60 millioner. I gjennomsnitt var de nye kontraktsleiene ca. 22-25 prosent over tidligere leie, og dette representerer således en verdiøkning for fondet. Pr. 31. desember 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 373 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. desember 2011 ansvarlige for 48 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er stabil fra 3. kvartal, og ligger ved årsskiftet på ca. 5 prosent. Den generelle ledighets-graden i Oslo, Asker og Bærum er ca. 6,9 prosent. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).

5 Eiendomsporteføljen (forts) Salg av eiendom Østre Aker vei 16, 24 og 24 B er solgt i løpet av 4. kvartal. Overtakelse er ikke gjennomført, og eiendommene er således inkludert i all statistikk pr. 31. desember. Salget er gjennomført til ca. 14 prosent over siste verdivurdering gjennomført i 2. kvartal 2011. Totalt er salgssummen lik kjøpesummen fra 2007, og Fondet har hatt en avkastning på ca. 6 prosent årlig som følge av kontantstrøm. Salget vil tilføre Fondet en likviditet på ca. NOK 40 millioner, etter innfrielse av gjeld. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for Fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen. Østre aker vei 16, 24 og 24 B er solgt i løpet av 4. kvartal. Verdivurderinger Det er gjennomført verdivurdering av samtlige av Fondets eiendommer pr. 31. desember, og disse viser totalt sett en tilnærmet uendret eiendomsverdi fra 2. kvartal. På eiendomsnivå er det derimot relativt store forskjeller, hvor utviklingsprosjekter og salget av Østre Aker vei trekker i positiv retning. 21 av eiendommene hadde flat eller positiv utvikling, mens 40 av eiendommene hadde negativ utvikling i perioden. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. 21 av eiendommene hadde flat eller positiv utvikling, mens 40 av eiendommene hadde negativ utvikling i perioden. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Neste verdivurdering gjennomføres 2. kvartal 2012. Fordeling eiendomstype 18% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 35% 1% 1% 1% 1%1% 2% Kontor Butikk Lager Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 12 13 14 15 16 17 18 19 Kontor Butikk Lager Parkering Garantier Annet Fordeling geografi 18,9% 43,2% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,0% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland 7,1% Annet Servering Investering 41% Servering Investering Garasje 5,3% 4,4% 3,8% 2,2% 1,9% 1,8% 1,3% 0,9% 0% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Parkering Garantier Garasje

6 Kvartalsrapport Q4 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 71 prosent ved utløp av 4. kvartal, og dette er en økning på ca. 2 prosent fra 3. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 240 millioner, hvorav ca. 57 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,3 prosent ved utløp av kvartalet. Lån med endelig forfall 2012 er allerede refinansiert. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 3,1 % 4 Universitetet i Oslo 2,9 % 5 Lindex AS Invoice 2,7 % 6 Forsvarsbygg 2,7 % 7 Skanem Moss AS 2,6 % 8 Trondheim Kommune - 2,3 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,2 % 10 Expert AS 2,2 % Andre 363 ulike leietagere 72,3 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 12 13 14 15 16 17 18 19 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre 100,0 % År Belåningsgrad Det er gjennomført verdivurdering av samtlige av Fondets eiendommer ved årets utløp. Pr. 31. desember 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 240 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 71 prosent. Belåningsgraden er noe opp i perioden, som er et resultat av prosjektfinansiering som er trukket opp på flere av eiendommene. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Pr. 31. desember 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 240 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. desember 2011 var 5,30 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 0,23 prosent fra utgangen av 3. kvartal, og er et resultat av utløp av flere fastrenteavtaler i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember 2011 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. desember var 6,8 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,45 prosent mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 31. desember 2011 var ca. 57 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden er forventet å være relativt uendret for 2012. Pr. 31. desember 2011 var ca. 57 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. desember 2011 hadde Fondet inngått 20 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 6,2 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,63 år. Prosjektfinansiering I løpet av 4. kvartal etablerte Forvalter kredittrammer for prosjektfinansiering på til sammen ca. NOK 300 millioner. Dette er for å sikre kapital til identifiserte prosjekter de nærmeste årene, samt for å unngå å finansiere disse prosjektene utelukkende med egenkapital. Avdragsstruktur Neste låneforfall for Fondet vil være i mai 2012, når obligasjonslån på til sammen NOK 335 millioner forfaller. Det er allerede gjort avtale om bankfinansiering av dette låneforfallet, og det er således ingen risiko knyttet til dette for Fondet. Det er i all hovedsak avdragsfrihet på Fondets lånefasiliteter frem til 2014. Kontor Butikk Lager Annet 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2011.

7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/2011 Hittil i år 2011 2010 Gevinst ved salg av bygg -0,0 12,9 30,0 Leieinntekter 123,2 488,8 476,4 Øvrige inntekter 2,4 6,3 8,5 Sum inntekter 125,6 508,1 514,9 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -14,3-81,3-87,9 Reversering tidligere års nedskrivninger 3,2 38,7 126,4 Annen driftskostnad -54,0-141,7-123,1 Sum driftskostnader -65,1-184,3-84,5 Driftsresultat 60,5 323,8 430,3 Finansinntekter 7,3 21,8 14,9 Finanskostnader -72,8-292,1-305,1 Verdiendring finansielle derivater 4,2-30,1-8,0 Resultat -10,8 23,4 165,8 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 133,5 133,5 133,5 Varige driftsmidler 6 943,5 6 943,5 6 955,2 Finansiell anleggsmidler 17,9 17,9 19,4 Sum anleggsmidler 7 094,9 7 094,9 7 108,1 Bank 281,6 281,6 291,7 Omløpsmidler 59,4 59,4 32,7 Sum eiendeler 7 436,0 7 436,0 7 432,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 1 633,2 Annen egenkapital 1 693,4 1 693,4 360,2 Sum egenkapital 1 876,9 1 876,9 1 993,4 Gjeld Langsiktig gjeld 4 905,7 4 905,7 4 625,8 Kortsiktig gjeld 653,4 653,4 813,3 Sum gjeld 5 559,0 5 559,0 5 439,1 Sum egenkapital og gjeld 7 436,0 7 436,0 7 432,5

8 Kvartalsrapport Q4 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Fjerde kvartal ble som vanlig preget av mange transaksjoner og leiekontraktsigneringer. På slutten av fjoråret registrerte UNION en svakt stigende yield-tendens og rentefallet ga negativ verdiutvikling på gamle fastrenteavtaler. Fremover er det ventet å være generelt gode rammevilkår for næringseiendom. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr. 2011 Fordelt på ulike investorer 1% 2% 2% 39% 42% 11% 19% 5% Eiendomsselskap Livselskap Syndikat Andre Kilde: UNION 53 NOK 36 mrd. pr. Q4-11 28 2% 15 Totalomsetning i Norge 2011 Fordelt på type eiendom NOK 36 mrd. pr. Q4-11 21% 39 24% 12% Private investorer Norske fond Internasjonale Bruker 20% 36 Konjunkturutsiktene De siste månedene har utsiktene for internasjonal økonomi blitt hakket bedre, og særlig nøkkeltallene for USA viser en positiv utvikling. Konsensus tilsier imidlertid svak vekst i internasjonal økonomi, og usikkerheten er fortsatt stor. Utviklingen ute påvirker Norge blant annet gjennom lave rentenivåer, og forventninger om svak utvikling i fastlandseksporten de nærmeste to årene. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per februar, at Norsk økonomi neste år vil gå inn i en svak oppgangskonjunktur. Sysselsettingen ventes å stige med drøye prosenten per år, og Norges Bank sin forventningsundersøkelse (gjennomført i januar) viser at en økende grad av optimisme blant bedriftene. Kombinert med sterk befolkningsvekst og forventninger om god vekst i privat konsum, tyder dataene på gode rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Et lite unntak er konsumprisindeksen (KPI) som ventes å stige med kun 1,7 prosent i snitt i perioden 2012-2014. Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt med KPI, og november-justeringen var på kun 1,2 prosent. Renter og finansiering Rentekostnadens to hovedkomponenter, fastrentenivåene og bankmarginen, har det siste året gått i hver sin retning. I løpet av fjerde kvartal fortsatte rentenivåene og synke, men stigende bankmarginer oppveide nedgangen. Det siste året har rentenedgangen vært ca. 0,35 prosent større enn økningen i bankenes marginer slik at netto finansieringskostnad i nye lån har tendert ned. Det typiske rentenivået i et nytt lån til kjøp av næringseiendom er per mars på ca. 5,4 prosent inkludert bankmargin. I løpende lån, basert på fastrenteavtaler og flytende bankmargin, har den samlede rentekostnaden tendert opp de siste kvartalene fordi bankmarginene har økt. Salgsmarkedet Salgsmarkedet for næringseiendom var i fjor preget av mange omsetninger innen eiendommer med lange leiekontrakter og mange salg innen tomt/utvikling. Syndikeringsaktørene ble største netto kjøper av næringseiendom for tredje året i rad, og hentet anslagsvis NOK 2,4 milliarder i egenkapital til investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsselskapene, som har vært største netto selger av næringseiendom siden finanskrisen, økte kjøpstakten i fjor og nettokjøpte næringseiendom gjennom andre halvår i fjor. Antall transaksjoner var som vanlig høyt i fjerde kvartal, og totalt økte antall omsetninger økte fra 146 i 2010 til 173 i 2011 (kun transaksjoner fra MNOK 50). Det var imidlertid kun én transaksjon over NOK 1 milliard og målt i verdi sank transaksjonsvolumet fra NOK 39 milliarder i 2010 til NOK 36 milliarder i fjor. Priser / yielder Snitt-yielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 prosent. Nivået var 0,25 prosent høyere enn i første halvår, og gir uttrykk for økt risikopåslag blant investorer og banker. Generelt var det en økende yield-spread gjennom andre halvår mellom eiendom med lav antatt risiko og eiendom med ordinær til høy antatt risiko. Prime yield vurderes til å være 5,50 prosent nå. Kontor Butikk/Handel Annet Hotell Lager/Kombi/Terminal/Ind Kilde: UNION

9 Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) steg gjennom fjerde kvartal i fjor med 11 prosent, mens Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) sank med 5 prosent i samme periode. Innledningsvis i 2012 har Oslo Børs vist en stigende tendens, godt hjulpet av stigende oljepris og nye oljefunn i inn- og utland. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Selskapet Eiendomsverdi Næring registrerer data for ca. 800 leiekontrakter innen kontor i hovedstaden hvert år. Dataene viser at gjennomsnittlig kvadratmeterleie steg med ca. 5 prosent i fjor og ca. 7 prosent siden bunnen i begynnelsen av 2010. Det har imidlertid vært store forskjeller i utviklingen avhengig av område. De siste par årene har flyttestrømmen generelt gått fra ransonene til sentrumsområdene som har fått den beste leieprisutviklingen. Det er et betydelig volum langtidsledige lokaler, og eiendommer utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene er ofte svært utfordrende å leie ut. Det er særlig arealeffektive eiendommer på attraktive beliggenheter med høy standard som har fått vekst i leienivåene. Fremover venter vi ca. 5 prosent årlig vekst i leienivåene i nye kontrakter som et gjennomsnitt. Etterspørselen har hatt en stigende tendens de siste to årene, men ekstraordinær høy tilførsel av nybygg innebærer at kontorledigheten sannsynligvis vil stige fra snaue 7 % i dag til snaue 8 prosent om et år. UNION forventer svakt synkende kontorledighet fra 2013. Bergen, Trondheim og Stavanger Det ble registrert i alt 31 transaksjoner over NOK 50 millioner i fjor for til sammen NOK 7,0 milliarder i de tre by-regionene. Stavangerområdet har de siste to årene skilt seg ut ved at de større eiendomssalgene typisk ender med kjøper som er basert utenfor fylket. I 2010 gjaldt dette for 80 % av kjøpsvolumet og i fjor for samtlige fem transaksjoner over NOK 200 millioner. Lokale meglere vurderer i alle byene den generelle leiepristendensen i kontormarkedet til å være flat til svakt stigende. Handelssegmentet UNION erfarer god etterspørsel etter eiendom innen handel og nye norskbaserte strukturer er under etablering for kjøp av handelseiendom både i Norge og øvrige Skandinavia. I fjor ble det registrert totalt 35 transaksjoner over NOK 50 milliarder i 20 kommuner for til sammen NOK 7,3 milliarder. Eiendomsselskapene var største netto kjøper i dette segmentet, og vi registrerte netto-yielder fra rett under 5 prosent til snaue ni prosent. Median-yielden i omsetningene var på 6,9 prosent. Sett bort fra kjøpesentrene var det i gjennomsnitt 11 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble solgt i fjor. Virke (tidligere HSH) venter 5 prosent vekst i detaljomsetningen i år, og konsensus innebærer at privat konsum stiger med 3,5 prosent i år og 3,9 prosent i 2013. Reallønnsvekst, stigende sysselsetting og befolkningsmengde, samt lave renter bidrar til de positive forventningene. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q2-11 Q3-11 Q4-11 500 0 Kilde: UNION Yield gap 99 Yield Kilde: UNION 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente 01 03 10-års swap-rente Yield gap 05 07 09 Q1-11 Q3-11 Q4-11 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B