Fellestenester Politisk sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» Rosendalsvegen 10 5470 ROSENDAL Tel: 53483100 Fax: 53483130 Org. nr: 964 967 636 Bankgiro: 3460.07.00083 post@kvinnherad.kommune.no www. kvinnherad.kommune.no facebook.com/kvinnherad «POSTNR» «POSTSTED» Saksbehandlar Tormod Fossheim Tlf. direkte innval Vår ref. 2015/2079-17 Dykkar ref. «REFDATO» Dato 11.02.2016 Særutskrift - Behandling klage dispensasjon og godkjenning eksisterande bygg - rorbu på 81/181 vertikal og horisontal plassering - Rosendal hyttetun og camping - Trippel Eiendom A/S Kvinnherad forvaltningskomité hadde klagesaka føre i møte 3.2.2016 med vedtak nr 2016/31. Forvaltningskomiteen gav ikkje klagar medhald i klagen og saka vert med dette sendt Kommuneog justisseksjonen for endeleg avgjerd. Saksopplysningar vedkomande eigedom, søkjar, klagar og type sak framgår av overskrifta. Dette brevet er sendt elektronisk utan underskrift og vert ekspedert med e-post. Vi er kjende med at saksbehandlingstida hjå justisavdelinga for tida er inntil 4 månader, og bed ikkje om spesiell prioritering for denne saka. Eventuelle spørsmål kan rettast til saksbehandlar. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Tormod Fossheim
Mottakarar: Side 2 Arve Fjeldsbø Eldbjørg Fjeldsbø Fylkesmannen i Hordaland Postboks 7310 5020 Bergen Nils Byrkjeland
Side 3 Saksframlegg Saksmappe 2015/2079-14 Saksbehandlar Tormod Fossheim Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2016/31 Forvaltningskomiteen 03.02.2016 Behandling klage dispensasjon og godkjenning eksisterande bygg - rorbu på 81/181 vertikal og horisontal plassering - Rosendal hyttetun og camping - Trippel Eiendom A/S Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomiteen tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 16.12.2015, unnateke det som omfattar veranda mot vest, som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomité gjev med heimel i plan- og bygningslova 19-2 dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 for plassering av rorbu på 81/181 mot naboeigedommen 81/82. Verandaen mot vest er ikkje omfatta av dispensasjonen. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at vilkåra for dispensasjon er ivaretekne etter lova. Eksisterande rorbu, unnateke veranda mot vest, kan difor godkjennast med horisontal og vertikal plassering slik i dag. Takutstikket må kappast slik at det føl nabogrensa. Rådmannen får fullmakt til å starta nødvendig prosess med godkjenninga av tiltaka. Behandling i Forvaltningskomiteen den 03.02.2016 Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 03.02.2016 Kvinnherad forvaltningskomité tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 16.12.2015, unnateke det som omfattar veranda mot vest, som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomité gjev med heimel i plan- og bygningslova 19-2 dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 for plassering av rorbu på 81/181 mot naboeigedommen 81/82. Verandaen mot vest er ikkje omfatta av dispensasjonen. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at vilkåra for dispensasjon er ivaretekne etter lova. Eksisterande rorbu, unnateke veranda mot vest, kan difor godkjennast med horisontal og vertikal plassering slik i dag. Takutstikket må kappast slik at det føl nabogrensa. Rådmannen får fullmakt til å starta nødvendig prosess med godkjenninga av tiltaka.
Side 4 Saksutgreiing: Klagar: Nils Byrkjeland, Byrkjelandsvegen 34, 5600 Norheimsund Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen 16.12.2015: Behandling i Forvaltningskomiteen den 16.12.2015 Det var synfaring på staden før møte. Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 16.12.2015 Kvinnherad forvaltningskomité gjev med heimel i plan- og bygningslova 19-2 dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 for plassering av rorbu på 81/181 mot naboeigedommen 81/82. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at vilkåra for dispensasjon er ivaretekne etter lova. Eksisterande rorbu kan difor godkjennast med horisontal og vertikal plassering slik i dag. Takutstikket må kappast slik at det føl nabogrensa. Kvinnherad forvaltningskomité godkjenner også i prinsippet bygningen slik den framstår i dag med dei endringane som er gjort i høve til søknadane. Rådmannen får fullmakt til å formalisera godkjenninga av tiltaka. Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i plan- og bygningslova 19-2 dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 for plassering av rorbu på 81/181 mot naboeigedommen 81/82. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at vilkåra for dispensasjon er ivaretekne etter lova. Eksisterande rorbu kan difor godkjennast med horisontal og vertikal plassering slik i dag. Takutstikket må kappast slik at det føl nabogrensa. Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner også i prinsippet bygningen slik den framstår i dag med dei endringane som er gjort i høve til søknadane. Rådmannen får fullmakt til å formalisera godkjenninga av tiltaka. Saksutgreiing: Innleiing Kvinnherad forvaltningskomite behandla saka 1. gang i møte 28.10.2014 og utsette samrøystes saka for synfaring. Rådmannen fremjar no saka på nytt med same saksutgreiing. I innstillinga er det lagt til ein setning om godkjenning av bygget. Historikk Kvinnherad Bygningsråd godkjende den 25.06.1991 oppføring av naust på 81/181. Grunnflate 50m2 med loft. Naustet var plassert 1 m frå nabogrense mot 81/82. Eigaren var varsla og det kom ingen merknader. I saksutgreiinga står det: Naustet har nyttbart loft og er på 50m2 grunnflate, og ligg soleis på grensa med omsyn på avstandskra etter lovens 70. Vedtaket: Naustet må brannsikrast etter forskriftene i samråd med brannsjefen. Det har vist seg seinare at naustet står i nabogrensa og deler av takutstikket går inn på naoeigedommen. I 1996 var det ny eigar og det vart søkt om å «Innreiing av loft i naust til utleige» Teikningane viste bygningen slik den framstår i dag, men utan veranda på nedsida. Forvaltningsstyret godkjende den 28.02.1996 søknaden med vilkår vedkomande vassforsyning og kloakk samt krav om innvendige brannskiller. Søknaden var nabovarsla, og det kom ingen merknader. Bygningen var då plassert i høve til naboeigedommen slik den står i dag.
Side 5 Det vart nytt eigarskifte, og dei nye eigarane (Trippel Eigedom A/S) søkte om omregulering av området. Eitt av formåla med omreguleringa var å kunna matrikulera ut enkelte eigedommar forsal. Reguleringsplanen fekk namnet «Reguleringsplan for Rosendal hyttetun» og vart gokjent i Kvinnherad kommunestyre den 15.12.2011. Planen omfatta bygningen (naust/utleige) som var godkjent tidlegar (sjå pukta ovenfor), og dette delområdet fekk i planen namnet FT2 (fritids og turistformål) med beskrivelsen: Bygg og anlegg ( 12-5. 1.), fritids og turistformål. Maks BYA 70 %. Maks mønehøgde 9,0m, takvinkel min 35%. Parkering på felles parkeringsplass PP1 med 1 plass pr eining. Eininga skal vera disponibel for utleige til turistformål i minst 9 månader av året i fellesdrift. Eigaren av naboeigedommen 81/82 påklaga godkjenningsvedtaket og viste til saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen behandla klagen og gav klagar medhald. Kommunestyret sitt vedtak vart oppheva og saka send tilbake til ny behandling. Kommunestyret behandla saka på nytt den 29.09.2012 og godkjende reguleringsplanen. Eigar av naboeigedommen 81/82 påklaga på nytt vedtaket, både saksbehandlinga og utforminga av planen. Fylkesmannen stadfesta den 19.02.2013 kommunen si godkjenning med visse unntak, og påla kommunen å behandla det som var unnateke stadfesting som ei mindre endring. Område FT2 var ikkje blant dei område som var unnateke stadfesting.. Eigar av 81/82 saksøkte den 10.06.2013 Staten v/fylkesmannen i Hordaland vedkomande «gyldigheten» av reguleringsplanen, og at fylkesmannen hadde fatta vedtak utan å ta klagen hans til følgje. I stevninga heiter det om FT2: For FT2 foreligger riktignok byggetillatelse og tillatelse for bruksendring. Bygget er imidlertid ikke i tråd med foreliggende byggetillatelse, og byggetillatelse er gitt uten av det er innhentet erklæring fra nabo. Nabovarsling for anleggene har heller ikkje synliggjort at det var tale om bygg på/over grensen. Staten vart frikjent i Heradsretten, men i samband med rettsaka trekte fylkesmannen stadfestinga av FT2 i brev av 29.11.2013, og grunngav dette som følgjer (oppsummert): Reguleringsplanen er av partane tolka slik at eigedomsgrensa er byggegrensa for FT2 mot naboeigedomen 81/82. Denne definisjonen av byggegrensa er eit medvite val av utbyggjar for at eksisterande bygning skal kunna førast opp på same staden igjen etter td brann. Eksisterande bygg på FT2 er ikkje ført opp i samsvar med byggjeløyve av 25.06.1991. (ligg nærare grensa enn 1m). Når grunngjevinga for reguleringsplanen er å kunna føra opp igjen eksisterande bygg, kan det ha hatt betydning for reguleringa om bygget er lovleg oppført eller ikkje. Fylkesmannen konkluderer med at det er «en rimelig mulighet» for at dette kan ha hatt innverknad på reguleringa, og vedtaket av 19.02.2013 vart dermed gjort ugyldig vedkomande området FT2 (jf Fvl 41). Kommunen fekk saka tilbakesendt for ny behandling. Kommunen tilskreiv Trippel eigedom om dette i brev av 16.07.2015. Det vart gjort greie for at fylkesmannen si oppheving måtte tolkast slik at først må kommunen godkjenna eksisterande bygg før reguleringsplanen for FT2 kan stadfestast på ny. Det vart oppfordra til ei nøyaktig oppmåling av rorbua og at det vart søkt om løyve til tiltak med eksisterande plassering i horisontal- og vertikalplanet. Tiltaket og plasseringa måtte nabovarslast. Den 08.09.2015 søkte Trippel eigedom A/S om dispensasjon frå avstandskravet (4m) i pbl 29-4 og søkte samstundes om godkjenning av noverande plassering og storleik av rorbua.
Side 6 Forvaltningskomiteen behandla saka 1. gang i møte den 28.10.2014, og utsette saka samrøystes for synfaring. Om søknaden Søkjar viser til tidlegare behandlinga (jf Historikk ovanfor) og påpeikar at alle tiltaka var utførte før dei overtok eigedommen. Ved overtakinga var dei nye eigarane ikkje klar over dei ulovlege tilhøva som seinare er blitt avdekka. Det vert søkt om dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 slik at den eksisterande bygningen kan verta ståande slik den står i dag, dvs 0,35m frå nabogrensa mot 81/82. Takutstikket som går 0,25m inn på 81/82 vil verta kappa slik at det føl nabogrensa. Regionale og statlege styresmakter. Dispensasjonssøknaden er ikkje sendt på høyring til statlege og regionale styresmakter, då rådmannen vurderer det slik at deira interesser ikkje vert berørte i denne saka. Jf pbl 19-1. Nabomerknad Søknaden om dispensasjon mm er nabovarsla, og det er komen merknad frå eigarane av 81/181. Dei gjer merksam på at alle tilhøve i dispensasjonssøknaden krev samtykke frå nabo før kommunen kan handsama søknaden. Dette gjeld plassering, storleik og bruk sidan bygningen ligg nærare nabogrensa enn 1m. Dei påpeikar også at bruksarealet på dei 2 øverste etasjane ikkje er oppgjeven og heller ikkje er det opplyst om ulovleg oppført terasse mot sjø eller oppgjeve areal for inngangsparti og terasse mot aust. Dei bed om at kommunen avviser dispensasjonssøknaden på grunnlag av manglande skriftleg samtykke frå nabo i samsvar med pbl 29-4, 3. ledd. Dette er privatrettslege forhold som kommunen skal ta stilling til då det følgjer direktet av lova, jf 21-6. I merknaden vert det også oppfordra til at kommunen føl opp dei ulovlege forhold som er avdekka i saka. Dette gjeld også ulovleg oppført bygg aust for eigedommen 81/82 som ligg delvis over nabogrensa. Drøfting I plan og bygningslova 19.2 heiter det: Dispensasjon kan ikkje gis dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelser, blir vesentilg tilsidesatte. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Bestemmelsane i 29-4 er ikkje saksbehandlingsreglar, og dermed kan forvaltningskomiteen behandla dispensasjonssøknaden. Spørsmålet er så om kommunen kan gje dispensasjon frå avstandskravet i denne konkrete saka. Eit av hovedformåla med avstandskravet i plan- og bygningslova er å hindra brannsmitte. Dette er teke vare på ved løyvet til oppføring av bygningen i 1991 då det var eit vilkår at den omsøkte bygningen måtte brannsikrast. Eit anna formål med bestemmelsen er at det skal sikrast «luft» mellom bygningar slik at brukarane vert minst mulig til sjenanse for einanna. Rorbua på 81/181 ligg på eit mykje lågare nivå enn 81/82, og søkjar har ikkje innsikt mot nabo. Nabo har innsikt mot søkjar sin veranda dersom han er heilt sør på eigedommen, men ikkje frå hytta. Nabo kan utvida hytta mot sør, og ein eventuell uteplass kan med litt omtanke plasserast slik at det ikkje vert innsyn til søkjar sin veranda. Formålet til plan- og bygningslova er gjeve i 1-1. Første ledd lyder: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Rorbua på 81/181 har stått slik ho gjer i dag sidan 1991. Oppføring av bygningen vart nabovarsla utan at dåverande eigar av 81/82 hadde merknader. Bygningen var plassert nærare grensa enn 1m (0,35m) som var forutsetningen i løyvet i 1991, men då bygningen i 1996 vart søkt bruksendra, vart ikkje avstanden påpeika av nabo. Han hadde ingen merknader. For å utvikla eigedommen og få orden på tilhøva, utarbeidde dei nye eigarane av 81/181 reguleringsplan for eigedommen. Nabo har protestert, jf historikken framfor. Nabo sine hovedinnvendingar har hovudsak vore retta mot saksbehandlinga, (jf rettsaka mot Staten). Når det gjeld denne dispensasjonssøknaden er det også saksbehandling som har hovedfokus hos nabo. Han viser ikkje i sin merknad til at bygningen er til konkret ulempe. Heller ikkje tidlegare eigar hadde noko imot bygningen sidan han ved 2 høve vart nabovarsla og ikkje hadde merknad. Kommunen og fylkesmannen, som skal ta vare på samfunnet sine interesser, har ikkje hatt negative merknader til korkje bygning eller til at bygningen kan utviklast vidare slik det var tenkt i reguleringsplanen. At FT2 vart teken ut av planen, var på grunn av formalitetar. Når eigar av 81/181 no søkjer om dispensasjon vedkomande plasseringa samt godkjenning av eksisterande bygning, kan kommunen med si behandling få formalitetane på plass.
Side 7 Rådmannen meiner etter dette at å gje dispensasjon frå avstandskravet til nabogrense for den noverande plasseringa ikkje medfører at omsynet til pbl 29-4 eller at formålet i plan- og bygningslova vert vesentleg tilsidesett. Rådmannen meiner at det er viktig både for eigaren og for samfunnet at dei formelle tilhøva på eigedommen kjem på plass og at reguleringsplanen vert godkjent slik at dei kan fortsetja å utvikla eigedommen og verksemda etter forretningsplanen. Ulempene ved å godkjenna ein bygning som vart bygd i 1991 og 2 gonger har vore nabovarsla utan merknad, vil vera små. Når det gjeld verandaen på nedsida, finn ikkje rådmannen at denne er omsøkt, men ulempene med denne vil også vera små. Nabo hevdar at avstanden på grunn av den oppgitte mønehøgda (10,16m) vil vera 5m (halve mønehøgda. Kravet i pbl 29-4 gjeld gjennomsnittleg mønehøgd. For rorbua er denne mindre enn 8 m. Nabo viser også i sin merknad til «ulovleg oppført bygg aust for vår eigedom». Dette tilhøvet vil verta behandla i eiga sak. Vedlegg: Søknad om dispensasjon Nabomerknad Oppmålingsteikningar av byggjet Lenkje til gjeldande sak, ephorte2015/2079: http://innsyn.kvinnherad.kommune.no/einnsyn/registryentry/case?caseid=47675 Lenkje til reguleringsplansaka Rosendal hyttetun, ephorte 2010/2159: http://innsyn.kvinnherad.kommune.no/einnsyn/registryentry/case?caseid=29152 KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen 03.02.2016 Klagefrist: Uttale til klagen: Klagen kom innan fristen Klagen har vore sendt på uttale til Trippel Eigedom A/S Uttale er når saksframlegget vert skrive, ikkje motteke og vil eventuelt verta framlagt på møtet. Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen 5471 Klagar hevdar at det ikkje er dispensert frå arealbruken eller pbl 1.8. Kommentar frå rådmannen: Denne behandlinga omhandlar dispensasjon frå avstandskravet i pbl 29-4 slik at eksisterande bygning kan verta godkjent slik den står i dag. Dette på bakgrunn av at bygningen ikkje hadde godkjent horisontal og vertikal plassering og den nye reguleringsplanen av den grunn vart oppheva av fylkesmannen for dette området (FT2). Når plasseringa er godkjent, kan det gjennomførast ei mindre endring av reguleringsplanen slik at eksisterande bygg inngår i planen. Klagar peikar på at verandaen på nedsida kjem i konflikt med friområde i den nye reguleringsplanen. Klagar har rett i dette, og verandaen vil difor verta teken ut av denne behandlinga og teken opp att seinare i samband med endring av reguleringsplanen. 5472 Klagar hevdar at det er 3 forskjellige mønehøgder i saka: I søknaden av 08.09.2015 er mønehøgda sett til 10,16m, i teikningsgrunnlaget av 07.12.2016 er det oppgjeve 8,5m og i saksframlegget hevdar kommunen at høgda på rorbua er mindre enn 8m. Kommentar frå rådmannen: Mønehøgda i søknaden av 08.09.2015 (10,16m) er kotehøgd (moh). 8,5m er høgda over innvendig golv. Innvendig golv har fall mot sjøen, og denne mønehøgda vil dermed variera.
Side 8 Mindre enn 8m i saksframlegget er gjennomsnittleg mønehøgd målt rundt heile bygget. I framtidig plan for området vil mønehøgda verta vist som kotehøgd (moh) som er eit eintydig tal. 5473 Klagar tolkar saka slik at det er meining å gje dispensasjon for det ulovleg oppførte bygget, og at det ikkje er aktuelt med vidare utviding. Rådmannen kan stadfesta dette. Klagar hevdar til slutt at vedtaket er ugyldig og må opphevast. Innstilling. Rådmannen ser at klagar har rett i at verandaen kjem inn i over området som i reguleringsplanen er avsett till felles friområde og dermed treng planavklaring. Verandaen vert dermed trekt ut av denne behandlinga. Ut over det kan ikkje rådmannen sjå at klagen tilfører saka nye moment og tilrår at klagen ikkje vert teken ytterlegare til følgje. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Kopi til: Partane