Dato: 10. november 2010 Byrådssak 597/10 Byrådet Reguleringsplan for Søreide lokalsenter gnr 35, bnr 2, 6, 7, 65, 278, 688, m.fl - andre gangs behandling NIHO BBY-5120-200801685-336 Hva saken gjelder: Byrådet legger med dette fram forslag til områdereguleringsplan for Søreide lokalsenter til godkjenning. Planarbeidet startet opp ved kunngjøring i mai 2008. Planprogrammet ble fastsatt i september 2008, samtidig som planområdet ble noe utvidet. I april 2009 behandlet komité for miljø og byutvikling en prinsippsak om plassering av skolen. Oddamarka ble valgt som tomt, og det ble samtidig understreket at styrking av Søreide sentrum skal være en viktig premiss for planarbeidet. Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden 2. mai til 15. juni 2010. Fagetaten har mottatt til sammen 79 uttalelser til planforslaget - 18 fra offentlige instanser og 61 fra privatpersoner og organisasjoner. Blant disse er 8 underskriftslister og fellesuttalelser, hvorav 5 har tilslutning fra mer enn 100 personer. Høringsinstansene er i hovedsak positive til planforslaget, og fylkesmannen og fylkeskommunen presiserer at målene om boligfortetting og bedre tilgang til strandsonen samsvarer godt med nasjonal og fylkesregional arealpolitikk. Fylkeskommunen har likevel varslet innsigelse mot nedbygging av kulturminner, mens fylkesmannen har varslet innsigelse mot utilstrekkelig grønnstruktur. Det legges til grunn at de viktigste kulturminnene og mer av kulturlandskapet må bevares, og at grønnstrukturen generelt må styrkes. Fylkesmannen ønsker i tillegg at skolen og idrettshallen flyttes nærmere Søreide sentrum, og at Oddamarka i hovedsak tas vare på som park og friområde. Dersom innsigelsene opprettholdes, kan ikke planforslaget egengodkjennes av bystyret, men må legges fram for Miljøverndepartementet til avgjørelse. Nærmiljøet på Søreide har vist et stort engasjement i saken. Det er stor lokal enighet om skoleplasseringen, mens det har kommet mange kritiske merknader til flere andre forhold. Søreide skole og Områdeutvalget for Søreide har gitt høringsuttalelser som langt på vei er representative for de private merknadene til planforslaget. Gjennom planprosessen har fagetaten hatt kontakt med en rekke grunneiere, organisasjoner og andre berørte. Fagetaten har også avholdt kontordag med muligheter for publikum til å stille 1
spørsmål og å komme med innspill. Det er arrangert to folkemøter i regi av bydelsutvalget. Det siste folkemøtet ble arrangert i forbindelse med høring av planforslaget, og på dette møtet deltok byråd for byutvikling, klima og miljø, samt representanter for byrådsavdelingen og fagetaten. I planbeskrivelsen (vedlegg C) gis det en utfyllende beskrivelse både av planområdet og planforslaget. Det vises i denne sammenheng også til fagnotat datert 27. oktober 2010. En kortfattet oppsummering av endringer som er gjort etter høringen, framgår av pkt 9 i fagnotatet. I medhold av plan- og bygningsloven 4-2 er konsekvensutredningen integrert i planbeskrivelsen og saksutredningen, og i utredningen er det lagt størst vekt på følgende tiltak: - ny skole, - nærmiljøanlegg - videreutvikling av Søreide sentrum Hovedformålet med reguleringsplanen er å avklare tomtevalget for ny barneskole på Søreide og å legge til rette for ny boligbygging og utvikling av Søreide lokalsenter i tråd med kommuneplanen. Etter at gjennomgangstrafikken nå er lagt utenom Søreide, har behovet for å avklare rammene for utvikling av lokalsenteret blitt enda mer tydelige. Effektiv fortetting, god grønnstruktur, tilgang til sjø, utvidet barnehagekapasitet og gode kvaliteter for barn og unge, er således viktige delmål i planarbeidet. I tillegg skal planen avklare lokalisering av ny kirkegård eller urnelund på Søreide. Omfanget av nybygging er innenfor rammene i kommuneplanen. Nye Søreide skole foreslås lagt til Oddamarka i samsvar med tidligere politisk prinsippvedtak og et bredt forankret lokalt ønske. Planforslaget gir rom for en betydelig utvidelse av nærings- og forretningsarealet. Menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt ved dagens Essostasjon og gis rom for utvidelse. Det er lagt opp til mindre boligbygging enn i høringsutkastet. I feltene B/N/T1, BK1 og BB1 er det rom for ca 190 boenheter, og et sannsynlig antall nye boenheter innenfor planområdet anslås til mellom 400 og 500. Sentrumsområdene S1 og S3 skal utvikles som et attraktivt, lokalt møtested. Forretninger og publikumsrettede tilbud skal i hovedsak konsentreres i området rundt et nytt sentrumspunkt ved krysset Ytrebygdsvegen - Steinsvikvegen. I detaljreguleringen av S1 og S3 vil det bli nærmere vurdert hvordan ulike funksjoner skal løses, for eksempel forholdet mellom bolig og næring. I planen er det satt av areal til en 7-erbane for fotball (nærmiljøanlegg 2) langs Steinsvikvegen. Det følger av planbestemmelsenes punkt 2.2.1 at ballbanen ved dagens skoleanlegg skal opprettholdes inntil "Nærmiljøanlegg 2" er etablert. Det er i tillegg forutsatt at det vil bli etablert ballbane / lekeplass på selve skoletomten (T3). I planarbeidet er det vurdert hvilke realistiske muligheter som finnes for å plassere en 11- erbane for fotball innenfor planområdet. Det framgår av planen og høringen at et slikt anlegg teoretisk kan plasseres ved den nye skolen, på dagens skoletomt eller ved Essostasjonen. Plassering av ny 11-er bane langs Nordeidevegen er ikke realistisk, fordi en slik lokalisering vil kreve store skjæringer i terrenget nær gangvegen, gårdsbebyggelsen og kulturminnene 2
H730 nr 5 og 8. I tillegg vil akebakken forsvinne. Rent fysisk er det for liten plass til en 11-er bane i dette området. Et fotballanlegg ved den nye skolen vil gi et ensformig uteareal, store terrenginngrep og store begrensinger i plassering av bygningsmassen på tomten. Bruk av dagens skoletomt til en 11- er bane vil medføre at potensialet for ny aktivitet og opprustning av sentrumsmiljøet på Søreide får lavere prioritet. Det beste alternativet vil eventuelt være i området ved Essostasjonen, men en fullverdig bane vil også her beslaglegge store arealer med omfattende konsekvenser for annen arealbruk. Figur 1 Figur 1 viser skjematisk en 11-bane med mål 68x110 meter (spilleflate + sikkerhetssone) i området langs Steinsvikvegen. Andre arealbehov som parkering, lagringsplass for utstyr, buffersoner mot naboer og lignende kommer i tillegg. I praksis vil en fullverdig fotballbane gi store terrenginngrep og beslaglegge mesteparten av det disponible arealet i området på bekostning av boligbygging og barnehage. Basert på innspill i høringsfasen, er det lagt vekt på å ta vare på Eikehaugen G9 som et verdifullt areal for naturlek for barnehagene og nabolaget. Dersom banen får en øst - vest orientering vil det meste og beste av Eikehaugen forsvinne, menighetsbarnehagen får et upraktisk tomteareal og ulempene for kirke og urnelund blir større. Behovet for buffersoner mot veg og nabobebyggelse fører til at byggepotensialet i området blir svært lite. Figur 2 nedenfor viser en nord - sør orientering mellom Steinsvikvegen og Nordeidevegen. En slik løsning ivaretar også arealbehovet til den nye barnehagen, samtidig som Eikehaugen bevares som friområde. Men dette er samtidig planområdets beste boligareal (BK1 og BF6), og det eneste som ikke er møtt med direkte protester. Begge løsningene ved Essostasjonen vil kreve endringer i reguleringsplanen med ny høring, før andre gangs behandling av planforslaget. 3
Figur 2 Feltene BK1 og BF6 har svært gode kvaliteter som boligområde og det kom ingen direkte protester mot utbygging av disse feltene i høringsprosessen (med unntak av alternativ bruk som fotballbane). I perioden etter høring av planforslaget er det utarbeidet et konkret boligprosjekt med ca 60 nye boenheter med gode miljøkvaliteter, jfr figur 3. Figur 3 Felt B/N/T1 (Ytrebygdsvegen 21) er omarbeidet sammenlignet med høringsutkastet. Utnyttelsesgraden er opprettholdt, mens byggehøydene er redusert og avstand til nabogrenser er økt. På Olavsmarken B/N1 er det meste av utbyggingspotensialet næring som blir liggende 4
under et nytt terrengnivå som korresponderer med Ytrebygdsvegen og det etablerte boligområdet Søreidneset i vest. Ny bebyggelse over terreng vil bli tett og lav med om lag samme kotehøyde som boligene i Søreidneset. I strandsonen opprettholdes i hovedsak forslagene fra høringsutkastet. Telenor ønsker ikke at det etableres friområde på kaiarealet (FR1), og argumenterer med at området er viktig for sjøkabelaktivitet i tillegg til at det benyttes av andre aktører som trenger tilgang til dypvannskai. Det foreslås i planforslaget å legge adkomstsonen lenger inn og bak hovedbygget for å redusere potensielle konflikter og farlige situasjoner. På lengre sikt kan FR1 også få en alternativ tilkomst via boligområdet Søreidneset. Byrådets merknader: Byrådet har i løpet av planprosessen hatt nær dialog med de mange interessegruppene som er representerte innenfor planområdet. I denne forbindelse har byrådet også hatt dialog og møter med grunneiere og interessenter i Oddamarka-området. På bakgrunn av denne dialogen har byrådet funnet det nødvendig å foreslå noen endringer i fagetatens planforslag datert 30. oktober 2010 (vedlegg A): - Forslaget om å ta ut boligområde BK3 opprettholdes, mens BB2 tas inn igjen i planen med redusert størrelse. Sammenlignet med høringsutkastet, reduseres de to områdene til sammen med 6,04 da, fra 9,73 da til 3,65 da. - Innenfor grensene til Nærmiljøanlegg 1 vil det ikke bli plass til liten ballbane (5-er bane), men akebakken vil få samme bredde som i høringsutkastet. - Byggegrensene i BB2 er satt til 2 m mot nord og 4 m mot vest, sør og øst. Avkjørsel er plassert i øst. - G8 er utvidet mot nord, og T3 tilsvarende redusert til i overkant av 30 da - dette er fortsatt tilstrekkelig i henhold til arealnorm for skoleanlegg. Utnyttelsesgrad for T3 er økt til 35 %. Forslag til endret plankart er datert 16. november 2010, jfr. vedlegg 2. Tilhørende endringer i planbestemmelsene er datert 16. november 2010, jfr. vedlegg 1. Før reguleringsplanen kan legges fram for bystyret til behandling, forutsetter byrådet at utbygger legger fram ny illustrasjonsplan basert på planforslag datert 16. november 2010. Illustrasjonsplanen må også inneholde en vurdering av antall nye boliger i BB2. Byrådet vil særlig framheve følgende problemstillinger som spesielt krevende i planarbeidet: - grad av fortetting og sentrumsutvikling - anleggssituasjonen for idrett (særlig fotball og skateanlegg), herunder spørsmålet om å sette av arealer til en fullverdig 11-erbane for fotball - grønnstrukturen, herunder utnyttelse av kulturlandskapet rundt Oddamarka - framtidig skolekapasitet og bruk av dagens skole - disponering av Telenors kaiareal Byrådet vil peke på at høringsinnspillene er ikke entydige, og gjennom planprosessen har det kommet fram ulike syn på disse spørsmålene. Byrådet vil imidlertid understreke at alle de sentrale spørsmålene som drøftes i reguleringsplanen, har en prinsipiell og overordnet forankring i kommuneplanen. Det er likevel etter byrådets oppfatning en utfordring at 5
kommuneplanens entydige fortettings- og lokaliseringspolitikk ikke fullt ut samsvarer med lokale ønsker og høringsuttalelser. Byrådet mener det er viktig å følge opp intensjonene og hovedmålene i kommuneplanen, og utvikle Søreide til et levende og godt lokalsenter for de som bor i området. Bedre og mer effektiv arealutnyttelse er en avgjørende forutsetning for å nå viktige miljømål innenfor en bærekraftig byutvikling. Søreide kommer godt ut i levekårsundersøkelsen, og området har sentral beliggenhet i forhold til de store næringsområdene i Ytrebygda. Området har gode solforhold og et godt lokalklima. Planen vil opprettholde en god grønnstruktur og etablere bedre allmenn tilgang til sjøen. Med økt bosetting innenfor området vil det også ligge til rette for bedre kollektivbetjening og et generelt bedre servicetilbud. Planområdet er derfor etter byrådets oppfatning godt egnet for boligfortetting og sentrumsutvikling. Det framgår av fagetatens vurderinger at dersom kravet om 11-erbane skal imøtekommes, bør banen legges med nord - sør orientering mellom Steinsvikvegen og Nordeidevegen. Byrådet er enig i at dette er den eneste realiserbare løsningen som også inkluderer tilstrekkelige arealer til den nye barnehagen og Eikehaugen friområde. Løsningen vil imidlertid beslaglegge et svært viktig boligareal (BK1 og BF6) med plass til 60 boliger, og dette vil etter byrådets oppfatning ikke være forenlig med hovedintensjonene i planforslaget. Ved siden av å lokalisere tomt for det nye skoleanlegget, skal planen også løse arealbehovet til viktige sentrumsfunksjoner og ny boligbygging innenfor planområdet. Etter byrådets oppfatning vil en 11-er bane få mer omfattende konsekvenser for nærmiljøet enn en 7-er bane. En 7-er bane er beregnet på aldersgruppen under 12 år, mens en 11-er bane er beregnet for ungdommer og unge voksne. En 11-er bane bør ut fra bruk og anleggets størrelse, ha en videre buffersone enn det som er mulig å få til innenfor rammen av de foreslåtte alternativene. Selv om byrådet i utgangspunktet er enig i at det er behov for en fotballbane i full størrelse i Søreideområdet, har byrådet etter en samlet vurdering måttet konkludere med at ingen av alternativene kan anbefales. Søreide lokalsenter har for lite arealressurser til at en stor fotballbane kan plasseres innenfor planområdet. Etter byrådets oppfatning kan det være et godt alternativ å opparbeide Søvikbanen til et moderne fotballanlegg i full størrelse. Spørsmålet om å ruste opp Søvikbanen har vært tema ved flere anledninger de siste par årene, blant annet har Ytrebygda bydelsstyre i møte den 27. mars 2008 vedtatt en uttalelse med støtte til å utvide banekapasiteten i Søviken. Det aktuelle området har status som friområde, jfr. reguleringsplan vedtatt 19. november 1990, mens gangvegen fram til Søvikbanen er kommunal. Byrådet vil fram til bystyrebehandlingen foreta nærmere undersøkelser for å kunne fastslå om Søvikbanen er et egnet alternativ for ny 11-er bane i Søreideområdet, og byrådet vil til bystyrebehandlingen legge fram et eget notat om dette. Innsigelsen fra fylkeskommunen vedrørende vern av kulturminner gjør at felt BK3 tas ut av planen, mens felt BB2 får færre boenheter enn i høringsutkastet. Et nytt overslag over boligtallet kan imidlertid ikke gjøres før det foreligger ny illustrasjonsplan fra utbygger. Illustrasjonsplanen må legges fram før bystyrebehandlingen. Grønnstruktur G8 utvides på grunn av redusert boligbygging, men også på grunn av at kulturminnene (H730 5 og 8), kulturlandskapet og skoletomten i større grad inkluderes i G8. 6
Kulturminnemyndighetene anbefaler samtidig at et annet kulturminne nordvest på skoletomten frigis. Det har imidlertid oppstått en usikkerhet om reguleringsplanen kan vedtas av bystyret før Riksantikvaren formelt har godkjent frigivelse av det aktuelle kulturminnet. Før reguleringsplanen legges fram for bystyret, vil byrådet avklare dette spørsmålet med kulturminnemyndighetene. Byrådet vil også avklare med fylkesmannen og fylkeskommunen om endringene i reguleringsplanen er tilstrekkelige til at innsigelsene til planen kan frafalles. Byrådet mener det er riktig å opprettholde forslaget om arealbruk på B/N1 (Olavsmarken). Arealet har i dag form som en trang dal og har derfor begrenset verdi som grøntområde, i tillegg til at næringsbyggene på F/K/I1 stenger for utsikt og kontakt mot sjøen. Byrådet vil derfor opprettholde forslaget som åpner for etablering av næringsarealer under et nytt terrengnivå med boliger på det øverste nivået. Byrådet vil peke på at det i dag ikke kan bygges nye boliger på Søreide som følge av en rekkefølgebestemmelse i kommuneplanen. Byrådet har imidlertid i det nye høringsutkastet til kommuneplan foreslått å fjerne denne bestemmelsen, fordi et tilsvarende byggeforbud ikke er etablert noen andre steder i kommunen. Når reguleringsplanen er godkjent ligger det til rette for å bygge ny skole og nye boliger i tråd med planen. Byrådet foreslår å opprettholde forslaget om friområde på FR1 på grunn av Søreides mangel på gode offentlige arealer til sjø. Det framgår av fagnotatet at betydelige deler av kaiarealet leies i dag ut til andre formål, og byrådet mener derfor at det vil være forsvarlig å opprettholde FR1 i planforslaget. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling avgir innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas: a. Områdereguleringsplan for Ytrebygda, gnr. 35 bnr 2, 6, 7, 65, 278, 688, m.fl., Søreide sentrum, plannummer 60030000, vist på plankart datert 16. november 2010 (vedlegg 2). b. Reguleringsbestemmelser datert 30. oktober 2010, med tilhørende endringer datert 16. november 2010 (vedlegg 1 og vedlegg B) 2. Det startes opp arbeid med detaljreguleringsplan for ny 11-er bane innenfor et område ved Søvikbanen Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø 7
Vedlegg: 1. Endrede planbestemmelser datert 16. november 2010 2. Endret plankart datert 16. november 2010 (dok nr 346) 3. Fagnotat datert 27. oktober 2010 (dok nr 323) B. Planbestemmelser datert 30. oktober 2010 (dok nr 330) C. Planbeskrivelse datert 08. januar 2010 (dok nr 178) D. Oppsummering av merknader (dok nr 331) 8