Utbyggingsavtale Trollkleiva. 1. GENERELT 1.1 Parter Det er i dag inngått følgende utbyggingsavtale mellom: Røyken kommune (RK), org nr.938 70 9866 og Heggdal Eiendomsutvikling AS, org. nr. 990 90 5150. 1.2 Utbyggingsområde/Virkeområdet. Avtalen omfatter følgende område: Trollkleiva felt B1 og B2-B5, jfr. vedlagte reguleringsplan for Trollkleiva B1 og B2-B5, datert 10.12.09, sist revidert 08.03.11 som viser områdets avgrensning. Utbyggingsområdet omfatter del av gnr. 12 bnr. 116, 117, 191 og 192. I den grad virkeområdet omfatter arealer som går utenfor reguleringsplanene er disse spesifisert i utbyggingsavtalen. 1.3 Formål Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved utbygging av området Trollkleiva felt B1 og B2-B5. Avtalen gjelder teknisk og grønn infrastruktur og regulerer partenes forpliktelser i den forbindelse. Forholdet til andre parter reguleres i egne avtaler. 1.4 Eierforhold: Det må fremlegges dokumentasjon fra utbygger på rett til disponering av utbyggingsområdet, hvis utbygger ikke har hjemmel til området. 1.5 Forholdet reguleringssituasjon/utbyggingsavtale Utbygger er innforstått med at planbehandlingen skjer uavhengig av utbyggingsavtalen, og at reguleringsplanen er styrende for utbyggingsavtalen. Endringer i plan med reguleringsbestemmelser kan medføre endringer i utbyggingsavtalen. Denne avtalen kommer i tillegg til de krav som er stilt i reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Det vil si at forhold omtalt i reguleringsplan med tilhørende bestemmelser gjelder selv om de ikke er gjentatt her. Hva gjelder rekkefølgebestemmelser viser man til nr 2.6 nedenfor. 2. UTBYGGERS ANSVAR 2.1 Krav til planunderlag 1
Forslag til reguleringsplan utarbeides på kommunens kartgrunnlag i målestokk 1:1000. Reguleringsplanen skal i den utstrekning kommunen bestemmer ledsages av tekniske planer for veier, vann- og avløpsnett, terrengmodell og detaljreguleringsplan. Utarbeidelsen skal skje i samsvar med Plan- og bygningslovens (Pbl) og i henhold til de standarder og veiledere som gjelder. 2.2 Krav til utbygging. I utbyggingsområdet kan tillates oppført 4 boenheter i felt B1, 10 boenheter i felt B2-B4, samt 6 boenheter i felt B5. I utbyggingsområdet skal utbygger tilstrebe at en høyere andel av oppvarmingsbehovet dekkes av andre kilder enn elektrisk kraft, enn kravene i byggeforskrift av 26.03.10 nr 489 (TEK 10). 2.3 Grunnerverv Utbygger dekker alle kostnader ved grunnerverv som kreves for gjennomføring av avtalen. Hvor gjennomføringen av avtalen krever overskjøting av grunn fra tredjepart skal utbyggeren besørge dette. 2.4 Valg av entreprenør. Røyken kommune kan sette krav til valg av entreprenør, hvis utbyggingen er av vesentlig betydning for kommunen. Ved valg av entreprenør skal kommunen konsulteres og ha rett til å sette krav til valget. Kommunen kan ikke nekte å godkjenne utbyggers valgte entreprenør eller stille krav til denne uten saklig grunn. 2.5 Fremdrift. Utbygger skal fremlegge en fremdriftsplan som viser tidspunkt for igangsetting og ferdigstillelse av de enkelte områder eller hele utbyggingsområdet. Dette kan omfatte planområdet, delområder, byggetrinn, teknisk infrastruktur og grønn infrastruktur. 2.6 Rekkefølgebestemmelser Utbygging kan ikke finne sted før ny hovedveiforbindelse til Hallenskog er etablert. Før området tillates bebygd, må det dokumenteres at gjeldende grenser for tillatt utendørs og innendørs støynivå vil bli overholdt. Eventuelle tiltak for støyskjerming av bebyggelsen skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Før utbygging igangsettes skal det utarbeides en særskilt plan for overvannshåndtering og drenering i tiltaksområdet. I forbindelse med søknad skal det angis sokkelhøyder på bolig og garasje. I forbindelse med søknad skal det leveres tegninger som viser kotehøyder for opprinnelig og fremtidig terreng. 2
Overvann håndteres på egen grunn. Før ferdigattest gis skal adkomstveier, lekeplasser og gangvei være opparbeidet ihht til plan. 2.7 Offentlige trafikkområder og va-anlegg. a) Va-anlegg. Utbygger utfører og bekoster de anlegg som er nødvendig (både offentlige og private)for å sikre planområdet vannforsyning og avløp. Inkludert er brannvannforsyning og overvannshåndtering. Dersom det er aktuelt, må utbygger innenfor planområdet sørge for nødvendig trykkøkning av vannforsyningen og pumping av spillvann. Offentlige ledningsnett overdras vederlagsfritt til kommunen. Går offentlig ledningsnett over annens grunn, skal det ved overtagelse foreligge tinglyste avtaler om rett til å drifte og vedlikeholde offentlig ledninger liggende på annens grunn Ledningsanlegg som skal overtas av kommunen skal planlegges, prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter planog bygningsloven, skal det være avklart hvilke deler av vann- og avløpsanlegget som skal overtas av det offentlig og hvilke deler som skal være private. Påslipp av overvann til offentlig ledningsnett skal godkjennes av kommunen. Vedlagte tegninger til søknad om igangsettingstillatelse skal være godkjent av kommunalteknikk. Overvannhåndtering skal generelt skje lokalt innen planområdet. Overvann skal ikke skade eiendom eller vassdrag utenfor planområdet. b)trafikkområder Reguleringsplanen viser hvilke veier som skal overtas av det offentlig og hvilke veier som skal være private. Veier som skal overtas av kommunen skal prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter planog bygningsloven, skal vedlagte tegninger være godkjent av kommunalteknikk. Dersom byggevirksomheten berører framkommeligheten og trafikksikkerheten på offentlige veier og gangveier, utarbeider utbygger en plan for å løse situasjonen og som legges ved søknad om igangsettingstillatelse. Planen skal godkjennes av kommunalteknikk. Utbygger utfører og bekoster de offentlige trafikkarealene som reguleringsplanen viser. Offentlige veier overdras vederlagsfritt til kommunen. Veigrunnen skal overskjøtes vederlagsfritt til kommunen. c) Byggemøter og overtagelse Kommunen kan delta på alle byggemøter vedrørende anleggene som skal overtas av det offentlige. Kommunen skal delta på alle overtagelsesbefaringer. Kommunen overtar 3
anleggene når utførelsen er godkjent og kontrollert. Utbygger skal også fremlegge dokumentasjon på tinglyste avtaler (VA- anlegg) og dokumentasjon på overskjøtet grunn (veier) hvor dette er aktuelt. Dersom byggevirksomheten berører framkommeligheten og trafikksikkerheten på offentlige veier og gangveier, utarbeider utbygger en plan for å løse situasjonen og som skal godkjennes av kommunalteknikk. 2.8 Offentlig friområder Offentlig friområder skal opparbeides i henhold til godkjent plan før vederlagsfri overskjøting til kommunen. 2.9 Velforening. Fellesarealer. Utbygger skal ved salg av tomter/boliger innta i skjøtene pliktig medlemskap i vel- eller beboerforening. Utbygger skal overskjøte vederlagsfritt fellesareal (felles avkjørsel, felles grøntanlegg (FG..-FG..) for lek m.v. til vel-/beboerforeningen. Etablering av velforening skal skje ved fullt utbygget delområde. Velforeningens plikter omfatter bl.a. følgende: - forvaltning og drift av delområdenes interne veier og lekeplasser - felles postkassestativ, felles avfallsbod, og lignende Velforeningens definerte ansvar og forpliktelser skal ivaretas av utbygger frem til delovertakelser til velforeningen for de ulike boligarealer. Det skal lages særskilt protokoll for overtakelse av arealer med kopi til RK. Boligfeltene skal ha hjemmel til tilliggende fellesareal med ideell andel i forhold til antall boliger. 3 KOMMUNENS ANSVAR 3.1 Vann og avløp Drifts- og vedlikeholdsansvaret for offentlige ledninger overtas av kommunen etter overtagelsebefaring. 3.2 Offentlige vei og trafikkområder RK overtar offentlig regulerte veier og offentlige gang-/sykkelveier vederlagsfritt når de er opparbeidet i henhold til godkjente planer og vedtatt veinormal. Fra samme tidspunkt overtar RK ansvaret for drift og vedlikehold. 3.3 Offentlig friområder Kommunen overskjøtes offentlig friområder vederlagsfritt. 4. ØKONOMISKE BETINGELSER. 4.1 Anleggsbidrag 4
Utbygger bidrar til utbygging av følgende tiltak i området: - Opprettelse av fond forbeholdt fremtidig opparbeidelse av ny hovedvei til Hallenskog Utbygger bidrar med et utbyggingsbidrag på 2 000.000 kr i alt. Dersom det på ett senere tidspunkt eventuelt gis reguleringsmessig åpning for utbygging utover 20 boenheter skal utbygger bidra med 100 000 kr. pr. overstigende enhet. 4.2 Innbetaling av anleggsbidrag. Sikkerhet. Utgifter ved offentlige krav. Renter Anleggsbidraget skal være innbetalt RK før igangsettelsestillatelse utstedes. Før igangsettingstillatelse kan gis, må utbygger stille en bankgaranti eller annen sikkerhet som kommunen kan godta, som sikkerhet for at prosjektet eller at hvert delprosjekt blir gjennomført og ferdigstillet i samsvar med vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner samt krav til teknisk standard som følger av Pbl (byggeforskriftene) og kommunalteknisk norm. Utbygger dekker alle utgifter som påløper prosjektet som følge av offentlige krav til opparbeidelse av vei, vann og avløp i samsvar med Pbl 18-1, krav om grunnundersøkelser, arkeologiske undersøkelser etter kulturminnelovens 9 Utgifter som kommunen har dekket, men som etter avtalen skal betales av utbygger, belastes med renter og purregebyr i tråd med forsinkelserenteloven. 4.3 Prisjustering av anleggsbidrag Anleggsbidragets størrelse indeksreguleres 01. januar hvert år i henhold til Statistisk Sentralbyrås byggekostnadsindeks for veganlegg for foregående år. Indeksregulert beløp fra foregående år legges til anleggsbidraget fra samme dato hvert år fra avtaleinngåelsen. 5. OVERTAKELSE OG DRIFTSFASE Utbygger skal overskjøte alle offentlige arealer (friluftsområde) vederlagsfritt til RK når disse er opparbeidet i henhold til regulerings-/bebyggelsesplan. Utbygger skal overskjøte alle fellesareal (adkomst, felles grøntanlegg) vederlagsfritt til vel-/beboerforening når disse er opparbeidet i henhold til regulerings-/bebyggelsesplan. 6. REFORHANDLINGER RK tar forbehold om at det i forbindelse med plan- og byggesaksbehandling kan fremmes innsigelser, innspill og klager som fører til annen arealdisponering enn forutsatt. Kommunen må også bruke den tid som er nødvendig for en forsvarlig saksbehandling. Utbygger tar forbehold om gjennomføring av prosjektet dersom de økonomiske forutsetninger for prosjektet endres vesentlig på grunn av markedsforhold, renter, lover m.v. som utbygger ikke har herredømme over. Dersom de forutsetninger avtalen hviler på skulle endres vesentlig som følge av forhold som utbygger ikke kan lastes for, kan hver av partene kreve avtalen reforhandlet. Dersom 5
uforutsette forhold skulle føre til at prosjektet ikke kan gjennomføres innenfor en tidsramme på de nærmeste 5 år, kan utbygger kreve avtalen hevet, og RK kan legge ned bygge- og deleforbud og foreta omregulering. 7. TRANSPORT AV AVTALEN Denne avtalen kan ikke overdras til annen part uten forutgående samtykke fra den annen part. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. 8. MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Partene har plikt til å begrense eventuelle tap. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger må reklamere skriftlig til den annen part innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. 9. DIVERSE 9.1. Varighet Avtalen gjelder i 10 år fra inngåelse eller til samtlige forpliktelser er gjennomført. Etter dette kan det kreves forhandling om ny avtale. 9.3. Tinglysning Avtalen skal tinglyses som heftelse på de eiendommer som inngår i virkeområdet etter pkt. 1. Kostnader vedrørende tinglysing dekkes av utbygger. 9.4. Tvister Dersom partene ikke blir enige i forståelsen av avtalen, kan uenighet løses ved at partene oppnevner en meklingsmann som prøver å mekle mellom partene for å komme fram til enighet. Dersom dette ikke fører frem og partene ikke blir enige om en enklere tvisteløsning, kan hver av partene etter tre uker fra uenighet oppstod og senest innen tre måneder kreve uenighet løst ved voldgift. Hver av partene oppnevner en voldgiftsdommer og Drammen byrett oppnevner en, som også er rettens formann. 9.5. Ikrafttredelse Denne avtale er først bindende for RK når kommunestyret har godkjent den og rådmannen har signert. Denne avtale er først bindende for utbygger når styret/eier har godkjent den og styrets formann/eier har signert. 9.6. Avtale eksemplarer. Underskrevet og tinglyst avtale skal foreligge i to eksemplarer, hvorav partene oppbevarer hvert sitt. 10. VEDLEGG 6
a. Reguleringsplan for Trollkleiva datert 10.12.09, revidert 08.03.11. Dato, Dato,... for Utbygger rådmann, for RK 7