SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Utvalg for tekniske saker 04.02.09 sak 2/09 Formannskapet 10.02.09 sak 20/09 Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200801252 : O: : L81-111 : May Haukalid Jonassen Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for tekniske saker 04.02.2009 2/09 Formannskapet 10.02.2009 UTBYGGINGSAVTALE FOR KVARTALET OLE BULLS GATE VÅGSGATA - IVAR ÅSENS GATE - ELVEGATA, GNR. 111 BNR. 1100 M.FL SANDNES SENTRUM Saken gjelder: Saken om utbyggingsavtale med Sandnes Sentrumsutvikling AS legges frem for godkjenning da den inneholder økonomiske forhold og forpliktelser overfor Sandnes kommune. Utbyggingsavtalen er varslet i henhold til plan og bygningslovens 64c. Det tas forbehold om at utbyggingsavtalen ikke vil komme i konflikt med endelig reguleringsplan plan nr. 2007129 med bestemmelser, som var til 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling i møte 20.08.08 som sak 75/08. Bakgrunn Kommunalteknisk sjef er delegert ansvar til å inngå utbyggingsavtaler for de kommunaltekniske anlegg i henhold til plan og bygningslovens 67 og gjeldende reguleringsplan med bestemmelser. I foreliggende sak er det inngått avtale om veg, vann og avløp, samt kostnadsbidrag i henhold til bestemmelsene i sentrumsplanen, og frikjøp av parkeringsplasser. Reguleringsplanen for kvartalet Ole Bulls gate-vågsgata-ivar Åsens gate-elvegata blir nå fremmet for 2. gangsbehandling. Utbygger har ønsket å forhandle frem en utbyggingsavtale parallelt med reguleringsprosessen. Bakgrunnen har vært å få avklart flest mulig rammevilkår og forutsigbarhet, som igjen vil danne grunnlag for endelig beslutning om utbygging av dette kvartalet i Sandnes sentrum. En utbyggingsavtale kan likevel ikke forskottere eller binde reguleringsmyndighetene sine endelige vedtak, og det må derfor tas forbehold om justering av utbyggingsavtalen dersom den kommer i konflikt med reguleringsplanens bestemmelser. Reguleringsplan og sentrumsplan Omtalt kvartal skal utbygges med nytt kontor-/forretningsbygg/hotell. I henhold til 67 i plan og bygningsloven skal gater opparbeides og godkjennes innenfor planen. Det samme gjelder for vann og avløpsledninger. Sentrumsplanen har rekkefølgebestemmelser som tilsier at utbyggingsprosjekter innenfor planen skal inngå utbyggingsavtaler som sikrer opparbeidelse av fellesområder og anlegg i hele sentrumsområdet. Alle transformasjonsområdene skal utvikles og reguleres i henhold til vedtatt sentrumsplan med bestemmelser. Side 1 av 4
I sak om kostnadsbidrag til gjennomføring av fellestiltakene i sentrumsplanens 3, ble det av Bystyret i sak 192/07 gjort vedtak om en fastsettelse av bidraget til kr. 950,- pr. m 2 BRA bolig og kr. 650 pr. m 2 BRA næring. Bystyret godkjente i samme sak 192/07 å opprette et bundet kapitalfond i medhold av PBL 64 bokstav b for inntektsføring og utgiftsføring av kostnadsbidrag. Parkeringskrav skal dekkes i henhold til Sandnes kommunes parkeringsnorm. Parkeringsnormen tilsier at det skal etableres 1 parkeringsplass pr. 100 m 2 BRA uavhengig av bruk. Parkeringsanlegg skal legges til parkeringshus eller under bakken i offentlige eller private fellesanlegg. Frikjøpsordning kan benyttes dersom utbygger ikke oppnår full parkeringsdekning i henhold til normen. Vurdering I forhandlingene om utbyggingsavtale med Sandnes Sentrumsutvikling AS har kommunen lagt til grunn at utbygger må dekke de kostnader som følger med å gjøre tomten byggeklar i henhold til reguleringsplan og sentrumsplan med bestemmelser og regler i plan og bygningsloven. Eksisterende gate Elvegata med fortau og vann og avløpsledninger ble for kort tid siden oppgradert i henhold til 67 i plan og bygningsloven og kommunens sentrumsstandard. Det samme ble Ole Bulls gate minus fortau langs aktuelle tomt. Sandnes Sentrumsutvikling AS må derfor opparbeide og bekoste fortau langs sin tomt i Ole Bulls gate Ivar Åsens gate skal opparbeides som gangpromenade/miljøgate fra Elvegata frem til Vågsgata. Materialbruk, og utførelse i sentrumsstandard. Denne oppgraderingen av gaten er pålagt utbygger. Eksisterende gate Vågsgata tilfredstiller ikke dagens krav i henhold til kommunaltekniske normer. Eksisterende offentlige vann og avløpsledninger tilfredstiller ikke dagens krav i henhold til 67 i PBL og forurensningsloven. Det må legge nye avløpsledninger som separatsystem og vannledningsnettet må oppgraderes for å ivareta branndekning for bygningsmassen. Samtidig som kommunalteknisk sjef har hatt forhandlinger om utbyggingsavtale med Sandnes Sentrumsutvikling AS, har det pågått forhandlinger om utbyggingsavtale for utbygging av nabokvartalet Vågsgata 16-20, med Vågsgaten Utvikling AS. Oppgradering av Vågsgata med vann og avløpsledninger er et felles krav til begge disse utbyggerne. Kvartalet Vågsgata 16 20 eies av tre forskjellige grunneiere. Det har ikke vært mulig for de å få til en felles avtale om utbygging. Kommunalteknisk sjef må derfor pålegge utbyggerne oppgradering av gaten etter 67 i PBL. Det vil si at vi får den oppgradert etappevis. For Sandnes kommune er det utvilsomt en stor fordel å få gaten med godkjente ledningsanlegg opparbeidet i sin helhet, samtidig med utbygging av første kvartal. Foreliggende utbyggingsavtale legger derfor opp til at Sandnes kommune bekoster og utfører oppgradering av Vågsgata med offentlige ledninger, mens utbyggerne opparbeider og bekoster fortau i henhold til sentrumsstandard langs sine eiendommer. Kommunalteknisk sjef har også lagt til grunn at det er et betydelig beløp utbyggerne betaler inn i kostnadsbidrag til oppgradering av fellestiltak i Sandnes sentrum. Sandnes Sentrumutvikling As har i utbyggingsavtalen forpliktet seg til å betale inn et kostnadsbidrag til oppgradering av Sandnes sentrum tilsvarende kr. 650,- pr. m 2 BRA. For å få parkeringsdekning for planlagt utbygging må Sandnes Sentrumsutvikling AS frikjøpe ca. 100 parkeringsplasser. For hver parkeringsplass betales det inn et beløp på kr. 182 300,-. Side 2 av 4
Økonomi I henhold til rekkefølgekrav i bestemmelsene til sentrumsplan, og vedtak i Bystyret, skal det innbetales et kostnadsbidrag på kr. 650,- pr. m 2 BRA. Felt K1 i reguleringsplan kan bebygges med inntil 24000m 2. Utbygges eiendommen med 24000m 2 BRA vil det si et kostnadsbidrag til Sandnes kommune på kr. 15,6 mill. I utbyggingsavtalen har en foreslått en innbetaling med tanke på likviditet for utbygger, med periodisert innbetaling av kostnadsbidraget. Det skal betales inn 10% av totalt beløp ved igangsettelse av byggearbeider, antatt byggestart 01.01.10. Videre så forfaller 45% av totalbeløpet 01.05.11. Sluttbeløp 45% forfaller til betaling 01.05.12. For å ivareta parkeringsnormen forutsettes det at Sandnes Sentrumsutvikling AS må frikjøpe ca. 80-100 parkeringsplasser. Det skal betales inn kr. 182 300,- pr. parkeringsplass inn til kommunens parkeringsfond. For 80 til 100 parkeringsplasser utgjør dette kr. 14,6 til kr 18,3 mill. I utbyggingsavtalen har en også her foreslått følgende innbetaling av parkeringsbidrag: Sandnes Sentrumsutvikling AS betaler inn 10% av totalt beløp ved igangsettelse av byggearbeider. 45% av totalbeløpet innbetales 31.12.10. Sluttbeløpet på 45% av totalbeløp skal innbetales 31.12.11. En har lagt inn kortere innbetaling av parkeringsbidraget, med bakgrunn i at det kan bli aktuelt å finansiere bygging av nytt underjordisk parkeringshus i 2011. Sandnes kommune har i utbyggingsavtalen overtatt forpliktelsen med å opparbeide å bekoste oppgradering av gate Vågsgata med offentlige vann og avløpsledninger. Denne oppgraderingen av kommunaltekniske anlegg i Vågsgata er kostnadsberegnet til ca. kr. 2 300 000,- For Sandnes Sentrumsutvikling AS ville det blitt en kostnad på kr 522 000,- Det resterende beløpet ville blitt fordelt på de andre utbyggerne som skal ha adkomst fra Vågsgata. Prosess Forslag til utbyggingsavtale med Sandnes Sentrumsutvikling AS er utarbeidet med bakgrunn i strategiplan for sentrum, og 64 c i plan og bygningsloven. Avtalen inneholder også økonomiske forhold av strategisk betydning, og er knyttet opp mot kommunens vedtatte bruk av utbyggingsavtaler. Saken fremmes først til utvalg for tekniske saker, da den inneholder økonomiske forhold og forpliktelser som i neste omgang vil berøre kommunalteknikk / utvalg for tekniske saker, med endelig vedtak i formannskapet. Forslag til VEDTAK: 1. Forslag til utbyggingsavtale mellom Sandnes Sentrumsutvikling AS og Sandnes kommune godkjennes. 2. Det tas forbehold om at utbyggingsavtalen ikke kommer i konflikt med reguleringsplan nr. 2007129 med bestemmelser. 3. Sandnes kommune utfører og bekoster oppgradering av Vågsgata med separate avløpsledninger, samt oppgradering av vannledningnettet for å ivareta branndekning for området. Sandnes Sentrumutvikling AS skal opparbeide og bekoste fortau langs sin tomt. Side 3 av 4
RÅDMANNEN I SANDNES, 09.01.2009 Tore Sirnes Rådmann Hans Kjetil Aas Kommunaldirektør Vedlegg: Utbyggingsavtale Odd Arne Vagle Kommunalteknisk sjef Side 4 av 4