BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 29.2.2016 Saksnr.: 201421730/61 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Årstad, Gnr. 159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Arealplan-ID 64260000 Fagnotat 2. gangs behandling Kort om planforslaget Asplan Viak fremmer på vegne av Bergen kommune v/ etat for utbygging planforslag for et område i Årstad bydel. Planområdet utgjør i hovedsak Leaparken, et offentlig parkområde lokalisert mellom Mindemyren og Finnbergåsen med etablert bygningsmasse. Figur 1- Foto over område for reguleringsplan Figur 2- Utsnitt av gjeldende kommuneplan fra planbeskrivelse Planområdet foreslås regulert til barnehage og offentlig park med tilhørende infrastruktur. Barnehagen skal lokaliseres i deler av eksisterende bygningsmasse (hovedhus og «gymbygget») på eiendommen. Et mindre skur foreslås revet. Øvrig bygningsmasse i planområdet vil ikke berøres direkte av planforslaget. Hovedhuset Villa Solhaug har vært brukt til ulike former for undervisning siden 1922. Siste leietaker som drev skole i bygningen, var davinci Bergen Montesorri skole som flyttet ut i 2013. Barnehageformål planlegges innenfor rammene av "Bybarnehagestandard for Bergen kommune" vedtatt av Bergen bystyre 28.05.2015, sak 119/15. Den nye bybarnehagestandarden er et virkemiddel for å få etablert tilstrekkelig antall barnehageplasser i sentrumsnære bydeler (Bergenhus og Årstad) med særlige utfordringer i forhold til uteareal og parkering. Side 1 av 7
Planområdet er totalt på ca. 36,94 daa. Av dette er 3,10 daa foreslått regulert til barnehage (offentlig). Maksimalt bruksareal (BRA) for arealet avsatt til barnehage er satt til % BRA = 40 %. I tråd med vedtaket om Bybarnehagestandard er det ikke avsatt areal for parkering i tilknytning til barnehagen, hverken for hente- og bringetjeneste eller for ansatte. Det er imidlertid avsatt 1 plass for forflytningshemmede like ved porten inn til barnehage. Planområdet er avgrenset i nord av boligbebyggelse langs Søren Jaabæks vei, i øst av boligbebyggelse langs Finnbergåsen. Mot vest ligger næringsområde på Mindemyren, og sør for planområdet ligger boligbebyggelse i Svaneviksveien/Hjelms vei. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 27.9.2015 10.11.2015. Det kom inn 5 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i (vedlegg D). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forslag til planbestemmelsene skal ivareta de grønne interessene. Teknisk standard og status for vegarealer. Arkitektonisk og visuell krav for tilbygget til hovedbygning (Villa Solhaug). Plan for å ivareta fylkeskommunens sektoransvar og regionale planer. Automatisk fredet kulturminne. Trafikksituasjon i forbindelse med hente- og bringesituasjonen samt varelevering Trafikksikkerhet. Krav til tilkomst for varelevering Planforslagets påvirkning for naboeiendom 159/316 når det gjelder atkomst til garasje, innsyn og virkning av siktlinje. Endringer etter offentlig ettersyn 27.9.15 10.11.15. Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn for blant annet å imøtekomme uttalelser fra høringsinstanser samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Endringene i plankartet med tilhørende bestemmelser er ikke av en slik karakter at det er nødvendig å sende det reviderte forslaget på høring. Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av meknadsskjema siste del, vedlegg D. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad og byggehøyde Det er i planforslaget satt av maksimal utnyttelsesgrad på % BRA=40 % til formål offentlig barnehage. For å etablere tilfredsstillende lokaler for barnehage er det behov for en mindre utvidelse av eksisterende bygningsmasse. Utvidelsen etableres i tilknytning til hovedbygget på eiendommen og det tidligere gymnastikkbygget. Bygningsmassen foreslås økt med ca. 280 m 2, fra ca. 960 m 2 til ca. 1240 m 2. Eksisterende bygningsmasse lokalisert innenfor arealet Side 2 av 7
avsatt til barnehageformål har en utnyttingsgrad på ca. 31 % BRA. Det legges ikke opp til økning av % BRA innenfor arealet avsatt til formålet offentlig park. Eksisterende hovedbygning i planområdet (Villa Solhaug) har klare arkitektoniske kvaliteter samt antikvarisk verdi. Intensjonen i planforslaget er i størst mulig grad å hensynta/ underordne seg de eksisterende kvaliteter. Nødvendige bygningstekniske endringer og tilpasninger til ny bruk vil skje innenfor de eksisterende rammer. Det er ikke foreslått endringer i byggehøyder for Villa Storhaug, kun for tilbygget som skal rives og erstattes med nytt tilbygg. Ut over dette er foreslått maksimal byggehøyde for hver enkelt bygningskropp (eksisterende og ny) som følger: «Gymbygget» er foreslått hevet med 0,98 m i forhold til dagens situasjon, dvs fra kote +58,52 til +59,50. For nybygg (vognskur/lager) er makshøyde hevet med 1,52 m (fra kote +55,98 til +57,50). For tilbygg til Villa Solhaug er maksimal byggehøyde satt til kote +60,15. I følge forslagsstiller er det 2,25 m høyere enn laveste punkt på skråtak over tilbygg som skal erstattes. Brystningspanel Figur 3- Foto av hovedbygget Solhaug villa fra kulturminnedokumentasjon Figur 4- Fasade som viser det nye tilbygget Forslagsstiller har kommet med en redegjørelse som beskriver begrunnelsen og omfanget av høydeendringene, se vedlegg L. Forslagsstiller har sendt inn fasadetegninger til 2.gangsbehandling som viser utforming og maks byggehøyde for tilbygget vedlegg K. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte endringer som sådan, men vil påpeke at nytt tilbygg i størst mulig grad tilpasses kvalitetene ved eksisterende bygg, og at tilbyggets makshøyde ikke går over brystningspanel på eksisterende fasade som vist i figur 4 (en del av vedlegg K). Leke og uteareal Det legges i planforslaget opp til at ca. 88 % av planområdets areal reguleres til offentlig park. Forslagsstiller presiserer i planbeskrivelsen at det er satt av nødvendig leke- og uteoppholdsareal i henhold til de krav som gjelder for barnehager, og at lekearealene vil være tilgjengelig for allmennheten utenom barnehagens åpningstid. I følge uttalelsen til planoppstart fra etat for helsetjeneste skal det planlegges inngjerdet uteareal som minimum tilsvarer 6 ganger planlagt innendørs leke- og oppholdsarealet. Fagetaten ønsket gjennom offentlig ettersyn en presisering av hvor stort det innvendige og utvendige netto leke- og uteoppholdsarealet er. Forslagsstiller har i reviderte planmateriale til 2.gangsbehandling fastsatt innendørs lekeoppholdsarealet til 350 m2 og 1720 m2 for uteoppholdsarealet. Dette viser at netto uteareal tilsvarer 5 ganger innendørs lekeareal. Bybarnehagestandarden er vedtatt som et virkemiddel for å få opprettet nødvendige barnehageplasser i Bergenhus og Årstad byområder. I disse bydelene er det særlige utfordringer i forhold til uteareal og parkering. Byrådet anbefaler i nevnte sak å sette veiledende norm for uteareal til 24 m 2 per barn for alle aldersgrupper i de kommunale barnehager i Bergen kommune. I saken til bystyret foreslås det at størrelsen på utearealet i Side 3 av 7
barnehager etter bybarnehagestandard normalt ikke skal gå under 40 % av den nye normen på 24 m² per barn. Det er ikke innvendinger mot at den nye bybarnehagestandarden legges til grunn for å fastsette uteoppholdsarealet, og at antall barn skal fastsettes i henhold til byggenes innvendig og uteområdets kapasitet. I dette tilfellet kan foreslått barnehage i stor grad benytte Leaparken som et utfyllende uteoppholdsareal. Trafikkløsninger For å sikre at dagens adkomstforhold for myke trafikanter er tilfredsstillende, legges det i planforslaget til rette for etablering av 2,5 m bredt fortau langs Jacob Aalls vei fra Finnbergåsen og frem til Leaparken. I enden av Jacob Aalls vei reguleres det snuhammer. Ut over dette er det ikke endringer av trafikkarealet. Eksisterende atkomst til private eiendommer endres ikke. Tiltaket kan medføre at mulighet for å parkere på offentlig gategrunn i Jacob Aalls vei blir redusert Varelevering til barnehagen vil bli fra vendehammer nord for barnehagens inngangsparti innenfor barnehagens formål. Etablering av fortau og snuhammer medfører at ca. 165 m² av parken omreguleres til samferdselsanlegg. Trafikketaten har bedt gjennom offentlig ettersyn at snuhammer i enden av Jacob Aallsvei må være dimensjonert for stor kjøretøy. Til merknadsmøtet utarbeidet forslagsstiller en illustrasjon som viser at parken kan miste et stort areal dersom dette forslaget skal realiseres. På bakgrunn av dette sluttet trafikk etaten til de foreslåtte tiltakene som er fremmet. Parkering Forslagsstiller legger opp til at bringe- og henteaktivitet til barnehagen skal skje ved bruk av kollektiv transport eller ved gang/sykkeltransport fra nærområdet. Det legges i planforslaget opp til å etablere én ny parkeringsplass for bevegelseshemmede lokalisert ved barnehagens inngangsparti. Ut over dette etableres det ingen nye permanente parkeringsplasser for ansatte eller aktiviteter knyttet til barnehagens funksjon. I tillegg skal det avsettes areal til 15 sykkelparkeringsplasser. Planområdet ligger ca. 350 m fra nærmeste bybanestopp samt er det busstopp i Fjøsangerveien. Det vises også til nylig vedtatt samfunnsdel til kommuneplanen. Byrådets visjon for fremtiden er en aktiv og attraktiv by ved å utvikle en mer kompakt og velfungerende by. Dette kan realiseres gjennom prioriterering av utbygging og etablering av tjenestetilbud som gjør det lettere for folk å gå i hverdagen. Etablering av barnehage uten parkeringsplasser kan være et slikt virkemiddel for at nærmiljøbrukere blir mer aktive og redusere bilbruk. Etat for helse tjenester i sin uttalelse understreker at gatene i boligområdet ved barnehage er smale og det er mye gateparkering. Økt trafikk og gateparkering ved henting og levering kan føre til trafikk farlige forhold. Det er derfor svært viktig at det informeres tydelig om at denne barnehagen ikke er tilrettelagt for levering med bil. I tillegg må overvåkning av trafikksikkerhet inngå i barnehagens kontrollsystem. Dersom det viser seg at barnehagens mangel på parkeringsplass fører til trafikkfarlige forhold, kan det på senere tidspunkt bli gitt pålegg om retting. Fagetaten slutter seg til forslaget fra Etat for helse tjenester at barnehagen gjennom sitt regelverk bør informere om at det er ikke etablert parkeringsplasser i forbindelse med henteog bringesituasjonen og sikre at bybarnehagestandard- prinsippet blir praktisert riktig. Forslagsstiller har i merknadsmøte understreker at informasjonen vil komme tydeligere frem gjennom internettside for foreslått etablert barnehage. Det er ikke innvendinger mot de foreslåtte løsninger da planforslaget baserer seg på vedtatt bybarnehagestandard. Side 4 av 7
Støy I henhold til foreliggende støyrapport utarbeidet av Asplan Viak ligger del av utomhus arealene i gul støysone hva gjelder støy fra trafikken i Fjøsangerveien. Utomhus-arealet vest og nordvest for barnehagen vil uten støyskjerming ha støynivå over grenseverdi for gul støysone. For å skjerme hele uteoppholdsarealet må det etableres en støyskjerm med høyde 1,7 meter over terreng langs avgrensningen av uteoppholdsarealet mot vest og mellom gymsal og hovedbygning. Det er videre sikret i forslag til planbestemmelser at forslaget til støyskjerming skal sendes Byantikvaren og Grønn etat til uttale i forbindelse med søknad om rammetillatelsen for å sikre en god arkitektonisk utforming/ plassering. Luftkvalitet Planområdet ligger i hensynsone - faresone H-390-11/ gul sone luftkvalitet, jf. KPA 2010. Forslagsstiller presiserer at forurensningskildene som påvirker luftkvaliteten i Leaparken, antas i all hovedsak å være knyttet til inversjonsproblematikken i Bergensdalen samt utslipp fra veitrafikk og ulik aktivitet knyttet til bolig- og næringsområdet vest for Leaparken. Videre peker forslagsstiller på at det er vanskelig å gjøre tiltak lokalt innenfor planområdet som kan påvirke luftkvaliteten. Etter fagetatens vurdering er det en fordel at foreslått barnehage ligger innen parkområdet med mye vegetasjon. I denne beliggenheten vil hjelpe mot forurensningsproblematikken, men det er fremdeles behov for driftsplan på dager med høy forurensning. Innomhus vil luftkvaliteten ivaretas i henhold til gjeldende byggetekniske forskrifter. Krav til inneklima i bygninger fremgår av teknisk forskrift til Plan- og Bygningsloven (TEK10). Bygningsmessige tiltak for å oppfylle kravene til blant annet inneklima vil bli dokumentert som del av byggesaken. Barns og unges interesser Planområdet er i bruk av barna i nærområdet. Nærværende forslag til detaljregulering vil videreføre den aktivitet som har vært i tilknytning til bygningsmassens bruk som skole. Barnehagens uteområde vil være tilgjengelig for allmennheten utover barnehagens åpningstid. Reguleringsplan antas ikke å påvirke dagens bruk av selve Leaparken. Naturmangfold Det foreligger ikke opplysninger om at de tiltak som vil følge av nærværende planforslag, vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Det er medtatt en bestemmelse som skal sikre at svartelistete arter ikke spres innenfor planområdet. ROS-analyse Forslagsstiller har utarbeidet en ROS-analyse som inneholder et oversiktlig risikobilde, og peker på hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre at risikoen for hendelser i planområdet blir så lav som mulig. Dette gjelder spesielt sikringstiltak i tilknytning til gjerde mot skrenter og luftesjakt i planområdet i henhold til ROS-analyse datert 30.01.2015. Sikringstiltak er ivaretatt gjennom rekkefølgekrav i forslag til planbestemmelser. Privatrettslige avtaler Leaparken Velforening har leieavtale med Bergen kommune som sikrer bruk av eksisterende arbeiderbolig til grendahus. Av velforeningens hjemmeside, www.http://leaparken.no/ fremgår at: "Velforeningen disponerer eget hus; Grendahuset her i Leaparken (Solhaug park). Huset leies av Bergen kommune, og velforeningen er ansvarlig for alt vedlikehold. Som medlem i velforeningen kan man låne huset til forskjellige aktiviteter." Etablert næringsvirksomhet i vertikalnivå under planområdet, deriblant Geitanger Bygg, vil ikke påvirkes ved gjennomføring av reguleringsplanen. Side 5 av 7
Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet barnehage og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, Gnr. 159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64260000, vist på plankart sist datert 18.2.2016 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 18.2.2016 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart datert 18.2.2016, dok nr.65 fil nr.2. B. Reguleringsbestemmelser, datert 18.2.2016, dok nr.64 fil nr.3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 18.2.2016, dok nr.64 fil nr.7. D. Merknadskommentarer og oppsummering /offentlig ettersyn, datert/revidert 23.11.2015/19.1.2016, dok nr.60 fil nr.3. E. Merknadskart datert 23.11.2015, dok nr.55 fil nr.3. F. Merknader etter varsel om utvidet plangrense datert 26.2.2015, dok nr.28 fil nr.11. G. Illustrasjonsplan, datert 23.11.2015, dok nr.63 fil nr.2. H. Fotomontasje, dok nr.28 fil nr.24. I. Snitt eksisterende datert 8.9.2015, dok nr.30 fil nr.4. J. Snitt etter endring datert 9.9.2015, dok nr.30 fil nr.5. K. Fasade tegning/redegjørelse tilbygg til hoved bygning datert 11.4.2014, dok nr.62 fil nr.2 og 1. L. Kommentarer til foreslåtte høyder datert 3.9.2015, dok nr.30 fil nr.7. M. Kulturminnedokumentasjon datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.17. N. Ros analyse datert 30.1.2015, dok nr.28 fil nr.18. O. VA rammeplan datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.20. P. Støy rapport datert 19.12.2013, dok nr.28 fil nr.9. Q. Trafikknotat datert 6.5.2015, dok nr.28 fil nr.8. R. Sol skygge studie datert 13.5.2015, dok nr.28 fil nr.29. S. Vegprofiler datert 1.6.2015, dok nr.55 fil nr.5. T. Vegprofiler datert 20.8.2015, dok nr.28 fil nr.7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201421730 Side 7 av 7