SAKSF RAM L E G G Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 33/1 Arkivsaksnr.: 16 / 2384 Søknad om dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen om frådeling av eit areal til fritidsføremål sør for Lømyrane i Dalsdalen Rådmannen si tilråding: Vedtak: Dispensasjon: Søknad om dispensasjon blir avslegen, jf pbl 19-2. Tiltaket: Søknad om frådeling av areal til fritidsføremål blir avslegen, jf pbl 26-1.
Saksutgreiing: Prenta vedlegg: - Søknad om frådeling frå Steinar Listou dagsett 31.05.2016. - Luster kommune sitt mangelsbrev av 03.06.2016. - Søknad om dispensasjon frå Steinar Listou av 07.06.2016 - Fråsegn frå Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, dagsett 01.07.2016. - Jordlovsvedtak frå landbruk - og naturforvaltning av 23.09.2016. - Luster kommune sitt brev med krav om geologisk undersøking av 10.06.2016 Uprenta vedlegg : Ingen. Samandrag: Steinar Listou har søkt om frådeling av eit areal på om lag 150 m 2 til fritidsføremål Lømyrane i Dalsdalen. Arealet ligg om lag 70 meter frå Galdelvi. sør for Søknaden har vore på høyring hos Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og landbruksstyremaktene i kommunen. Fylkesmannen meiner vilkåra for dispensasjon ikkje er oppfylt og rår i frå at det blir gitt dispensasjon. Land sbruksavdelinga har gitt løyve til deling etter jordlova. Rådmannen er samd med Fylkesmannen i at vilkåra for å dispensere ikkje er oppfylt i denne saka, då omsyna bak føresegna etter rådmannen si vurdering vil bli vesentleg sett til side dersom dis pensasjon blir gitt. Utval som har vedtaksmynde: Politisk delegeringsreglement. Plan - og forvaltningsstyret Avtal a r, lov e r mv. Plan - og bygningslova av 27.06. 2008 nr. 71 Forvaltningslova av 10.03.1967 Saka gjeld: F rådeling av eit areal på om lag 150 m 2 til fritidsføremål frå gbnr. 33/1 sør for Lømyrane i Dalsdalen. Arealet som er søkt frådelt ligg om lag 70 meter frå Galdelvi. Gjeldande plangrunnlag: Arealet som er søkt frådelt er uregulert. Arealet er omfatta av kommuneplanen sin arealdel, vedteken av Luster kommunestyre 05.03.2015, sak 13/15. Arealet er avsett til reint LNF - område og frådeling til fritidsføremål krevje dispensasjon frå arealføremålet i kommuneplanen sin arealdel samt løyve etter jordlova sine reglar om deling av l andbruksjord. Område som er søkt frådelt ligg også innafor omsynssone snøskred i kommuneplanen. denne bakgrunn kravde rådmannen i brev av 02.06.2016 at det både vart søkt om På
dispensasjon frå arealføremålet samt gjennomført geologisk undersøking, jf kr avet i pbl 28-1 fyrste ledd om at eigedom berre kan opprettast dersom det er «tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur - eller miljøforhold» Kravet om geologisk undersøking går også fram av retningslinene til kommuneplan en, punkt 6.3. Ved rådmannen sitt brev av 10.0.6.2016 vart rekvirenten også orientert om at det ved handsaming av søknaden etter plan - og bygningslova ville bli stilt vilkår om geologisk undersøking for å avklare om området er trygt på bygge på. Nabovars el: Tiltaket har ikkje vore nabovarsla. Utgangspunktet er at det skal sendast varsel til naboar og tverrbuarar, jf pbl 21-3. Det følgjer av andre ledd i føresegna at varsel til naboar og tverrbuarar kan unnlatast «når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere» Kommunen kan likevel krevje at nabovarsling bli r gjennomført, jf pbl 21-3 andre ledd andre setning. Etter rådmannen si vurdering er det ikkje naudsynt å gjennomføre nabovarsling i denne saka. Rådmannen vise he r til at det ut i frå eksisterande kartgrunnlag ikkje er naboar i nærleiken som bli råka av tiltaket. Uttale frå anna offentleg mynde: Saka er sendt til landbruksavdelinga i Luster kommune for handsaming og Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for uttale i brev av 10.06.2016. Landbrukssjefen gav løyve til deling etter jordlova i vedtak av 23.09.2016. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/ miljøver navdelinga gav fråsegn i saka 07.07.2016. Fylkesmannen rår i frå at det bli gitt dispensasjon i denne saka. Fylkesmannen vise til at hyttebygging så langt som rå bør skje i samsvar med eller avklarast i overordna plan slik at ein sikre god styring på kvar ein vil ønskjer eller ikkje ønskjer nye hytter i kommunen. Etter fylkesmannen sitt syn bør nye hytter i størst mogleg grad plasserast i område som i arealdelen til kommuneplanen er sett av som byggeområde for fritidshus slik at ein unngår spreidde enkelt hytter. Fylkesmannen meiner vidare det bør utøvast ein restriktiv praksis når det gjeld hyttebygging i strid med overordna plan, spesielt i områder langt frå andre hytter. Tidlegare søknadar om frådeling: I 2006/ 2007 og 2009/ 2010 vart det søkt om og gi tt løyve til frådeling av to hyttetomter lag 400 m nord for område som denne saka gjeld. om Av omsyn til saka si opplysning, jf forvaltningslova 17, finn rådmannen grunn til å gjere nærmare greie for sakshandsaminga i 2007 og 2010. Søknaden av 2006/ 2007: Ved søknad motteken 12.09.2006 vart det søkt om frådeling av eit areal på om lag 1000 m 2 til fritidsføremål. Søknaden vart sendt på høyring til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og landbruksavdelinga i kommunen. Fylkesmannen rådde i frå at det vart gi tt løyve til frådeling, mens landbruksstyremaktene i kommunen gav løyve til deling etter jordlova. Søknaden vart handsama som dispensasjonssak i møte i plan - og forvaltningsstyret i 12.09.2007. i Plan - og forvaltingsstyresak 59/07. Arkivsak 06/2691. Eigedomen har i dag gbnr. 33/3. Byggeløyve for fritidsbustaden vart gitt i vedtak av 20.05.2008, arkivsak 08/905. Ferdigattest vart gitt i vedtak av 29.01.2010.
Rådmannen tilrådde i saksutgreiinga til plan - og forvaltningsstyret at både fritidstomta og fritidsbustaden måtte avgrensast i storleik for å unngå uheldige verknader for landskapsinntrykket, tomta låg på ein eksponert kolle/haug. Rådmannen fan n difor at det ikkje kunne gj evast dispensasjon for frådeling av eit areal på 1000 m 2. Rådmannen innstilte likevel på at det kunne gjevast løyve til frådeling av eit areal på 500 m 2 og det vart gitt dispensasjon både frådeling og oppføring av hytte på følgjande vilkår og grunngjeving: «Tomtegrensa bak hytta kan gå langs eller oppå høgdedraget. Plassering av hytta samt storleik, utforming, materialval og farge på utvendige bygningsdelar skal ha ei god tilpassing til omgjevnadane. Dispensasjonen er gjeven med bakgrunn i at utvalet ikkje kan sjå at godkjenning av hyttetomt på nemnde vilkår vil skape uheldig presedens i seinare dispensasjonssaker, og heller ikkje føre til ulemper for utnytting av kringliggjande LNF - område. Vanleg byggesøknad må vera godkjent av kommunen før byggearbei d på tomta blir starta.» Søknaden av 2009/ 2010. ii Det vart sendt inn ny søknad om frådeling 25.09.2009 i same område. Storleiken på tomten var opp gitt å vere 500 m 2. Plan - og forvaltingsstyret handsama søknaden i møte 14.10.2010, PFV - sak 50/10. Rådmannen tilrådde at det ikkje vart gitt dispensasjon då frådelinga vil vere i strid med dei omsyn som skal ivaretakast gjennom gjeldande arealdel og reglane i plan - og bygningslova 1-8. Rådmannen tilrådde også at vidare hyttebygging i område bø r skje i medhald av revidert kommuneplan. Plan - og forvaltningsstyr e t gjorde slikt vedtak: «Plan- og forvaltningsstyret imøtekjem søknad frå Steinar Listou om frådeling av hyttetomt frå gnr. 33, bnr. 1, Kolstad, i Dalsdalen. Vidare hyttebygging i områd et må evt. skje i medhald av revidert arealdel i kommuneplanen. Det blir sett som vilkår at hytta skal plasserast minst 20 m frå elva. Rådmannen får fullmakt til å godkjenna endeleg plassering.» Rådmannen gjer merksam på at det vart gjennomført synfaring før handsaminga ne både i 2007 og i 2010. I denne saksutgreiinga er det ikkje teke standspunkt til spørsmål om synfaring. Søknaden av 2016 Kommunen mottok ny søknad om frådeling 31.05.2016. Det er denne søknaden som skal handsamast no. Rådmannen sine vurderingar: Rettsl e ge utgangspunkt: Søknadsplikt for frådeling er fastsett gjennom pbl 20-1 fyrste ledd bokstav m), medan dei materielle reglane følgjer av pbl 26-1. Det går fram føresegna at det ikkje må gjevast løyve til oppretting av grunneigedom som er i strid med plan - og bygningslova, forskrift eller plan. ii Frådelingssaka er registrert som arkivsak 09/1713. E igedomen har i dag gbnr. 33/4. Kommunen mottok søknad om byggeløyve 14.10.2010. Byggeløyve vart gjeve i vedtak av 26.10.2010.
Kommuneplanen sin arealdel gjeld frå kommunestyret sitt ved tak og planføremålet er bindande for nye tiltak eller utviding av eksisterande tiltak, jf pbl 11-6 fyrste ledd. Av pbl 11-6 andre ledd følgjer det at tiltak ikkje må vere i stri d med planen sitt arealføremål. Området som er søkt frådelt er i kommunepl anen avsett til reint LNF - føremål og omsøkte frådeling krev dispensasjon frå arealføremålet i kommuneplanen. Langs sjø og vassdrag gjeld ikkje det lovfesta tiltaksforbodet i pbl 1-8 andre ledd. Etter same føresegn femte ledd har kommunen i staden plikt til å vurdere å fastsetje byggegrense på inntil 100 meter dersom vassdraget har «betydning for natur - kulturmiljø og friluftsinteresser.» Etter pbl 1-8 fyrste ledd skal det i alle høve takast omsyn til desse interessene i hundremeters beltet både, langs sjø og langs vassdrag. Arealdelen av kommuneplanen har føresegner om byggegrense på 30 meter mot vassdrag i kapittel 5.5.1. Føresegnene til arealdelen er juridisk bindande, jf pbl 11-6. Elvane og vassdraga som er omfatta av forbodet er nemnt i punkt 5.5.1. Denne opplistinga må reknast som uttømmande, jf formuleringa «langs desse elvane». Galdelvi er ikkje med i oversikta over elvar og vassdrag som er omfatta av byggeforbodet. Det må etter dette leggjast til grunn at byggeforbodet langs vassdrag i kommu neplanen ikkje omfatte Galdelvi. Spørsmålet er dermed om det kan gjevast dispensasjon Dette blir vurdert i det følgjande. frå LNF - føremålet i denne saka. Vurdering av dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel : Dispensasjon krev grunngitt søknad, jf pbl 19-1 fyrste punkt um. Rådmannen mottok grunngitt dispensasjons søknad i brev av 07.06.2016. I grunngjevinga er det vist til at tomta ligg i nærleiken av tilkomstveg til inntaksdammen for Sage kraftverk og at område består av mosegrodd fjell i flatt omr åde. Det er elles vist til at område ligg på eit lite høgdedrag langt frå rasfarleg område. Spørsmålet er etter dette om vilkåra for å dispensere er oppfylt i denne saka. Dei materielle v ilkåra for dispensasjon følgjer av pbl 19-2 andre ledd, fyrste og andre punktum. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Kommuneplanen er eit styringsverkty for rådmannen. Eit vedtak om dispensasjon inneber at det i einskildtilfelle bli r gjort unntak frå planen. Kommuneplanen er vidare blitt til gjennom ein planprosess der mellom anna omsynet til offentl egheit og medverknad er ivareteke. Den klare hovudregel er difor at planar skal følgjast inntil dei bli oppheva eller endra. I føre arbeida til plan - og bygningslova (Ot.prp nr. 32 (2007-2008) på s. 242 står det mellom anna følgjande: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av rådmannen s øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ik ke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons - og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betyd ning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner.»
Dei to kumulative vilkåra i pbl 19-2 erstattar vilkåret om «særlige grunner» i pbl 1985 7. Moglegheita for å gje dispensasjon er stramma inn i ny lov, jf Ot. prp nr. 32 (2007-2008 s. 242. Det fyrste vilkåret for å gje dispensasjon er at omsyna bak føresegna ikkje bli vesentleg tilsidesett. Omsynet bak LN F - føremålet er å leggja til rette for landbruk, friluftsliv samt å ta vare på naturtypar. Sp ørsmålet er så om omsyna bak LN F - føremålet bli vesentleg tilsidesett dersom det bli gitt dispensasjon i denne saka. Det dreg i retning av å ikkje gje dispensasjon at den omsøkte hyttetomta ligg i eit større område som i fylkesdelplan for arealbruk er utpeikt som regionalt viktig friluftsområde. Fylkesmannen har også peika på dette i si vurdering. Det tal a r også mot å gje dispensasjon at kommuneplanen nyleg er revidert. Kommunepl anen vart vedteken i 2015 og det blir då desto viktigare at planen ikkje blir uth o la som styringsdokument gjennom stadige dispensasjonar. Det skal heller ikkje vere ei kurant sak å få dispensasjon, jf uttalen frå lov føre arbeida ovanfor. På den an dre sid a vart det i saka frå 2010 gitt løyve til etablering av ei tomt 10-15 meter frå Galdelvi. I denne saka er det tale om eit areal som ligg 70 meter frå Galdelvi. D et er tidlegare er gitt løyve til frå deling av to hyttetomter i same område ved dispensasjon og rådmannen ser det slik at det ikkje bør opnast opp for ytterlegare etablering av hyttetomter gjennom dispensasjon i dette området. Til støtte for dette vise rådmannen til at dette er den tredje hyttetomta som er søkt frådelt frå same o mråde som vil bli etablert ved dispensasjon. Rådmannen ser det slik at etablering av hyttetomter i LN F - område best kan løysast gjennom rullering av kommuneplanen og ikkje gjennom meir eller mindre tilfeldige dispensasjonar. Det er også rett å nem ne at ved rullering av kommuneplanen sin arealdel i åra 2013 til 2015 kom det ikkje innspel om vidare hyttebygging her, verken i oppstartsfasen, eller då planframlegget låg ute til offentleg ettersyn. Dersom det hadde kome slikt innspel, kunne ein fått gjort ei overordna vurdering av området, og evt. fått sett av høveleg byggjeområde. Rådmannen vurderer det vidare slik at etablering av hyttetomter gjennom stadige dispensasjonar inneber ei uth o ling av kommunep lanen som styringsverkty. Etter rådmannen si vurdering bør ny etablering av hyttetomter utover det som allereie er etablert i området løysast gjennom plan. Rådmannen vurderer det vidare slik at kommuneplanen vil miste sin funksjon som styringsverkty dersom planen stadig skal fråvikast gjennom at det blir git t dispensasjon. Rådmannen vise også til at plan - og forvaltningsstyret ved handsaminga i 2010 la til grunn at vidare hyttebygging i område må skje i gjennom revisjon av kommuneplanen sin arealdel. Rådmannen vise vidare til plan - og bygningslova 19-2 tr edje ledd om at det skal leggjast særl e g vekt på statlege rammer og regionale mål vurderinga av om det skal gjevast dispensasjon frå plan. Det går også fram av føresegna at kommunen ikkje bør dispensere frå plan eller forbodet i 1-8 når ein direkte råka statleg etat har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/ miljøvernavdelinga gav fråsegn i saka 07.07.2016 og rådde i frå at det vart gitt dispensasjon. Fylkesmannen vis t e til at det bør utøvast ein restriktiv praksis når det gjeld hyttebygging i strid med overordna plan, og at dette må gjelde spesielt i område langt frå andre hytter. Etter fylkesmannen sitt syn tal t e det også mot dispensasjon at den omsøkte hyttetomta ligg innafor eit reg ionalt viktig friluftsområde.
Rådmannen er samd med fylkesmannen i at det bør utøvast ein restriktiv praksis for så vidt gjeld hyttebygging i strid med overordna plan. Etter rådmannen si tt syn vil dette spesielt gjeld i tilfelle kor det er tale om å disp ensere frå ein relativt ny plan, slik som i denne saka. Rådmannen vise vidare til at kommuneplanen blir rullert kvart fjerde år og at det ved neste rullering av kommuneplanen vil kunne fremjast eit innspel om at det aktuelle områ det, eller deler av det, bl ir lagt ut som LN F - område der spreidd hyttebygging kan tillatast. Etter dette er det rådmannen sin konklusjon at omsyna bak føresegna blir vesentleg tilsidesett dersom det blir gitt dispensasjon frå LN F - føremålet i kommuneplanen i denne saka. Søknaden om dispensasjon blir etter dette å avslå sidan begge vilkåra for å gje dispensasjon må vere oppfylt for at dispensasjon skal kunne gjevast. Det følgjer direkte av dei materielle reglane i pbl 26-1 at det ikkje kan gis løyve til frådeling i strid med p lan. Då rådmannen har kome til at det ikkje kan gis dispensasjon frå arealdelen, vil det vere i strid med pbl 26-1 å gi løyve til frådeling. Søknaden om frådeling blir difor avslegen. Om rasfarevurdering: Området som søknaden gjeld ligg innafor omsyns sone snøskred i kommuneplanen sin arealdel. Tiltakshavar vart difor ved Luster kommune sitt brev av 02.06.2016 orientert om reglane i plan - og bygningslova 28-1 om at det berre kan gjevast løyve til frådeling dersom det er «tilstrekkelig sikkerhet mot fa re eller vesentlig ulempe som følge av natur - eller miljøforhold.» Kommunen bad på denne bakgrunn om at det vart gjennomført geologisk undersøking for å avklare om området var trygt å dele i frå og byggja i. Kravet om geologisk undersøking går også fram av retningslinene til kommuneplanen, punkt 6.3. Rådmannen ser det som lite aktuelt å krevje geologisk undersøking har kome til at vilkåra for å dispensere ikkje er oppfylt. all den tid rådmannen Avsluttande merknader : Dersom plan - og forvaltningsstyret skulle kome til eit anna resultat enn rådmannen må utvalet grunngje sin avvikande oppfatning. Det er eit grunnleggjande krav til grunngjevinga for eit positivt dispensasjonsvedtak at begge vilkåra for dispensasjon er vurd ert og at det går fram kva for konklusjonar vurderingane har munna ut i iii. Manglar i grunngjevinga er ein sakshandsamingsfeil, jf. fvl 24 og 25, som kan indikere at det også er rettslege manglar ved sjølve dispensasjonsvurderinga. D ato: 22.11.201 6 Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum rådmann p lansjef Særutskrift skal sendast: Steinar Listou, Kolstad, 6872 Luster m/kopi til: Fylkesmannen i Sogn og Fjordane (ref. 2016/2538) iii Jf. SOM - 2011-2812.