Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/3855 /21326/10- PLNID 1719 Kurt Krutnes Telefon: 77 79 03 48 10.05.2010 PLAN -1719- DETALJPLAN FOR FELT B/F-1, 115/1150, BERGLI N Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byutviklingskomiteen ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Rådmannens innstilling til vedtak: Reguleringsplan 1719, datert 18.04.10, med tilhørende bestemmelser, datert 28.05.10 for felt B/F-1 i plan for Bergli N, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort i hht. PBL 12-10 (utlegging til offentlig ettersyn) ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre Byutviklingssjef... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA
01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Utrykte vedlegg, og vedlegg tilknyttet Web 02 Sammendrag <> Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 10.05.10 02. Forslag til reguleringsplankart 18.04.10 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 28.05.10 04. Forslagstillers planbeskrivelse 21.04.10 05. Uteromsplan 14.05.10 06. Skyggediagram 06.10.09 07. Underretningsliste 02.06.10 08. Foto av modell 09. Fly- og vegstøysoner 10. Utsnitt av regulerinsgsplan 1560 for Bergli N Plantegninger av bygg 25.03.09 Reguleringsplan 1560 Bergli N BAKGRUNN FOR SAKEN Reguleringsplan 1560 Bergli N har avsatt felt B/F-1 som areal for forretning og boliger med krav om detaljert reguleringsplan for feltet. Coop-Nord har lagt sine føringer for arealbehov for butikk og parkering.70 grader N arkitektur as har på oppdrag av Iceliving AS utarbeidet forslag til detaljplan for området. MÅL FOR PLANEN Utbygging av planområdet skal danne forutsetning til rasjonell drift av butikk og gi gode kvaliteter i boligene og på utearealene. HOVEDINNHOLDET I PLANEN Planen regulerer et areal på 3,6 da. Planen tilrettelegger for et butikkareal på ca 1000 m2 og 7 boliger, og innholder videre parkeringsplass for 35 biler og et tilrettelagt lekeareal nært butikken. KONSEKVENS AV PLANEN Det er ikke framkommet forhold i planen som medfører spesielle konsekvenser for tilgrensende miljø utover noe skygglegging av naboareal. Det vil bli lagt vekt på å støydempe boligene og støydempende tiltak av lekearealene i forhold støy fra Ringvegen. Lekearealene på takterrassen sammen med lekearealene på bakken gir tilfredsstillende leke- og oppholdsarealer for barna. Problemstillinger framkommet i planprosessen er løst under vegs, og det foreligger ikke uløste forhold i planforslaget. INNSTILLING Byutviklingssjefen anbefaler forslaget til detaljplan for forretning og boliger lagt ut til offentlig ettersyn. 2
03 Planfakta Foto av modell Figur 1. Se vedlegg 8 Snitt gjennom bygg sett fra øst Figur 1 se vedlegg 10 Kart Figur 2 Kart over berørte eiendommer 3
Planfakta Planområdets størrelse (daa) Gjeldene reguleringsformål Foreslåtte reguleringsformål Foreslåtte areal for hvert formål Ved boligformål: o antall boliger o antall boliger pr. daa (feltareal) o areal for leke- og opphold o type bolig o boligstørrelse o Parkering, boliger o Parkering, forretning o Lekeareal totalt 3,6 daa bolig/forretning bolig/forretning/parkerin g 750/ 1000/ 900 m2 7 leiligheter 1,9 bolig/da 400 m2 på bakkenivå 3.etsjes terrassert bygning med heis og takterrasse 67-114 m2, snitt 90 m2 14 p-plasser i kjeller 34 p-plasser ute 970 m2 04 Planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 18.05.09 Annonsert oppstart av planarbeid 01.12.09 Folkemøter og lignende nei Komplett forslag til reguleringsplan 23.04.10 Under prosessen er byggehøyder, byggegrense mot veg og barns lekemuligheter spesielt vurdert. Ønske om å legge bygningen i grensen mot regulert fortau ble avvist, og byggets maksimale høyde ble fastsatt til lik gjeldene høyde i reguleringsplan 1560. For å kompensere mot ensidig lekeareal på takterrasse, ble forslagsstiller bedt om å tilrettelegge for lek i regulert friområde på østsiden av eiendommen. 05 Planbeskrivelse 1. Bakgrunn Felt B/F-1 er avsatt til kombinasjon av bolig og forretning i reguleringsplan 1560 for Bergli N. Reguleringsplanen stiller krav om en detaljert plan for dette feltet mht boliger, uteareal, forretning og parkering. Trafikk og adkomst for ulik brukere, skal også anvises i en detaljplan. Coop-Nord vil etablere dagligvarebutikk, og har lagt sine normer for arealbehov for handelsareal og parkering. 2. Forholdet til overordnete planer og politiske vedtak 4
Reguleringsplan 1560 fastsetter rammene for detaljplanen for området. Planen åpner for etablering av 12 boliger og inntil 2250 m2 bruksareal (BRA). Det er satt som forutsetning at infrastruktur som vann, veg og avløp skal være opparbeidet før byggevirksomheten iverksettes. Ringvegen skal være utbedret, og gang- og sykkelveg mellom Giæverbukta og Solneset skole skal være ferdig anlagt. For å unngå trafikkblokkering i Giæverbukta har statens vegvesen fastlagt en foreløpig begrensning på maksimalt 103 boliger i Bergli N-området. Detaljplanen for B/F-1 klarlegger etablering av de første 7 boligene i området. 3. Mål for planen Utbygging av planområdet skal danne forutsetning til rasjonell drift av butikk og gi gode kvaliteter i boligene og på utearealene. 4. Hovedinnhold Prinsipper for fysisk utforming Forslagstiller har valgt å trekke bebyggelsen så langt ned og nord som mulig, for å komme lengst unna Ringvegens trafikkbelastning med støv og støy. Butikkens parkeringsplass er lagt nærmest vegen og rundkjøringen. Bygget planlegges med 3 etasjer pluss underetasje og kjeller. Forretningen er lagt mot sør, i samme plan som parkeringsplassen, med varelevering og avfallshenting i en underetasje mot nord. Boligene er planlagt med 5 boenheter i 2. etasje og 2 enheter i 3.etasje. Private utearealer og felles leke- og oppholdsarealer er lagt på takterrasser på plan 2 (390 m2) og plan 3 (145 m2). Disse arealene gir gjennomsnittlig 76 m2 uteareal pr. boenhet. Tilgjengelighet Tilgjengeligheten i området er utformet med tilgjengelighet for alle. Alle adkomster, ramper og gangarealer har minimum stigning 1:20. Utearealene er tilgjengelig med minimal stigningen og med bredder tilpasset rullestol. Boligene i 2. og 3. etasje, samt garasjearealet og hovedterrassen på plan 2, er tilgjengelig fra heis. Inngangene til leilighetene nås via en lukket svalgang. Forretningen er i samme plan som parkeringsplassen med egne handikapparkeringer. Trafikk og atkomst Boligene har hovedinngang fra vest og en sideinngang fra øst. Trafikk og parkering til butikken er atskilt fra boligparkering og atkomst til boligene. Butikkens vareinntak og avfallshåndtering er lagt tydelig atskilt fra boligenes og butikkens innganger. Det etableres egen gangveg til butikk og boliger fra bussholdeplassen på østsiden. Parkering Boligenes parkeringsplasser etableres i kjelleretasjen, og butikken har avsatt 32 p-plasser på bakkeplan på sørsiden av butikken. Uterom Utearealene er fordelt på felles takterrasser, private arealer på tak 5
og et tilgrensende lekeareal på sørøstsiden av bygget. Takterrassene er vent mot sørvest eksponert mot ettermiddagssol og vernet mot støy fra Ringvegen. Arealene er tenkt utstyret med faste og grønne dekker, lekeutstyr, sitteplasser og veksthus. I tillegg er det stilt krav om opparbeidelse og tilrettelagt lekeplass på friarealet på sørvest for bygget. Infrastruktur Infrastruktur som vann, veg og avløp er knyttet til feltet via hovedanlegget for boligområdet. Det er stilt krav om egen gangforbindelse til bussholdeplassen på Ringvegen. 5. Økonomi og finansiering. Utbyggingen av dette feltet vil ikke medføre direkte utgifter til kommunale investeringer, utover gjennomførte investeringer i gang- og sykkelveg fram til området. Ansvarlig utbygger for boligområdet har krav om utbedring av Ringvegen, samt ferdigstilling av veger, V/A, lekearealer og adkomst til feltet. 6. Konsekvenser for natur, miljø og samfunn Det er ikke framkommet at utbyggingen av feltet B/F-1 vil medføre spesielle konsekvenser for natur, miljø og samfunn i området. 7. ROS (Risiko og Sikkerhet) Støy er den eneste risikofaktor og miljøbelastning som kan virke inn på denne delen av planområdet. Støy For å redusere støy fra Ringvegen er bygget plassert så langt unna vegen som mulig. Den terrassert bebyggelsen er utformet for å skjerme uteoppholdsarealer på takterrasse mot vegstøy. Lekearealet i sørøst skal støyskjermes mot Ringvegen med vegger i hht støyutredninger. Bygningskonstruksjoner og vinduer skal isoleres i forhold til maksimalt støynivå. Forhold til støygrensene vises på vedlagt figur.4 Figur 3. Fly- og vegstøysoner i Bergli-området. Se vedlegg 9. 8. Kriterier for gjennomføring Det er opprettet en utbyggingsavtale med ansvarlig utbygger av boligområdet Bergli N som sikrer gjennomføring av de nødvendige infrastrukturtiltak i hht til bestemmelsene i 6
reguleringsplan 1560. I tillegg er det stilt krav om å tilrettelegge et lekeareal i friområdet sørøst for B/F-1. Arealet skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til boligene. 9. Konfliktforhold Det er ikke fremkommet forhåndsuttalelser som viser at utbyggingen medfører spesielle konflikter med omgivelsene. Det planlagte bygget vil medføre noe skyggelegging av nabofeltene nord og øst for planområdet. Bygningen vil gi merkbare slagskygger på nabofeltet B17 i øst, etter kl.18 i tiden fram til 21.mai og etter 21.juli. Planlagte bygning vil medføre noe skyggelegging av den øvre del av felt B21 på ettermiddagene fra kl.12 til kl.16. Se skyggediagrammene i vedlegg 9. 06 Vurdering Byutviklingssjefens vurdering av planforslaget Lekeareal Skyggelegging Byutviklingssjefen var ikke tilfreds med at det kun var forslått uteoppholdsarealer for boligen på takterrasser, slik at det ble pålagt tiltakshaver å regulere og tilrekkelegge friarealet på sørøstsiden av bygget med lekeaktiviteter. Arealet er regulert til friområde. Nordre del av bygningen har en høyde som skaper noe skyggelegging av de ubebygde feltene B21 og B17, nord og øst for bygget. Øvre del av feltet B21 blir skyggelagt på ettermiddager fra kl 12 til kl.16 hele året. I felt B17 vil skyggleggingen begrense seg til tida før 20.april og 7
etter 20.juli. Byutviklingssjefen mener at det må tolereres noe skygglegging på tilgrensende boligarealer i deler av året eller deler av døgnet, og at det vil være en kjent forutsetning ved planleggingen av nabofeltene. Tomteutnyttelse Støy Terrengtilpasning Adkomst Takterrasser Byutviklingssjefen har lagt vekt på at de rammer som er gitt i reguleringsplan 1560 for Bergli skal gjelde ved detaljregulering. Rammen for bruksareal og byggehøyden er innenfor kravene i plan 1560. Byggegrensen mot deler av friområdet på østsiden er redusert fra 4m til 2m, men byutviklingssjefen mener at bygging nærmere grensen ikke vil påvirke bruken av friområdet, da området har en bredde på 40 m. Byutviklingssjefen vurderer de planlagte tiltak mot støy fra Ringvegen som tilfredsstillende ved at bygget støyisoleres og lekearealene skjermes mot støy. Bygningens form og struktur kunne etter byutviklingssjefens vurdering ha vært løst annerledes med en bedre terrengtilpassing og bedre adkomst til boligene. Bygget kunne fulgt terrenget med større grad av terrassering mot nord. En plassering av parkeringsarealet på nordsiden og bygningene nærmere Ringvegen, ville gitt en bedre bygningsstruktur i området. Adkomstene til heis og trappeanlegget for boligene burde ha ligget mot vest, slik at en unngikk å gå gjennom en korridor for å nå heisog trappeanlegget. Byutviklingssjefen aksepterer at forretningens funksjoner har høy prioritet, og at dette har gitt konsekvenser for strukturering og utformingen av boligene. Disposisjonen av takarealet for private og felles uterom er løst på en god måte med ulike størrelser og funksjoner. 07 Konklusjon Byutviklingssjefen mener tilretteleggingen for butikk og 7 boliger på feltet er tilfredsstillende løst og anbefaler forslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Byutviklingssjefen/kkr... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJA 8