Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2016
2 Kvartalsrapport Q2 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Side 2 3 4 6 7 Sammendrag Fondets eiendomsportefølje består av eiendommene Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter samt Gunnar Knudsensvei 40 i Skien. Arbeid med salg av Fondets resterende eiendommer følges løpende opp med Fondets styre iht. selskapets vedtatte nedsalgsstrategi. Aksjekursen (VEK) i fondet er i kvartalet estimert til 2,34 kr per aksje. Netto-yield på porteføljen er 7 %. Selskapet har per 30.06.16 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 757,1 Fondet har 4 321 aksjonærer.
3 Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på 1,8 % for 2. kvartal, sammenlignet med verdijustert egenkapital per aksje i 1. kvartal 2016. Avkastning i 2. kvartal 2016 Fondet leverer en avkastning på ca. 1,8 % i 2. kvartal 2016, sammenlignet med VEK per aksje i 4. kvartal 2015. Per 30.06.16 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 2,34, aksjekursen, der man har hensyntatt fremtidige estimerte transaksjonskostnader. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 2. kvartal ble 0,6 %. Verdiendring Verdiendringene resulterte samlet sett i en økning i aksjekursen på 1,2 %. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på-26,5 % 2. Dette baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i 1. kvartal 2005 som beregnet i Norsk Eiendomsfondsindeks. Omsetning i annenhåndsmarkedet Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter, UNION Eiendomskapital AS, samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere har i den perioden det er tillatt å handle aksjer undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere styret i SPI. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 og 2016. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013), NOK 0,40, NOK 3,15 og NOK 0,25 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 7,445 per aksje siden oppstart i 2005. Avkastning og aksjekurs Periode Aksjekurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Q1 14 7,05 0,1 % 8 Q2 14 7,40 4,9 % Q3 14 7,51 1,5 % Q4 14 NA NA Q1 15 3,60-10,1 % 9 Q2 15 3,45-4,1 % Q3 15 2,82-18,3 % Q4 15 2,26-20,0 % Q1 16 2,29 1,3 % Q2 16 2,34 1,8 % Akkumulert -26,5 % 10 Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1Utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2Utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3Utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4Utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 5Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6Utbytte på NOK 0,42 per aksje. 7Utbytte på NOK 0,32 per aksje. 8Utbytte på NOK 0,40 per aksje. 9Utbytte på NOK 3,15 per aksje. 10Utbytte på NOK 0,25 per aksje.
4 Kvartalsrapport Q2 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 3 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 757,1 millioner 1. Det er totalt 55 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7 % ved utgangen av 2. kvartal, og ledigheten er ca. 5,6 % 2. Topp 10 investorer % andel av aksjene STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,7 % GOLDMAN SACHS & CO. 2,06 % ANDVARI INVESTMENT R 1,11 % UNIFOR C/O FELLESMASSEN 1,11 % LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % KIKAMO AS 0,75 % LAVO AS 0,65 % STATE STREET NOMINEE DE8W 0,63 % HEDALM HOLDING AS 0,62 % AS BACKE V/NORGESINVESTOR 0,59 % Fondets levetid Fondet er inne i en avviklingsfase, der forvalter fokuserer på aktiv forvaltning samt klargjøring av eiendommer for salg. Forvalter har en løpende dialog med Fondets styre og investeringskomite knyttet til gjennomføring av Fondets nedsalgsstrategi. Vektet yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7 % Eiendomsporteføljen Per 30.06.16 bestod eiendomsporteføljen av 3 eiendommer med en samlet verdi på NOK 757,1 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 56 600 m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 56,9 millioner. Vektet yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,0 %. Leieforhold Per 30.06.16 hadde eiendomsporteføljen totalt 55 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Expert, Universitetet i Oslo og Motorola. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 10 største leietakerne per 30.06.16 ansvarlige for ca. 63 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 5,6 %. Verdivurderinger Verdivurderinger av eiendommene basert på dagens antatte markedsverdi sammenlignet med verdivurderinger fra desember 2015 viser en økning i eiendomsverdier på 0,8 %. Eiendommen Kabelgata 40 er i prosess mht. sluttføring Oversikt over Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Kabelgata 40 Oslo 8 273 14 216 531 11,1 Gunnar Knudsens vei 90 Skien 16 512 11 999 817 1,5 Husnes Storsenter Husnes 31 830 30 725 754 2,9 Total 56 615 56 942 102 4,6 Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Faktisk leie mot gjennomsnittsmarkedsleie for porteføljen 3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).
5 Eiendomsporteføljen (forts) av salg, og vi har i vurderingene av porteføljen lagt til grunn salgsverdi iht. dette. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Fordeling av eiendomsporteføljen per segment basert på leieinntekter 30,8 % 25,2 % Butikk Kontor 1,3% 3,2 % Lager Parkering Annet 39,5% Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 52,6 % 34,7 % 12,7 % Hordaland Oslo Telemark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40% 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 16 17 18 19 20 21 22 Butikk Servering Kontor Lager Garasje Parkering Uteareal Investering Undervisning Annet
6 Kvartalsrapport Q2 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 68,3 % ved utløp av 2. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 517 millioner, hvorav 44,7 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 3,76 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Expert AS 21 % 2 Universitetet i Oslo 20 % 3 Motorola Solutions Norway AS 5 % 4 Rema 1000 4 % 5 Kiwi 3 % 6 Eurospar 3 % 7 Europris 2 % 8 Jysk AS 2 % 9 Mekk AS 2 % 10 Sport 1 AS 2 % 11 Kvinnherad Libris 1 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 60 50 40 30 20 10 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2020-2030 Belåningsgrad Per 30.06.16 hadde Fondet totalt NOK 517 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 68,3 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden på grunn av nedbetaling i forbindelse med salg av delportefølje. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 30.06.16 hadde Fondet totalt NOK 517 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 30.06.16 var 3,76 %, inklusiv lånemargin som er en reduksjon i rentekostnaden fra forrige kvartal grunnet innfrielser av fastrenteavtaler. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 30.06.16 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 30.06.16 var 7 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 3,2 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per 30.06.16 var 44,7 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Andel rentesikret gjeld er lavere enn forrige kvartal på grunn av innfrielser av renteavtaler. Det er et positivt yield gap på ca. 3,2 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.06.16 har Fondet 4 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 4,53 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 1,9 år. Disse avtalene vil bli nedkvittert i forbindelse med salg. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 3 på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Gevinst ved salg av bygg Leieinntekter Q2/ 2016 Hittil i år -27,6-27,6 Q1/2016-25,2 59,4 34,2 Øvrige inntekter 0,3 17,3 17,0 Sum inntekter -2,1 49,1 51,2 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -4,7-12,3-7,6 Annen driftskostnad -12,9-20,7-7,8 Sum driftskostnader -17,6-33,0-15,4 Driftsresultat -19,7 16,1 35,8 Finansinntekter Finanskostnader Verdiendring finansielle derivater 0,2 0,4 0,2-18,6-34,9-16,3 0,0 1,8 1,8-38,0-16,5 21,5 Utsatt skattefordel 103,0 103,0 116,9 Varige driftsmidler 814,2 814,2 1 623,5 7,5 7,5 9,7 Sum anleggsmidler 924,7 924,7 1 750,1 Bank 151,2 151,2 168,5 Omløpsmidler 92,6 92,6 17,2 1 168,6 1 168,6 1 935,9 183,6 Resultat BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Finansiell anleggsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 272,2 272,2 371,9 Sum egenkapital 455,8 455,8 555,5 669,3 669,3 1 321,3 43,5 43,5 59,2 712,9 712,9 1 380,5 1 168,6 1 168,6 1 935,9 Gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld
KNOWIT EXPERIENCE Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no nr. 81570-B