Presentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015
Tema 1. Dagens situasjon i markedet 2. Konkurransegrunnlaget 1. Kvalifikasjonsgrunnlag 2. Konkurransegrunnlaget 1. Tilbudsinnbydelse 2. Avtaleverket 3. Kravspesifikasjonen 3. OPS avtaleverket 1. Overordnet OPS avtale 2. Regulering av forprosjekt- og byggefasen 3. Leieavtalen 4. Driftsavtalen 5. Festeavtale/Tomtekjøpsavtale
Dagens situasjon i markedet Dagens konkurransegrunnlag og avtaleverk er utviklet gjennom 20 års praktisering Utviklet med innspill fra mange oppdragsgivere og leverandører Siste årene har det vært stor fokus på å sørge for at avtaleverket også er tilpasset annenhåndsmarkedet.(langsiktige investorer) Selve leieavtalen er tilpasset finansmarkedet Stort fokus på å klassifisere leieavtalen (Skatte, avgift- og regnskapstekniske avklaringer) Leietakers behov for kontroll og sikkerhet er ivaretatt i henholdsvis byggefaseavtalen og driftsavtalen.
Best case maler: Bakgrunn for arbeidet Praktisk erfaring: 1) Legge til rette for potensielt salg av prosjektet (OPSselskapet) 2) Ta utgangspunkt i kontraktsmaler som er kjente i markedet Norsk Standard: Konkludert med at det ikke er hensiktsmessig å utarbeide generell standardkontrakt for alle typer OPS-selskaper (men standardiserte kontraktselementer) Standard Norges komité SN/K 534, sluttrapport 2. april 2013 Formålstjenlig å utarbeide best case maler for formålsbygg (eksemplifisert ved skolebygg) Ønske om bred deltakelse og åpenhet ved utviklingen av best case maler- oppdragsgivere og leverandører ikke helt i mål ennå. Utkastene er ment å være dynamiske ikke et endelig produkt, men et utgangspunkt for videreutvikling
Innkjøpsprosessen
Innkjøpsprosessen Forhandlet konkurranse Nødvendiggjør en to trinns- prosess 1. Kvalifikasjonsfasen 2. Konkurransefasen med forhandlinger
Kvalifikasjonsgrunnlaget Kvalifikasjonsgrunnlaget med søknadsskjema 1 INVITASJON 2 KVALIFIKASJONSKRAV 2.1 Leverandørens organisatoriske og juridiske stilling 2.2 Leverandørens økonomiske og finansielle kapasitet 2.3 Leverandørens tekniske og faglige kvalifikasjoner 2.4 Valg av leverandører til konkurransen 3 BESKRIVELSE AV PROSJEKTET 4 OPPDRAGSGIVERS/LEIETAKERS ROLLE
Konkurransegrunnlaget Del 1: Tilbudsinnbydelsen Del 2: OPS-avtaleverket Del 3: Kravspesifikasjonen
Del I: Tilbudsinnbydelsen 1 Innledning generelt 2 Konkurransegrunnlaget m.v. 3 Krav til tilbudet 4 Forhandlinger 5 Tildeling av kontrakt 5.1 Tildelingskriterier 1. Pris 2. Prosjektutforming og kvaliteter 3. Tilbudt kompetanse og oppgaveforståelse 6 Underskrift 7 Vedlegg Vedlegg 1A Tilbudsskjema Vedlegg 1B Prosjektkostnad basert på NS 3453
Del III: Kravspesifikasjonen 1 Innledning 2 Kravspesifikasjon 3 Krav til dokumentasjon på oppfyllelse av kravene 4 Overordnede føringer 5 Rom og funksjonsprogram 6 Bygning 7 VVS-installasjoner 8 Elkraft 9 Tele og automatisering 10 Andre installasjoner 11 Utendørs 12 Fast og løst inventar 13 Vedlegg
Del II: OPS avtaleverket 1. OPS-avtalen 2. Forprosjekt- og byggefaseavtalen 3. Leieavtalen 4. Driftsavtale m/fdvs-matrise 5. Festeavtale
Avtalestrukturen Overordnet OPS-avtale Tomtefesteavtale/ kjøpsavtale tomt Forprosjekt- og byggefaseavtale Leieavtale Driftsavtale
Avtalestrukturen i forhold til aktører Oppdragsgiveren (Kommunen) Overordnet OPS-avtale Leieavtalen Oppdragsgiver /Brukeren (Leietakeren) OPS-selskapet (Utleieren) OPS-selskapet (utleier) Driftsavtalen Bortfesteren/ Oppdragsgiveren Festeavtalen Entrepriseavtalen OPS leverandøren Entreprenøren Drifteren Finansiering
Overordnet OPS-avtale Parter: Oppdragsgiveren» (kommunen) og OPS-leverandøren Formål: Gi oversikt over avtalestrukturen, samt overordnede bestemmelser for gjennomføringen av OPS avtaleverket De øvrige avtalene (feste-, bygge-, leie- og driftsavtale): Ulike SPV kan være avtaleparter OPS-selskapet er et instrument for å kunne gjennomføre OPSprosjektet OPS-selskapet skal kunne overdras uten at det resterende avtaleverket må justeres, OPS-selskapet har avtalemessig dekning både for bygging og drift
Forprosjekt- og byggefaseavtalen Regulerer fasen fra avtaleinngåelsen til Leieobjektet kan tas i bruk (Overtakelse) 1. Beskrivelsen av Leieobjektet 2. Organiseringen av samarbeidet mellom utleier og leietaker frem til Overtakelse 3. Adgangen til å pålegge endringer av Leieobjektet 4. Risikoen frem til Overtakelse 1. Regulering 2. Grunnforhold 3. Forsinkelser 5. Krav til godkjennelse av Forprosjektet 6. Krav til innsyn og kontroll 7. Krav til dokumentasjon ved Overtakelse 8. Krav til sikkerhet fra OPS leverandøren
Leieavtalen med bilag Basert mye på meglerstandarden fordel både ved konkurransen og salg 1. Angir leieobjektet per oppstart av leieperioden, dvs basert på konkurransegrunnlag, tilbud og endringer i forprosjekt og byggefasen 2. All drift og vedlikehold er skilt ut i en egen avtale (Driftsavtalen) Utleier/Drifter har ansvar for alt vedlikehold mv. 3. Husleien delt i «kapitalleie» og «driftsleie», som har betydning i to relasjoner 1. Mislighold av driftsforpliktelsene (FDVS) kan redusere driftsleien, men ikke kapitalleien 2. Ulik regulering (kapitalleien: KPI/fast, driftsleien: ulike indekser) 4. Særlige bestemmelser om adgangen til å gjøre endringer i leieperioden (Langvarig leieforhold samt forholdet til lov om offentlige anskaffelser) 5. Særlige bestemmelser om adgangen til overdra avtalen for utleier- krav til samtykke kan ikke nekte uten saklig grunn
Leieforholdets opphør Alt. 1) Utleier beholder eiendommen Som i ordinære leiekontrakter Alt. 2) Leietaker overtar automatisk eiendommen Vederlagsfritt eller mot vederlag? Binder opp kommunen og kan være uheldig med tanke på salg av utleierselskapet Alt. 3) Leietaker har opsjon på å kjøpe eiendommen Rabattert pris? Vanlig at kommunen ønsker kjøpsopsjon til f.eks. regnskapsmessig nedskrevet verdi Kan få betydning ved salg av utleierselskapet (men begrenset effekt pga. lang leietid) OBS: Operasjonell eller finansiell leasing? Regnskapsmessig: Finansiell leasing skal behandles som låneopptak hos kommunen Skattemessig: OPS-selskapet ikke anledning til å få fradrag for avskrivninger ved finansiell leasing
Driftsavtalen Avtale mellom Drifteren og Leietaker Drifteren har totalansvar for FDVU av Leieobjektet 1. Varighet 2. Oppgavefordelingen 1. - Ansvarsmatrise 3. Generelle krav til Utleiers utførelse av FDVU-oppgavene 4. Vederlag: FDVU-kost 5. Nye ytelser 6. Reklamasjonsfrist 7. Manglende oppfyllelse av FDVU-ansvaret 8. Overvåking, rapportering og håndtering av vedlikeholdsetterslep 9. Forsikring 10. Samarbeid 11. Sikkerhetsstillelse 12. Overdragelse av avtalen
Festeavtalen Standard bransjemal med noen unntak: 1. Festetiden 1. Knyttet opp mot leieperioden 2. Festeavgift 1. Kr 1 så lenge oppdragsgiver er leietaker 3. Regulering av festeavgift - ikke regulert i leieperioden 4. Innløsning Fremfeste Bortleie Pantsettelse Råderetter 5. Overdragelse og forkjøpsrett 6. Mislighold 7. Avslutning av feste, innløsning av bygninger, opphør 8. Forholdet til inngåtte Leieavtale endring av vilkår
Avslutning Som for andre maler: Viktig med konkrete tilpasninger til prosjektet Både kommuner, leverandører og finansielle aktører (erververe) tjent med kontrakter basert på markedsstandarder og en struktur tilrettelagt for salg Håp om at kontraktene kan bidra til flere aktører både i konkurransene og som kjøpere ved senere omsetning av OPS-selskapet På sikt: Mulig at to eller flere leverandører samarbeider (f.eks. et driftsselskap, en entreprenør og en finansiell investor Best case malene må videreutvikles i tråd med praktiske erfaringer
Takk for meg! Kjell-Andre Honerud kah@torkildsenco.no 93058480