Framlegg til detaljreguleringsplan for Helgatunfeltet
FØREORD Fylgjande planframlegg omfattar områda FF_1 FF_7 i Områdereguleringsplanen for Voss Fjellandsby (S1). Planen legg til rette for 30 tomter for frittliggjande fritidsbustader. Voss, den 20.01.2012 Arkitektbruket ans Sigbjørn Dugstad sivilarkitekt mnal.
INNHALD FØREORD... 2 INNHALD... 3 PROSESS OG SAKSHANDSAMING... 4 1. FØREMÅL MED PLANEN... 4 2. TILHØVE TIL ANDRE PLANAR... 4 3. LOKALISERING... 4 4. EIGEDOMSTILHØVE... 4 5. TILKOMST. KOLLEKTIVTRAFIKK... 4 6. LANDSKAP. TOPOLOGI. KULTURLANDSKAP. LANDBRUK. VATN OG VASSDRAG. BIOLOGL. KULTURMINNE.... 5 7. AREALBRUK... 5 8. GRØNSTRUKTUR.... 6 9. TUR OG REKREASJON. LEIK OG FRITID... 6 10. STØY. RADON.... 6 11. ARKITEKTUR... 6 12. UNIVERSELL TILPASNING... 6 13. TEKNISKE ANLEGG... 6 14. PARKERING... 7 15. SNØDEPONI... 8 16. ROS-ANALYSE... 8 17. PLANKART... 9 18. REGULERINGSFØRESEGNER... 10 19. ILLUSTRASJON... 11 VEDLEGG... 12
PROSESS OG SAKSHANDSAMING Det vart halde oppstartsmøte om planarbeidet med kommunen den 13.12.2011. Det ligg føre eige referat. Arbeidet vart, i samsvar med plan- og bygningslova 12-8 annonsert i avisa Hordaland den 05.01.2012, og det vart sendt varselbrev, datert 02.01.2012, til aktuelle offentlege instansar og til grunneigarar og naboar i området. Innspel med tiltakshavar sine kommentarar. Det har kome 2 skriftlege innspel til oppstartmeldinga til utbyggingsplanen. Nr. 1 Datert 05.01. 2012 Fylkesmannen i Hordaland Peikar på at planen må utarbeidast i tråd med områdeplanen. Vidare at ein tek omsyn til skredfaren i omsynssoma H310-2. Kommentar: Med små justeringar er planen i tråd med områdeplanen. Bekken i omsynssonen er lagt utanom planområdet. Nr. 2 Datert 17.01. 2012 Hordaland fylkeskommune fylkeskonservatoren Kjenner ikkje til automatisk freda kulturminne i planområdet. Dersom slike dukkar opp i samband med planprosessen ber ein om at dei vert omtala og vurdert. Organisering av planarbeidet. Tiltakshavar: Voss Fjellandsby AS Reguleringsframlegget er utarbeidd av: Arkitektbruket ans v/ sivilarkitekt Sigbjørn Dugstad 1. FØREMÅL MED PLANEN Å leggja til rette for 30 stk. tomter for frittliggjande fritidsbustader med tilhøyrande anlegg. 2. TILHØVE TIL ANDRE PLANAR. Planområdet ligg inne i Områdereguleringsplanen for Voss Fjellandsby (S1). Områdereguleringsplanen vart godkjent i Voss kommunestyre den 16.06.2011. 3. LOKALISERING. Området ligg 300 meter sørvest for Helgatun pensjonat og 300 meter nord for Myrkdalsstova. 4. EIGEDOMSTILHØVE. Gbnr. 272/1, 272/34, 272/35 og 273/12: Eigd av Voss Fjellandsby AS. 5. TILKOMST. KOLLEKTIVTRAFIKK. Det er køyretilkomst til planområdet frå Rv13. Vegen har ei total lengde på 580 meter. Vegen er ferdig bygt fram til plangrensa. (260 meter) I områdeplanen er det regulert inn gangveg/skiløype mellom Helgatun og
Myrkdalsstova. Det skal opparbeidast stiar/skiløyper som knyter planområdet til dette systemet. Vestre del av planområdet har ski ut ski inn til alpinbakken ned mot Myrkdalsekspressen. Nordre del av planområdet har ski inn ski ut til alpinbakken ned mot Helgatuntrekket. Kort sagt ligg området midt i smørauga. Busstopp er ved Rv13 nær Myrkdalsstova. Her er av- og påstigning for Sognabussen og for lokalbussane frå og til Voss Sentrum. 6. LANDSKAP. TOPOLOGI. KULTURLANDSKAP. LANDBRUK. VATN OG VASSDRAG. BIOLOGI. KULTURMINNE. Nedre del av planområdet er relativt flatt. Øvre del hallar mot søraust og er middels bratt med innslag av bratte parti. Fjernutsikt mot Årmot og nedover mot Myrkdalen. Høgdeskilnaden innafor område er 50 meter frå 478 528 m.o.h. Området er myrlendt med innslag av bjørkeskog. Området vert ikkje nytta til landbruk og det er ikkje spesielle verdiar knytt til kulturlandskapet. Det vart utført grunnundersøking i samband med områdereguleringa. Det er konkludert med at planområdet ikkje er utsett for snøskred eller steinsprang. Mindre flom og sørpeskred langs bekkeløp kan ikkje utelukkast innafor eit perspektiv på 1000-5000 år. Innafor planområdet ligg det ein bekk som i kjem inn under omsynssone for sørpeskred. I planframlegget er denne lagt utanom planområdet og med voll mot byggeområda. Viser her til vedlagt kart og utgreiing. I fylgje NNI-rapport nr. 195 frå 2008 har utbyggingsområdet ingen negativ konsekvens for biomangfoldet, botaniske og zoologiske element. Tilhøve til kulturminne er avklart i områdeplanen. I utgangspunktet er ikkje noko uavklart innafor planområdet. 7. AREALBRUK. Planområdet på land har eit samla areal på 33,2 da. Av dette utgjer område for fritidsbustader 21,0 da, nærleikeplassar 1,1 da, vegsystemet/parkering 6,3 da, grønstruktur/friområde 4,6 da og renovasjon 0,2 da. Planområdet er inndelt i fylgjande føremål etter plan- og bygningslova: 7.1 Byggje- og anleggsområde, 12-5. Ledd nr. 1 - Fritidsbustader - frittliggjande - Leikeplassar - Renovasjon - Energianleg - trafokiosk 7.2 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur, 12-5. Ledd nr. 2 - Veg - Parkering - Anna veggrunn teknisk anlegg 7.3 Grønstruktur, 12-5. Ledd nr. 3 - Grønstruktur 7.4 Omsynssonar, 12-6. - Frisiktsone - Frisiktsone
8. GRØNSTRUKTUR. I områdeplanen er det lagt inn grønstrukturar mellom byggjeområda. Det er gjort små justeringar av grensene mellom områda. Dette er i tråd med føringane i områdeplanen. Grønstrukturane vert kryssa av veganlegget. Dette er uproblematisk då intensjonane er ei visuell oppdeling av utbyggingsområda. 9. TUR OG REKREASJON. LEIK OG FRITID. Planområdet ligg midt i eit rekreasjonsområde med sommarstiar til Myrkdalsstova, Helgatun og rett ut i naturen. Og feltet har ski inn ski ut som ein overordna kvalitet. Langrennsløype og skiskyttararena ligg under 1 km frå planområdet på andre sida av Rv13. Det er planlagt bru eller kulvert over riksvegen. Turområde til Vetlebotn, Vikafjellet og Røvhaugane/Oppheimsdalen. Innafor planområdet er det planlagt 3 nærleikeplassar med sandkasser og klatrestativ m.m. om sommaren. Akebakkar og snøleik om vinteren. For dei større borna vil det verta opparbeidd større sommarleikeareal i UA-område sør-aust for planområdet. Om vinteren føreset ein at leiken skjer i barneskibakken og dei andre nedfartsløypene. Barneskiområdet er vel av dei beste i landet. 10. STØY. RADON. Einaste støyen i planområdet kan koma frå snøproduksjonsanlegg. Anlegg er under planlegging og vil vera det mest moderne som finst. Desse anlegga har langt lågare støynivå enn tidlegare anlegg. I tillegg har dei større kapasitet og dermed færre driftstimar. Erfaringsmessig skjer produksjonen i den fyrste kuldeperioden i okt./nov. I god tid før det store innrykket av skituristar / hyttefolk. Snøproduksjon er ein kvalitet og ikkje eit problem for skifolk. Det er gjort radonmålingar i det eksisterande hyttefeltet. Det vart ikkje registrert for høge verdiar. Voss kommune har krav om montering av radonsperre med avlufting i alle nye byggeprosjekt. 11. ARKITEKTUR Det vert stilt krav til at bygningane skal ha skrånande tak. Det skal ikkje vera dominerande takflater med store takopplyft og store arker. Det vert også stilt krav til materialbruk og fargebruk. Prosjekteringa av situasjonsplan og kontroll av prosjektering av situasjonsplan skal utførast av firma med godkjent ansvarsrett i tiltaksklasse 3. 12. UNIVERSELL TILPASNING Området er tilrettelagt for rørslehemma ved at alle bygningar har tilkomst med bil. 65 % av einingane vist i illustrasjonsplanen vil kunne tilretteleggjast med trinnfri tilkomst til hovudplanet. For ein del av tomtene i det brattaste området kan tilkomst frå bilparkeringa til inngangsdør vera ei utfordring når det gjeld stigningstilhøvet på stikkvegane. Felles uteområde / leikeplassar skal så langt råd er ha universell utforming. 13. TEKNISKE ANLEGG. 13.1 Vatn og avlaup. Området skal knytast til Myrkdalen Vassverk.
Vassforsyning til feltet kjem frå eksisterande høgdebasseng, HB1, i Voss Fjellandsby. Hovudvassleidningar gjennom feltet er dimensjonert med sikte på framtidig etablering av nytt høgdebasseng i øvre del av område FT_1, jamfør områdereguleringsplan for Voss Fjellandsby. Sanitæravlaupsvatn frå området skal førast til og handsamast i Myrkdalen Reinseanlegg. Kloakkreinseanlegget har utsleppsløyve frå Fylkesmannen i Hordaland dagsett 28.02.2002. Det pågår for tida arbeid med søknad om nytt utsleppsløyve for anlegget som skal gi rom for framtidig utbygging i Voss Fjellandsby. Leidningsanlegg er ført i vegar eller grøntstruktur og leikeplassar i planområdet. For enkelte av tomtene er anlegget ført i tilsvarande områder utanfor planområdet. Det har ikkje vore naudsynt å føre anlegg i grense mellom eigedomar. Vi viser til vedlagt skisseplan, teikning H1, som viser prinsipp for utbygginga. 13.2 Overvatn. Det skal ikkje byggast generelt OV anlegg i feltet. Avrenning, vassig og bekkar skal i størst mogleg grad fylgja naturleg løp. Takvatn skal førast til terreng eller infiltrerast. Den enkelte tomteeigar har ansvar for å ivareta handtering av tak- og overvatn på eiga tomt. Eksisterande gro som kjem ned i sørlige del av planområdet, over tomtene 27/26/17/13, skal leggast om som skissert på vedlagt teikning G1. I områdereguleringsplan for Voss Fjellandsby inngår groa i fareområde H310_2, fare for flom- og snøsørpeskred. Prinsipp for omlegging, jamfør tverrsnitt på teikning G1, er at ein etablerer eit nytt løp med tilstrekkeleg tverrsnitt til å føre eventuelle flom- og sørpeskred langs groa trygt forbi byggeområdet. Vi legg elles til grunn at tiltaket skal detaljplanleggast og byggemeldast. 13.3 Elkraft og tele. Det er regulert inn nettstasjon på området. Det skal ikkje nyttast luftstrekk. Fordelingsskap for el.kraft og telefon/breiband vert lagt i/mot tomtegrense. Kabeltrasear skal i hovudsak førast parallelt med VA-grøfter. Bortsett frå plassering av enkelte fordelingsskap og kabelføringar ut og inn av skåpa er det ikkje naudsynt å føre hovudanlegg inn på tomter eller i grense mellom tomter. 13.4 Oppvarming. Energi. Innafor planområdet er det frittliggjande og sjøleigande fritidsbustader. Krava til energiløysing vert etter Plan- og bygningslova/byggeforskrifter 13.5 Avfallshandtering. Området er knytt til eit organisert system for avfallshandtering. Oppsamlingsanlegg for avfall er vist i plankartet. Her skal det byggjast hus for kjeldesorterte søppelcontainerar. 14. PARKERING Parkeringsdekninga skal vera 1,5 plassar pr. tomt. Korkje meir eller mindre. Det er lagt opp til at minst 1 av plassane skal vera på eiga tomt. (Unntak for tomt 18, 23, 34 og 36). Gjesteparkeringsplassane er på felles parkeringsanlegg.
Det er regulert inn 15 gjesteparkeringsplassar. Herav 3 stk. for funksjonshemma. 15. SNØDEPONI I dei fleste vintersesongar vil snø verta deponert i veggrøfter og på tilliggjande tomter ved tradisjonell brøyting med plog. I snørike vintrar vil ein måtta ta i bruk kringliggjande areal som friluftsområde og dei felles grøntområda til snødeponi. Område for snødeponi er avmerkt på illustrasjonsplanen. 16. ROS-ANALYSE Det er gjennomført ROS-analyse for planområdet. Viser til vedlegg.
17 PLANKART. - Forslag til reguleringsplan datert 20.01.2012 Signert Sivilarkitekt Sigbjørn Dugstad
18. REGULERINGSFØRESEGNER. - Forslag til reguleringsføresegner datert 20.01.2012 Signert Sivilarkitekt Sigbjørn Dugstad.
19. ILLUSTRASJON Illustrasjonsplan Terrengsnitt Fotomontasje
VEDLEGG Referat frå oppstartmøte. Avislysing Oppstartsmelding Innspel ROS-analyse Vegplanar COWI VA-plan COWI Plan over omlegging av gro - COWI