KONGSVINGER KOMMUNE 2226 Kongsvinger Forslag til Reguleringsbestemmelser for reguleringsplan 0801 KONGSSENTERET VEST Planen med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret den --------------------------- ordfører 1 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 1.1 Forhold innenfor planområdet Følgende tiltak må opparbeides før nybygg og/eller tilbygg over 100m2 kan ferdigstilles for respektive områder: For område BG: For område G: For BFK/F: - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. - Parkeringshus og parkering for sykler. - Istandsetting av strandpromenade (GS) og friområdet mellom Glomma og strandpromenaden. - Trafikksikker og funksjonell adkomst for kjørende, syklister og gående. - Istandsetting av FA. - Etablering av beplantning som avbøtende tiltak for garasjeanlegget inklusiv overflateparkering. - Garasjeanlegg på BG. - Etablering av gågate på F under riksveg og istandsetting av riksveg/fortau. - Etablering av utearealer på BFK og ny beplantning langs riksvegen. - Garasjeanlegg på BG/G. Boliger på BG med nødvendige støytiltak skal bygges samtidig med garasjeanlegget på BG. Det kan gis dispensasjon fra denne rekkefølgebestemmelsen for 5 år av gangen, jf. Plan- og bygningsloven 7. Forutsetningen for å gi dispensasjon er at tiltakshaver legger frem dokumentasjon på at boligene ikke lar seg selge pga. boligmarkedet og derfor ikke kan realiseres på økonomisk forsvarlig måte. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Bebyggelsesplan Bebyggelsesplan kan kreves dersom kommunen mener utbyggingen avviker vesentlig fra vedlagte illustrasjoner; illustrasjonsplan snitt og fasader og perspektiver datert 01.11.08 samt illustrasjonsplan for grønnstruktur datert 31.10.08. 1 av 6
2.2 Universell utforming Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten eller beboere (utomhusarealer, trafikkområder, friområder med mer) skal utformes etter prinsippet om universell utforming, slik at de i så stor utstrekning som mulig kan benyttes av alle mennesker på en likestilt måte, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Felles uteoppholdsarealer skal så langt som mulig fungere som fullverdige rekreasjonsområder for alle beboer- og brukergrupper. Nye boliger skal ha alle hovedfunksjoner (gang, bad, toalett, oppholdsrom og soverom/-mulighet) på inngangsplanet. Disse funksjonene skal være tilgjengelig med rullestol ved normal møblering. Boliger med inngang fra bakkeplanet og boliger med krav om heis, skal ha trappefri atkomst til inngangsplanet og til terrasse/privat uteplass. Det skal i hver enkelt søknad/melding om tiltak etter Plan- og bygningsloven redegjøres for hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt. 2.3 Utendørs lagring/renovasjon Utendørs lagring og lignende som etter kommunens skjønn er skjemmende eller til ulempe for omgivelsene kan forbys. Kommunen kan eventuelt forlange skjerming mot innsyn. Beholdere for renovasjon for både for privathusholdninger og forretningsvirksomhet etc. skal plasseres slik at de ikke er til sjenanse for tilliggende virksomheter/boliger. Beholderne skal bygges inn med god estetisk utforming. Tegninger på dette skal følge byggesøknad. 2.4 Skilt og reklame Skilt- og reklameinnretninger skal ikke være til hinder for ferdsel eller til fare for, eller i visuell konflikt med omgivelsene på annen måte. 2.5 Teknisk infrastruktur Kabler for tilførsel av strøm, gatelys, telefon, internett og kabel-tv, skal legges forskriftsmessig i grøfter. 2.6 Energiløsninger Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. 3 BYGGEOMRÅDER/KOMBINERTE FORMÅL 3.1 Generelt 3.1.1 Byggesøknad Byggesøknaden skal inneholde: - Utomhusplan inklusiv belysning i målestokk 1:200. - Plantegninger, fasader, snitt og perspektivskisser. - Miljøplan. - Redegjørelse for hvordan prosjektet ivaretar UU. - Redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og gaterom samt fjernvirkning. - Eventuelt plassering av riggplasser må dokumenteres. - Støyberegninger og tiltak ift. krav i pkt. 3.1.8. 3.1.2 Utforming Fasader mot Riksveg 2 skal utformes slik at de bidrar positivt til gaterommets karakter. 2 av 6
Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Ny bebyggelse skal fremstå med et godt preg med hjelp av samordning av volum, stiluttrykk, materialer og farger. Det skal velges materialer som passer i forhold til resten av utbyggingen. 3.1.3 Byggegrenser Der byggegrense ikke går fram av plankartet eller i bestemmelsene, følger byggegrensen formålsgrensen. Byggegrense vist på plankartet for BG gjelder for boliger. Garasjeanlegget kan bygges inntil 0.5 m fra nabogrense. 3.1.4 Tekniske anlegg Åpne tekniske anlegg over tak tillates ikke. Tekniske anlegg skal være en del av bygningskroppen. Mindre byggverk for teknisk drift/ vedlikehold av bygningsmassen kan tillates inntil 30% av takets overflate og skal være inntrukket minst 2 ganger anleggets høyde. Det tekniske anlegget skal tilpasses bygningens arkitektoniske utforming. 3.1.5 Minste uteoppholdsareal (MUA) Alle boenheter innenfor planområdet skal minst ha tilgang til 25 m2 egnet uteoppholdsareal pr. boenhet. Minimum 10 m2 pr. enhet for boligområdet skal være privat. Balkong, takterrasse og felles gårdsrom på bakken vil normalt tilfredsstille bestemmelsen. Parkering og kjørearealer kan ikke regnes som uteoppholdsareal. Dersom det er konflikt mellom tillatt grad av utnytting og krav til uteoppholdsareal skal krav til uteoppholdsareal gå foran tillatt utnyttelsesgrad. 3.1.6 Parkering For den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet skal det legges til rette for parkeringsplasser etter følgende normer: Virksomhet Enhet Antall bilplasser pr. enhet 1-2 roms Boenhet 0,75 3 roms Boenhet 1,0 Kontor / Forretning 100m2 BRA 1,5 Bevertning 100m2 BRA 1,0 Garasjeanlegget skal betjene både boliger innenfor BG og BFK og kjøpesenter innenfor reguleringsplan 0801 Kongssenteret Vest samt kjøpesenter innenfor reguleringsplan 9901 Konggsenteret Meieriet. Minimum 5 % av parkeringsplassene for forretningsområder skal reserveres, skiltes og være tilrettelagt for funksjonshemmede. Hver av disse parkeringsplassene skal ha minimum bredde og lengde i henhold til Teknisk forskrift. De skal plasseres lett tilgjengelig i forhold til hovedinnganger og/eller heis. I tilknytning til innganger, parkeringsarealer og/eller utomhusarealer skal det for alle utbyggingsprosjekter avsettes nødvendig plass for sykkelparkering. Ved forretninger og kontor skal det avsettes areal til minst 2 plasser pr. 100 m2 BRA inntil 1000m2. Fra 1000m2 og oppover skal det avsettes areal til minst 1 plass pr. 500m2 BRA. Det skal avsettes 1 plass for boligenhet. 3.1.7 Varelevering 3 av 6
Hvert område som i hovedsak nyttes til næringsformål, skal ha tilgang til tilfredsstillende egen eller felles økonomiatkomst/varelevering som skal skje på byens premisser og ikke være til unødig ulempe for bruken av gatene og fortauene. 3.1.8 Støy Det skal i byggesøknad tas hensyn til og dokumenteres at nye boliger med tilhørende uteplass tilfredsstiller anbefalte krav i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging iht. Miljøverndepartementets retningslinjer. Støynivå på terrasser/balkonger og uteplasser på bakkenivå skal være mindre enn Lden= 55dB. 3.1.9 Radon Ved oppføring av bygninger for varig opphold skal det gjøres tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen slik at denne blir liggende under tiltaksgrensen, dersom det ikke ved målinger/beregninger er sannsynliggjort at konsentrasjonen vil ligge under tiltaksgrensen på 200 bq/m 3 som årsmiddel for inneluft i nederste etasje. 3.2 Garasjeanlegg - G 3.2.1 Utnyttelse og høyder Tillatt bebygd areal %-BYA= 90%. Parkeringsareal på terreng skal medregnes i grad av utnytting med 18m2 pr. plass. Bebyggelsen skal plasseres innenfor bygge-/formålsgrenser vist på plankartet med maksimum tillatt høyde til kote +151.0. Sikkerhetsgjerde og støyskjerming tillates over maksimums høyde. 3.2.2 Utforming Området skal sees i sammenheng med planer i området BG. Terrenget skal tilpasses i ulike nivåer iht. tilgrensende områder. Trapper og ramper skal utformes som en integrert del av bebyggelsen. Parkeringsplassen utomhus skal mykes opp med innslag av beplantning. Plassen skal rammes inn og spesielt skjermes mot Riksveg 2 med beplantning. Dette skal detaljeres og vises i utomhusplan som skal være med byggesøknad, jf. 3.1.1. Fasadeutforming mot RV2 skal ikke være eksponerende i utrykksform eller i form av belysning. Se rekkefølgebestemmelse 1.1. 3.3 Bolig/Garasjeanlegg - BG 3.3.1 Utnyttelse og høyder Tillatt bebygd areal %-BYA = 90% for garasjeanlegg og %-BYA=40% for bolig bebyggelsen. Parkering på terreng eller garasjeanlegg er ikke tillatt. Bebyggelsen skal plasseres innenfor bygge-/formålsgrenser med maksimum tillatt høyde til kote +151.0 for garasjeanleg. For boliger er maksimum tillatt mønehøyde til kote +160.0 for bolig rekke nærmest Glomma og +161.0 for boligrekke nærmest formålet G. Nødvendig teknisk sikkerhetsgjerde og støyskjerming tillates oppført. 3.3.2 Utforming Garasjeanlegget på BG skal sees i sammenheng med området G. Tak over garasjeanlegg skal benyttes som uteoppholdsarealer for boliger. Takform for boliger skal være sal, skrå eller tilnærmett flatt. Taktekking skal være av materialer som gir en matt og ikke lysreflekterende overflate. Terrasser mot Glomma skal være delvis inntrukket. 4 av 6
Se rekkefølgebestemmelse 1.1. 3.4 Bolig/Forretning/Kontor - BFK 3.4.1 Utnyttelse og høyder Tillatt bebygd areal %-BYA = 90%. Maksimum tillatt høyde er kote +155.0. 3.4.2 Utforming I tillegg til hovedformålene tillates bevertning. Det tillates ikke boliger i 1. etasje mot gateplan. Dette gjelder også mot FA i Eidemsgt. Ny takform skal tilpasse eksisterende bebyggelse i området og tilliggende områder. Se rekkefølgebestemmelse 1.1. 3.5 Forretning - F 3.5.1. Generelt Tillatt bebygd areal %-BYA=100%. Formålet gjelder regulering under nytt lokk for Riksveg 2. Det skal bygges gågate i tunnel fra planområdet til motsatt side av RV2 til Kongssenteret Midtre som vist på plankartet. Gågaten fungerer som gangforbindelse mellom Kongssenteret Vest og Kongssenteret Midtre og skal ikke være åpent for allmennheten. Gågaten skal plasseres på kote +144 og skal være min. 0.7 m under RV2. Se rekkefølgebestemmelse 1.1. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Generelt Ved utforming av avkjørsel skal den være i henhold til Statens vegvesens håndbok: Veg- og gateutforming. 4.2 Kjøreveg - K Formålet gjelder regulering på dagens terrengnivå og omfatter eksisterende RV2. Vegen skal opparbeides med fast dekke. 4.3. Gang-/sykkelveg - GS Gang- og sykkelvegen skal opparbeides med fast dekke. 5 FRIOMRÅDER 5.1 Annet friområde Kommunen skal godkjenne en utomhusplan for området inklusiv Strandpromenaden som skal vise sykkel-/gangsoner, sitteplasser, brygge og vegetasjon før opparbeidelse skjer. 6 FAREOMRÅDER 6.1 Flomfare 5 av 6
I henhold til flomkart for Kongsvinger sentrum ligger 200-års-flommen i området på kote +147,40. Det legges i tillegg inn en sikkerhetsmargin på 30 cm. Laveste golvhøyde settes til kote + 147,70. Bygninger må fundamenteres slik at de tåler en vannstand opp til kote +147,70 uten fare for setninger eller utglidninger. Dersom golvhøyden settes lavere, må bygningen sikres slik at flomvann ikke trenger inn i bygningen. Likeledes må nedkjøringssonene og gangsonene ned til annen plan lavere enn plan 1. sikres, slik at flomvann ikke trenger inn i bygningen og oversvømmer arealene i kjeller. 7 FELLESOMRÅDER 7.1. Felles avkjørsel - FA Arealene skal være felles for tilliggende områder. Dette gjelder bolig/forretning/kontor (BFK), garasje (G) og bolig/garasje (BG) definert i denne planen. Det skal være fast dekke og gatelys. Sist revidert 11.11.08. 6 av 6