RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Plankontoret H.H. AS Pb. 95 4747 VALLE Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2010/2058 /HRO Løpenr.: 5272/2012 19.04.2012 Offentlig ettersyn: Reguleringsplan - Sandvikbukta gnr. 40 bnr. 8. Tiltakshaver: Sørlandet Hytter og Hus AS Forslagsstiller: Plankontoret Hallvard Homme AS Du underrettes herved om at det er fattet vedtak i ovennevnte sak. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Med vennlig hilsen Heidi Rødven Enhetsleder plan- og byggesak Kopi: Sørlandet Hytter og Hus AS Buvikveien 7 4950 RISØR Vidar og Grethe Røste Norderhovsgt. 11 3510 HØNEFOSS Statens Vegvesen Region sør Pb. 723 Stoa 4808 ARENDAL Kystverket sørøst Pb. 1502 6025 ÅLESUND Fylkesmannen i Aust-Agder Pb. 788 Stoa 4809 ARENDAL Fiskeridirektoratet Region Sør Pb. 185 Sentrum 5804 BERGEN Aust-Agder Fylkeskommune Pb. 788 Stoa 4809 ARENDAL Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 13 Org.nr.: 964 977 402 MVA Postboks 158 4952 Risør Tlf.: Fax.: Bankkonto: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 6 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2010/2058-0 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 25.03.2012 Offentlig ettersyn: Reguleringsplan - Sandvikbukta gnr. 40 bnr. 8. Tiltakshaver: Sørlandet Hytter og Hus AS Forslagsstiller: Plankontoret Hallvard Homme AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 37/12 Formannskapet 12.04.2012 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Sandvikbukta, gnr. 40 bnr. 8, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp: Plankart: Det reguleres inn en buffer mellom H1 og eiendommen 40/1. Hyttetomta kan forskyves noe inn i 100-metersbeltet i samråd med administrasjonen. Planbestemmelser: Rekkefølgebestemmelser o Nytt pkt. 3 Vann- og avløpsplan skal godkjennes av Risør kommune før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for første hytte. Fellesbestemmelser o Siste setning endres ved at i henhold til godkjent plan føyes til på slutten. Bebyggelse og anlegg fellesbestemmelser o I pkt. 5 føyes det til unntatt sikringsgjerde. Fritidsbebyggelse, frittliggende H1-H9 o I overskriften tilføyes samt hytte på 40/23. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur annen veggrunn, grøntområde o I pkt. 2.3 tas inn Fyllinger skal jordkles og såes til med stedegen vegetasjon samt gis en god estetisk utforming. Grøntstruktur o I pkt. 2.1 tas inn Tynningshogst kan tillates. Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone o I pkt. 6.2 tas ny bokstav e) inn Brygga skal i sin helhet ha en nøytral farge. Uthus/naust/badehus o I pkt. 6.3. skal det stå at bygget skal ha tilsvarende størrelse som i dag oppgitt i BRA. Planen legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker.
Side 3 av 6 Saksprotokoll i Formannskapet - 12.04.2012 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplan for Sandvikbukta, gnr. 40 bnr. 8, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven på vilkår av at følgende rettes opp: Plankart: Det reguleres inn en buffer mellom H1 og eiendommen 40/1. Hyttetomta kan forskyves noe inn i 100-metersbeltet i samråd med administrasjonen. Planbestemmelser: Rekkefølgebestemmelser o Nytt pkt. 3 Vann- og avløpsplan skal godkjennes av Risør kommune før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for første hytte. Fellesbestemmelser o Siste setning endres ved at i henhold til godkjent plan føyes til på slutten. Bebyggelse og anlegg fellesbestemmelser o I pkt. 5 føyes det til unntatt sikringsgjerde. Fritidsbebyggelse, frittliggende H1-H9 o I overskriften tilføyes samt hytte på 40/23. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur annen veggrunn, grøntområde o I pkt. 2.3 tas inn Fyllinger skal jordkles og såes til med stedegen vegetasjon samt gis en god estetisk utforming. Grøntstruktur o I pkt. 2.1 tas inn Tynningshogst kan tillates. Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone o I pkt. 6.2 tas ny bokstav e) inn Brygga skal i sin helhet ha en nøytral farge. Uthus/naust/badehus o I pkt. 6.3. skal det stå at bygget skal ha tilsvarende størrelse som i dag oppgitt i BRA. Planen legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker.
Side 4 av 6 Vedlegg: 1 Planbeskrivelse, rev. 26.03.12 2 Reguleringsplan 3 Reguleringsbestemmelser Kort resymé Det er gitt aksept for regulering med inntil 9 fritidshytter på eiendommen 40/8. Planprogram er vedtatt i nov. 2011 og planforslag fremmes nå for behandling og utleggelse til offentlig ettersyn. Det innstilles på at planen kan legges ut på høring på vilkår av mindre endringer i plan og bestemmelser. Saksopplysninger Formannskapet gjorde følgende vedtak i sak 89/11 den 29.11.11: Formannskapet godkjenner planprogram for Sandvikbukta, gnr. 40 bnr. 8., med hjemmel i 12-9, jmf. 4-1, i plan- og bygningsloven, under forutsetning av at det foretas en grundig vurdering i forhold til landskap og estetikk, natur og miljø, hensynet til barn og unge, universell utforming, hensynet til tilgrensende landbrukseiendom (40/1) og hensynet til friluftsliv. Planformål for 1-2 utleiehytter bortfaller. Innsendt planforslag viser 9 hytter samt ei eksisterende hytte. Det planlegges videre for veier, gangsti, småbåthavn og areal for avfallsbu. I området er det gjort funn av kulturminner fra steinbrukende tid. Disse er regulert inn med buffersoner. I sjø er to lokaliteter av ålegras regulert inn. I område for friluftsliv er det vist stier til sjøen. Vest for planområdet ligger Hjembu hvor det bl.a. er regulert til landbruksformål, reiseliv, fritidshytter og småbåthavn. Atkomst til det nye området går gjennom dette området og det foreligger avtale om privat veirett. I tunet på Hjembu er det mulighet for å benytte den sørligste veien for å unngå at trafikken kommer helt bort til gårdsbutikken, driftsbygningen og bolighuset. Det blei meldt om oppstart av planarbeidet 28.07.11 og det kom inn 6 innspill. Disse blei kommentert ved forrige behandling da planprogrammet blei vedtatt og er gjengitt i vedlagt planbeskrivelse. Etter det vi kan se er innspilla i hovedsak imøtekommet i planforslaget. Aust-Agder fylkeskommune har gjort funn fra steinbrukende tid og disse funnene foreslås regulert til hensynssone båndlegging etter kulturminneloven og bevaring av kulturmiljø. Fordi disse funnene er gjort der nåværende skogsbilvei går, har planlegger blitt tvunget til å tenke nytt m.h.t. plassering av hytter og veier. Området kan p.g.a. funnene ikke utnyttes på den mest hensiktsmessige måten reint arealmessig. Heller ikke nærområdene til funnstedene kan benyttes til hytteformål da det i følge Aust-Agder fylkeskommune er viktig å bevare kulturmiljøet rundt funnene for ettertiden. Planlegger har derfor valgt å legge atkomstveien til feltet sørvest i området og la den gå over et mindre høydedrag til hyttene H4-7 samt rundt en større kolle i området med atkomst til hyttene H1-3, før den føres i en lengre sløyfe ned mot det lavere partiet mot sjøen hvor hyttene H8-9 er regulert inn. I den nordligste delen av feltet benyttes bestående trasé for skogsbilveien. Her lages det parkering for 7 biler og en vendehammer. Bestående hytte ved sjøen, 40/23, skal ha samme bestemmelser som de nye. Eiendommens brygge og sjøbod får egne bestemmelser i samsvar med
Side 5 av 6 dagens situasjon. Fra veien og vestover er det regulert inn en gangvei til ny brygge med 10 plasser. I planbeskrivelsen er det også vist en alternativ plassering for brygge fordi terrenget ned til brygga vist på kartet, er svært bratt nederst. Ved å vise alternativ plassering i planbeskrivelsen, kan høringsinstansene vurdere begge plasseringene. Hyttenes plassering i terrenget unngår koller og er bevisst plassert for å hindre silhuett. H1 vil grense helt inntil regulert utleieområde i tilstøtende plan for Hjembu. ROS-analysen viser at det ikke er spesielle fareområder, men det er vist til at det er forekomst av granittiske bergarter i området som kan gi risiko for radon. I bestemmelsene er det stilt krav i forhold til dette. Statens vegvesen viser til at det i plan for Hjembu blei stilt rekkefølgekrav for avkjørselen før byggetillatelse i området. Det er også utforma rekkefølgebestemmelse for denne planen. Det er ikke stilt krav om at vann og avløpsplan skal være godkjent før hyttene tas i bruk. Planen er drøfta internt med jordsbrukssjefen som uttaler at det må tas hensyn til naboeiendommens landbruksformål ved gjennomkjøring av tunet. Universell utforming er kommentert av planlegger og terrenget gjør det umulig å lage veier med så slak stigning at man kan benytte manuell rullestol. Veiene får en stigning på maks 10%. Hyttene kan bygges på ei flate og dermed gjøres universelt utforma. Ny folkehelselov som trådte i krav 01.01.12, stadfester kommunenes ansvar i folkehelsearbeidet, til også å omfatte planlegging, jmf. folkehelselovens 1, 2 og 4. Det er derfor viktig å påse at de ulike detaljreguleringsplanene har gode friluftsområder og områder for grøntstruktur. Innsendt plan har svært gode muligheter for friluftsliv i mange henseender. I.h.t. 8-12 i naturmangfoldsloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskaplig kunnskap, det skal tas sike på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet, tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet, kostnader skal bæres av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Hensynet til naturmangfoldsloven er vurdert av planlegger i planbeskrivelsen. Vurderinger Det er forett befaring sammen med planlegger og eier av naboeiendommen 40/1 for spesielt å vurdere veitraséer, hyttenes plassering i terreng, gangsti og plassering av brygge. Forholdet til naboeiendommen blei også drøfta på befaringa. Det er spesielt hytte H1 som vil få størst nærhet til regulert reiselivsformål på 40/1 samt at den vil få utsikt ned til jordet. Naboen er bekymra for konflikt mellom ulike formål. Vi ser at det ikke er ønskelig med konflikt mellom de ulike formåla og at det er hensiktsmessig å ha en buffer i mellom. På tomta er det en naturlig buffer med et lite høydedrag. Det forutsettes derfor at høydedraget får formålet grøntstruktur. Som kompensasjon kan tomt for H1 trekkes noe inn i 100-metersbeltet fordi dette ikke får noen negative landskapsmessige konsekvenser eller konsekvenser for allmennhetens ferdsel i området. Plankartet rettes opp før utleggelse til offentlig ettersyn i samråd med administrasjonen. Hytte på tomt H4 er vist med byggegrense inn mot en høy kolle. Det er svært viktig å bevare denne ubebygd. Kote 42 er satt for topp grunnmur og hytta kan bygges med en lavere
Side 6 av 6 mønehøyde enn de andre, 4,5 m kontra 5,8 m og gesimshøyde på 3,5 m kontra 4,0 m. Befaringa viste at dette er tilstrekkelig for å sikre en god landskapstilpasning. Det blei vurdert hvorvidt det vil være fornuftig å ha et grønt formål på toppen av kollen, men fordi sidene av kollen er så bratte, vil det ikke være naturlig atkomst for de omkringliggende hytteeierne. Formålet er derfor beholdt som bebyggelse/anlegg, men kan ikke benyttes til byggetiltak. For øvrig er det flotte alternative friluftsområder innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten. De øvrige hyttene har fått en god plassering i terrenget og har mye naturlig terreng i bakkant i tillegg til at de ligger godt tilbaketrukket fra sjøen. Veiene er lagt tilsvarende godt i terrenget selv om veien sørvest for H1 med fordel kunne vært trukket nærmere grensa mot 40/1 for å unngå en større skjæring. Imidlertid vil dette terrenginngrepet ikke eksponeres mot sjø. Veisløyfa ned mot H8-9 vil vekselvis ligge på fylling og i skjæring samt i helskjæring på deler av veien. Det må stilles krav om at sidearealet til veiene i området jordkles og sås til med stedegen vegetasjon og får en estetisk god utforming da deler av denne veien vil kunne bli synlig fra fjorden. Småbåthavn er vist i grensa mot Hjembu og brygga der. Brygga på Hjembu (40/1) benyttes til private og for gårdsbutikken. På innsida av brygga ligger eiendommen 40/23. Det kan stilles spørsmål ved om det er nok plass for manøvrering mellom de to bryggene. Det kan videre stilles spørsmål ved om den nederste delen av gangstien, som må utformes som ei trapp p.g.a. bratt terreng, vil gi en brukervennlig og estetisk/landskapstilpasset løsning. Vi henviser derfor til den alternative plasseringa av brygge øst for 40/23 i planbeskrivelsen og ber om at også denne plasseringa vurderes konkret av høringsinstansene. Alternativ plassering vil gi en enklere atkomst og ingen konflikt med manøvrering. Ulempen er at man ikke får samla bryggene i området på et sted. Det er i planbeskrivelsen også nevnt at den alternative plasseringa kan være mer værhard. Hensynet den tilgrensende landbrukseiendommen anses godt ivaretatt ved at de 9 nye hytteeierne kan benytte den sørligste veien forbi tunet. Riktignok er det anlagt en sansehage her og det går dyr på beite, men 9 eiere vil ikke generere veldig stor trafikk. Eier av 40/1 har dessuten gitt eier av hyttefeltet veirett gjennom sin eiendom og som planlegger skriver, kan han bestemme hvor trafikken skal gå. For øvrig er det stilt krav om en grønn buffer vest for H1 for å forhindre konflikt mellom de ulike formåla i de to planområdene. Vi anser derfor landbrukseiendommen godt ivaretatt. Kommunens jordbrukssjef har tatt del i drøftinga. Hensynet til naturmangfoldsloven er grundig dokumentert og kommentert av planlegger og vi anser at de hensyn naturmangfoldsloven skal ivareta er vurdert og ikke vil bli skadelidende. Vi anser at planen kan legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som er anført i rådmannens innstilling, i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til høring i min. 6 uker. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn med de rettinger som framkommer av sakens innstilling. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr for plansaksbehandling ved 1. gangs behandling.kr 30 360,-