Arkivsaksnr.: 13/608-7 Arkivnr.: GNR 116/151 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 116/151 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR HANEKNEMOEN Hjemmel: Plan og bygningslovens kap. 19. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for Haneknemoen pkt. 2.7 hvor det heter at: Hovedmøneretning skal følge koteretningen. Boligbygg skal ha en tydelig lengderetning og møneretning skal følge byggets lengderetning. Det er ikke en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon bør gis. Søker anmodes til å prosjektere et bygg som er i samsvar med reguleringsplan for Haneknemoen. Vedtaket kan påklages i henhold ti plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre- uker fra underretning om vedtaket.
Sammendrag: Det ble den 12.4.2013 avholdt forhåndskonferanse mellom tiltakshaver, ansvarlig søker og Lunner kommune i forbindelse med tiltakshavers valg av hustype på eiendommen gnr. 116 bnr. 151 på Haneknemoen felt B1. Bebyggelsen som ønskes er ikke i samsvar med reguleringsbestemmelsens pkt. 2.7. hvor det heter at boligbygg skal ha en tydelig lengderetning og møneretning skal følge av byggets lengderetning. Det ble foreslått at tiltakshaver kunne fremme en dispensasjonssøknad før full prosjektering ble foretatt og byggesøknad fremmet.. Saksutredning: 1. FAKTA: Lunner kommune mottok søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for Haneknemoen den 24.4.2013 for bygging av bolig på eiendommen gnr. 116 bnr. 151. Kartet til høyre viser eiendommens plassering i Lunner kommune. Eiendommen er vist mer detaljert på reguleringskartet nedenfor.
Nedenfor vises mottatt tegningsmateriell i forbindelse med forhåndskonferanse Bolig sett fra adkomstveg i sør. Fasade mot vest, sett fra Hadelandsvegen (gml. Rv4) Fasade mot nord
Fasade mot øst (nabotomt) Nedenfor er situasjonskart som viser bygget plassering på eiendommen. Stiplet linje viser boligens møneretning 1.2 Planstatus Eiendommen 116/15 ligger innenfor reguleringsplanen for Haneknemoen, nærmere angitt som felt B1. Området er avsatt til byggeområde for bolig. I reguleringsplanbestemmelsene pkt. 2.7 heter det:
Hovedbygningskroppen er i seg selv tilnærmet kvadratisk, et sidebygg på husetes hovedetasje mot vest gjør at bygget får et tydelig preg av å være gavlvendt med møneretning på tvers av lengderetningen i bygget. Total bredde på byggeriet er 18 meter i grunnplan mot en total dybde på 11.4. Terrassens bakre del mot nord og vest er overbygget med en forlengelse av taket. Total bredde på fasaden i hovedplan mot nord er 16 m. For øvrig ligger boligens inngangsparti i underetasje. Slik bygget framstår har det en tydelig lengderetning øst-vest. Møneretningen følger ikke byggets lengderetning. Dette er i strid med reguleringsbestemmelsene. 1.3 Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjon Begrunnelsen er gjengitt i sin helhet nedenfor: Dispensasjonssøknad Bilag B-1 Reguleringsbestemmelser Haneknemoen Del av pkt. 2.7: «Boligbygg skal ha en tydelig lengderetning og møneretning skal følge byggets lengderetning.» Gnr. 116 bnr. 151. Vi vedlegger Situasjonsplan, merket Bilag D-1 som viser husets plassering samt fasadetegning med inntegnede terrenglinjer, Bilag E-1, E-2. Vi gjør oppmerksom på at tiltaket ikke er ferdig prosjektert og at det kan bli små endringer i vindusløsninger m.m. Det planlagte tiltaket ligger innenfor bestemmelsene når det gjelder utnyttelse, takform, etasjetall, høyder, takvinkel og møneretning. Huset har imidlertid en tilnærmet kvadratisk hus kropp og ikke et tydelig lengdeformat. Vi mener at dette avviket ikke vil ha noen negativ innvirkning for naboer eller omgivelser og at plassering og form er tilpasset tomtens topografi og hensynet til nabo i øst. Nedenfor vil vi begrunne dette nærmere: Argumenter for å gi tillatelse til at huskroppen har en tilnærmet kvadratisk form i stedet for et tydelig lengdeformat : man har sett at reguleringsbestemmelsenes krav har vært vanskelig å etterleve på enkelte tomter. Generelle bestemmelser fanger ikke alltid opp at enkelt tomter kan ha en utforming som gjør at tiltakets plassering kan bli bedre ved å gå på tvers av bestemmelsene. Dette mener vi også må gjelde for denne eiendommen hvor det er naturlig å legge hoved fasaden med store vindusflater mot utsikten i sør. Som det fremgår av fasadetegningene er huset lagt inni terrenget på en skånsom måte uten store inngrep. Vi mener at tomtens topografi er utnyttet og ivaretatt på en god måte både for tiltakshaver og for de omliggende
omgivelser. At huset da ikke har et tydelig lengdeformat kan vi vanskelig se kan ha negativ betydning for omgivelsene. I forhåndskonferansen ble det gitt uttrykk for at man syntes tiltaket, slik vi presenterte det, lå fint i terrenget og var tilpasset tomtens topografi på en god måte uten store terrenginngrep. Løsningen med å legge garasje inn til huset og bruke taket til en terrasse så man også positivt på. Som vedlegg B-1.1 vedlegges en skisse hvor vi har plassert en huskropp med møneretning parallelt med høydekotene og med et tydelig lengdeformat. Resultatet av en slik løsning blir en langt dårligere tilpasning til terrenget og det er lite heldig at 2 1.4 Forholdet til Plan- og bygningsloven kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. 1.5 Nabomerknader Felt B1 på Haneknemoen er nettopp lagt ut for salg, ifølge matrikkelopplysninger er det to berørte naboer, eier av på gnr. 116 bnr. 150 og Lunner allmenning. Uttalelse fra eier av 116/150 er gjengitt nedenfor:
2. Faglig vurdering Lunner kommune skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningslovens 1-1. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at et hvert arbeide som omfattes av loven skal ha en god visuell utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Tomten Gnr. 116 bnr. 151 ligger i felt B1 med grense mot friareal på to sider. Tomtens plassering er høyt og fritt i ytterkanten av planen, lengst nord/vest på området med godt utsyn mot sør. Det er inntil nå ikke bygd boliger i feltet som avviker fra prinsippet om at bygg skal ha en tydelig lengderetning der hovedmøneretning skal følge byggets lengderetningen. Nedenfor vises en oversikt over de dispensasjonene som tidligere er gitt i planen. 08/905 116/81 Ny avkj og disp kjeller/ høyde Innvilget 2008 09/1508 116/109 Endret takvinkel opptil 45 gr. Innvilget 2009 10/1705 116/129 garasje plassert 1m. fra friareal Innvilget 2010 10/1638 116/126 Ikke underetasje innvilget 2010 10/2106 116/123 Ikke underetasje innvilget 2010 11/1561 116/108 Ikke underetasje Innvilget 2011 Som det fremgår av oversikten har vi ingen sammenlignbare saker til denne dispensasjonen som her behandles. Nedenstående skisse er oversendt fra ansvarlig søker, skissen viser prinsippet med en bygningskropp med en tydelig møneretning som følger av husetes lengderetning. Hovedmønretningen på bygget følger ikke koteretningen.
Forutsatt at søker fremmer et bygg som er i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene, det betyr bl.a. en klar lengderetning, en møneretning som følger byggets lengderetning og hovedmøneretning som følger koteretning, vil dette være et tiltak kommunen kan stille seg positiv til. 3. Konklusjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for Haneknemoen pkt. 2.7 hvor det heter at: Hovedmøneretning skal følge koteretningen. Boligbygg skal ha en tydelig lengderetning og møneretning skal følge byggets lengderetning. Det er ikke en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon bør gis. Søker anmodes til å prosjektere et bygg som er i samsvar med reguleringsplan for Haneknemoen. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 13/5876 116/151 Søknad om dispensasjon. Avsender:Tyrolerhus 13/5720 116/151 Kommentar til referat. Avsender:Tyrolerhus 13/5134 116/151 Nybygg enebolig. Avsender:Tyrolerhus 13/5880 116/151 Dispensasjonssøknad Bilag B-1. Avsender:Tyrolerhus 13/5712 116/151 Kommentar til referat. Avsender:Tyrolerhus 13/5713 116/151 Kommentar til referat. Avsender:Tyrolerhus Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Tyrolerhus AS, v. Else-Gro Andersen, else-gro@tyrolerhus.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær