Klage på tillatelse til oppføring av bolig - Daglifoten 6

Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 25.02.2016 14472/2016 2015/3059 29/36 Saksnummer Utvalg Møtedato Klagenemnda 26.04.2016 Klage på tillatelse til oppføring av bolig - Daglifoten 6 Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier at klagen skal tas til følge. Klagenemda opprettholder vedtak om tillatelse gitt 12.01.2016. Sammendrag Søknaden gjelder oppføring av enebolig med bi-leilighet. Parkeringskjeller og boder plasseres i kjeller. Bygingen oppføres med 3 tellende etasjer + kjeller. Byggetomten er til dels bratt og tiltaket er avhengig av terrenginngrep og støttemurer. Noe sprenging må også foretas. Minste avstand til tilgrensende nabo er 0 m og gjelder støttemur mot eiendommen Daglifoten 8. Minste avstand til annen bygning (Daglifoten 8) er 2,5 m. Samtykke er gitt. Mot eiendommen gnr. 29 bnr. 70 som er godkjent som tilleggsareal til gnr. 29 bnr. 390, Daglifoten 4, er minste avstand 4 m. Det foreligger merknad/naboprotest til søknaden. Tillatelse er gitt 12.01.2016. Vedtaket er påklaget av adv. Terje Kvarsnes på vegne av nabo Stig R. Johansen. Det er begjæring utsatt iverksetting av av vedtak om tillatelse. Begjæringen er avvist av kommunen. Saksopplysninger Byggeplass: Daglifoten 6, 8015 BODØ Eiendom: 29/36 Tiltakshaver: Byggmester Jarle Vikjord AS Bygningsnr: Søker: Byggmester Jarle Vikjord AS Tiltakstype: Enebolig med hybel/sokkelleilighet Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål - over 70 m² Klager: Adv. Terje Kvarsnes AS, Pb 43, 8001 Bodø for Stig R. Johansen, Daglifoten 4, 8015 Bodø Søknaden, datert 18.05.2015, mottatt 21.05.2015, gjelder enebolig med bi-leilighet i 1. etasje. Det etableres parkeringskjeller/carport med 3 biloppstillingsplasser samt 3 boder på atkomstplanet under boligen. Bruksareal (BRA) for tiltaket er 257 m 2. Av dette utgjør hovedleilighet 103, 7 m 2 derav 73,1 m 2 i 2 etasje og 30,6 m 2 på loft (3 etasje). Bi-leilighet i 1 etasje har 70,9 m 2 BRA. Parkeringskjeller med boder har 85 m 2 BRA. Det er i sak 2015/6534 gitt tillatelse datert 11.01.2015 til deling av eiendommen gnr. 29 bnr. 36 for oppføring av bolig på den nye tomta. Byggetomta er til dels bratt og tiltaket er avhengig av vesentlig terrenginngrep og støttemurer. Byggegrunnen består av fjell og tiltaket er avhengig av sprenging. Atkomstvei til ny bolig skal

legges fra eksisterende avkjørsel på naboeiendom og på oversiden av eksisterende terrengstøttemur langs veien i Daglifoten. Minste avstand til tilgrensende nabo er 0 m. Minste avstand til annen bygning er 2,5 m. Det foreligger samtykke til plassering nærmere enn 4 m. Bygningen er vist med minste avstand 4 m til naboeiendommen gnr. 29 bnr. 70. Eiendommen eies av kommunen, men en parsell er godkjent fradelt som tilleggsareal til gnr. 29 bnr. 390, som eies av klager. Det foreligger merknad/naboprotest til søknaden. Søknaden ble den 12.01.2016 godkjent av kommunen. Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a) og k) og 20-2 a) godkjennes søknaden. Nødvendig nabosamtykke for bygging nærmere nabogrense enn 4 m foreligger.( ).» Klage på tillatelsen er datert 01.02.2016, mottatt 03.02.2016. Begjæring om utsatt iverksetting er mottatt 05.02.2016. Begjæringen er avvist av kommunen i beslutning av 22.02.2016. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Regulerinsendring for Løpsmark III med tilhørende bestemmelser, vedtatt 15.02.1990, samt Bebyggelsesplan for Daglifoten vedtatt 16.08.1990. Reguleringsbestemmelsenes 3.1 vedr. etasjeantall i Løpsmark III er endret i vedtak av 19.10.1995. Eiendommen ligger i område felt B11 og er regulert til byggeområder for boliger, nærmere bestemt eneboliger. Reguleringsbestemmelsenes 3.1 lyder slik etter endring vedtatt i 1995: «I boligområdene skal det føres opp boligbebyggelse i 2 etasjer pluss innredet loftsetasje. Innredet sokkeletasje regnes som vanlig etasje.» Reguleringsbestemmelsenes 3.2 lyder slik: «I områdene B1, B2, B3, B4, B6, B7, B9 og B11 skal det føres opp frittliggende eneboliger med tilhørende garasje og ev. uthus. Bebyggelsen i disse områdene skal plasseres som vist på planen. Tillatt bebygd areal inklusiv garasje må ikke overstige 35% av tomtens areal.» Tiltaket viser en grad av utnytting på 24,3 % - BYA (bebygd areal). Det er ikke satt høydebegrensninger i reguleringsplanen. Det er derfor plan- og bygningslovens bestemmelser iht. 29-4 om maks. gesimshøyde på 8 m og maks. mønehøyde på 9 m som gjelder. Omsøkte tiltak oppføres med 2 etasjer + en innredet loftsetasje. Gesimshøyde er oppgitt til 5,6 m og mønehøyde 8,9 m over gjennomsnittlig planert terreng. Eiendommen omfattes også av Kommuneplan for Bodø, arealdel, vedtatt 19.06.2014. Kravene til parkering og uteoppholdsareal kommer til anvendelse i denne saken, jf. kommuneplanens bestemmelse 1.1 bokstav C. Eiendommen ligger i sone C. Av tabell i 3.2 følger det at boligparkering, med areal over 50 m 2 BRA skal ha 1,4 parkeringsplasser for bil pr. boenhet. Omsøkte tiltak er vist med 3 biloppstillingsplasser i carport/parkeringskjeller under boligen.

Bestemmelsenes 4.3.5 angir krav til uteoppholdsareal i sone C. Til hver boenhet skal det sikres minst 35 m 2 leke- og uteoppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærlekeplass og strøkslekeplass. Leke- og uteoppholdsarealer som anvist på situasjonsplan av eiendommen er iht. kravene. Plan- og bygningsloven 29-4: Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, avstand til nabogrense, og beregningsmåten for høyde og avstand, samt for areal på byggverk som nevnt i tredje ledd bokstav b.» Det foreligger samtykke fra nabo/opprinnelig eier Sigurd Peter Rydland til plassering nærmere nabogrensen enn 4 m. Samtykke gjelder støttemur som plasseres 0 meter fra nabogrense. Den nye boligen er vist med minste avstand 2,5 m mot bygninger tilhørende Sigurd P. Rydland. Forholdet er avklart i egen delingssak. Mot eiendommen gnr. 29 bnr. 390, Daglifoten 4, er bygningen vist med minste avstand 4 meter. Forvaltningsloven (fvl.) 41. Virkningen av feil ved behandlingsmåten: «Er reglene om behandlingsmåten i denne lov eller forskrifter gitt i medhold av loven ikke overholdt ved behandlingen av en sak som gjelder enkeltvedtak, er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold.» Protester/bemerkninger Det foreligger følgende merknad til nabovarsel fra eier av Daglifoten 4, gnr/bnr 29/390: I k-sak 80/95 hvor Bodø bystyre vedtok å endre bestemmelsene i 3 nr 1 til løpsmark 3 slik: I boligområdene skal det føres opp boligbebyggelse i to etasjer pluss innredet loft. Innredet sokkeletasje regnes som vanlig etasje. Legger her vekt på ordlyden "skal", ordet skal gir klart inntrykk av at høyeste gesimshøyde for tiltaket er overskredet med fremlagte tegninger. Videre gir ordlyden klart uttrykk for at dette tiltaket vil kreve dispensasjonssøknad fra vedtatt reguleringsplan, noe som ikke fremgår i nabovarsel, siden tiltakets tegninger viser at det er tre innrede etasjer. 3 nr 2 hvor det fremgår at garasje skal være tilhørende og ikke integrert i bolig. Dette vil senke tiltakets høyeste gesimshøyde med en etasje. Det tilsendte materiellet er mangelfullt, ber om å få oversendt all grunnlagsmateriell for tiltaket slik at jeg kan få gå gjennom dette.

Jeg er negativ til tiltaket slik det foreligger i dag. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til protester Det foreligger følgende kommentar til naboprotest: «Protesten er ikke reell da høyde er innenfor planen og etter forhåndskonferanse med Stein Røsten. Se tidligere vedlegg til søknad.» Det framkommer av nevnte vedlegg at tiltakshaver i e-postkorrespondanse med Byggesakskontoret v/ Stein Røsten har gjort forhåndsavklaringer i forhold til gjeldende plangrunnlag for etasjeantall og høyder. Hva klagen gjelder Adv. Terje Kvarsnes fremmer klagen på vegne av nabo Stig Roger Johansen. «De rettslige klagegrunner er at det foreligger uriktige faktiske skjønnsforutsetninger og relevante saksbehandlingsfeil, jf. forvaltningslovens 41.» 1. Uriktige skjønnsforutsetninger: Klager viser til at det i vedtaket side 2 om plassering er angitt følgende: «Tiltakets plassering i plan og høyde er vist på situasjonsplanen. Minste avstand til nabogrense er 0 m. Det foreligger skriftlig samtykke fra tilgrensende nabo.» Klager mener det er noe uklart hvilken nabo som har samtykket til tiltaket. I kartvedlegg er areal som grenser til eiendommen vist med rødt. Arealet er kjøpt av Stig Roger Johansen som tilleggsareal til sin eiendom. Han har ikke gitt samtykket til tiltaket. Klager mener det da foreligger en svikt i de faktiske premisser for skjønnet. «Da feilen er alvorlig i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om avstand til nabogrense for det vedtatte tiltak, anføres at feilen kan ha øvet innflytelse på avgjørelsen, jf. Rt 1960 side 1374.» Klager viser også til at gjeldende reguleringsplaner ikke har gjort endringer i forhold til bestemmelsene om byggegrenser, eller 4-metersregelen, i plan- og bygningsloven. Klager bestrider også at tiltaket er i tråd med gjeldende bebyggelsesplan for Daglifoten vedtatt 16.08.1990. Kart følger vedlagt. Klager mener både plassering og størrelse på det vedtatte tiltak avviker markant fra bebyggelsesplanen for Daglifoten. Skisse/situasjonsplan som fulgte nabovarslet følger vedlagt. Klager mener dette også er en svikt i de faktiske premissene for skjønnet, som må lede til at vedtaket av 12.01.2016 er ugyldig. 2. Saksbehandlingsfeil: Klager anfører subsidiært at det foreligger relevante saksbehandlingsfeil, jf. forvaltningsloven 41. Det vises til forskrift om byggesak, SAK10, 5-2 som angir krav til innhold i et nabovarsel. Klager viser til krav til innhold i et nabovarsel er avhengig av i hvilken grad et tiltak berører naboer eller gjenboeres interesser. «I nærværende sak er det på det rene at Stig Roger Johansens naboeiendom fratas tilnærmet all utsikt vest/nord-vestover mot Landegode og Landegodefjorden. Tiltaket vil ha svært negativ betydning for Johansens eiendom, herunder eiendommens økonomiske verdi.» Kopi av nabovarsel med vedlegg er vedlagt klagen. Klager anfører at kravene i SAK10 5-2, jf. 5-4, jf. pbl. 21-3, ikke er oppfylt. Det foreligger ikke målsatte snittegninger. Det er ikke mulig for Johansen å vurdere om vilkårene til etasjeantall er oppfylt. Det vises til reguleringsendring av 3.1. Tema er om det som på plantegning er beskrevet som parkeringskjeller med tilhørende sportsboder defineres som en egen etasjeplan, jf. Tekniks forskrift av 26. mars 2010 (TEK) 6-1. I

mangel av målsatte snittegninger er det som nevnt ikke mulig for Johansen å kunne ta stilling til om underetasjen skal regnes som egen etasjeplan, jf. TEK 6-1, pkt. a. Det anføres også at krav til tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- og miljøforhold, herunder behov for eventuelle sikringstiltak, ikke er oppfylt. Klager mener slike opplysninger skal følge både søknad om tillatelse og nabovarsel dersom dette er relevant og viser til SAK 2010 5-2, jf. 5-4 tredje ledd pkt. g. Klager mener det følger av vedtakets premisser at byggetomten er dels bratt og at tiltaket er avhengig av vesentlige terrenginngrep og støttemurer. Det er angitt under byggetomten at byggegrunnen består av fjell og at tiltaket er avhengig av sprengning. Nabo er ikke gitt noen opplysninger om sikringstiltak i nabovarsel. Da tiltaket kommer svært nært hans eiendomsgrense etter grunnervervet fra Bodø kommunen og egen bygningsmasse anføres det at det foreligger en saksbehandlingsfeil ved at de krav som følger av SAK 10 5-4 pkt. g ikke er ivaretatt. Foto som viser nærhet mellom klagers bolig og tiltaket følger vedlagt. Advokaten opplyser at klager i sin eiertid ikke har registrert setningsskader i negativ utvikling. Det er imidlertid grunn til å anta at såle på klagers bolig er etablert på ustabile masser. Det anføres at nærmere grunnundersøkelser fra for eksempel geolog burde vært fremlagt i byggesøknaden, blant annet for å dokumentere at sprenging ikke vil påføre skader på Johansens eiendom. Det at det ikke foreligger noen form for dokumentasjon for tiltakets sikkerhet mot fare som følge av naturforhold anføres å være en relevant saksbehandlingsfeil, jf. forvaltningslovens 41. «For det tilfellet at tiltaket gjennomføres, orienteres om at enhver skade eller mulighet for skade vil bli krevd erstattet av Bodø kommune, tiltakshaver og byggherre.» Til slutt stilles det spørsmålstegn ved om kravene til uteoppholdsareal er oppfylt for ny og eksisterende bebyggelse. Da det ikke er fremlagt kart eller utomhusplan er det ikke mulig for klager å ta stilling til om kravene i arealdelen av kommuneplanen er oppfylt. 3. Avslutning I klagen opplyses det at Stig Roger Johansen ikke er negativ til et tiltak på naboeiendommen. Han har vært klar over muligheten for oppføring av nytt bygg da han ble forelagt både reguleringsplan og bebyggelsesplan for Daglifoten ved sitt kjøp av gnr. 29 bnr. 390. Johansen forholdt seg imidlertid til en plassering og størrelse på et nybygg som fulgte bebyggelsesplanen. Det anføres at det tiltak som nå er vedtatt har en helt annen plassering, lagt nærmere gnr. 29/390, og det er betydelig større. Tiltaket vil som nevt frata Johansen det meste av utsyn mot vest og Landegodefjorden. Det nevnes også at Johansen aldri har vært innkalt til noen forhåndskonferanse eller fått presentert noe dekkende beskrivelse av tiltaket utover nabovarsel med lite informative tegninger. 4. Påstand På vegne av Stig Roger Johansen nedlegges slik påstand: 1. Tillattelse gitt i Bodø kommunens vedtak i sak 2015/3059 er ugyldig 2. Stig Roger Johansen tilkjennes sakens omkostninger etter bestemmelsene i forvaltningsloven. Fullstendig klage med vedlegg følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen bemerker at søknaden ikke ble regnet som fullstendig da den ble mottatt 21.05.2016. Kommunen sendte ut fire foreløpige svar i saken, hvor en rekke mangler ble

etterspurt. Søker har innsendt div. redegjørelser, supplerende kart og tegninger, ansvarsretter mv før søknaden ble behandlet og godkjent den 12.01.2016. Bygningssjefen vil presisere at den plasseringen som er omtalt i byggetillatelsen av 16.01.2016 om samtykke til plassering 0 m fra nabogrense gjelder støttemur som skal plasseres inntil nabogrensen mot eiendommen gnr. 29 bnr. 36, Daglifoten 8. Mot klagers eiendom skal tiltaket, dvs. boligen, plasseres minimum 4 m fra grensen. Samtykke er da ikke nødvendig. Mht. trapp som følger terrenget, og som plasseres nærmere nabogrensen enn 4 m, har kommunen vurdert at samtykke ikke er nødvendig. Det er i søknaden ikke opplyst at det skal etableres støttemur, eller foretas andre terrengarbeider, som vil forutsette samtykke fra klager. Bygningssjefen avviser at det i denne saken forelå noen uriktige skjønnsforutsetninger eller feil som kan ha øvet innflytelse på avgjørelsen da søknaden ble behandlet og godkjent. Kommunen utferdiget den 23.02.2016 pålegg om stans med øyeblikkelig virkning da søker i ettertid opplyste at en stor jordhaug som ligger delvis inn på naboeiendommen måtte fjernes. Haugen og evt. behov for terrengtilpasning/fjerning av denne fremgikk ikke av søknaden den denne ble behandlet. De nye opplysningene sådde tvil om byggesøknaden var godt nok opplyst, og om sikkerheten knyttet til tiltaket var ivaretatt. Forholdet er senere avklart av ansvarlig søker og byggestoppen ble opphevet den 13.03.2016. Når det gjelder plasseringen av boligen legger Bygningssjefen til grunn at denne er plassert i tråd med bebyggelsesplan for Daglifoten. Det fremgår av reguleringsbestemmelsenes 3.2 at bebyggelsen skal plasseres som vist på planen. Av vedlagte sammenstilling av situasjonskart og plankart kan man se et mindre avvik. Omsøkte tiltak er vist plassert med grønt omriss, planlagt omriss som fremgår av plankartet er vist med sort omriss. Avviket vurderes ikke å være så vesentlig at dispensasjon er nødvendig. Avviket er heller ikke til ulempe for klager da bygningen trekkes noe lengre mot nord og vekk fra klagers eiendom. Når det gjelder størrelsen på bygningen vil omriss av bygningen på plankartet ikke være bestemmende for størrelsen på kommende bebyggelse. Omrisset angir kun plassering. Utnyttingsgraden, dvs. hvor mye eiendommen kan bebygges, bestemmes av reguleringsplanens angivelse av maks. tillatt utnyttingsgrad som i dette området er 35 % av tomtens areal. Omsøkte tiltak viser en grad av utnytting på 24,3 % - BYA. Utnyttingsgraden er beregnet i forhold til tomten som er omsøkt og godkjent fradelt. Bygningssjefen avviser derfor at det foreligger noen svikt i de faktiske premissene for skjønnet som kan lede til at vedtaket er ugyldig. Klager mener også det foreligger relevante saksbehandlingsfeil med henvisning til fvl. 41. Når det gjelder nabovarslingen i denne saken har kommunen mottatt dokumentasjon for at naboer er varslet på lovlig måte, jf pbl. 21-2 tredje ledd. Det er mottatt kvittering for nabovarsling og angitt hvilke vedlegg som er sendt naboer. Både situasjonsplan, fasade- og snittegninger skal være vedlagt. Kopi av vedleggene skal ikke sendes til kommunen. Snittegninger som kommunen mottok da søknaden ble innsendt er målsatt. Etter det Bygningssjefen kan se er nabovarslingen i denne saken utført i samsvar med kravene som angis SAK10 5-2. Om klager har mottatt ytterligere grunnlagsmateriale, slik han har bedt søker om i sin merknad, kjenner kommunen ikke til. Vi kjenner heller ikke til om han har bedt om å få se søknaden, eller andre dokumenter i saken, hos kommunen. Kommunen v. Byggesak har i denne saken bedt om supplerende dokumentasjon for en rekke forhold, se vedlagte foreløpige svar. Det er bla. bedt om ny situasjonsplan som klarere viser grenser og avstander, målsatte snittegninger av terrenget på byggetomten før og etter tiltaket og snittegning som viser høyde på ny bolig i forhold til nabohusene (omriss). Saksbehandler har i denne saken vurdert at naboer ikke ble berørt i negativ retning, og har ikke krevd ny

nabovarsling. Omfattende etterfølgende nabovarsling av div. ulike forhold vil i mange tilfeller være mer egnet til å forvirre naboer, enn opplyse dem. Bygningssjefen vil også tilføye at det er kommunens oppgave å vurdere om tiltaket er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, ikke naboers oppgave. Alle som ønsker det har imidlertid anledning til å be om innsyn i byggesaker, eller be om å få oversendt aktuelle tegninger og kart, dersom noen er i tvil om kommunen har vurdert et forhold på riktig måte. Klager viser til at manglende målsatt snittegning i nabovarslingen har ført til at nabo ikke kan vurdere om reguleringsplanens 3.1 om etasjeantall er oppfylt. Bygningssjefen bemerker at en snittegning ikke er nok til å vurdere om vilkåret i denne bestemmelsen er oppfylt. Spørsmålet må også vurderes i forhold til plantegninger. TEK10 6-1 bokstav a) om etasjeantall lyder slik: «Etasjeantall i en bygning er summen av måleverdige plan som ligger over hverandre og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel. Følgende plan medregnes likevel ikke i etasjeantallet: a) kjeller som bare inneholder tilleggsdel og som har himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.» Av Veiledning til grad av utnytting beregnings og måleregler 6-1 om etasjeantall følger det at kjeller som bare inneholder tilleggsdel, ikke regnes med i etasjeantallet dersom himlingen er lavere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Slik kjeller kan inneholde garasje. Definisjon av hoveddel og tilleggsdel i rom innenfor en boenhet (bruksenhet) er også angitt i veiledningen. Det angis her at bla. boder, oppbevaringsrom og garasjer er tilleggsdel. Omsøkte tiltaks garasjekjeller er vist med garasje og boder, dvs. tilleggsdeler, og med himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Planet skal da ikke regnes med i etasjetallet, og forholdet er vurdert korrekt av kommunen da søknaden ble behandlet og tillatelse gitt. I klagen anføres det også som en relevant saksbehandlingsfeil at kravene som følger av SAK10 5-4 bokstav g) ikke er ivaretatt. Bygningssjefen bemerker at bestemmelsen gjelder angir hvilke opplysninger søknaden skal inneholde ved søknad om tillatelse til tiltak, i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendig for kommunens behandling. Bygningssjefen anser at kravet om opplysninger som gjelder tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe var tilfredsstillende opplyst da vedtaket ble fattet. Kommunen har etterspurt div. tilleggsopplysninger og dokumentasjon før vedtak om tillatelse ble gitt. I ettertid er det også gitt en byggestopp for å få avklart et forhold som ikke var opplyst om da søknaden ble behandlet. Bygningssjefen avviser at det foreligger noen saksbehandlingsfeil. Alle arbeider i byggesaken er videre belagt med ansvarsretter i relevante tiltaksklasser. Det foreligger også krav om uavhengig kontroll for tiltak i tiltaksklasse 2, jf. SAK10 14-2 andre ledd bokstav b) for konstruksjonssikkerhet og c) geoteknikk. Kommunen har også stilt krav om utarbeidelse og godkjenning av ulempeplan for håndtering av ulemper for beboere/naboer i anleggsfasen. Med ulemper refereres det bla. til støy, støv og rystelser, trafikksikkerhet og trafikkavvikling, parkering og adkomst til eiendommene. Når det gjelder kravene til uteoppholdsareal for ny og eksisterende bebyggelse er dette dokumentert av søker i egen redegjørelse, og vist på situasjonsplan. Kommunen har vurdert at kravene som følger av kommuneplanens bestemmelse 4.3.5 er oppfylt. I klagen henvises det også til at nybygget vil medføre tap av utsikt for klager. Omsøkte tiltak skal plasseres i samsvar med plan, og innenfor de etasjebegrensninger som er satt i plan. Videre ligger tiltakets gesims- og mønehøyde innfor kravene som er satt i pbl. 29-4 (8 og 9 m), og bygningen skal plasseres min. 4 meter fra nabogrense mot klagers nye nabogrense. Bygningssjefen kan ikke se at det i denne saken foreligger adgang til å kreve en annen plassering, eller høydeplassering, enn det som er omsøkt og godkjent. Naboens ulemper kan ikke anses som vesentlig, han vil kun tape noe

utsikt mot nordvest/landegode. Utsikt mot vest og sør beholdes uforandret. Mulige ulemper var dessuten påregnelig for nabo i og med at reguleringsplanen tillater ny bebyggelse på naboeiendommen. At tiltakets størrelse og utforming ikke er i samsvar med naboens ønsker og forventninger kan ikke tillegges noen avgjørende vekt i denne vurderingen. Når det gjelder manglende innkalling av nabo til forhåndskonferanse kan Bygningssjefen opplyse at det ikke har vært avholdt forhåndskonferanse i denne saken. Naboer kalles heller ikke inn til slike konferanser. En forhåndskonferanse etter pbl. 21-1 holdes mellom tiltakshaver, kommunen og andre berørte fagmyndigheter og skal avklare tiltakets forutsetninger og rammene for videre saksbehandling. Konklusjon og anbefaling Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi at klagen skal tas til følge. Rådmannen anbefaler at vedtak om tillatelse gitt 12.01.2016 opprettholdes. Rolf Kåre Jensen rådmann Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell-Arne Skogheim Vedlegg 1 Søknad 2 Situasjonskart - vedlegg til søknad 3 Tegninger - vedlegg til søknad 4 Div. vedlegg til søknaden 5 Nabovarsling 6 Merknad fra nabo 7 Foreløpig svar - 1 8 Tilsvar til foreløpig svar 1 9 Kart - tilsvar 1 10 Terrengsnitt nord - tilsvar 1 11 Terrengsnitt sør - tilsvar 1 12 Terrengsnitt øst og vest - tilsvar 1 13 Snitt nabohus - tilsvar 1 14 Foreløpig svar - 2 15 Tilsvar til foreløpig svar 2 16 Tillatelse 17 Klage på tillatelse til oppføring av bolig - Daglifoten 6 18 Begjæring om utsatt iverksetting 19 Avvisning - begjæring om utsatt iverksetting