O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport mars 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 8,8 prosent. Siste kurs er beregnet til 9,19 kroner per aksje. Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 8,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,50 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Etatbygg Holding III AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 185 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 15,7 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) 15 187 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 111 Rentebinding 86 % Gjennomsnittlig lånerente 4,9 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,6 Over-/ underkurs MNOK** -9,5 MANDAT Etableringsår 2010 Forventet avviklingsperiode 2018-2020 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 8,8 % Utvikling siste år 9,6 % Utvikling siste tre år 7,3 % Utvikling siden start 8,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2011 0,20 2012 0,40 2013 0,40 2014 0,50 Totalt 1,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
Aksjekurs og utbetalinger INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding III AS (EBH) har steget med 8,8 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er positiv resultat fra drift, samt en økning av de underliggende eiendomsverdiene. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over-/underkurs på fastrentelån per 31. desember 2014. Verdifastsettelse av eiendommen er innhentet fra eksterne selskaper i januar. Den nye verdifastsettelsen påvirker utviklingen i den beregnede aksjekursen positivt. Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 9,19 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 8,3 prosent justert for utbetalinger. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN EBH har i all hovedsak fastrente og relativt lang gjenværende løpetid på sine lån, som løper frem til mellom 2019 og 2020. Kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Triangelgården Hamar Kontor NOK 75 % 9 936 10 920 69,5 % Sverresgate Porsgrunn Kontor NOK 100 % 2 643 3 097 19,7 % Kaldnes Tønsberg Kontor NOK 30 % 2 608 1 691 10,8 % Sum 15 187 15 708 100 % *100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Porsgrunn 17,4% 64+18+18 70+20+10 Tønsberg 17,2 % Hamar 65,4 % Sverresgate 19,7 % Kaldnes 10,8 % Trinagelgården 69,5 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering FINANSIERING Selskapet har ingen lån med forfall i løpet av 2015 og finansieringen er sikret frem til mellom 2019 og 2020. Det betales 2,75 millioner kroner i avdrag på de ulike lånene, noe som over tid vil føre til en lavere belåningsgrad, forutsatt uendrede eiendomsverdier. LEDIGHET Samtlige av selskapets eiendommer er fullt utleid til statlige leietakere, og det er følgelig ingen ledighet i porteføljen. Triangelgården 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Struktur Etatbygg Holding III AS 100 % Etatbygg Holding III Norway AS 30 % Kaldnes Kontorbygg Holding AS 100 % Kaldnes Kontorbygg 3 AS 100 % Sverres Gate 20 AS 100 % Triangelgården Invest Holding AS 75 % Triangelgården Invest AS Generelt om selskapet Södertälje Spridd Göteborg OM Bostäder SELSKAPET Bostäder Bostäder 91 144 kvm 176 203 kvm 64 889 kvm Nov. 2004 Dec. 2004 Mars 2005 Selskapet Årshyra gjennomførte Årshyra to emisjoner i Årshyra 2010 og eier MSEK 103.7 MSEK 166.3 MSEK 59.7 tre næringseiendommer i Norge med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 15 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i bygg og infrastrukturprosjekter som fortrinnsvis skal være beliggende i Norden og hovedsakelig utleid til statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater på langsiktige kontrakter. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Haninge Uppsala Spridd Bostäder AVKASTNINGSMÅL Bostäder Bostäder 79 461 kvm 71 364 kvm 224 542 kvm Mars 2005 Feb. 2005 Juni 2005 Årshyra Selskapets målsetting Årshyra er netto egenkapitalavkastning Årshyra MSEK 85.7 MSEK 69.6 MSEK 229.1 før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i 2015. Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i 2015. Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden 2006. I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. konkurransesituasjonen i den delen av næringslivet som konkurrerer med import. Kronen har svekket seg 5 prosent mot euro og 37 prosent mot dollar det siste året. En svak kronekurs vil også bedre konkurranseevnen til eksportnæringen ut over dem som er knyttet opp mot oljen. De norske boligprisene har steget kraftig de siste årene. Ifølge Eiendom Norge var årsveksten i februar på 8,7 prosent. Spesielt har prisene i Oslo og Bergen hatt en sterk utvikling blant annet som følge av stor tilflytting. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling fremover. Norges Banks sentralbanksjef, Øystein Olsen, uttalte nylig at norsk økonomi må tilpasse seg en klart lavere etterspørsel fra oljesektoren fremover. Det norske kostnadsnivået bør derfor tilpasse seg nivået hos våre handelspartnere. Selv om vi trolig står foran tøffere tider, mener Olsen at norsk økonomi er godt rustet til å takle en omstilling. Dette kan skje gjennom lavere lønnsvekst eller i en kombinasjon med en svakere krone. Olsen advarte politikerne mot å bruke finanspolitikk aktivt da dette kan forhindre nødvendig omstilling i norsk økonomi. Slik situasjonen ser ut nå er et rentekutt mer sannsynlig enn en renteøkning. Norge Ifølge SSB vokste Norges BNP med 2,1 prosent i 2014. Det var hovedsakelig økt konsum og vekst i offentlig forvaltning som trakk BNP opp. Det kraftige oljeprisfallet det siste halvåret av 2014 har påvirket stemningen i norsk økonomi. SSB tror på en beskjeden vekst på 1,1 prosent for inneværende år. SSB anslår at veksten vil bli noe høyere i 2016. En vedvarende lav oljepris vil føre til et fall i oljeinvesteringene. Dette kan føre til økt arbeidsledighet og påfølgende svakere forbruksvekst. Derimot vil den svake kronekursen gjøre importerte varer dyrere, og følgelig bedre 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com