FLEKKEFJORD KOMMUNE FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR INDREVOLLEN, SIRA PLAN-ID: 1400018A (Gnr. 140 Bnr. 18) Figur: Illustrasjon Indrevollen (Sett fra Sør-Vest)
Oppdragets navn: INDREVOLLEN, SIRA Gnr/Bnr:140/18,108,99og 112 Dokumentets navn: Planbeskrivelse Plan-ID: 1400018A Oppdragsgiver: HV Utvikling AS 2
1. Nøkkelopplysninger s.4-5 2. Bakgrunn for planarbeidet s.5 3. Forhold til andre planarbeider s.5 4. Beskrivelse av planområdet s.5-7 5. Beskrivelse av planforslaget s.8-10 6. Konsekvenser av planforslaget s.11-12 7. Uttalelser og merknader s.13-15 3
1. Nøkkelopplysninger Sted/adresse: Indrevollen Sira, Flekkefjord Kommune Gnr./Bnr: 140/18,108,99 og 112 Forslagstiller: HV-Utvikling AS Grunneier: Karl Arne Birkeland Eksisterende planstatus: Indrevollen består i dag av ett område på cirka 37 dekar, med udyrka mark og skogholt, samt fjellskjæringer i øst. Deler av området er med i dagens kommunedelplan for Sira fra 1994, men er i sin helhet tatt med i ny rullering av kommunedelplanen for Sira 2010. Planområdets areal i daa: Cirka 37,0 dekar Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Eneboligbebyggelse og fortettet bolig og leilighetsbebyggelse. Inkl. nødvendig infrastruktur og lekeområder. Kunngjøringsdato (avis): Kunngjøring om igangsetting av planarbeidet ble varslet i Fædrelandsvennen den 27.02.2010 Avisen Agder den 27.02.2010 Varslingsdato berørte parter (brev): Naboer og høringsinstanser er varslet i brev av 25.02.2010 Medvirkning utover varsling (j/n): Det har kommet innspill fra følgende naboer/instanser til saken: Det kom 11 merknader fra: 1. Nils Arne Modal: 2. Fylkesmannen i Vest Agder: 3. Kjell Osen og Elin Modal Osen 4. Jernbaneverket: 5. Norsk Maritimt Museum: 6. NVE: 7. Statens Vegvesen: 8. Vidar Birkeland, Elisabeth M. Fardal, Hjørdis Ramsli og Reidar Birkeland. 9. Kystverket: 10. Agder Energi: 11. Vest Agder Fylkeskommune: 4
Konsekvensutredningsplikt (j/n): Nei Foreligger varsel om innsigelse (j/n): Nei 2. Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Bakgrunn Sira er et ekspansivt tettsted med mangel på boliger og tomter. Av den grunn har HV- Utvikling AS satt i gang med planarbeidet for området. Det er allerede pr. dags dato flere interesserte som ønsker å bosette seg i området. Det er i første omgang tenkt bygd ut eneboliger langs fylkesveg. Sentralt i området og på kollen i øst er det tenkt høyere utnyttelse av området med leiligheter og evt. eneboliger i rekke. Disse vil ikke bli påbegynt før T01-T16 er ferdige.t17-til F-01 er en del av andre opsjon i avtale med grunneier. Det har vært tett dialog med kommunen i planlegging av området, og kommunen har stilt seg positive til å få regulert område til boliger. 3. Forhold til andre planarbeider 3.1 Bakgrunn Reguleringsplanen vil ta hensyn til fremtidig tilkomst til kommunens egne boligområder i Røyåsen. Det er behov for å se på avrenningen fra området mot syd. Det blir en dialog mellom utbygger og kommunen, med hensyn til kapasiteter overvannsnett. 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Området ligger i Flekkefjord Kommune. Indrevollen består i dag av ett område på cirka 37 dekar, med udyrka mark og skogholt, samt fjellskjæringer i øst, og grenser i sin helhet inn til Fylkesveg 943. 4.2 Tilstøtende arealers bruk Tilstøtende arealer blir benyttet til offentlig vegområde (FV 943), friluftsområde, LNF dyrka mark. 4.3 Avgrensning Området er avgrenset av Fv943 i Vest, Fjellskråning i øst. Dyrka mark og skog mot syd. Mot Nord avgrenses området mot FV 943 og skogsvegetasjon. I forhold til varslet avgrensning er avgrensningen er noe økt mot syd for å få naturlig terrengovergang mot syd. Mot øst er planavgrensningen økt grunnet flytting av eksisterende høgspentlinje. Planavgrensningen følger faresonen under høyspent. 4.4 Størrelse Planområdet er på cirka 37,00 daa. Dette inkluderer også arealer i fjellskråningene mot øst. 5
4.5 Eiendom og eierforhold 140/1,18,108 og 112 Karl Arne Birkeland 140/99 Karl Arne Birkeland 4.6 Topografi og landskapstrekk Området strekker seg med myrlendt terreng i nord med kraftig vegetasjon av gran. Mot syd går vegetasjonen over i gjengrodd tidligere dyrket mark. I øst er det kraftig høydedrag med åpne fjellskjæringer og flater med tett vegetasjon av noe lauvskog, og innslag av barskog med særlig furuskog. Området som reguleres for bebyggelse er ett langstrakt og flatt område med fall mot syd. I sydøst er det ett naturlig høydedrag med tett vegetasjon. 4.7 Grunnforhold Området har gode grunnforhold. Det meste av området har morenemasser som fundament. Det er ett tynt lag med jordmasser over hele området. Området i sydøst har synlig fjell Område F01. Massene er lite drenerbare så det må utføres tiltak for å sikre fornuftig drenering av området, slik at ikke sydliggende eiendommer blir skadelidende. Det er inngått dialog med ingeniørvesenet for påkobling, evt. oppgradering av eksisterende overvannsnett. 4.8 Vegetasjon Vegetasjon er hovedsakelig lauvskog med varierende typer, noe furu. På flaten i nord vest er det ett område med fullvokst plantet granskog. I syd er det noe dyrket mark, samt gjengrodde tidligere beiteområder. 4.9 Kulturminneverdier. Arkeologisk undersøkelse ble gjennomført i periode 21-24 september 2010, jf. vedlagte rapport. Det ble funnet ett automatisk fredet kulturminner (ei kokegrop), og en del nyere tids kulturminner (løe, rydningsrøyser og steingjerder). Siden det ikke ble påvist andre fredete kulturminner i området, ble kokegropen (ID 140121) undersøkt og dokumentert, og det ble tatt trekull til vedartsanalyse og C14-datering. Kokegropen er derfor å betrakte som frigitt. Det ble også funnet en del nyere tid kulturminner, blant annet en stående løe (ID 140124), en sammenrast løe (ID 140126) og en del rydningsrøyser (ID 140123). Disse anbefaler fylke og bevare, men dette blir det opp til lokaladministrasjon og vurdere. Vi mener de nyere funnene er av liten bevaringsverdi. Det vil også ødelegge så mye av området ved å prøve å innlemme disse i planen. 4.10 Forurensning (støy, luft og vann) Ingen kjent forurensning eller støy innenfor området. Byggegrense mot veg på 13m fra senter veg er lagt inn. Det har vært dialog med statens vegvesen angående dispensasjon for kravet på 15m til senter veg. Vegvesenet var ikke negative til å gi tillatelse for 13m byggegrense. 4.11 Solforhold Området har gode solforhold. 4.12 Lokalklimatiske forhold Ingen spesielle lokalklimatiske forhold. 6
4.13 Trafikkforhold Tomten ligger langs Fv 943. Parkering skal skje på hver tomt. Fortau langs FV 943 videreføres i denne planen, og det er avsatt arealer til fortau til fremtidig felt i Røyåsen. Utførelse av fortau er lagt inn i rekkefølgebestemmelser. 4.14 Atkomst. Adkomst fra Fv 943. Det avsatt frisiktsoner etter gjeldende krav fra statens vegvesen. Det er vist byggegrense 2 meter fra frisiktsoner mot Fv 943. Avkjørsel er dimensjonert for å videreføres inn til fremtidig bolig felt i Røyåsen. 4.15 Vei/vann/avløp/ etc. Avløp og vann vil tilkobles det kommunale nettet. Dette vil legges i bakken i den nye infrastrukturen. Dette vil kunne legges med selvfall gjennom hele feltet fra nord til syd. Planeringshøyder er lagt med nivå for å sikre selvfall på hele området. Overvann legges i eget overvannsnett. Dette påkobles kommunens overvannsnett. Det er inngått dialog med ingeniørvesenet. Det er begrenset kapasitet på det kommunale overvannsnettet i dag, så det må vurderes utvidelse av det kommunale nettet. 4.16 Eksisterende bebyggelse Det er ikke eksiterende bebyggelse på tomten. Kun 2 eldre falleferdige redskapsboder. Viser til pkt. kulturminneverdier. 4.17 Avstand til offentlig kommunikasjon. Offentlig kommunikasjon ligger i nær tilknytning til hele området. Veg, vann og avløp følger dagens eksisterende fylkesveg. Tilknytning til skole, butikk, barnehager ligger i nær tilknytning. Alt innenfor en radius på 1km. Sett fra syd-øst 7
5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Forslagstillers planfaglige ide grunnlag (målsetting) med planforslaget. Forslagstiller ønsker å fremme en plan som legger til rette for nye enebolig tomter, samt område for typiske boliger for elder og nyetablerte. I tillegg er det avsatt 2 områder for bebyggelse for høyere utnyttelse, leilighetsbygg. Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, VA anlegg med mer. I tillegg skal utnyttelsesgrad, etasjehøyde og utforming vurderes. Universell utforming Det legges ikke krav i bestemmelser til universell utforming. Dette innlemmes i en til hver tid gjeldende lovverk. 5.2 Bebyggelse og anlegg. Bygningsdeler skal ligge innenfor byggelinjer. Byggelinje til midtlinjen på Fv 943 er 13 meter til senter veg. Utnyttelse Maks utnytelse for tomter er gitt med % BYA. Dette varierer med de ulike bygeområdene. %BYA er satt til 25, 30-35 og 40%. Høyder Mønehøyder regnes fra ferdig gulv 1.etg. Tomtene mot fylkesveg er satt med maksimal mønehøyde 7,0m. Hjørnetomt T10 er satt til maksimalt 6,0m. Dette for å sikre at ikke for dominerende bebyggelse blir plassert mot fylkesveg, og også være med å skape en unødvendig høy barriere for bebyggelsen innover i feltet. Planeringshøyder for tomtene følger terrengets naturlige høydedrag. Det er lagt opp til selvforsyning av masser for området. Område F-01 blir sprengt ned til kote 80,5 fra topp kote 88 som gir nok massetilskudd for hele områdets behov. Område F-01 er en kolle som faller fra kote 88 ned til cirka kote 81-82 mot alle himmelretninger. Nedsprengning av denne vil derfor ikke medføre skjemmende fjellskjæringer eller sår. Det satt krav til at ingen murer skal synlig mur overstige 2,0 meter. Det er krav til at det skal være natursteinsmurer. Plassering Ved byggemelding skal vedlegges kart i målestokk 1:500 som viser boligens plassering og høyde. Bygningene skal plasseres innenfor de angitte byggegrenser. Alle forstøtningsmurer skal vises på situasjonsplan før byggetillatelse gires, og skal oppføres etter gjeldende standarder. Takformer All bebyggelsen skal ha pulttak eller saltak, men for tomt T-10 kan Valmtak også godkjennes. Denne tomten er det planlagt en spesifikk bolig for kunde, i en etasje. Dette vil være fornuftig med hensyn til høyder og solinnfall innover i feltet. 8
Parkering Det er lagt til rette for opparbeidelse av 2 biloppstillingsplass pr. boenhet på egen tomt. For fortettet bebyggelse er det satt 1,75 parkering pr boenhet. Estetiske forhold Byggene skal gis enhetlig utforming og uttrykk. Bestemmelsene er skrevet med hensyn til dette som resultat. Tekniske installasjoner skal bygges med tanke på enhetlig utforming og utrykk. Lekeplasser Opparbeides som fellesområder. Det er regulert inn 3 lekeplasser for at hele feltet skal nærhet til lek-fellesområder. Lekeplassene blir utstyrt med bord og benkplass slik at disse også blir et naturlig samlingsted for alle generasjoner. Lekeplassen i Nord blir opparbeidet som naturlekeplass, akebakke vinterstid. Alle boliger vil ligge innenfor 60 meter fra bygg til nærmeste lekeplass. 5.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kommunale veger Alle veger opparbeides slik at kommunen kan stå ansvarlig for drift og vedlikehold av disse. Parkering Skal løses på egen grunn. Det er regulert inn eget parkeringsområde for område F01. Annen felles veggrunn Område mellom tomter og veg er regulert til annen felles veggrunn. Kan benyttes til avkjørsler, grøfter, fylling, skjæringer for veganlegg. Mot syd er eksisterende kjerreveg, veg 5 regulert inn over området. Vegen er flyttet cirka 3 meter mot syd i forhold til dagens plassering. VA-Anlegg Avløp og vann vil tilkobles det kommunale nettet. Dette vil legges i bakken i den nye infrastrukturen. Dette vil kunne legges med selvfall gjennom hele feltet fra nord til syd. Eksisterende høyspenkabel gjennom feltet er planlagt flyttet. Dette for å få mulighet til å utnytte område F-01. Energianlegg Det er avsatt eget område for plassering av Trafo. 5.4 Grøntstruktur (Friluftsområde) Grønnstruktur Friområdene som på planen er vist med grønn farge er til fri ferdsel for allmenheten. Det tillates ingen tiltak i området som ikke forenlig med formålet. Vegetasjonen i friområdet kan tynnes. Det tillates nedgraving av VA og el-kabler i område for grønnstruktur, der dette ikke naturlig kan følge veg og eksisterende infrastruktur. 9
5.5 Sikringssoner. Frisiktsoner. Frisiktsoner skal holdes fri for beplantning eller innretninger høyere enn 0,5 meter over veibane. Faresoner Høyspent: Et område på 8m til hver side fra senter linje er regulert som fareområde. Faresoner ras og skredfare: Deler av område er etter geologisk rapport regulert som fareområde med hensyn til skred og ras. Her må nødvendige sikringstiltak utføres i henhold til rapport. Det er lagt inn rekkefølgekrav for nødvendige sikringstiltak før områder med krav om sikring kan tas i bruk. Perspektivskisse av mulig bebyggelse område (Sett fra Sør-vest). 10
6. Konsekvenser av planforslag 6.1 Forhold til overordnede planer og vedtak Området er i dag etter kommuneplan avsatt til LNF-Område. Området er med i den nye rulleringen av kommuneplanen som område for boligbebyggelse som i disse dager skal godkjennes i kommunen. Vi har blitt oppfordret av kommunen å jobbe parallelt med reguleringsplanen samtidig med rulleringen av kommuneplanen. 6.2 Tilgjengelighet for alle Det vil bli utført universell utforming av flere fellesområder i området. Dette gjelder lekeområder, park, veger, felles avkjørsler etc. Bolighus vil måtte oppføres med fokus på tilgjengelighet. Området som skal bebygges er fra naturens side veldig flatt, dette medfører små avtrapninger i området. Området vil bestå av store planerte områder, uten store helninger og nivåforskjeller. 6.3 Barn og unge. Kommunens representant for Barn og unge er varslet. Det er satt av 3 områder i planen for lek. Totalt er det i overkant av 1100m2 areal avsatt til felles lekeområder. Indrevollen ligger sentralt tilknyttet eksisterende lekeplasser på Sira. Det blir opprette gang og sykkelveg langs fylkesveg gjennom hele feltet. Gang og sykkelvegen er også ført inn langs fremtidig kommunal veg gjennom området til det fremtidige Kalveskare-Røyåsen. 6.4 Bebyggelsesstruktur Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, med mer. I tillegg skal forhold til ny infrastruktur fastlegges. Bebyggelsen er planlagt med å få lengdedrag av bebyggelse som gir sikt og lysinslipp fra sol mot syd og øst. Mot fylkesveg anlegges eneboliger i nærmest til veg. De fortettede områder legges innerst i området, bak eneboligbebyggelsen. 6.5 Fjernvirkning. Ingen vesentlig fjernvirkninger. 6.6 Kulturminner. Vi mener de nyere funnene er av liten bevaringsverdi. Det vil også ødelegge mye av området ved å prøve å innlemme disse i planen. 6.7 Topografi / grønnstruktur. Tomter og infrastruktur er planlagt for å følge topografien området. Det er lagt opp til 0 regnskap for masser i feltet. 6.8 Friområdet / friluftsliv i nærmiljøet. Ingen endring. Det er svært gode områder i og rundt regulert område for friluftsliv. 11
6.9 Forurensning (støy, luft og vann) Det er ikke gjort støyberegninger mot Fv 943. Byggegrense på 13m til senter veg er lagt som førende. Massene er lite drenerbare så det må utføres tiltak for å sikre fornuftig drenering av området, og slik at ikke sydliggende eiendommer blir skadelidende. 6.10 Lokalklimatiske forhold / solforhold Ingen konsekvens. Området har gode solforhold. 6.11 Grunnforhold, ras / flomfare Området har gode grunnforhold hvor bebyggelse og veger skal anlegges. I området mot øst er det regulert inn faresone ras. Her vil nødvendige sikringstiltak blir utført før veg/bebyggelse /lek i nedfallsone kan bebygges. Det er lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene for å sikre at nødvendige sikringstiltak blir utført. 6.12 Trafikk- / parkeringsforhold Vei og parkeringsforhold vil bli tilrettelagt i planen. Perspektivskisse av mulig bebyggelse område (Sett fra Nord-vest). 12
7. Uttalelser og merknader Det kom 11 merknader fra: 1. Nils Arne Modal: Kommentar til overvann, bekk og drenering av området. Det har fra tiltakshaver vært ett viktig punkt helt fra starten av prosjektet. Det vil bli satt fokus på å få god drenering av området. Det er først og fremst å ha kapasitet til å ta de intense regnperiodene. Prosjekteringen av Vann og Avløp og overvannsnettet vil ta høyde for dette. Det er tett dialog med ingeniørvesenet for å få koblet hele området på kommunalt overvannsnett. 2. Fylkesmannen i Vest Agder: a. Høyere utnyttelse b. Universell utforming c. Etc. Vi har prøvd å imøtekomme Fylkesmannens ønsker så godt som mulig. Området tar hensyn til barn og unge. Er lagt opp til universell utforming av fellesområder. Det er lagt inn fortettet bebyggelse i deler av området. 3. Kjell Osen og Elin Modal Osen: a. Kommentar til overvann, bekk og drenering av området. Det har fra tiltakshaver vært ett viktig punkt helt fra starten av prosjektet. Det vil bli satt fokus på å få god drenering av området. Det er først å fremst å ha kapasitet til å ta de intense regnperiodene. Prosjekteringen av Vann og Avløp og overvannsnettet vil ta høyde. Det er tett dialog med ingeniørvesenet for å få koblet hele området på kommunalt overvannsnett. 4. Jernbaneverket: Ingen Merknader. 5. Norsk Maritimt Museum: Ingen Merknader. 6. NVE: a. Vurdere grunnforhold b. Parti med fare for steinsprang Det har i hele planprosessen fra tiltakshavers side vært fokus på grunnforhold. Dette med hensyn til drenering og overvannsproblematikken i området. Det er tett dialog med ingeniørvesenet for å få koblet hele området på kommunalt overvannsnett. Med hensyn til skredfare er det foretatt en geologisk vurdering. Se vedlagte rapport. Den gir klarsignal for planen, med mindre tiltak. Område hvor samleveg vider til felt i Røyåsen, må sikres med bolter og nett. Dette må nærmere vurderes før bygging av dette vegpartiet. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser for områder som krever sikringsarbeider før bebyggelse eller anlegg kan anlegges. 7. Statens Vegvesen: a. Byggegrense mot fylkesveg b. Videreføring av fortau 13
c. Dimensjonering av kryss d. Frisiktsoner Detaljregulering INDREVOLLEN SIRA Det er avsatt byggegrense mot fylkesveg på 13m til senter veg. Kravet er 15m. Det har vært dialog med statensvegvesen som har gitt muntlig åpning for å trekke byggegrense ca. 2-3 meter. Kryss er dimensjonert etter Håndbok 017. Det er tatt med i rekkefølgebestemmelsene at gang og sykkelveg sør for kryss til Veg 1 skal opparbeides før 3 boenhet tas i bruk. Gang og sykkelveg blir en del av forhandlingen rundt utbyggingsavtalen som skal inngås med kommunen. 8. Vidar Birkeland, Elisabeth M. Fardal, Hjørdis Ramsli og Reidar Birkeland. a. Kommentar til planavgrensning b. Vannåre overvann i området. c. Atkomstveg gjennom området Planavgrensningen på Innsendt plan er redusert til å gjelde området som er tatt med i kommuneplanen. Varslet planavgrensning var større. Det har i hele planprosessen fra tiltakshavers side vært fokus på grunnforhold. Dette med hensyn til drenering og overvannsproblematikken i området. Atkomstveg inn i området vil deler av denne bli liggende på tomt T-12. Eksisterende atkomstveg/kjerreveg er opprettholdt i planen. Vegen er flyttet ca. 3,0m lengre mot syd i sving. 9. Kystverket: Ingen kommentar. 10. Agder Energi: a. Høyspentlinje i område det må tas hensyn til b. Bygebegrensning under høyspent totalt 16m Område under høyspentlinjer er regulert inn til Faresoner. Det er regulert inn sikringssoner på 8+8m fra senter linje. Høyspentkabel i søndre del av område ligger nå på utsiden av planavgrensning. 11. Vest Agder Fylkeskommune: a. Ønsker at planarbeid stilles i bero til arbeid med kommunedelplan for Sira er avsluttet. b. Hensyn til barn og unge c. Arkeologisk Vurdering Etter dialog med kommune har det blitt rådet å sende inn planen parallelt med rulleringen av kommuneplan. Det er ikke tatt hensyn til råd fra fylkeskommune om å la planen stilles i bero. Det er tatt hensyn til Barn og Unge i planen, både trafikksikkerhetsmessig, sosialt, tilgjengelighet, mm. Konsentrert bebyggelse er lagt inn i planen. De bratteste delene i nord øst er ikke lagt inn som bebygd område. Den øvre delen er lagt inn som lek (akeområde, naturlekepark). Det er foretatt en arkeologis vurdering av området. Det ble i uke 38 utført arkeologiske undersøkelser. Vi mener de nyere funnene er av liten bevaringsverdi. Det vil også ødelegge mye av området ved å prøve å innlemme disse i planen. 14
Vedlegg: - Reguleringsbestemmelser, datert 28.03.11 - Reguleringsplan M 1:1000.Datert 28.03.11 - Sjekkliste Risiko og sårbarhetsanalyse - Sjekkliste regulerings- og bebyggelsesplaner - Annonse/Melding om igangsatt planarbeid. - Adresseliste varsling planarbeid. - 01/10 Svar Fra Nils Arne Modal. - 02/10 Svar Fra Fylkesmannen i Vest Agder - 03/10 Svar Fra Kjell Osen og Elin Modal Osen - 04/10 Svar Fra Jernbaneverket - 05/10 Svar Fra Norsk Maritimt Museum - 06/10 Svar Fra NVE - 07/10 Svar Fra Statens Vegvesen - 08.10 Svar Fra Diverse Naboer. - 09/10 Svar Fra Kystverket - 10/10 Svar Fra Agder Energi - 11/10 Svar Fra Vest Agder Fylkeskommune, plan og miljø. - Geologisk rapport datert 09.09.10 - Dokumentasjon lekeområder. ARKIN AS Byremo, 21.09.11 Stein Åge Fuglestveit 15