VEDLEGG 1 OPPDRAGSBESKRIVELSE KONKURRANSE FOR REGULERING AV TOMTER TIL NYE SYKEHJEM PÅ MAJORSTUEN OG LAMBERTSETER
1 OPPDRAGET 1.1 Bakgrunn Oslo kommune planlegger for forventet vekst i antall eldre pleietrengende beboere i årene fremover. Det er besluttet at nye sykehjemsprosjekter skal gjennomføres med henblikk på en kvalitetsheving av sykehjemmene til et nivå som er gjeldende ellers i samfunnet, og følgelig med fokus på kvalitet og innovasjon i arkitektur og design. Det skal tilstrebes å utvikle så funksjonelle, fleksible og moderne sykehjem som mulig innenfor de gitte kostnadsmål, og det skal legges vekt på gode utomhusarealer for beboere, pårørende og ansatte. I henhold til Oslo Kommunes «Demensplan 2015» skal alle nye sykehjemsplasser tilrettelegges for personer med kognitiv svikt. Sykehjemmet skal leveres i henhold til gjeldende lover, forskrifter og normer. Videre skal prosjektet leveres ihht gjeldene Bystyrevedtak i Oslo kommune vedrørende energi- og miljøkrav, universell utforming og krav til miljøprogram. Sykehjemsetaten har flere eldre sykehjem som må fornyes, og noen av eiendommene skal omreguleres. Dette oppdraget omfatter et mulighetsstudie for Lambertseter sykehjem, samt en omregulering av Lambertseter sykehjem og Majorstutunet bo- og behandlingssenter. Sykehjemsetaten (SYE) har bedt Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) om å iverksette reguleringsarbeidene. Det foreligger konseptvalgutredninger for begge eiendommene. 1.2 Beskrivelse av eiendommene Lambertseter Sykehjem: Side 2 av 9
Lambertseter sykehjem har små beboerrom og de fleste mangler bad/wc. Bygningen egner seg dårlig til rehabilitering og ombygging pga konstruksjonen, og det vil føre til at sykehjemmets kapasitet vil bli vesentlig lavere/halvert. Det er besluttet å rive eksisterende og oppføre et nytt sykehjem. Det foreligger en konseptvalgutredning (KVU) som også inneholder en mulighetsstudie for nybygg. Mulighetsstudien viser en økning fra 104 til 152 sykehjemsplasser og en økning fra 6639 kvm til ca 15 000 kvm BTA. Nye føringer gjør det imidlertid nødvendig å utarbeide en helt ny mulighetsstudie. Det er en forutsetning at tomter regulert til parkeringsplass og friområde, beliggende øst for sykehjemstomten, også omreguleres og innlemmes i prosjektet som byggetomt. KVU en er vedlagt denne oppdragsbeskrivelsen, og har bl.a. følgende vedlegg: Plan- og bygningsetaten har behandlet KVU en i Planforum (se referat, vedlegg V9), med følgende konklusjon: Side 3 av 9
Majorstutunet bo- og behandlingssenter: Side 4 av 9
Majorstutunet bo- og behandlingssenter har lave etasjehøyder og små beboerrom uten eget bad. Det foreligger en konseptvalgutredning (KVU) som konkluderer med at eksisterende bygg er lite egnet til rehabilitering eller ombygging, og at det er mest hensiktsmessig å bygge nytt. Det er behov for omregulering pga økt utnyttelse av tomten. Det foreligger en KVU som også inneholder en mulighetsstudie. Mulighetsstudien viser et nytt sykehjem plassert i tilnærmet samme fotavtrykk som eksisterende, og hvor etasjetallet økes fra 4 til 8 etasjer pluss takterrasse. Den foreliggende mulighetsstudien skal være førende for reguleringen videre. Prosjektet innebærer en økning fra 139 til 140 sykehjemsplasser. BTA nytt bygg er 14 422 kvm, eksisterende bygg er 11 285 kvm. KVU en er vedlagt denne oppdragsbeskrivelsen og har bl.a. følgende vedlegg: Side 5 av 9
Plan- og bygningsetaten har behandlet KVU en i Planforum, (se referat, vedlegg V8) med følgende konklusjon: 1.3 Beskrivelse av oppdraget 1.3.1 Generelt Prisforespørselen gjelder utarbeidelse av en ny mulighetsstudie for Lambertseter sykehjem, samt to komplette detaljreguleringsplaner for eiendommene beskrevet over, og omfatter alt arbeid fram til politisk behandling og vedtak. Planarbeidet skal belyse utforming og funksjon av arealene, redegjøre for tilgjengelighet og søke å tilpasse bygningers volum og høyder til eksisterende nabobygg og topografi. Det skal tas hensyn til utredninger og til overordnete krav som er definert i de foreliggende KVU ene. Absolutte krav («skal krav»): 1. Prosjektet skal kvalifisere til maksimalt investeringstilskudd fra Husbanken 2. Gjeldende lover, forskrifter og normer skal følges, herunder: Gjeldende Plan og bygningslov samt alle relevante lover og forskrifter. Arbeidsmiljøloven med forskrifter fra Arbeidstilsynet Lov om matproduksjon og mattrygghet med forskrifter fra Mattilsynet Husbankens veileder for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger HB 8.C.8, Oslo kommunes funksjonell kravspesifikasjon for sykehjem (FKOK) Andre aktuelle lover og regelverk som styrer sykehjemstilbudet i Oslo. Jfr. Sykehjemsetatens nettside: http://www.sykehjemsetaten.oslo.kommune.no/ med oversikt over aktuelle lover og regelverk. 3. Oslo kommune s føringer for energiforbruk 4. Oslo kommune s føringer for smarthus-og velferdsteknologi 5. Utforming av sykehjemmet skal følge Oslo kommunes standard kravspesifikasjoner (FKOK). 6. Det skal etableres et sykehjem med løpende drift innenfor økonomisk akseptable rammer. 7. Sykehjemmet skal ha adgang til tilstrekkelig med grønt uteareal for å legge til rette for etablering av uteplasser med gode kvalitet som tilfredsstiller krav til universell utforming, sansehage og utearealer med direkte adkomst fra demensbogrupper. 8. Det skal være mulig med biltransport frem til hovedinngang. Side 6 av 9
Anbefalinger («bør» krav): 1. Sykehjemsbehovsplan og senere føringer mht størrelse 120-200 plasser 2. Sykehjemsavdelinger bør bestå av 2-3 beboergrupper med 6-10 beboere 3. Hver bogruppe bør kunne splittes i to mindre grupper med separate stuer ved spesielle behov, dette gjelder kun beboergrupper med 8-10 beboere 4. Hvert beboerrom (boenhet inkl. bad og gang) bør være ca. 30m2 med nødvendig avklaring til Husbankens retningslinjer. 5. Sykehjemmet skal ligge i nær tilknytning til kollektiv transport (maks 400 m i gåavstand) og kommersiell og offentlig service. 6. Ankomst til seremonirom bør holdes godt adskilt fra varelevering, renovasjon etc. 7. Flest mulig seksjoner/avdelinger bør ha direkte adkomst til uteareal, enten på bakkeplan, på fellesballkonger eller på takterrasser. 8. Fra vertikal kommunikasjon (heis/trapp) sentralt i bygget bør det være kortest mulig avstand til alle seksjoner for å sikre korte transportstrekninger. Alle plan- og bygningsetatens prosedyrer for innsending av reguleringsplan skal følges: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/send-inn-reguleringsplan/ Planene skal tilfredsstille Husbankens krav for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og Oslo kommunes standard kravspesifikasjon for sykehjem. Det forutsettes at konsulenten har kjennskap til Husbankens veiledere: «Veileder for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger» (HB 8.C.8) og «Rom for trygghet og omsorg - veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem», samt kjennskap til Oslo kommunes krav til utforming av og funksjonalitet i sykehjem ( ref Oslo kommunes standard kravspesifikasjon for sykehjem, funksjonelle krav 2015). Prosess Prisforespørselen gjelder angivelse av timepris samt et timeanslag fram til politisk vedtak. Det forutsettes at man begynner direkte på varsling av oppstart planarbeid. Tilbudet skal inkludere alt arbeid frem til innsendelse av komplett planforslag, herunder også kunngjøringer, møter med PBE, revisjoner av planskissene, behandling av innkomne merknader etter offentlig ettersyn. Konsulenten skal ha ansvar for kontakt og oppfølging overfor alle involverte parter som PBE, andre berørte etater, bydelen, interesseorganisasjoner, naboer o.a. under hele oppdragsperioden. Det må derfor påregnes betydelig møtevirksomhet i forbindelse med dette. EBY vil være formell forslagsstiller, på oppdrag fra SYE. Sistnevnte er en viktig hovedaktør i planprosessen og vil, sammen med EBY, delta i møter og være en aktiv deltaker i prosessen. I hele prosjektperioden skal det være tett samarbeid og avklaring med oppdragsgiver og aktører (ref. kap. 3.2.2 i KVU en). Det skal utarbeides detaljerte framdriftsplaner med jevnlig møteaktivitet. Det forutsettes at oppdraget starter umiddelbart, slik at framdrift og tidsambisjon holdes for begge prosjektene. Side 7 av 9
1.3.2 Utredninger, mulighetsstudie og foreløpig planforslag Første fase av oppdraget omfatter utarbeidelse av foreløpig planforslag for hver av eiendommene inkl. nødvendige utredninger, mulighetsstudie og forarbeider, fram til og med innsending og behandling i planforum. Evt. revisjoner etter behandling i planforum skal medtas. Lambertseter Sykehjem: A) Ny mulighetsstudie for sykehjemmet. Det foreligger allerede en mulighetsstudie for dette sykehjemmet, men nye føringer gjør at konseptet må forkastes. Det skal derfor utarbeides en ny mulighetsstudie, basert på reviderte føringer fra SYE. Mulighetsstudien skal dokumenteres gjennom situasjonsplan, etasjeplaner, snitt, utomhusplan, solstudioer, fasadeoppriss, perspektiver og illustrasjoner av høy kvalitet, inkl. 3D-illustrasjoner og perspektiver som viser helhetsgrepet. Byggehøyder, terrenghøyder og tilpasning til omgivelsene skal tydelig fremgå. B) Utarbeidelse av foreløpig planforslag. Planfaglige utredningstema vil bl.a. være: - Tomtens egnethet for formålet, sol/skygge, utearealer, adkomst, topografi - Estetikk, tilpasning til lokal byggeskikk samt fjernvirkninger - Støyforhold (Kvalitetssikring av foreliggende rapport) - Trafikkforhold (Kvalitetssikring av foreliggende rapport) - Lokal overvannshåndtering - Bruk av lokalt turveinett - Biologisk mangfold (gammel barskog) - Universell utforming Majorstutunet bo- og behandlingssenter: A) Utredninger om grunnforhold, byrom og verneverdier Foreliggende mulighetsstudie som er vist i KVU en, skal videreføres i reguleringsarbeidet. Grunnforholdene på tomta skal utredes, inkludert vurderinger av risiko og konsekvenser dette kan ha for byggeprosjektet. Det skal foretas kartlegging og vurdering av verneforholdene på stedet, i kontakt med byantikvaren. Byrom og arealer mellom bygningene skal analyseres og skisseres slik at disse blir et positivt bidrag både for sykehjemmet og for beboerne i området. Dette inkluderer nødvendig dokumentasjon og illustrasjoner, herunder perspektivskisser som viser helhetsgrepet. B) Utarbeidelse av foreløpig planforslag. Planfaglige utredningstema vil, i tillegg til pkt. A, bl.a. være: - Estetikk, tilpasning til lokal byggeskikk samt fjernvirkninger (høyder) - Støyforhold (Kvalitetssikring av foreliggende rapport) - Trafikkforhold (Kvalitetssikring av foreliggende rapport) - Lokal overvannshåndtering - Universell utforming Side 8 av 9
1.3.3 Planforslag Andre fase av oppdraget omfatter utarbeidelse av to komplette planforslag; ett for hver av eiendommene. Det skal foretas avklaringer med alle berørte parter. Forslagene skal inneholde nødvendige illustrasjoner som utomhusplan, terrengsnitt, oppriss, dataperspektiver, soldiagram, modellfotos osv. Deltakelse i offentlige folkemøter er en del av oppdraget i forbindelse med offentlig ettersyn. Herunder også behandling og oppsummering av innkomne merknader, og evt. planjusteringer frem til innsending av endelig planforslag til politisk behandling. 2 Leveranse 2.1 Fremdrift Det forutsettes at oppdraget påbegynnes umiddelbart etter avtaleinngåelse og utføres med kontinuerlig fremdrift uten avbrekk. Det er et mål å sende inn komplett planforslag til behandling i Plan- og bygningsetaten er innen utgangen av 2016. Konsulentens anslåtte fremdrift oppgis i tilbudet. Av fremdriften bør det fremgå hvordan arbeidsinnsats/timeforbruk tenkes fordelt på de forskjellige faser av arbeidet. 2.2 Leveranser og betaling Digitale kartdata kan rekvireres fra Plan- og bygningsetaten uten utgift for konsulenten når Eiendoms- og byfornyelsesetaten oppgis som oppdragsgiver. Eget skjema benyttes for slik bestilling. Det ferdige materialet leveres Eiendoms- og byfornyelsesetaten i digitalform og 3 papireksemplarer med situasjonskart og illustrasjoner i farger. Det innleverte materialet vil bli ansett som Oslo kommunes eiendom. Mulighetsstudien og de 2 planforslagene skal dokumenteres i henhold til oppdragsbeskrivelsens pkt. 1.3 gjennom planer, snitt, utomhusplan og illustrasjoner av høy kvalitet, inkl. 3D-illustrasjoner og perspektiver som viser helhetsgrepet. Digitale filer skal tilfredsstille PBEs krav og leveres både som.pdf og i format som er mulig å bearbeide (.dwg, word, exel, sosi, o.l.) All kommunikasjon vil foregå på norsk. Arbeidet vil bli honorert etter medgått tid etter omforent honorarbudsjett i henhold til avtalt fremdriftsplan. Side 9 av 9