Reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland - 1. gangsbehandling

Eigersund kommune Saksframlegg politisk sak Dato: 25.05.2011 Arkiv: :PL-, FA-L12, GBR-7/20, GBR-7/27 Arkivsaksnr.: 10/1647 Journalpostløpenr.: 11/15370 Avdeling: Enhet: Saksbehandler: Stilling: Telefon: E-post: Sentraladministrasjonen Plankontoret Dag Kjetil Tonheim Plansjef 51 46 83 21 dag.kjetil.tonheim@eigersund.kommune.no Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 097/11 Miljøutvalget 14.06.2011 Reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland - 1. gangsbehandling Sammendrag: En har mottatt forslag om reguleringsendring som medfører at to eldre bygninger/murer som er regulert til landbruk/bevaring blir vist som bygninger som kan fjernes samt at det blir åpnet opp for å etablere et nytt bolighus og driftsbygning/stall. Dette er en sak som tidligere er behandlet som forespørsel i MU i sak 128/10. Dette medfører at en tar vekk bevaringsformålet og må derfor behandles som en vesentlig reguleringsendring. Det er ikke kommet merknader til reguleringsendringen og premissene i forespørselen er lagt til grunn i saken. Rådmannen anbefaler derfor at planen blir lagt ut til offentlig ettersyn som fremlagt. Saksgang: MU avgjør om planen legges ut til offentlig ettersyn eller ei. Rådmannens forslag til vedtak 25.05.2011: Reguleringsendring for reguleringsplan på gnr. 7 bnr. 20 mfl.- våningshus og driftsbygning, Leidland med kart og bestemmelser datert 14.04.2011 legges ut til offentlig ettersyn som fremlagt. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens 12.10 Eventuell tidligere politisk behandling: MU sak 128/10

Reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland 1. gangsbehandling Eigersund kommune har mottatt forslag om reguleringsendring på Leidland gnr. 7 bnr. 20 og 27, der en ønsker å endre del av planen fra bevaring til våningshus og driftsbygning. Gjeldende planer for området Kommuneplan Området er i gjeldende kommuneplan vist som kjerneområde for landbruk. Gjeldende reguleringsplan for området Området er i gjeldende reguleringsplan vist som land- /skogbruk samt bevaring av bygninger/fornminne. 5.7 i bestemmelsene omhandler disse bygningene/murene og må ev. tas ut i revidert plan. 2

VARSEL OM REGULERING Det er sendt ut varsel om oppstart til grunneiere, naboer, statlige og regionale myndigheter og kunngjort i Dalane Tidende. Dette er så langt en kan se gjort i samsvar med PBL. V.nr Fra Innhold/tema J/N/O/D Offentlige merknader 1. Statens vegvesen Merknad E 2. Fiskeridirektoratet/Fiskarlaget Ingen merknad O vest 3. Kystverket Ingen merknad O 4. Felles brukerutvalg Ingen merknad O INNSENDTE MERKNADER Fra Innhold/tema Saksbehandlers vurdering Offentlige uttaler 1. Statens vegvesen Forutsetter at avkjørsel, siktsoner m.m blir videreført som i gjeldende plan. videreføres. 2. Fiskeridirektoratet/Fis Ingen kommentar. O Rådmannen tar uttalen til karlaget vest orientering. 3. Kystverket Viser til at det må påregnes bølgeslag og at tiltak i sjø må behandles etter havne og farvannsloven. E Rådmannen viser til at det ikke er foreslått endringer i tilknytning til dette. Eksisterende plan O Rådmannen viser til at reguleringsendringen ikke omfatter sjø, dette videreføres som i gjeldende reguleringsplan. 4. Felles brukerutvalg Har ingen merknader. O Rådmannen tar uttalen til orientering. Rådmannen vil derfor etter en samlet gjennomgang og vurdering av de innsendte merknaden innstille på at planen legges ut til offentlig ettersyn som fremlagt. Kort presentasjon av området som omfattes av reguleringsendringen Området er lokalisert i et tradisjonelt kulturlandskap på Eigerøy. Nord i planområdet er det etablerte fritidsboliger og småbåtanlegg med brygger og båthus/redskapshus. Kollen midt i planområdet skjermer fritidsboligene fra eksisterende bygningsmiljø i gnr. 7 bnr. 20, 27. Bygningsmassen på eiendom gnr. 7 bnr. 20, 27 består av et stående våningshus og en ruin etter låve/fjøs og hønsehus der bare grunnmurene står igjen. Våningshuset er sterkt ombygd, og det er påvist råteskader i flere av husets vitale deler. Øvrige deler av eiendommen består av dyrket innmark, felles parkeringsareal for fritidsboligene og kjøreveg til småbåtanlegget og naboeiendommer i øst. Planområdet grenser til sjøen i nord. Mot vest ligger to bevaringsverdige bygningsmasser med høy regional verneverdi. Mellom eiendommene er et steingjerde i eiendomsgrensen. Øst for planområdet ligger gårdstun og etablerte bryggeanlegg med båthus. Sør for planområdet ligger fylkesvei 65 Ytstebrødveien. Planens begrensning Planen begrenser seg til å omfatte et område på ca. 49,7 daa. Plankartet viser eksakt hvor planområdet befinner seg. 3

Kort presentasjon av planendringen Reguleringsformål i gjeldende reguleringsplan videreføres i ny plan. Reguleringsendringen omfatter at bygninger/mur i landbruksområdet LS merket bevaring tas ut av planen og erstattes med bygninger som forutsettes fjernet. På eiendommen kan det etter nytt planforslag oppføres en ny bolig og en ny driftsbygning innenfor angitte byggegrense. Bruken av bygningen som fritidsbolig som den tidligere reguleringsplanen anga, erstattes med bolig. Ny detaljreguleringsplan oppdaterer hele gjeldende reguleringsplan for å få den i tråd med ny planlov av 2008. Reguleringsendringen begrenser seg til å gjelde for eiendom gnr. 7 bnr. 20, 27. Det er ikke gjort øvrige endringer i gjeldende reguleringsplankart, med unntak av at planlagt bebyggelse i deler av plankartet er tatt ut der bygninger allerede er oppført. Grunnlagskartet er også oppdatert i ny reguleringsplan. Her viser det seg at gjeldende plan har enkelte avvik i forhold til dagens situasjon, særlig i forhold til eiendomssituasjon. Det er ikke gjort noe med formålsgrenser/byggelinjer i ny plan. BYA. Planforslaget omfatter kun en vesentlig endring. Eksisterende bebyggelse i gnr. 7 bnr. 20, 27 innenfor landbruksområdet LS forutsettes fjernet. Bestemmelsene åpner for oppføring av en bolig og en driftsbygning innenfor på planen angitte byggegrense. Bebygd areal må ikke overskride BYA lik 300 kvm innenfor angitt byggeområde i LS. Parkeringsareal på bakken inngår ikke i Det er ønskelig å oppføre et tradisjonelt bygningsmiljø på eiendommen, som harmonerer med øvrig bebyggelse og landskap i området. Ny bolig som ønskes oppført vil ha grunnflate på om lag 120-130 kvm, med fasade i gammel stil med hvitmalt trepanel, saltak tekket med takstein, takopplett på begge langsider og med kvist i takkonstruksjonene. Driftsbygningen som ønskes oppført vil ha grunnflate på om lag 100-120 kvm. Driftsbygningen vil inneholde garasje, stall, redskapsrom og lignende. Stallen ønskes plassert i u. etasje med inngang direkte fra tilhørende innmark. Stallen vil være på 60-70 kvm. Garasje, redskapsrom og lignende plasseres i 1. etasje. Også driftsbygningen vil ha fasade i gammel stil med rødmalt trepanel, gamle vinduer og saltak tekket med takstein. Grunnmuren vil være i støpt betong, eventuelt forblendet med stein. 4

Boligen er tenkt plassert litt mer mot nordøst enn eksisterende bolig og med møneretning øst-vest. Hagen vil i hovedsak være på sørsiden av boligen. Driftsbygningen er tenkt å ha samme plassering som tidligere låve/fjøs, med møneretning nord-syd. Kjøreadkomst til eiendommen er via felles parkeringsplass. Innkjøring til garasje vil være på samme nivå som boligen. Endringen omfatter området i kartutsnittet: Eldre veg i framkant av eksisterende bygningsmasse bevares, da den er en del av kulturhistorien i området. Hvordan er premissene i MU vedtak fulgt opp i reguleringsendringen? En har nedenfor gått gjennom premissene i vedtak fra MU i forbindelse med forespørsel om regulering. Så langt en kan se er dette ivaretatt i planforslaget på en tilfredsstillende måte jfr. gjennomgangen nedenfor: 1. Bygninger/mur merket med bevaring tas vekk og erstattes av en bolig og en driftsbygning-stall. Området reguleres til landbruk med tilhørende sett med bestemmelser. I planforslaget: Eksisterende bebyggelse i området merket bevaring i gjeldende plan er markert som bynginger som forutsettes fjernet, samt at bestemmelsene åpner for oppføring av ny bolig og driftsbygning-stall innenfor på planen angitte byggegrense. 2. De nye bygningene må tilpasses landskapet og det nærliggende verneverdige bygningsmiljøet i materialbruk, plassering og skala. I planforslaget: Reguleringsbestemmelsens 8.1.4 setter krav til at ny bebyggelse skal tilpasses landskapet og det nærliggende verneverdige bygningsmiljøet. 3. Før eksisterende bygning fjernes skal denne bli oppmålt og fotografisk dokumentert. Dette skal også gjelde for de øvrige bygningsrester. 5

I planforslaget: Ivaretatt i reguleringsbestemmelsens 8.1.2 4. I forbindelse med den videre prosjektering skal det holdes nær kontakt med antikvarisk og bygningsteknisk myndighet. I planforslaget:ivaretatt i reguleringsbestemmelsens 8.1.2 5. Eldre veg i forkant må vises på tilfredsstillende måte, men der trase kan justeres i forhold til å få avstand til ny bebyggelse. I planforslaget: Eldre veg er av kulturhistorisk betydning for området, og bør derfor bevares.traseen er ivaretatt i forhold til plassering av byggegrenser for ny bebyggelse. 6. Fjellskrent i bakkant må undersøkes av fagkyndig. I planforslaget:ivaretatt i reguleringsbestemmelsens 3.2 og i belyst i ROSanalysen. 7. Plan må leveres digitalt i tråd med ny PBL og plan 16-23 må oppdateres i tråd med nye sosikoder. I planforslaget:planen er oppdatert i forhold til ny planlov og nye sosikoder. Barn og unge Reguleringsendringen vurderes ikke å ha spesielle konsekvenser for barn og unge. Det er gode muligheter for lek og lignende i området. Området vurderes som sikkert i forhold til barn og unge. Kulturminner m.m. Bygningene som er regulert til spesialområde bevaring av bygninger i gjeldende reguleringsplan består av et stående våningshus og en ruin etter låve/fjøs og hønsehus der bare murene står igjen i dag. Våningshuset er sterkt ombygd, og anses ikke å ha stor verneverdi i seg selv. Både våningshuset og restene etter driftsbygningen er registrerte i SEFRAK med verneklasse C, dvs. bygninger som kun bør underlegges plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. Ved gjennomgangen av våningshuset av regionantikvaren ble det registrert at det var oppstått råte i flere av det vitale deler. Ved en eventuell rehabilitering vil dette arbeidet bli meget omfattende, samtidig som det disponible areal vil være sterkt begrenset i forhold til å etablere funksjoner som er forenlige med dagens normer. Ny bygningsmasse for beboelse vil være nødvendig ved en rehabilitering. Da driftsbygningene nå også er fjernet, er det ikke noen objekter som intakte som kan ha en historiefortellende verdi utover selve boligfunksjonen. I denne sammenheng er det vurdert at opptettholde en tradisjonell bruk av området er viktigere en det enkelte objekt. Likeledes at kulturlandskapet holdes i hevd. En er derfor av den oppfattning av at bygning og bygningsrester kan fjernes. Samtidig bør så mye som mulig av kulturlandskapet renskes for viltvoksende kvister og kvast. Vest for planområdet ligger to bygninger med høy regional verneverdi (SEFRAK-B objekter). Høy vegetasjon skjermer omsøkte bygninger fra det verneverdige tunet. Området er imidlertid godt synlig fra andre siden av dalen der vegen går. Det er viktig at de nye bygningene tilpasses landskapet og det nærliggende verneverdige bygningsmiljøet i materialbruk, plassering og skala. Reguleringsbestemmelsens 8.1.4 setter krav til at ny bebyggelse skal tilpasses landskapet og det nærliggende 6

verneverdige bygningsmiljøet. Før eksisterende bygning fjernes skal denne bli oppmålt og fotografisk dokumentert. Dette skal også gjelde for de øvrige bygningsrester. I forbindelse med den videre prosjektering skal det holdes nær kontakt med antikvarisk og bygningsteknisk myndighet. Eldre veg er av kulturhistorisk betydning for området, og bør derfor bevares. Traseen er ivaretatt i forhold til plassering av byggegrenser for ny bebyggelse. Adkomst og parkering m.m. Det er ikke foreslått endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan når det gjelder adkomst og parkering m.m. Universell utforming Plan- og bygningsloven 2008 gir bestemmelser som angår universell utforming. Adkomsten til området er bratt og ikke mulig å gjøre noe med. ROS vurdering Det er tatt en gjennomgang på temaet i form av en sjekkliste og et vedleggsskriv til denne fra tiltakshaver. Disse dokumentene er vedlagt. Det er ingen spesielle risikofaktorer i området, men geoteknisk undersøkelse av fjellskrent i bakkant av eiendom gnr. 7 bnr. 20, 27 og radonforebyggende tiltak er tatt inn som rekkefølgekrav i bestemmelsene. En er ikke gjort kjent med andre forhold av betydning i området i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente. Driftsmessige forhold Sum Investeringsmessige forhold Sum Inneværende år Inneværende år Neste år År 3 Neste år År 3 7

~ o ~ Alternative løsninger: Reguleringsendring for reguleringsplan på gnr. 7 bnr. 20 mfl.- våningshus og driftsbygning, Leidland med kart og bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med følgende ednringer: Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens 12.10 ~ o ~ Dokumenter - vedlagt saken: Dok.nr Tittel på vedlegg 172155 Forslag til reguleringsplan for Leidland, gnr. 7 bnr. 20, 27 mfl. 172162 Reguleringsplan 172156 Planbeskrivelse 172157 Planbestemmelser 172158 ROS-analyse 172160 Høringsuttalelse - Felles brukerutvalg, Eigersund kommune 172161 Høringsuttalelse - Fiskeridirektoratet 172159 Oppstartsmeldinger 175638 Reguleringsplan Leidland, gnr. 7, bnr. 20 og 27 163762 Uttalelse til melding om forslag til endring av reguleringsplan gnr. 7 bnr. 20, 27 m.fl. Leidland 159825 Uttalelse til reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland 158208 Uttalelse til varsel om oppstart - reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland Journalposter i arkivsaken ikke vedlagte dokumenter Nr Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I 26.07.2010 Odd Hovland 3 U 11.08.2010 TEIGEN FRODE; fylkeskommuneregionalplan; fylkeskommune-kultur; Regionantikvar for Dalane v/ Knut Kluge; Mattilsynet; LEIDLAND ÅSHILD VATLAND; LEIDLAND SEVERIN; LEIDLAND BJØRG; LEIDLAND ARNE; LEIDLAND ANNY; LEIDLAND ANDREAS FRITHJOF; Landbrukskontoret i Eigersund og Sokndal; Forespørsel om mindre vesentlig reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20-27 Forespørsel om reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20-27 - våningshus og driftsbygning 8

7 I 17.09.2010 10 I 28.01.2011 Fylkesmannen i - Fylkeslandbruk; FJETLAND ELLA; Felles Brukerutvalg i Eigersund kommune; BR-representanten Åshild Slettebø; Bjarne Rosenblad; Roger Tengsareid; Fylkesmannen i ; Statens vegvesen fylkeskommune Kristiansen & Selmer- Olsen AS 11 I 04.02.2011 Statens vegvesen 12 I 16.02.2011 Fiskarlaget Vest 13 I 23.02.2011 Kystverket Vest 14 X 23.03.2011 Kristiansen & Selmer- Olsen AS Kristiansen & Selmer- 15 I 14.04.2011 Olsen AS 16 U 18.05.2011 Rolv Selmer-Olsen 17 I 23.05.2011 Ragnhild K. Tamburstuen Merknad vedr. reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland Melding om forslag til endring av reguleringsplan for Leidland, gnr. 7 bnr. 20, 27 mfl. Uttalelse til varsel om oppstart - reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland Uttalelse til reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland Uttalelse til melding om forslag til endring av reguleringsplan gnr. 7 bnr. 20, 27 m.fl. Leidland Høringsuttalelse fra felles brukerutvalg vedr. melding om forslag til endring av reguleringsplan for leidland, gnr.7, bnr.20, 27 m.fl. Forslag til reguleringsplan for Leidland, gnr. 7 bnr. 20, 27 mfl. Ad Reguleringsendring gnr. 7 bnr. 20 og 27 - våningshus og driftsbygning, Leidland Reguleringsplan Leidland, gnr. 7, bnr. 20 og 27 Parter i saken: BR-representanten Åshild Slettebø Felles Brukerutvalg i Eigersund kommune N FJETLAND ELLA STENEBYTOPPEN 16 4054 TJELTA C Fylkesmannen i Postboks 59 4001 STAVANGER Fylkesmannen i Postboks 59 4001 STAVANGER - Fylkeslandbruk Landbrukskontoret i Postboks 580 4379 EGERSUND Eigersund og Sokndal N LEIDLAND ANDREAS YTSTEBRØDVEIEN 4370 EGERSUND FRITHJOF 115 N LEIDLAND ANNY YTSTEBRØDVEIEN 138 4370 EGERSUND 9

N LEIDLAND ARNE YTSTEBRØDVEIEN 4370 EGERSUND 113 N LEIDLAND BJØRG HOGGANVIKVEIEN 4513 MANDAL 513 N LEIDLAND SEVERIN YTSTEBRØDVEIEN 4370 EGERSUND 120 N LEIDLAND ÅSHILD YTSTEBRØDVEIEN 4370 EGERSUND VATLAND 113 Mattilsynet Varbergveien 19 4370 EGERSUND Regionantikvar for pb 580 4379 EGERSUND Dalane v/ Knut Kluge PB 130 4001 STAVANGER fylkeskommune-kultur Postboks 130 4001 STAVANGER fylkeskommuneregionalplan Bjarne Rosenblad Kommuneoverlege Statens vegvesen Region vest 6863 LEIKANGER N TEIGEN FRODE C/O THORESEN 103 HOLDING,POSTBOKS 248 SENTRUM Roger Tengsareid Brannsjef 10