Beregnet til Melhus Kommune Dokument type Tilstandsanalyse Dato August 2013 TILSTANDSANALYSE KROA ELDRESENTER
TILSTANDSANALYSE KROA ELDRESENTER Revisjon 0 Dato 2013-09-10 Utført av Daniel Wiesenberg Kontrollert av Dagfinn Hårstad Godkjent av Erik Hagerup Beskrivelse Tilstandsanalyse Kroa eldresenter Vår ref. 6121025/EVHTRH Rambøll Mellomila 79 NO-7493 TRONDHEIM T +47 73 84 10 00 F +47 73 84 10 60 www.ramboll.no m:\2012 oppdrag\tverrfaglig\6121025 kartlegging kommunale bygg melhus\7- prod\boliger\krua_eldresenter_ok_for_sk rettes\rapport_kroa
KROA ELDRESENTER 3 INNHOLD 1. INNLEDNING... 4 1.1 Bakgrunn/omfang... 4 1.2 Dokumentasjon... 4 1.3 Befaring... 4 1.4 Rapporten... 5 1.5 Generell info om eiendommen... 5 1.5.1 Teknisk tilstand... 5 2. REGISTRERTE AVVIK... 6 2.1 Teknisk avvik... 6 2.2 Andre avvik... 7 2.3 Vektet tilstandsanalyse... 8 3. DYBDEKARTLEGGINGER... 9 4. BILDER... 10 m:\2012 oppdrag\tverrfaglig\6121025 kartlegging kommunale bygg melhus\7- prod\boliger\krua_eldresenter_ok_for_sk rettes\rapport_kroa
KROA ELDRESENTER 4 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn/omfang Melhus kommune har besluttet å gjennomføre tilstandsanalyser ved samtlige av sine bygg i 2013 Tilstandsanalysene skal være et utgangspunkt for vedlikeholds- og utbedringsplanleggingen. Analysene gjennomføres med hensyn til bygningenes tekniske tilstand, hvor registrerte avvik i tilstandsgrad 2 og 3 anmerkes og det estimeres tilhørende prosjektkostnader for utbedring av avvikene. Registreres driftsmessige avvik ved befaringene medtas disse i rapporten i de tilfeller manglende utførelse av driftsmessige rutiner vil påvirke bygget negativt med økte fremtidige vedlikeholdskostnader. 1.2 Dokumentasjon Dokumentasjon som ble fremlagt: Plantegninger og arealoppstilling fra kommunens FDV- system. I tillegg er rapport fra siste brannsyn og kontroll fra mattilsynet etterspurt. Det fremkommer i rapportene for hvilke bygg dette er fremlagt og tilhørende anmerkninger er medtatt i våre rapporter. 1.3 Befaring Vurderingene baseres hovedsakelig på visuell observasjon i forbindelse med gjennomgang av bygningsmassen og dets tekniske installasjoner, samt på opplysninger som fremkommer av forelagt dokumentasjon. I tillegg er det gjennomført samtaler med driftsoperatør, samt kommunens vedlikeholdsansvarlig. På steder hvor det basert på visuell kontroll er mistanke om avvik med grunnlag for dybdekartlegging er dette angitt særskilt i punkt 3. Rambøll tar forbehold om at det kan være forhold som ikke blir belyst i tilstrekkelig grad i forbindelse med gjennomgangen, slik at skjulte feil og mangler kan foreligge. Befaring av bygget er gjennomført som følger: Teknisk kontroll, dato: 22.08.2013 Tilstede: Melhus kommune: Rambøll: Vedlikeholdsleder Stein Lerånd Rådgiver Daniel Wiesenberg
KROA ELDRESENTER 5 1.4 Rapporten I rapporten er kun de registrerte avvik som er vurdert å representere tilstandsgrad 2 eller 3 medtatt og beskrevet. Tiltakene er plassert under tilhørende bygningsdelsnummer der dette er entydig. Prosjektkostnader for foreslåtte tiltak er gitt i egne tabeller for tekniske avvik. Alle prosjektkostnader er inkl. mva. En detaljert kalkyle ligger til grunn for kostnadsberegningen. Kostnader for utbedring av avvikene er basert på erfaringstall og faglig skjønn. Dette omfatter totale prosjektkostnader for utbedring av avviket, inklusive eventuelt utarbeidelse og fremsendelse av søknad for søknadspliktige tiltak samt planlegging, kontroll av planlegging, utførelse og kontroll av utførelse i den grad de enkelte ytelsene er nødvendige/relevante for et ferdig resultat. Alle prosjektkostnader er inkl. mva. I kapittel 2.2 fremkommer registrerte svikt i driftsmessig rutiner som ved manglende utførelse vil påvirke byggets vedlikeholdsbehov negativt. I forbindelse med tilstandsregistreringen for vedlikeholdsplanlegging er det foretatt en vurdering av byggenes generelle tilstand i en vektet tilstandsanalyse i kapittel 2.3. Det er angitt en tilstandskarakter fra 0-3 på 16 forskjellige bygningsdeler, der hvor 0 er topp og 3 er bunn. I rapporten er det medtatt bilder som viser eksempler på typiske og spesielle forhold. 1.5 Generell info om eiendommen Kroa eldresenter har 26 leiligheter med størrelser fra ca 40 til 45 M2 og ble bygget i 1985. Bærekonstruksjoner er i betong og fasadekledninger består av teglstein og liggende metallpanel. Bygget er delt inn i kjeller, 2 etasjer og loft. Kjelleren som strekker seg over hele husarealet, har integrert, nytt storkjøkken og oppusset kantine og blir brukt som utleie samt for dagens beboere som spisested. Resterende areal brukes som lagerrom, kontorplasser, verksted og nedlagt tilfluktsrom. 2 etasjer brukes som leiligheter for beboerene. Svalgang foran leiligheter plan 2 under tak, men som åpen terrasse. Loftet er ikke i bruk. Hele huset er sprinklet (ut- og innvendig) og utstyrt med branndetektorer. Brannalarmanlegget er direktetilkoblet 110-sentralen. Hver leilighet har en egen balkong / terrasse. Takstein, nedløp og takrenner fra 1985. Vinduer og dører fra 1985. Linoleum på gulv, sponplater, panel og glatte betongoverflater som vegger. Himlinger mest som fastgips og i ganger metallspiler. Oppvarming rent elektrisk med en varmepumpe i tillegg som blir brukt på fellesareal i kjelleren. Ventilasjonsanlegg fra 1985 med ca 4000m3/h. Oppvarming av vann gjennom 2 store beredere. Innbygget heis fra 1985. Elektrisk anlegg og belysning for det meste fra byggeår. Kjøleanlegg fra 1985 betjener et fryserom, men begynner å bli slitt. Bygget skal fraflyttes i løpet av september og Melhus kommune vurderer videre bruk samt totalrehabilitering. 1.5.1 Teknisk tilstand Huset er ikke lenger egnet for dagens bruk med gjeldende krav. Innvendig: Flere leiligheter uten fungerende gulvvarme i bad Leiligheter 8 og 10 er nyoppusset og leilighet 16 har nytt kjøkken Leilighet 14 med vannlekkasje fra taket Generelt lav romhøyde Ingen leiligheter har egen strøm- eller vannmåler Synlige sprinklerrør i alle leiligheter medfører at støv blir liggende
KROA ELDRESENTER 6 Alle innvendige dører fra byggeår bør skiftes Fremtidige bruk av tilfluktsrom må vurderes og evt. må teknisk anlegg omgjøres Flesteparten av leilighetene bør pusses opp de neste 5 årene Tilgang til leiligheter er ikke HC tilpasset Kjøkken i kjelleren ble pusset opp ca 2012med ny innredning og flis på gulvet EL-skap ligger i gangveg og har ikke egen branncelle Det er lagt nytt belegg og maling i fellesareal kjeller (spiserom) Nytt ventilasjonsanlegg og oppvarmingssystem bør vurderes (!OBS frie romhøyder) Utvendig: Behov for nye vinduer i en 5 årsperiode. Samtidig bør fasader etterisoleres Mose på taket må fjernes og enkelte deler av taket bør tekkes om på sikt Etterisolering av taket Nedløp og renner er slitne Uteareal med betong og betongstein bør på sikt endres i samspill med en landskapsarkitekt Rømningsveier for HC beboere er ikke i ht. dagens krav og bør utredes i en dybde kartleggesing 2. REGISTRERTE AVVIK 2.1 Teknisk avvik I nedenstående tabell fremkommer en sammenstilling av registrerte avvik av tilstandsgrad 2 og 3 inkl. tilhørende prosjektkostnad for utbedring. Her er medtatt nødvendige utskiftinger tilstandsgrad 2 3, men ved en slik omfattende utbedring bør en totalrehabilitering vurderes. Nye byggeforskrifter vil da gjelde og kostnadene vil bli mye større. Med bakgrunn i husets geometri og bygningsmåten anbefaler vi for evaluering av fremtidig bruk å involvere et arkitektfirma. Bygndel Beskrivelse Vedlikeh.- kostnad 2 [NOK] eller inkl mva 3 Oppussing av 23 leiligheter 5 687 000 2 Tilst.- grad Oppussing fellesareal 1 545 000 2 23 Nye vinduer og dører 3 210 000 3 23 Etterisolering vegger 906 000 2 26 Etterisolering tak 604 000 2 26 Beslag for tak 170 000 3 26 Vedlikehold tak med utskifting av enkelte takstein 144 000 3 36 Ny ventilasjonsanlegg for ca 2000 m2 2 271 000 3 43 Ny EL lavspent forsyning 1 950 000 3 44 Ny belysning komplett 1 438 000 2 70 Oppussing uteareal 800 000 2 27 Vedlilehold tak SUM 2013 144 000 2 18 869 000
KROA ELDRESENTER 7 2.2 Andre avvik I nedenstående tabell fremkommer driftsmessige avvik som ved manglende utførelse vil påvirke bygget negativt ved at dette vil gi fremtidig økte vedlikeholdskostnader. Nr Beskrivelse Kommentar 1 Manglende rengjøring av ventilasjonsventiler (og sprinklerrør) Dette bør være inkludert i stillingsinstruks til driftsledere eller vaskeansvarlig
KROA ELDRESENTER 8 2.3 Vektet tilstandsanalyse I nedenstående tabell fremkommer vurdert tilstandsgrad (TG) for 16 ulike bygningdeler og 11 ulike funksjonspunkt samt en vektet teknisk og funksjonell tilstandsgrad for eiendommen. Tilstandsvurderingen er basert på inndeling i fire tilstandsgrader fra 0-3, hvor grad 0 tilsvarer at bygningsenheten er i meget god stand og grad 3 betyr tilnærmet behov for utskifting. B eskrivelse IR Vurdert Vekting Ko mmentar TG [%] 2. B YGG: Grunn, fundament og bæresystem 1 2 12 % Vinduer, ytterdører 1 3 8 % Utvendig kledning og overflate, utvendige trapper og balkonger 1 2 10 % Yttertak, takrenner, nedløp 1 3 10 % Innvendig kledning, overflater gulv og himling, innv. vinduer og dører, innvendige trapper 1 2 10 % Fast inventar (fastmontert innredning) 1 3 3 % 3. VVS: Sanitær 1 3 6 % Varme 1 2 4 % Brannslokning 1 1 3 % Luftbehandling/ventilasjon 1 3 8 % 4. ELKR A F T : Generelle anlegg / fordeling 1 2 4 % Lys / elvarme / driftsteknisk 1 3 6 % 5. T ELE OG A UT OM A T ISER IN G: Generelle anlegg og svakstrømsanlegg (data, telefon, alarm og signal, lyd og bilde) 1 2 4 % 6. A N D R E IN ST A LLA SJON ER : Heiser 1 2 5 % 7. UT EN D ØR S Terrengbehandling. Drenasje 1 2 4 % Utendørs VAR og EL tekniske anlegg 1 2 3 % Samlet vektet tilstandsgrad fo r eiendo mmen: 1 2,38 100 %
KROA ELDRESENTER 9 3. DYBDEKARTLEGGINGER Tilkomstmuligheter for HC beboere må tas hensyn ved fremtidig bruksvurderinger.
KROA ELDRESENTER 10 4. BILDER Bilde 1: Fasade mot parken Bilde 2: vindu detalj Bilde 3: Varmepumpe Bilde 4: Fasade mot jernbane Bilde 5: fasade mot jernbane med traforom Bilde 6: Fasade hovedinngang
KROA ELDRESENTER 11 Bilde 7: Sprinkling av fasade Bilde 8: fasade/vinduer mot jernbane Bilde 9: Ventilasjonsaggregat Bilde 10: Eksisterende heis Bilde 11: Innvendig trapperom Bilde 12: Gang i kjelleren
KROA ELDRESENTER 12 Bilde 13: Nytt kjøkken Bilde 14: El Hovedfordeling i korridor Bilde 15: Kjøleaggregat Bilde 16: Tilfluktsrom Bilde 17: Sprinklersentral Bilde 18: Dekkehøyde i kjelleren
KROA ELDRESENTER 13 Bilde 19: Oppusset fellesrom i kjelleren Bilde 20: Bad i leiligheter Bilde 21: Tilgang leiligheter Bilde 22: Soverom leilighet