STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 105/198 Arkivsaksnr: 2014/2634-39 Saksbehandler: Geir Aspenes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/304 og 105/198 - Værnesgata 16 og 18, 7503 Stjørdal Klage på vedtak. Søknader om dispensasjon vedrørende byggehøyde og utnyttingsgrad Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas til følge. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra kravet til områderegulering i pkt. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 2 nr. 4.2 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt etasjetall/byggehøyde som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 7 nr. 3 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt utnyttingsgrad som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune. Vedlegg: Vedlegg: 1. E-post av 23.10.2015 fra S.A.K. AS: Oversendelse av klage på vedtak - Fidestunet 2. Brev datert 23.10.2015 - Klage på vedtak 3. Brev fra Stjørdal kommune datert 02.10.2015 vedr. melding om vedtak, inkl. vedtak og saksframlegg i sak 174/15, møte Komite plan 30.09.2015. 4. Vedtak av Komite plan av 15.10.2014, sak 144/14 5. Søknad om dispensasjon, datert 28.08.2015 6. Følgebrev til dispensasjonssøknad datert 28.08.2015, merket F-4
7. Situasjonsplan, datert 17.04.2015, Tegningsnr. A10-02 8. Utomhusplan, datert 17.04.2015, Tegningsnr. L01 9. Tverrsnitt, datert 17.04.2015, Tegningsnr. A30-01 10. Prinsippsnitt Akse A og J, datert 30.04.2015, tegningsnr. A51-101 11. Perspektivtegning 12. Notat utendørs støy Norconsult, datert 12.03.2015 13. Brev fra Avinor, datert 13.03.2015 14. Takplan, datert 17.04.2015, Tegningsnr. A22-104 15. E-post fra S.A.K. AS 28.08.2015 Oversendelse av dispensasjonssøknad med vedlegg Saksopplysninger og historikk Søknad og vedtak om dispensasjon fra krav til bebyggelseseplan Stjørdal kommune mottok den 27.05.2014 søknad fra Fides AS representert v/s.a.k. AS om dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan i pkt. 1.1 i bestemmelsene til Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107. Fides AS planlegger å samle sin virksomhet i et nytt bygg på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18, i Stjørdal kommune. I vedtak av 15.10.2014 i sak 144/14 ga kommunen dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan i området. I begrunnelsen for vedtaket la kommunen vekt på at gjeldende plan ga tilstrekkelige bestemmelser for det aktuelle området til å kunne vurdere en byggesøknad, slik at det ikke var nødvendig å foreta ytterligere utfylling av planen. Kommunen la i sin begrunnelse vekt på søkers uttalelse om at det planlagte bygget skulle oppføres i samsvar med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser. Endelig la kommunen vekt på at tilsvarende praksis er lagt til grunn når det gjelder kravet om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Forutsatt at planlagte tiltak er i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området, har kommunen i tilsvarende saker gitt dispensasjoner fra plankravet. Vurdering av rammesøknad Ved kommunens vurdering av rammesøknaden for planlagte bygning kom det fram at ansvarlig søker mente at det ikke var samsvar mellom reguleringsbestemmelsene og plankartet, og han hadde derfor lagt plankartet til grunn for planleggingen av omsøkte tiltak. I brev av 26.08.2015 tilbakeviste kommunen at det ikke er samsvar mellom plankartet og bestemmelsene til reguleringsplanen, og kommunen orienterte om hvilke bestemmelser som gjelder for omsøkte eiendom. Etter dette er det klart at omsøkte tiltak ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dette utløser krav til områderegulering i henhold til kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Søknad om dispensasjon fra krav til områderegulering Ansvarlig søker opplyste i brev av 28.08.2015 at det byggteknisk ikke er mulig å omprosjektere bygget i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Det henvises således til følgende utsnitt i brevet;
Med henvisning til dette søkte S.A.K. AS om dispensasjon fra kravet om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Videre ble det også søkt om følgende dispensasjoner fra Reguleringsplan Sentrumsplan Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107; 1. Søknad om dispensasjon fra 2 nr. 4.2 vedr. maks. tillatt gesimshøyde på 7 m, til gesimshøyde på 9,35 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng, samt gesimshøyde på 11,75 målt fra gjennomsnittlig terreng for de bygningsdeler som har teknisk rom på tak. 2. Søknad om dispensasjon fra 7 nr. 3 vedr. maks. tillatt grunnflate på 40 % av tomtens nettoareal, til grunnflate på 42 % av tomtens nettoareal. Avslag på søknad om dispensasjon fra områdeplankravet Stjørdal kommune v/komite plan behandlet søknaden om dispensasjon fra områdeplankravet i møte den 30.09.2015, og fattet følgende vedtak; «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering i kap. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022, vedtatt 20.03.2014 og revidert 13.08.2015. Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke oppfylt.» Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt av Komite plan. Begrunnelsen for vedtaket var at man fant at vilkårene for å gi dispensasjon ikke var oppfylt. Det ble i begrunnelsen vist til at hensynet bak bestemmelsen om krav til områderegulering er å sikre en helhetlig utbygging av området med tilstrekkelig detaljeringsgrad når det gjelder type bygninger, utbyggingsstruktur, høyder, utnyttingsgrad, byggegrense, infrastruktur, parkering og adkomst, utearealer, ubebygd areal, støy m.v., i samsvar med gjeldende lovverk og Kommuneplanens arealdel 2013-2022. Rådmannen mente at behovet for dispensasjoner viser at gjeldende regulering ikke inneholder tilfredsstillende detaljeringsgrad til å ivareta utbyggingen av området på en god måte i samsvar med gjeldende lovverk og overordnet plan. I begrunnelsen fremgår videre at fordelene ved tiltaket ikke kan veie opp for de store samfunnsmessige ulemper og konsekvenser en dispensasjon i dette tilfellet vil få når det gjelder Kommuneplanens arealdel som styringsverktøy for arealbruken i kommunen. Rådmannen la særlig vekt på at en dispensasjon i dette tilfellet vil kunne føre til en sterk svekkelse av og undergrave kommunens styring av kommunens arealbruk
i sentrum etter overordnet plan, som videre vil kunne få uheldige konsekvenser for framtidig forvaltningspraksis i tilsvarende saker. Klage Fides AS, representert ved ansvarlig søker S.A.K. AS, har i brev av 23.10.2015 påklaget Komite plans vedtak, se vedlagt brev datert 23.10.2015. Ansvarlig søker har i klagen pekt på at det forhold at saksframlegget ble lagt fram for komitemedlemmene kun en dag før møtet, kan ha ført til at medlemmene ikke har fått satt seg helt inn i saken, og man mener dette er uheldig. I klagen fremheves videre den store samfunnsbetydningen Fides sin virksomhet har. Det planlagte bygget skal inneholde nytt sentralkjøkken for kommunen, og det er i således pekt på at både Fides og sentralkjøkkenet skal utføre lovpålagte tjenester for fellesskapet som har stor samfunnsbetydning. Det er anført at både Fides og sentralkjøkkenet er ikke-kommersielle organisasjoner, og det anføres som en fordel å samle virksomhetene i ett bygg nærmere sentrum. Det er i klagen anført at tiltaket byggteknisk blir mer tidsriktig enn det grunnlaget gjeldende reguleringsplan for området er basert på, samt mer framtidsrettet med bedre energisparende tiltak enn dagens regelverk. Klager anfører at utgangspunktet var at man skulle holde seg innenfor gjeldende regulering, men at det i ettertid viser seg at man har kommet feil ut med avvik fra to av reguleringsbestemmelsene. Klager finner det uheldig at konsekvensen av dette medfører at Fides blir pålagt å lage en reguleringsplan for hele området, og peker på at overordnede planer bør utføres av det offentlige slik at styringen av arealbruken i sentrum skjer helhetlig. Videre pekes på at dette bør skje i god tid i forkant slik at god demokratisk planprosess styrer arbeidet. Klager mener det ikke kan være slik at Fides blir pålagt å regulere eiendommene til Trondos, Statoil Fuel & Retail, Vennatrø Invest og NTE. Klager anfører at et pålegg om områderegulering for vedkommende eiendommer vil gi uforutsigbar fremdrift, som kan bety at Fides og Sentralkjøkkenet kan bli tvunget til å finne andre løsninger for sine akutte behov. Klager mener at det må vektlegges at det ikke har kommet inn merknader fra naboer i anledning nabovarslingen av tiltaket. Videre mener klager at det må ses hen til at det i andre områder i Stjørdal er gitt muligheter til å bygge uten at det utløser krav om å lage reguleringsplaner, eksempelvis Kristoffersen Bil i S2. Det anføres også at omsøkte tiltak for Fides og Sentralkjøkkenet er mindre i utnyttelse og høyde enn andre nylig oppført nabobygg ved Værnesgata, og man kan ut fra dette ikke forstå at omsøkte tiltak utløser behovet for å se hele området i sin helhet. I denne sammenheng peker klager på at tiltaket ikke vil utløse endringer av teknisk infrastruktur i området eller veg-geometrien for Værnesgata, og det vil ikke brukes til annet formål enn regulert formål. Videre anføres at det skal bygges lavere og med mindre utnyttelse enn forventet i et slikt sentrumsområde. Klager viser for øvrig til at det i ettertid er framlagt informasjon om tilstanden på Sentralkjøkkenet som viser at ny lokalisering er påtrengende og at det haster med å finne en løsning. Det understrekes at det ikke er økonomiske årsaker som ligger til grunn for dispensasjonssøknaden, men behovet for å komme i gang med nybygg så raskt som mulig. Endelig anfører klager at ingen av de to avvikene fra reguleringsplanen er betydningsfulle, slik at det ikke fører til at gjeldende reguleringsplan vesentlig blir tilsidesatt. Rådmannen viser til klagen i sin helhet i vedlagte vedlegg. Planstatus og rettslig grunnlag
Gjeldende plan for området er Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 vedtatt 20.03.2015 og revidert den 13.08.2015. Det følger av kap. 1.2 i bestemmelsene til planen at tidligere vedtatte reguleringsplaner skal gjelde, så fremt de ikke overstyres av kommuneplanbestemmelser. Dette gjelder så fremt omsøkte tiltak er i samsvar med gjeldende regulering og dispensasjon fra krav om bebyggelsesplan innvilges. Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107. Eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18, ligger i området I3 i planen. Denne reguleringsplanen vil utfylle Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Ved motstrid mellom planene går Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 foran reguleringsplanen. Dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan ble innvilget i vedtak av Komite plan 15.10.2014 i sak 144/14. Krav om områderegulering; I Kommuneplanens Arealdel 2013-2022 er omsøkte område avsatt til sentrumsformål S3. I kap. 1.3.2 er det gitt bestemmelse om at det skal foreligge områderegulering for utbyggingsformål for blant annet sentrumsområdet S3. Dette gjelder imidlertid ikke så langt gjeldende reguleringsplan skal gjelde for området og det omsøkte tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Ved vurdering av rammesøknaden kom det fram at omsøkte tiltak avviker fra gjeldende regulering når det gjelder byggehøyde og utnyttingsgrad. Dette utløser krav om områderegulering, se kap. 1.2 jf. kap. 1.3.2. Ansvarlig søker S.A.K. AS søkte om dispensasjon fra kravet om områderegulering i søknad av 28.08.2015. Komite Plan avslo søknaden i vedtak den 30.09.2015, sak 174/15. Vedtaket er påklaget av S.A.K. AS. Rådmannens vurdering av klagen Klagen er fremsatt innen utløpet av klagefristen, og klagen vurderes å ha kommet inn rettidig. Rådmannen må vurdere om klagen gir grunn til å endre komite plans vedtak av 30.09.2015, hvor komiteen enstemmig vedtok å avslå søknaden om dispensasjon fra kravet til områderegulering. Rådmannen vil innledningsvis kommentere klagers anførsel om komitemedlemmene fikk for kort tid til å sette seg inn i saken. I dette tilfellet strakk Rådmannen seg langt, av hensyn til søkers behov for rask framdrift, for å få med saksfremlegget til Komite plan sitt møte den 30.09.2015. Ettersom komiteen tok saken til behandling, forutsettes at komiteen mente at de hadde hatt tilstrekkelig tid til å sette seg inn i saken, samt at saken var tilstrekkelig opplyst til å kunne fatte vedtak i saken. I motsatt fall ville komiteen ha utsatt behandlingen av saken til neste møte. Rådmannen har på bakgrunn av klagen vurdert saken på nytt. Rådmannen er enig i at omsøkte tiltak har stor samfunnsmessig betydning. Fides AS sin virksomhet som attføringsbedrift og kommunens sentralkjøkken, har en viktig samfunnsfunksjon. Klager har opplyst, og rådmannen kjenner til, at det haster med å få på plass nye lokaler for kjøkkenet, da tilstanden på eksisterende bygningsmasse er svært dårlig. Rådmannen mener fortsatt at det faktum at omsøkte tiltak krever søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser, viser at gjeldende reguleringsplan ikke har tilstrekkelig
detaljeringsgrad til å ivareta utbyggingen av området i samsvar med gjeldende lovverk og Kommuneplanens Arealdel. Klagers anførsel om at planen er utdatert i forhold til dagens tekniske krav til bygg, og at et nytt bygg som omsøkt blir mer tidsriktig og mer energisparende, underbygger denne vurderingen. Planen er gammel og politikerne i kommunen har gjennom kommuneplanens arealdel vedtatt at deler av Stjørdal sentrum og omliggende tettsted skal videreutvikles gjennom utarbeidelse av områdeplaner. Klager har anført at avvikene det søkes om fra gjeldende plan er små avvik, og at de ikke bryter med intensjonen om høyere bygninger og høyere utnyttingsgrad i sentrum. Klager har også vist til at naboene gjennom tre varslingsrunder ikke har hatt merknader til tiltaket. Rådmannen er enig i at omsøkte avvik fra regulert byggehøyde og utnyttingsgrad ikke er store avvik vurdert ut fra intensjonen om høyere bygninger og økt utnyttingsgrad i sentrum. Hensynet bak et krav om områderegulering er ikke kun knyttet til høyere bygninger og økt utnytting. Det omfatter en helhetlig planlegging av hele sentrumsområdet S3, hvor alle forhold knyttet til høyder, utnytting, utforming, støy, veg- og infrastruktur, parkeringsareal og utearealer m.v., blir sett i sammenheng. Kommunen planlegger nå oppstart av områderegulering i dette området i løpet av kort tid. Rådmannen ser imidlertid at man i denne saken, gjennom vedtaket den 15.10.2014 i sak 144/14, der Komite plan ga dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan, aksepterte lav høyde og lav utnyttingsgrad på omsøkte bygning i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Omsøkte dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan innebærer ikke store avvik i forhold til dette utgangspunktet. Det dreier seg således om et avvik på 2 % over maksimal tillatt bebygd areal på 40 % av tomtens nettoareal, og en høyde på 2,35 m over maks tillatt gesimshøyde på 7 m, i tillegg til tekniske rom på tak som gir en gesimshøyde på 11,75 m på deler av bygningen. På denne bakgrunn, og med vesentlig vekt på samfunnsbetydningen omsøkte tiltak har, har Rådmannen derfor kommet til at klagen likevel bør tas til følge. Konklusjon Rådmannen har kommet til at klagen kan tas til følge, og at det gis dispensasjon fra kravet til områderegulering i pkt. 1.3.2 i Kommuneplanens Arealdel 2013-2022. Vedrørende søknadene om dispensasjon fra bestemmelsene om etasjetall/byggehøyde og utnyttingsgrad i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 Dersom Komite plan vedtar å ta klagen til følge og gi dispensasjon fra kravet om områderegulering jf. plan- og bygningsloven 19-2, så vil søknadene om dispensasjon fra bestemmelsene om etasjetall/byggehøyde og utnyttingsgrad i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 måtte behandles før tiltaket kan godkjennes. Ansvarlig søker har påpekt at prosjektering og søknad om tiltaket har vært svært tidkrevende. Av hensyn til utbyggers behov for framdrift, ber rådmannen derfor om at disse dispensasjonssøknadene tas opp til behandling av Komite plan allerede nå. Dersom Komite plan velger å ikke ta klagen til følge, bes om at det ses bort fra rådmannens forslag til vedtak nedenfor. 1. Søknad om dispensasjon til endret etasjetall/byggehøyde.
Hensynet bak bestemmelsene om etasjetall og byggehøyde er å kunne styre utbyggingsvolumet og byggehøyden i planområdet. I dette tilfellet er høyden også sett i sammenheng med restriksjonsgrensene som er satt mot forsvarets arealer, slik at byggehøyden ikke under noen omstendighet kan overstige disse restriksjonsgrensene, jf. 2 nr. 4.3. Ansvarlig søker har anført at det er to forskjellige definisjoner på maks. tillatt byggehøyder i reguleringsplankartet og i reguleringsbestemmelsene. Som rådmannen har vært inne på tidligere beror denne vurderingen på en misforståelse, og rådmannen mener at det fremgår klart av bestemmelsene i 2 nr. 4.2 jf. 4.3 at det er byggehøyden på 2 etasjer med maks. tillatt gesimshøyde på 7 m som gjelder. Ansvarlig søker har videre anført at man ikke kan se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt da det fortsatt er kun 2 etasjers bygg som er omsøkt. Det vises således til at de tekniske kravene for nybygg av i dag tilsier høyere etasjehøyde enn det som var vanlig fra tidsepoken da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 1987. Tegningene av bygget viser at det skal oppføres tekniske rom på deler av taket på vestfløyen av bygningen, samt over trapperommet og hovedinngangen. Høyden på disse tekniske rommene er 2,4 m fra taket, og vil komme i tillegg til gjennomsnittlig gesimshøyde på 9,35 m på den øvrige bygningsmassen. Ansvarlig søker har pekt på at man har vurdert inntrukne tekniske rom på taket til å være en bygningskonstruksjon på bygget og ikke en planetasje. Det fremgår ikke av «Veiledning - Grad av utnytting» hvordan etasjetall på næringsbygg ble beregnet ved tidspunktet for vedtakelsen av gjeldende reguleringsplan i 1987. Rådmannen mener imidlertid at dette ikke er vesentlig, da bestemmelsen i tillegg til etasjetall angir en konkret gesimshøyde. Bestemmelsen gir etter dette ikke anvisning til å legge til grunn den til enhver tid gjeldende beregning av etasjetall, men at 2 etasjer er konkret fastsatt til en gesimshøyde på 7 m. Tekniske rom over takflaten vil føre til ytterligere økning i gesimshøyden, da disse også skal legges til grunn ved beregning av gesimshøyden, se «Veiledning Grad av utnytting» kap. 4. I realiteten vil derfor deler av bygningen ha en gesimshøyde på 11,75 m, mens øvrige deler av bygningen som ikke har tekniske rom på taket vil ha en gesimshøyde på 9,35 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen har forståelse for at de tekniske kravene i dette tilfellet gjør det vanskelig å oppfylle byggehøyden som er fastsatt i reguleringsplanen for 1987. Omsøkte byggehøyde vil ikke komme i konflikt med restriksjonsgrensen som er satt for forsvarets arealer. Selv om byggehøyden innebærer et stort avvik fra maks. tillatt gesimshøyde, har rådmannen under tvil kommet til at omsøkte høyde i dette tilfellet ikke vil vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om byggehøyde. Rådmannen vektlegger i denne sammenheng at bygningen inngår i sentrumsområde hvor det er ønskelig med større utnytting og høyere byggehøyde. Rådmannen kan ikke se at omsøkte byggehøyde vil føre til noen ulemper for naboer eller omgivelser når det gjelder solforhold, siktlinjer e.l. Høyden vil heller ikke overstige restriksjonsgrensene for forsvarets arealer, som vist til i 2 nr. 4.3. Ut fra ovenstående vurdering har rådmannen kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. 2. Søknad om dispensasjon for økt utnyttingsgrad.
Det følger av bestemmelsen i 7 nr. 3 at «Bygningens grunnflate må ikke overstige 40 % av tomtens nettoareal, inklusive lagring under tak». Hensynet bak bestemmelsen er å styre omfang og volum av bebyggelsen på eiendommen, samt sikre tilstrekkelig uteareal og tilstrekkelig avstand mellom bebyggelsen i planområdet. Ansvarlig søker har redegjort for at omsøkte bygning vil ha grunnflate på 42 % av tomtens nettoareal. Dette utgjør 2 % over maks. tillatt bebygd areal på 40 % av tomtens nettoareal. Dette tilsvarer ifølge ansvarlig søker 96 m² av et nettoareal for tomten på 4645 m². Det anføres at bygningen skal utføres med parkeringskjeller, slik at en stor del av tomten vil bestå av grøntareal. Rådmannen kan ikke se at overskridelsen av utnyttingsgraden i dette tilfellet vil kunne vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Slik tiltaket er planlagt, vil man fortsatt ha store utearealer på eiendommen og god avstand mellom bebyggelsen i planområdet. Rådmannen vil også peke på at omsøkte eiendommer inngår i et sentrumsområde hvor det ved eventuell framtidig omregulering er ønskelig med høyere grad av utnytting. Rådmannen kan ikke se at en dispensasjon til økt utnyttingsgrad som omsøkt vil kunne ha noen ulempe for naboer eller omgivelser. Det anses som en fordel at man får et funksjonsdyktig bygg i samsvar med tekniske krav i gjeldende lovverk. Rådmannen har etter dette kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Konklusjon Ovenstående vurdering viser at rådmannen har kommet til at begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, både når det gjelder søknad om dispensasjon til endret byggehøyde og til økt utnyttingsgrad. Rådmannen ser at dispensasjoner fra reguleringsplanen i dette tilfellet vil kunne gi uheldig presedensvirkning for tilsvarende problemstillinger i senere saker. Isolert sett vil dispensasjonene imidlertid gi et funksjonsdyktig bygg i samsvar med tekniske krav i gjeldende lovverk, og rådmannen kan ikke se at dispensasjonene vil ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. På denne bakgrunn har rådmannen kommet til at søknadene om dispensasjon kan innvilges. Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 2 nr. 4.2 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt etasjetall/byggehøyde som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune. 2. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra 7 nr. 3 i Reguleringsplan Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, vedtatt 26.03.1987, planid. 1-107 vedrørende økt utnyttingsgrad som omsøkt på eiendommene gnr./bnr. 107/304 og 105/198, Værnesgata 16 og 18 i Stjørdal kommune.