NITO TAKSTINGENIØR LEDENDE I TAKSERING. Anette og Ron Bull Grevefaret 3 3280 Tjodalyng. Dato. 28.09.2015 REKLAMASJONSRAPPORT VEDR. GREVEFARET 3. 3280 TJODALYNG Vår referat nr. 100915.1 Oppdragsgiver. Anette og Ron Bull. Befaringsdato. 10.09.15.15. kl. 09.30 Tilstede. Eiere Anette og Ron Bull og takstmann Thor Johansen og Thomas Johansen. Postadr.: Boks 196, 3291 STAVERN Tlf: 33 11 52 81 Org. nr.: NO 990 674 418 MVA Besøksadr: Agnesveien 10, 3292 Stavern Faks: Giro: 2540.02.20266 E-Post: post@byggmester-tj.no Mobil: 91 32 37 86 Nettside: www.byggmester-tj.no
Eiendomsdata og hjemmel forhold. Kommune. Larvik Eiendommens adr. Grevefaret 3. 3280 Tjodalyng. Hjemmelshalvere. Anette og Ron Bull seksjon 2. Aase Farmen seksjon nr. 1. Matrikkel nr. Gnr/Brn. 1093/122 Seksjon 1 og 2. Oppdraget. Vårt oppdrag er å besiktige bygningsmassen vedr. feil/mangler som har kommet frem etter overtagelse av eiendommen. Gi disse skader/mangler en byggeteknisk vurdering, samt utarbeidet et kostnadsoverslag på utbedring. Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av mottatte opplysninger/dokumenter samt egen observasjon på befaringsdato. Bakgrunnen for oppdraget. Eiendommen med overtagelse seksjon nr. 1 dato 21.10.2013 og seksjon nr. 2 med overtagelses dato 10.12.2013. Det er tidligere reklamert på forhold mot Protector Forsikring ASA på denne bygningsmasse i lengere tid, som endte med dom Larvik Tingrett 24.02.2015. Etter utbedringer startet, er det igjen blitt avdekket flere feil og skader på bygningsmassen. Undertegnede takstmann ble derfor kontaktet for vurdering av registrert feil og skader, samt utarbeide en reklamasjonsrapport med nødvendig utbedringskostnader. Fremlagte dokumenter. - Boligsalgsrapport av dato. 05.03.2013. - Egenerklæringsskjema av dato. 03.05.2013. - Salgsprospekt. - Dom Larvik Tingrett av dato. 24.02.2015. - Besiktigelsesrapport utarbeidet av takstmann Lars Holmsen av dato. 04.05.2015. - Befaringsrapport utarbeidet av tømrermester Bernt Hagen av dato. 23.04.2015. - Befaringsrapport utarbeidet av tømrermester Bernt Hagen av dato. 16.05.2015. - Befaringsrapport utarbeidet av Rolf Ekholt av dato. 28.06.2014. - Tilleggsnotat til rapport utarbeidet av Rolf Ekholt av dato. 29.07.2014. - Termografi/tetthetskontroll rapport utført av Rolf Ekholt av dato. 17.11.2014. - Rapport fra Sintef v/trond Bøhlerengen vedr. fuktsikring av dato. 09.01.2015. - Kostnadsoverslag pr. mail vedr, grunnarbeider fra OTE Fjellsprenging AS V/ Ole Tom Enger av dato. 10.03.2015. 2
- Kostnadsoverslag pr. mail vedr, balansert ventilasjon fra GB AS v/ Richard Larsen av dato. 26.06.2015. - Rapport utarbeidet av Anticimex v/baard Lunde Olsen av dato. 23.01.2014. - Prisoverslag av diverse utbedringer utarbeidet av Bobygg AS v/terje Christensen av dato. 23.03.2015. - Prisoverslag av renovering av bad utført av Byggmester Thor Johansen v/ Thomas E. Johansen av dato. 01.07.2015. - Analyserapport utarbeidet av MycoTeam AS v/hege Bull Jensen av dato. 26.06.2014. - Rapport utarbeidet av Norsk elektro-kontroll v/leere Vedr. elektriske mangler av dato 27.09.2015 - Rapport utarbeidet av ÅF Infrastruktur AS Vedr. Trekonstruksjoner av dato. 24.09.2015 - Rapport utarbeidet av OPAK v/tor Henning av dato. 09.09.2015. - Varsel om pålegg om retting. Larvik Kommune av dato. 15.09.15 Følgende er omhandlet i denne rapport. 1. Bygning og alder med beliggenhet. 2. Registrerte feil/mangler/skader. 3. Konklusjon/reparasjonsbeskrivelse på feil/mangler og skader. 4. Sammensatt vurdering av nødvendig tiltak. 5. Kalkulasjon utbedringskostnad. 1. Bygning og alder med beliggenhet. Eiendommen oppført år 2003 beliggende i Tjodalyng i Larvik Kommune og består av horisontaldelt tomannsbolig over 3 stk. plan. Det er også utleie leilighet i tillegg som tilhører boenhet seksjon nr. 2. Bygningsmassen ligger i et skrånede terreng og er fundamentert dels på sprengingssteinfylling og dels på fjell. Bygningsmassen fundamentert på fjell er utført til dels med krypkjeller. Yttervegger i underetasje mot terreng er oppført i leca konstruksjoner som er pusset utvendig. Resterende bygningsmasse utført i trekonstruksjon med betongplate på grunn. Vår vurdering er basert på byggeår 2003 og vurderes derfor etter plan og bygningsloven av 1985, og gjeldende forskriftskrav av teknisk forskrift av 1997. Det vises videre til rapporter innhentet som tar for seg ytterligere avvik vedr. feil/mangler/skader. Disse rapporter følger som vedlegg til denne rapport. Rapportene med fotodokumentasjon må ses i sammenheng til vår rapport. Utbedringer er kalkulert under vår utbedringskostnad. 2. Registrerte feil/mangler/skader 1. Utvendig hjørnekasser på alle fasader. 2. Underdimensjonerte dragere og bjelkelag. 3. Fuktinntrenginger på gulv, vegger og himlinger, seksjon nr. 2. 4. Manglende luftsirkulasjon i bygningsmassen. 5. Lukkende kryprom ikke mulighet for inspeksjon. 6. Mangelfull innfesting av takutspring 3 etasje seksjon nr. 2. 3
7. Manglende tegninger Ihht. Oppført bygningsmasse. 8. Manglende sportsboder til alle boenheter, samt innvendig bod til utleiebolig Ihht. Tekniske krav. 9. Manglende biloppstillingsplasser Ihht. Krav. 10. Manglende drenering. 11. Råteskader i konstruksjon. 12. Yttervegger vedr. Manglende lufting bak kledning. 13. Taknedløp skaper unødvendig fuktbelastning. 14. Undertak. Vann lekker inn på sutak som forårsaker mugg og fuktproblematikk på undertak. 15. Vinduer på fasader mangler fuktsikring over vinduer. Vann renner inn. 16. Terrasser 2 etasje. Vann renner inn i overgang vegg/terrasse og inn i romm innenfor, og videre ned i underliggende etasje. 17. Utleie leilighet i seksjon nr. 2 og leilighet i seksjon nr. 1 er ikke godkjent ihht. Larvik Kommune pga. store avvik ut fra tidligere godkjennelser og tegninger. Leilighetene må søkes godkjennelse med krav Ihht. Teknisk forskrift av 2010. Dette medfører til nødvendige byggetekniske tiltak mot nye krav. 3. Konklusjon/reparasjonsbeskrivelse. 1. Hjørnekasser på utvendig fasader. Utvendig hjørnekasser er ikke tilstrekkelig med utbedring mot lufttetthet med bruk av tape, som vises til i tidligere dom i denne sak. Her må kledning demonteres slik at underliggende lekter kan fjernes før eventuelt tape, eller vindtettrull kan monteres. Det blir nødvendig med demontering av fasadekledning samt deler av utlekting for mulighet for utbedring pga. å imøtekomme krav til lufttetthet til 4 luftvekslinger pr. time ved 50 Pa trykkforskjell. Tidligere målinger er dokumentert til 7,53 luftvekslinger pr. time. Noe som bekrefter bygningsmassen krever stor utbedring slik at lufttetthet blir ivaretatt Ihht. Tekniske krav. Viser det seg at tetthetskravet ikke blir ivaretatt med utvendige utbedringer, må innvendige vegger samt rundt vinduer innvendig utbedres i forhold til fuktsperre. Eventuelt utbedringskrav her vil bli ettersendt om nødvendig tiltak innvendig blir nødvendig. Kr. 158 000,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. Utbedring av lufttetthet på fasader. Når det gjelder ytterligere krav til endringer vedr. 2 stk. leiligheter må bygges om til krav Ihht. Teknisk forskrift av 2010, anser vi det helt nødvendig at alt av fasadekledning demonteres slik at alle hjørner og vinduer kan utbedres slik at nye krav blir ivaretatt på de omsøkte leiligheter Ihht. Krav til tek-10 til 2,5 luftvekslinger pr. time. KRAV. Byggeteknisk forskrift stiller krav om at bygninger skal ha god lufttetthet. Luftlekkasjer ut og inn gjennom tilfeldige utettheter i ytterkonstruksjonene skal begrenses. Kravet til lekkasjetall ble første gang tatt inn i Byggeforskriften i 1982. Kravene ble skjerpet i 2007. 4
Under vises kravene over tid i TEK, og etter energiklasse i NS 3700. Krav til lufttetthet (lekkasjetall) Bygningstype Frittliggende Rekkehus i inntil to småhus etasjer Andre bygninger TEK 97 < 4,0 < 3,0 < 1,5 TEK 07/TEK 10 < 2,5 1) < 1,5 1) < 1,5 1) NS 3700 lavenergi klasse 1 < 1,0 < 1,0 < 1,0 NS 3700 lavenergi klasse 2 < 3,0 < 3,0 < 3,0 NS 3700 Passiv hus < 0,6 < 0,6 < 0,6 1) Energitiltaksmetoden åpner for omfordeling og lufttetthet < 3,0 aksepteres Bilder 2 stk. viser utettheter rundt vinduer. Bilder viser utettheter under inngangsdør. Bildet viser innvendig hjørne fasadekledning. 5
2. Underdimensjonerte dragere og bjelkelag. Store deler av bærekonstruksjoner og dragere viser seg er underdimensjonerte Ihht. Krav fra byggeår 2003. Mønedrager samt andre avvik på bærekonstruksjoner og bjelkelag, henviser vi til rapport utarbeidet av ås Infrastruktur AS av dato. 24.09.2015. Her viser mønedrager etc. til grove underdimensjoneringer, som tilsier fare ihht. bruddgrenser. Det vises også til underdimensjonerte terrasser 2 etasje mot sydvest. Det er nødvendig med store ombygninger for å tilfredsstille krav til laster og spennvidder Ihht. Vedlagt rapport. Dette medfører til at innvendige overflater må strippen ned slik at utbedringer kan foretas. Store deler av seksjon nr. 2. har svekket tak og gulvkonstruksjoner samt underdimensjonerte søylepunkter. Denne boenhet må totalt ombygges slik at bærekonstruksjoner etc. blir ivaretatt. Himlinger i leilighet 1 etasje, seksjon nr. 1 må også utbedres, slik at alle himlinger og brannskiller blir tilbakeført ihht. konstruksjonskrav fra år 2003, samt tekniske krav ihht. teknisk forskrift 2010. Utbedringer ihht. tek-10 vises til pålegg fra Larvik kommune vedr. Ikke godkjent boenhet. Kr. 31 000,- inkl. mva. er trukket fra vår utbedringskostnad, Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. Utbedring av brannsikkerhet i etasjeskille mellom seksjon nr. 1 og nr. 2. Bildet viser eksisterende mønedrager. Bildet nr. 2 viser bjelkelag soverom åpnet opp for kontroll. 3. Fuktinntrenginger på gulv, vegger og himlinger, seksjon nr. 2. Det er observert fuktinnsig på 2 stk. soverom i seksjon nr. 2. Dette har en sammenheng med Dårlig inneklima, samt mugg og soppvekster vurdert ut fra rapporter utarbeidet av Mycoteam og Anticimex. Rapport fra Bent hagen konstaterer også fuktig sviller, som fremhever fuktproblematikk i bygningsmassen. Innsig av fukt er observert fra yttervegger, gradrenner i tak, og fuktinnsig fra overliggende terrasse. 6
Skadeårsak må utbedres på tak, terrasse og yttervegger før innvendige følgeskader utbedres. Fuktskader 8 000,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. Innvendige skader. Sanering av eventuelt mugg og soppskader tilkommer i tillegg, og må beregnes utført ihht. boligens tilstand pr.dato. Fuktskader på undergulv soverom. 2 stk. bilder. Fuktskade på vegg bad ved rørkasse. Fuktskade i himling soverom. 7
Bilder viser måling av fukt i vegger og sviller. Fult utslag av fukt på befaringsdato. 4. Manglende luftsirkulasjon i boenhetene. Det er observert kun ventiler i vinduer i alle 3 stk. boenheter inkl. utleieleilighet. Dette tilfredsstiller ikke kvalitet til luftvekslinger Ihht. Teknisk forskrift 97. For å sikre at inneluften til enhver tid er av tilfredsstillende kvalitet, bør minimum ventilasjon, tilsvarende 0,5 luftvekslinger pr. time, opprettholdes selv når rommene eller boligen ikke er i bruk. Friskluftventiler må etableres tilstrekkelig i seksjon nr. 2 hoveddel. Når det gjelder utleieleilighet og leilighet seksjon nr. 1, blir det krav til balansert ventilasjon. Dette på grunnlag av disse to leiligheter må godkjennes på nytt, og kommer innenfor krav Ihht. Teknisk forskrift av 2010. Utbedring med balansert ventilasjon ligger inn under oppgradering av leiligheter til tek-10 under kalkulasjon. Kr. 2 000,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. Ventilasjon i seksjon nr. 1. 5. Lukkende kryprom ikke mulighet for inspeksjon. Lukkede kryprom under terrasse har ikke mulighet for inspeksjon og fremkommelighet. Her er det krav til alle rom skal kunne være inspiserbare. Det må etableres åpninger i 2 stk. leca grunnmurer under eksisterende terrasse, slik at rom blir inspiserbare. 8
6. Mangelfull innfesting av takutspring 3 etasje, seksjon nr. 2. Takutspring er innfestet i yttervegg, og er ikke festet tilstrekkelig. Kun håndspiker er brukt. Forholdet er lett synlig i kott på seksjon nr. 2. Konstruksjonen må innfestes tilstrekkelig med skruer Ihht. Nødvendig beregninger. Kantbjelke er ikke festet tilstrekkelig til vegg stendere. 7. Manglende tegninger på oppført bygningsmasse. Larvik kommune v/tom Mangelrød har krevd nye fullstendige tegninger på bolig. Dette pga. eksisterende bolig ikke harmonerer med tidligere søknad mot eksisterende bygningsmasse. Kopi av brev fra Larvik kommune er vedlagt denne rapport. Nye tegninger er nå utarbeidet pga. krav fra Larvik Kommune. Videre vil det påløpe utgifter vedr. Tegninger for plassering av biloppstillingsplasser og sportsboder samt inntegne nødvendig innvendig bod til utleieleilighet. Det vil også tilkomme søknadsgebyrer til Larvik Kommune. Alle kostnader er vurdert under vår utbedringskostnader. 8. Manglende sportsboder til alle boenheter, samt innvendig bod til utleiebolig Ihht. Tekniske krav. Bygningsmassen har ikke nødvendig tilgang til sportsboder 5 kvm for hver boenhet Ihht. Krav. Utleieleilighet er heller ikke oppfylt krav til innvendig bod på 3 kvm. Når det gjelder utleieleilighet må eksisterende boligareal omgjøres til innvendig bod på 3 kvm, slik at noe ombygning blir nødvendig. Samtidig blir boligareal redusert tilsvarende, noe som gjør utslag i verdien på boligen. Krav om redusert verdi omfatter ikke under vår vurdering. 9
Utvendig sportsboder etableres Ihht. Krav, totalt 15 kvm fordelt på 3 stk. sammenhengende boder. Innvendig bod i utleieleilighet etableres, noe som krever ombygning av eksisterende innvendige vegger. Sportsboder og ombygning av innvendig bod er medregnet i vår utbedringskostnad. 9. Manglende biloppstillingsplasser Ihht. Krav. Larvik kommune v/tom mangelrød har krevd plantegning på utomhusanlegg og ny søknad for biloppstillingsplasser. Dette pga. eksisterende løsning ikke tilfredsstillende krav om nødvendig biloppstillingsplasser og adkomst til boligen. Kopi av brev fra Larvik kommune er vedlagt denne rapport. Biloppstillingsplasser må etableres slik at nødvendig inngrep i terreng er nødvendig. Ombygning av terrasse blir nødvendig, slik at tilstrekkelig biloppstillingsplasser kan etableres. 10. Manglende drenering. Overvann renner mot grunnmurer og kryprom. Det er tidligere påpekt at drenering vil lede dette bort Ihht. Tidligere reklamasjonssak. Det viser seg at drenering ikke er montert samt påvist spillvannskum er kun en stakekum for avløp til boligmassen. Det er derfor nødvendig med inngrep av sprenging og sømborre, slik at overvann kan ledes bort fra bygningsmassen. Det er fortsatt stor fuktighet i krypkjeller som videre trekker opp i bolig, som igjen medfører til dårlig inneklima og fare for sopp og muggskader. Det er påvist at isolasjon mot krypkjeller inneholder mugg Ihht. Mycoteam sin rapport. Denne problemstilling er tatt opp i vedlagte rapporter som ligger til vedlegg til vår rapport. Utbedring er nødvendig slik at overvann blir ført bort fra bygningsmasse. Slik det fremstår i dag er det i strid med teknisk forskrift av 1997 (vedr. lede overvann bort fra bygningsmasse). Følgeskader vedr. manglende drenering har medført til at overliggende gulv i kryprom, må utbedres vedr. Muggdannelser på isolasjon samt eventuelt utbedring av undergulv. Nødvendig utbedring er kalkulert av OTE Fjellsprenging AS, som ligger til grunn under vår utbedringskostnad. Kr. 180 000,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom. 10
Bildet viser fjellskråning mot grunnmurer/krypkjeller. 11. Råteskader i konstruksjon. Det er observert råteskader i veggkonstruksjonspartiet til underetasje. Her har fukt trengt inn i vegg og forårsaka fuktskader inn i vegg konstruksjon. Rapport til Bern Hagen fremhever også dette. Vi har tidligere i denne rapport beregnet utskifting av ytterkledning og utlekting av boligen pga. manglende lufttetthet i boligen, samt manglende utlufting av fasadekledning. Det må derfor utbedre fuktskader i vegg, som medfører til også utbedring av vindtetting i dette hjørne. Kostnader for utbedring av fuktskade er kalkulert under omkledning post nr. 1 i vår utbedringskostnad. Bilder viser råteskader i veggkonstruksjon. 11
12. Yttervegger vedr. Manglende lufting bak kledning. Det er observert manglende gjennomlufting av kledning i overgang terrasser, vinduer, dører etc. Dette har medført til bakenforliggende vindtettplater har vørt fuktig til enhver tid, som igjen har medført til fuktige bunnsviller og fuktskader bak fasadekledning. Det er videre observert dårlig Musetetting rundt boligen pga. det er benyttet klemlekter som er ca. 11mm tynnere enn det utlekting dimisjon. Dette medfører til fritt innsig av mus bak fasadekledning. Det er også observert mus inn i boligen. Vi har tidligere i denne rapport beregnet utskifting av ytterkledning pga. manglende lufttetthet i boligen. Det må derfor også utbedre luftespalte i denne utbedringen, slik at utlekting medfører til god gjennomstrømning av luft. Musebånd må monteres i bunn av kledning samt overganger der hvor dette er nødvendig. Kostnader for manglende lufting etc. Er beregnet innenfor omkledning i vår utbedringskostnad. Bilder viser luftespalter er ikke gjennomført i vegger. Ikke tilstrekkelig stengt mot mus i vegger. 12
13. Taknedløp skaper unødvendig fuktbelastning. Nedløpsrør går ned ved vegg og skaper unødig fuktbelastning på fasadevegg og tilstøtende veggkonstruksjon. Se ytterligere vurdering vedr. Bernt Hagen sin rapport. Utbedring foretas ved at knytte nedløpsrør med tette drensrør for lede vann bort fra grunnmurer. 14. Undertak. Vann lekker inn på sutak som forårsaker mugg og fuktproblematikk på undertak. Overvann renner inn på sutaksplater pga. manglende avslutninger på takstein. Takstein er kuttet slik at vann renner inn mot vindskibord. Det er videre observert sutaksplater ikke leder vann ut i takrenne men er avsluttet kant med taksperre, slik at vann renner ned i bakkant av forkantbord. Se ytterligere vurdering vedr. Bernt Hagen sin rapport. Utbedring foretas ved at takpapp legges i underkant lekter som brettes opp mot vindski og avslutninger. I bunn mot forkantbord kan takpapp klemmes i underkant sutak som leder overvann ut i bakkant av takrenner. Det bør videre monteres mønebånd som hindrer fuktinnsig på undertak. Utbedring av tak er under utførelse slik at deler av denne reklamasjon må henvises til bilder utført av tiltakshaver selv og Bernt Hagen sin rapport. Deler av tak på boligdel var utbedret på befaring. Her kan huseier vise fotomontasje vedr. Skader på undertak før utbedring ble foretatt. Ihht. mottatt mail fra nabo, bekrefter de at forenklet undertak sto udekket til i byggeperioden og over høst og vintersesongen. Ihht. type undertak benyttet på denne boligen, er det bekreftet fra leverandør at slike plater ikke skal stå over lengere tid udekket. Nødvendig utbedring anses derfor følgeskader fra byggeår pga. materialsvekkelser i form av store fuktpåkjennelser. Bildet viser takpapp ikke avsluttet mot takrenner 13
15. Vinduer på fasader mangler fuktsikring over vinduer. Vann renner inn. Det er registrert vann trenger inn over vinduer. Dette skyldes dårlig fuktsikring og uheldig løsning med vannrett, med beslag som ikke er ført bak vindtettsjikt i vegg. Se ytterligere vurdering vedr. Bernt Hagen sin rapport. Utbedring foretas ved omkledning av bygningsmassen og utbedring av vindtetting og utlekting. Utbedringskostnad er derfor vurdert under post 1. «omkledning etc». Bilder viser overganger som ikke er utført tilstrekkelig mot fuktsikring. 16. Terrasser 2 etasje. Vann renner inn i overgang vegg/terrasse og inn i romm innenfor, og videre ned i underliggende etasje. Nødvendig ombygninger av resterende terrasser og rekkverk, hvor avslutning til vegger medfører til fukt problematikk. Det er registrert fuktinnsig overgang terrassedekke og veggkonstruksjon. Her var også membran fjernet på terrasse 2 etasje. Seksjon nr. 2 på befaringsdato. Store deler av terrasse er montert med bjelke mot eksisterende vegger uten form for fuktsikring. Dette har medført til fukt og råteskader i konstruksjonen. Utbedring terrasse 2 etasje seksjon nr. 2 foretas, ved å legge nytt underliggende dekke godkjent for bruk av terrassemembran. Slitesjikt monteres før trelemmer monteres som ferdig terrassegulv. Resterende terrasser må utbedres slik at kantbjelker mot fasadekledning bygges om, samt nødvendig utskifting av terrassebord og rekkverk utføres i samme inngrep. Følgeskader vedr. Råteskader er vurdert under egen utbedringskostnad vedr. punkt 3. fuktinntrenging i vegger, himling og gulv. Kostnader i forbindelse med terrasser tidligere dom vedr. terrasse inngangsparti og terrasser sydøst, ligger ikke til grunn undrer vår utbedring. Dette pga. tidligere reklamasjonsak samt utbetalt dom på kr. 62 499,- og kr. 37 500,- 14
Bilder viser overganger terrassedekke og veggkonstruksjon. 17. Utleie leilighet i seksjon nr. 2 og leilighet i seksjon nr. 1 er ikke godkjent ihht. Larvik Kommune. Det er stilt krav fra Larvik Kommune ang. ny søknad må foreligge på godkjennelse av 2 stk. leiligheter. Dette medfører til at begge to leiligheter må oppgraderes og ombygges Ihht. Teknisk krav av 2010. Dette medfører til vinduer/dører på fasade må skiftes Ihht. Isolasjonskrav på glass, samt vegger må etterisoleres slik at isolasjonsverdi blir ivaretatt. Videre må det etableres balansert ventilasjon, alternativ energi oppvarming, tekniske krav Ihht. Våtrom vedr. fall og membranarbeider, radon, tetthetskrav til 2,5 luftveksling pr. time, Aqua stopp på vanninstallasjoner uten sluk i rom, fri bredde utgangsdør 90cm etc. Når det gjelder el-krav viser vi til el-rapport Ihht. Vedlegg. Utbedring for og tilfredsstille nye tekniske krav anses som en stor og omfattende kostnad. Dette medfører til at store deler av leilighetene må gjenoppbygges. Når det gjelder krav til isolasjonsverdi i utleieleilighet anbefaler vi og tilleggisolere gulv fra krypkjeller. Når det gjelder gulv i seksjon nr. 1 er dette vanskelig og tilfredsstille krav vedr. Isolasjonsverdi i gulv samt krav til radon. Vi har vurdert en samlekostnad på utbedring under denne post som kan avvike mot et sluttresultat. Kr. 25 000,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. utbedring av bad seksjon nr. 1. Kr. 12 500,- inkl. mva. er trukket fra Ihht. Tidligere utbetalt dom vedr. bad hybel seksjon nr. 2. Tidligere erstatningsutbetaling for hybel anses ikke i konflikt med vår utbedringskostnad, ettersom vi ikke har beregnet inn lysforhold på vinduer, rømningsvei og erstatning pga. tapt husleie. 15
4. Sammensatt vurdering av nødvendig tiltak. Bygningsmassen bærer preg av svært mange mangler og avvik mot tekniske krav Ihht. Byggeår. Videre fremstår bygningsmassen med store skader i form av fukt og fuktsikring. På bakgrunn av registrerte feil og mangler, må dert påregnes også skjulte feil og mangler kommer frem under utbedringer. Det må derfor beregnes merkostnad for uforutsette avvik under utbedringer. Den totale skaden må anses slik at bygningsmassen bør vurderes kondemneres. Pga. alle feil/mangler samt avvik som er registrert. Bygningsmassen bør trippes ned, slik at kun reisverk/stenderverk blir synlig fra både innvendig og utvendige fasader. Etter vår kostnadsvurdering med alle usikre faktorer som her må hensynstas, blir det antatt større byggekostnader for utbedring, en det det koster å bygge ny tilsvarende bolig. 5. Overslag på utbedringskostnader. I våre beregninger har vi lagt til grunn utførelse av håndverker med tilnærmet lik materialbruk, og at arbeidene kan utføres i ett for å unngå for mye til og fra rigging. Arbeidene må samordnes og kostnadene til dette er medtatt. Store deler av kostnader er basert på erfaringstall, og forutsetter møbler etc. Er fjernet/flyttet før utbedringer starter opp. Det tas forbehold om uforutsette kostnader som ikke er kartlagt på grunn av vanskelig tilgang til kontroll. Kalkulasjonen har tatt hensyn til normal kapp og spill. Når det gjelder diverse utbedringskostnader Ihht. Vedlegg fra diverse aktører, er dette beregnet inn under vår kalkulasjon. Det er også beregnet inn rørleggerarbeid som kommer inn under utbedringer av byggetekniske feil, slik at diverse innredninger etc. Medfører til demontering og remontering av rørinstallasjoner. El-arbeid viser til egen rapport med graderende feil og mangler. Kostnader til utbedring er videreført i vår utbedringskostnad. Aldersfradrag er dette ikke vurdert under våre kostnader. Kostnader som berører bygningsdeler fra dom i Larvik tingrett 24.02.15 er trukket fra vår utbedringskostnad i denne kalkulasjon. Pga. store skader og uforutsette tilstander på skjulte konstruksjoner, er utbedringskostnad svært vanskelig og bedømme ihht. kalkulasjonsfaktorer. Vi har derfor valgt og vurdere dette opp mot skjønn samt bruk av erfaringstall. Her er det flere skader som omgår hverandre samt gjenspeiler seg under store deler av bygningsmassen. Underliggende kostnader følger punktvis ihht. Denne rapport. 16
Post Tekst Enhet Masse Pris Sum 0 Rigg/drift alle leverandører Stk. 1 120000 120 000 1 Omkledning, utbedring utlekting, vindtetting Stk. 1 315000 315 000 2 Utbedring av konstruksjoner pga. under dim. Stk. 1 450000 450 000 3 Utbedre innvendige fuktskader Stk. 1 155000 155 000 4 Friskluftventiler bolig seksjon nr 2. Stk. 1 4500 4 500 5 Lage åpninger i lecamur 2 stk. til kryprom Stk. 1 8000 8 000 6 Innfesting av takutspring Stk. 1 2500 2 500 7 Tegninger, søknad og kommunale avgift søknad Stk. 1 50000 50 000 8 Sportsboder og 1 stk. innvendig bod Stk. 1 85000 85 000 9 Utarbeide biloppstillingsplass og bredere vei Stk. 1 55000 55 000 10 Drenering, sprenging, sømborre etc. Stk. 1 356000 356 000 13 Taknedløp, føre vann bort fra grunnmur Stk. 1 3000 3 000 14 Undertak utbedring Stk. 1 15000 15 000 16 Terrasse og rekkverk Stk. 1 135000 135 000 17 Ombygge leiligheter 2 stk. Ihht. Tek-10 Stk. 1 480000 480 000 15 Diverse maleriarbeid utvendig/innvendig Stk. 1 450000 450 000 16 Stillas på fasader under utbedring og maling Stk. 1 45000 45 000 17 Diverse el-arbeid vedr. utbedringer Stk. 1 400000 400 000 18 Rørlegger vedr. demontere/remontere Stk. 1 30000 30 000 19 Bortkjøring av avfall/avfallshåndtering i Stk. 1 50000 50 000 20 Rengjøring/rydding etter utbedringer Stk. 1 20000 20 000 Sum utbedring ekskl. mva. Sum inkl. mva. kr. 4 036 250,- Kr. 3 229 000,- Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger gitt ved besiktigelse, samt egne observasjoner utført på stedet. Vi takker for oppdraget og står ytterligere til tjeneste ved behov for byggefaglig bistand. Med vennlig hilsen Byggmester/ Takstingeniør Thor Johansen AS. Thor Johansen Vedlegg: Diverse rapporter og kostnadsoverslag 17