Saksframlegg Ny idrettshall ved Charlottenlund ungdomsskole - Rehabilitering av aula-bygget. Arkivsaksnr.: 06/12445 Forslag til innstilling: 1. Bystyret vedtar at aula-bygget ved Charlottenlund ungdomsskole overføres kostnadsfritt til Charlottenlund sportsklubb 2. Bystyret tar til etterretning at Charlottenlund sportsklubb tar ansvar for bygging og drift av en ny flerbrukshall ved Charlottenlund skole. Det inngås en langsiktig leiekontrakt med Charlottenlund sportsklubb om leie av flerbrukshallen til undervisningsformål. 3. Bystyret vedtar å forskuttere statlige spillemidler begrenset oppad til gjeldende satser for flerbrukshaller. 4. Bystyret ber rådmannen legge fram sak om kommunal garanti for prosjektet og leiekontrakt for flerbrukshallen til skoleformål. Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 1
Innledning I formannskapssak 138/06 foreslo rådmannen å rehabilitere aula-bygget ved Charlottenlund ungdomsskole som et hasteprosjekt. Det ble foreslått å bygge en liten flerbrukshall. Saken ble behandlet i formannskapets møte 04.04.06, og det ble fattet følgende vedtak: Saken sendes tilbake til rådmannen. Rådmannen bes innhente kostnader på bygging av en flerbrukshall i normal størrelse på Charlottenlund, jfr. Bystyrets vedtak av 27.10.05. Aula-bygget ved Charlottenlund ungdomsskole, som brukes til kroppsøving, er i svært dårlig forfatning. Bygget er fra tidlig 1965. Omfattende taklekkasjer over ti-år har ført til store skader på bygget. Vedlikeholdet har vært dårlig. Hard bruk, gymnastikksaler for en ungdomsskole som i mange år hadde mer enn 700 elever, idrettslagsaktivitet på kveldstid og ungdomsklubb i kjellerlokalene siden 1967, har satt sine merker. En rehabilitering av aulaen er ikke lagt inn i økonomiplanen 2006-2009. Det var nødvendig å prioritere hovedbyggene ved skoleanleggene først. I sak bnr 84/03 Rehabilitering av og nybygg ved Åsheim og Charlottenlund ungdomsskole står det: Kroppsøvingsarealene ved Charlottenlund ungdomsskole er vurdert slik at det vil være mest lønnsomt å rehabilitere arealene. Etter anbefaling fra Trondheim eiendom tas dette som et eget prosjekt. Trondheim eiendom har overfor rådmannen hevdet at det ikke ligger noen kostnadsbesparelse i å fremme prosjektet nå. Dette prosjektet vil derfor rådmannen komme tilbake til senere. Rådmannen har hatt den oppfatning at det skal gjennomføres tiltak i aula-bygget for å holde det driftsmessig forsvarlig inntil det er investeringsmidler tilgjengelig for å gjennomføre en omfattende totalrehabilitering. I nye meldinger fra Trondheim eiendom heter det at situasjonen nå er akutt og en rehabilitering må skje umiddelbart. Det har nå oppstått tvil om det lønner seg å rehabilitere aula-bygget. Lokalmiljøet er misfornøyd med situasjonen. Skolen er i tvil om det er forsvarlig å bruke bygget. I et brev har skolen ønsket hjelp til å skaffe erstatningslokaler fra høsten 2006. Pr i dag er dette en uaktuell problemstilling fordi kommunen vil bruke de ressurser som er nødvendig inntil en avgjørelse om fortsatt drift er tatt. Charlottenlund sportsklubb (CSK) ønsker å overta prosjektet for å bygge en ny stor idrettshall flerbrukshall - for området. Klubben ønsker å bygge ny hall som skal drives i deres regi med Trondheim kommune som leietaker. Arealsituasjonen ved Charlottenlundskolene Skoleanleggene på Charlottenlund er dimensjonert for 1100 elever, en barneskole for 650 elever og en ungdomsskole for 450 elever. En idrettshall med lokaler for nærmiljøet ligger allerede på området. Eiendommen og skoleanlegget eies av Trondheim kommune, mens idrettshallen med tilhørende lokaler eies av Charlottenlund sportsklubb. Undervisningslokalene for barneskolen ble totalrehabilitert med tilbygg i perioden 1998 til 2001. Det ble inngått en langsiktig leiekontrakt med idrettshallen, som skulle dekke barneskolens behov for kroppsøvingsarealer. I samarbeid med Trondheim kommune ble denne idrettshallen før Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 2
kontraktsinngåelsen rehabilitert og oppgradert til en standard som tilfredsstilte forskriften om miljørettet helsevern i skoler og barnehager. Trondheim kommunes investeringer føres som årlige fradrag i husleien. Barneskolen har også i eget bygg arealer for svømmehall og en liten gymnastikksal på 100 kvm hvor takhøyden er 2/3 av anbefalt nivå for kroppsøvingsarealer. Begge de sist nevnte arealer benyttes av barnehagene i området. Den opprinnelige bygningsmassen ved Charlottenlund ungdomsskole er revet og gjenoppført med unntak av aulabygget. Aulabygget inneholder i dag: - i kjelleren: flere store tilfluktsromsareal med garderober - i 1.etasje: fire idrettsgarderober, stort inngangsparti som kan fungere som ankomstareal ved tilstelninger, scene og to gymnastikksaler atskilt med mobil skillevegg. Det er ikke gjennomført en omfattende tilstandsanalyse av bygget, men teknisk infrastruktur må gjennomgå en totalrehabilitering. Varmeanlegget er i ferd med å bryte sammen og ventilasjons-systemet må skiftes i sin helhet. Bygget karakteriseres som et energisluk i og med at automatikken er havarert, og det er ikke styring/overvåkning av varme og ventilasjon. De meget omfattende taklekkasjene, over en meget lang tidsperiode, vil kreve ressurser til rehabilitering i et omfang som er vanskelig å forutsi. Taket har en slik konstruksjon at lekkasjer fører til at vann lagres i tak-konstruksjonen, og brukerne har tidvis vært bekymret for tyngden. Full rehabilitering og utskifting av gulv og vinduer må påregnes. Grunnmur og kjelleretasje virker solid ut fra at hoveddelen er bygd som tilfluktsrom. Hoveddelen av bygget over bakkenivå er i en kondemnabel forfatning. Det er på det nåværende tidspunkt litt usikkerhet om tilstanden rundt garderobedelene som er separert fra hovedbygget. Denne delen av bygget er sannsynligvis i bedre stand enn det øvrige, men trenger absolutt en totalrehabilitering. Tre tilfluktsrom i kjelleretasjen har et samlet nettoareal på ca 590 kvm.. Trondheim eiendom har i et brev til Sivilforsvaret antydet flere løsninger for aula-bygget og samtidig spurt hvilket handlingsrom kommunen har i forhold til tilfluktsromsarealene. I svarbrevet heter det: Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap er svært klar i sin uttalelse om sletting av tilfluktsrom: hvis det er mulig å unngå sletting i forbindelse med ombygninger, så går de helt klart inn for en slik løsning. Tilfluktsrommene er konstruert slik at de ikke er avhengig av bygningsmessig styrke fra andre bygg. Sivilforsvaret angir videre i sitt brev hvilke endringer som må gjøres hvis kroppsøvings-bygget rives og et nytt bygg oppføres på taket av tilfluktsrommet. Alternativene Det er økonomisk og driftsmessig mest lønnsomt å rive hoveddelen av eksisterende bygningsmasse. Garderobedelen må gies en mer omfattende tilstandsanalyse før en endelig avgjørelse om kondemnering tas. Det er mest sannsynlig at garderobeanlegget blir foreslått kondemnert dels på grunn av den bygningsmessige tilstand, dels på grunn av kravene om universell utforming, tilgjengelighet og handikapgarderober med stellebenk. Tiltak som er nødvendig for å få statlig tilskudd gjennom spillemidlene. Formannskapets vedtak gir føringer om utbygging av en flerbrukshall. Alternativene er en utbygging og drift i kommunal regi eller i regi av Charlottenlund sportsklubb (CSK). Charlottenlund sportsklubbs (CSK) initiativ CSK eier og driver i dag en flerbrukshall, Charlottenlund-hallen, og en kunstgressbane på kommunens Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 3
eiendom ved siden av aula-bygget. Trondheim kommune har i dag en leieavtale om bruk av Charlottenlund-hallen til kroppsøvingsaktivitene for barneskolen og baneanlegget for tilsvarende aktivitet for både barne- og ungdomsskolen. Det betales leie for bruken. For begge parter, kommune og idrettslag, har dette samarbeidet vært positivt. Barn og unge i området har kunnet gjøre seg nytte av moderne idrettsanlegg beregnet for masseaktivitet i hele perioden fra kl 08.00 til 22.00, hverdager som helg. I opptaksområdet for Charlottenlund ungdomsskole bor det i dag ca 1600 barn og unge i alderen 6-18 år og tallet er økende. CSK har tatt et prisverdig initiativ og inviterer nå Trondheim kommune til et samarbeid om et nytt kroppsøvingsanlegg ved Charlottenlund ungdomsskole. De foreslår at dagens kroppsøvingsbygg erstattes med en ny idrettshall. Denne nye hallen vil få en brukertid innenfor tidsrommet 08.00-22.00. En ny flerbrukshall vil forsterke den positive situasjonen for barn og unge i området. CSK har laget en skisse til avtale som viser hvordan den nye hallen kan realiseres. Sportsklubben tilbyr Trondheim kommune å gjennomføre planleggingen av en ny idrettshall. De vil ta ansvar for gjennomføringen av prosjektet og senere drift og vedlikehold av anlegget. CSK ønsker å videreføre den samarbeidsmodellen som i dag gjelder for Charlottenlund-hallen. Denne modellen forutsetter at Trondheim kommune inngår en langsiktig leieavtale om leie på hverdager i skoleåret fra kl 08.00 til 16.00. Tilbudet om leie av arealer på dagtid er større enn Charlottenlund ungdomsskoles behov for kroppsøvingsarealer. I tillegg får kommunen leie hallen 10 kvelder pr år til skole-/nærmiljøaktivitet. De siste er en ramme skolen har ønsket. Modellen forutsetter også at TK stiller bankgaranti (simpel kausjon) for CSK s finansiering av ny hall. Utbyggingen må skje ut fra de til enhver tid maksimale tilskudd av spillemidler og driftsmidler fra stat og kommune. CSK har sondert mulighetene for finansiering med sin bankforbindelse. Etter hvert har flere banker meldt sin positive interesse for prosjektet. CSK har et ønske om å skape en storstue for idrettslige nærmiljøaktiviteter, men det ligger bl.a. en økonomisk drivkraft fra CSK sin side om bygge en ny hall. Dagens situasjon med drift av en hall er lite kostnadseffektivt i forhold til drift og vedlikehold. Dette ønsker de å endre på ved å bygge en hall nr. to. Det er spesielt på personalsiden gevinsten ligger. I et notat til kommunen sier CSK at de har ferdigstilt både romplan og funksjonelle løsninger for en ny flerbrukshall. De har klargjort materialet for å innhente anbud. Materialet er utarbeidet av Rambøl, Norge. Prosjektet er bygd opp rundt en flerbrukshall med et større birom for styrketrening og garderober. Det er prosjektert en kommunikasjonslinje mellom eksisterende hall og den nye hallen. Dette gir en kombinasjonsbruk av de to hallene. Kjelleretasjen i det eksisterende anlegget er utnyttet til bl.a. teknisk rom og lagerarealer for skolen og Trondheim eiendom. Fra et kommunalt brukersynspunkt er de funksjonelle løsningene tilfredsstillende med unntak av garderobeløsningene. Disse bygger i det framlagte forslaget på en rehabilitering. I de planer som er forelagt kommunen vil det vært umulig å oppfylle kravene til universell utforming. I de videre beregningene er det derfor lagt inn samme investeringsbeløp for CSK s prosjekt og kommunens. Bakgrunne er at de omfattende kravene må oppfylles for å få bygget godkjent til skoledrift. Finansiering av CSK alternativ I et notat til Trondheim kommune sier klubben at CSK har ingen egenkapital av betydning for dette prosjekt. CSK s bidrag er kostnadseffektiv drift og midler til vedlikehold av den nye flerbruks-hallen. Sambruk av de to hallene vil legge grunnlaget for en slik kostnadseffektivisering. Basert på erfaring og drift Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 4
av eksisterende anlegg mener klubben at budsjettet for drift av en ny flerbrukshall vil være ca 700.000 kr pr år. CSK drifter og forvalter anlegget. Det er bedre utnyttelse av personalressursen ved to haller som er grunnlaget for de lave driftskostnadene. Renhold av garderober er ikke tatt med i beløpet fordi prosjektet forutsetter at dagens garderober skal brukes av skolen mens garderobene for kveldsbruken ligger i eksisterende anlegg. Utgifter til tilsynsvakt og driftsoperatør av anlegget ligger inne i kostnadsoverslaget for drift. CSK's finansieringsplan bygde opprinnelig på en investering på 27 mill kr. Denne er i ettertid endret til to alternativer på 30 og 35 mill kr. CSK sier selv at de er usikker på markedet og kostnadsnivået. I det videre oppsettet er det derfor regnet med en investering på 35 mill kr. I sitt oppsett har CSK beregnet - Bidrag fra Trondheim kommune 3,0 mill kr - Spillemidler, statlig tilskudd 7,0 mill kr - Momskompensasjon 3,0 mill kr - Lån 22,0 mill kr Når det gjelder bidraget fra Trondheim kommune, er det usikkert. Tidligere praksis ved tildeling av spillemidler til investering i idrettsanlegg har vært en kommunal tilleggsandel fra 0 til 10% av totalkostnaden. Tildelingen er vurdert ut fra investeringens størrelse. CSK har i sin kalkyle lagt inn 3 mill kr av den totale kostnad. Dette er urealistisk fordi den årlige budsjettrammen er for tiden 1,3 mill kr. Med 3 mill kr vil CSK legge beslag på hele budsjettrammen i mer enn to år, forutsatt dagens nivå. Det statlige tilskuddet gjennom spillemidler er realistisk. Det er større tvil om momskompensasjon. Siden utleie til offentlig drift (skole) er 50% av driftstiden, er det i budsjettet lagt inn 50% momskompensasjon. Vi har ikke eksempler på at det er gitt momskompensasjon til slike anlegg utbygd i privat regi i Sør-Trøndelag. Her vil det bli sendt en søknad til Sør-Trøndelag fylkesskattekontor. Søknaden vil bygge på det faktum at en vesentlig del av utleie bygger på utleie til offentlig skoledrift. En realistisk kalkyle vil være å bygge på et låneopptak på 25,0 mill kr. Med lånerente 5% og 30 års nedbetalingstid gir dette en kapitalutgift første året på ca 2,1 mill kr. CSK s beregning av låneopptaket er 22,0 mill kr som gir en kapitalutgift første året 1,83 mill kr. Dette viser hvor avhengig de private organisasjonene er av både kommunale tilskudd og momskompensasjon for å begrense det årlige utgiftsnivået. I sitt regnskapsoppsett har CSK beregnet å leie ut hallen til skolen i tidsrommet 08.00 til 16.00. og ti kvelder pr år i tillegg. For dette ble det beregnet en husleie på 1,5 mill kr pr år. Betingelsene er i tillegg - langsiktig leieavtale med Trondheim kommune - lånegaranti fra TK som sikkerhet for banklån - maksimalt tilskudd fra spillemidler - minimum 10% tilskudd fra TK - Tilskudd og spillemidler forskutteres av TK. Av dette utbetales kr.500.000,- ved vedtak - CSK gis driftsstøtte fra TK i forhold til gjeldende regler - Vederlagsfri overdragelse av eksisterende anlegg med bygslingskontrakt for tomtegrunn Det er bare kommunale haller som dekkes av ordningen om fri hall- og baneleie. CSK må ta husleie for utleie til sine egne lag i aldersbestemte klasser. Den store ulempen ved en privat utbygging av flerbrukshaller er at lag også i aldersbestemte klasser må betale hallavgift på grunn av finansiering av hallen. I sin oversikt over driftsbudsjettet har CSK lagt inn en nøktern leieinntekt. Dette ut fra det synspunkt at det kan være vanskelig å få de yngste lagene i klubben til å betale 200-250 kr pr time. Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 5
Konklusjonen er at CSK vil kunne drifte hallen ut fra et årsbudsjett på ca 3,0 mill kr. Det er da lagt inn kapitalutgifter 2,1 mill kr, tilsvarende et låneopptak på 25 mill kr, forvaltning og drift til 0,7 mill kr og vedlikehold til en årlig kostnad på 0,2 mill kr. Kommunalt investeringstilskudd vil redusere de årlige kostnadene Årlige kommunale utgifter over skolens budsjett til dette prosjektet er bundet til husleien på 1,5 mill kr. Det forutsettes imidlertid også en årlig driftsstøtte til hallen på kr. 150.000,-. Husleiebeløpet er beregnet på et tidlig stadium av prosjektet og er usikkert. Husleien er gjenstand for forhandlinger mellom utbygger (CSK), banken og kausjonist (Trondheim kommune) for å få et prosjekt som er realistisk. Vår vurdering er at kommunen kan bli stilt overfor en kontrakt hvor de totale årlige kostnader kommer opp mot 2 mill kr. Finansiering av kommunalt prosjekt I kommunal regi vil alternativet bli å bygge en hall tilsvarende hallen ved Åsheim ungdomsskole. Byggeåret for denne hallen var 2004. Regnskapet viser at kostnaden var 35 mill kr. Det er mottatt 7 mill kr i statstilskudd for prosjektet. For et tilsvarende prosjekt på Charlottenlund kan vi gå ut fra samme byggekostnad som for Åsheimhallen og samme tilgang på statlige spillemidler. Kommunen får momskompensasjon. Momskompensasjon ved investeringer føres ikke regnskapsmessig tilbake til prosjektene for å redusere lånebehovet. I en oppstilling hvor årsbudsjettkostnadene skal sammenlignes er det riktig å legge momskompensasjon inn i vurderingen. Ut fra dette vil en hall i kommunal regi kreve et lån på ca 22 mill kr når statlige tilskudd og moms er trukket fra. Dette gir en kapitalutgift på 1,8 mill kr første året ut fra de samme lånebetingelser som CSK. Den kommunale hallen bli leid ut i samme tidsrom som en hall i CSK s regi. Ledig kapasitet i perioden 08.00 til 16.00 vil bli like dårlig utnyttet i begge alternativer. Utleie i perioden 16.00 til 23.00 vil sannsynligvis bare foregå til lag i aldersbestemte klasser, mens lag som må betale leie vil gå til den private hallen. Brutto driftskostnader i de kommunale idrettshaller som benyttes i en kombinasjon skole/idrettskrets er ca 1.700.000 kr i gjennomsnitt. Samlet vil en ny flerbrukshall på Charlottenlund bygd i kommunal regi måtte budsjetteres med ca 3,5 mill kr. Rådmannens vurdering Rådmannens eneste begrunnelse for å foreslå et prosjekt på Charlottenlund nå, er at en rehabilitering av arealene i aulaen må skje snarest mulig. De seneste signaler går ut på at arealene slik de er i dag må stenges. Investeringsrammene er for tiden presset. Kostnadskrevende midlertidige tiltak over driftsbudsjettet må settes inn for å unngå stenging. En fullstendig rehabilitering i kommunal regi krever at det åpnes for tilgjengelig investeringsmidler i 2007. På denne bakgrunn foreslo rådmannen i den tidligere saken en kondemnering av eksisterende bygg og gjenoppføring av en minimumsløsning. Denne løsningen er gjennom formannskapets vedtak forlatt. Charlottenlund ungdomsskole er bygd for normalkapasiteten 450 elever. Dette er et for lite tall til å utnytte en stor idrettshall kostnadseffektivt ut fra dagens arealstandarder for faget kroppsøving. Større arealer til idrettslige aktiviteter vil imidlertid bli møtt meget positivt av elevene. Charlottenlund-skolene har brukt aulaen som sin storstue. Ved å bygge en flerbrukshall vil skolene miste denne arenaen hvor hele skolen kan være samlet. Dette er imidlertid dekket ved utbygging av hovedbryggene på Charlottenlund ungdomsskole. Kommunen mangler idrettshallkapasitet. En idrettshallen vil derfor være en nyttig tilvekst, og i tråd med bystyrets vedtak om utbygging av flerbrukshaller. Det er imidlertid et spørsmål om hvor i kommunen Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 6
tilveksten av nye haller skal skje. Nå er det blitt slik, at planlagt rehabilitering eller nybygg av skoler har styrt prioriteringen av idrettshaller, beliggenhet og omfang. Dette ut fra målsetningen om å få en best mulig driftsøkonomi for hallene. Plandokumentet Kommunal plan for idrett og friluftsliv 2005-2012 ble vedtatt i bystyret høsten 2005. Ut fra prioritetsrekkefølgen i den vedtatte planen er nye haller i aksen Utleir- Ranheim, Byåsenområdet og Byneset høyest prioritert. Ut fra dette kan det forsvares en ny hall i østområdet, men rådmannen har vært usikker på om det er riktig å legge den hvor det allerede er en hall. I en periode hvor aktiviteten innenfor rehabilitering og nybygg er stor, kan det være en fordel at utenforstående tar på seg oppgaver for å lette både det økonomiske og arbeidskrevende presset innenfor investeringsområdet. De framlagte alternativene viser at det er økonomiske fordeler for kommunen ved å la et idrettslag bygge ut flerbrukshallen. I dette tilfellet vil det for kommunen føre til ca 1,5 til 2,0 mill kr lavere årlige utgifter selv om det ligger usikre og skjulte tall bak kalkylen. Det tenkes da spesielt på at leiekontrakten med CSK ikke er inngått og at momsrefusjon er tilbakeført til det kommunale prosjektet. Banken har heller ikke stilt sine endelige lånebetingelser. Kommunen har ikke beregnet utgifter forbundet med tilskudd og støtteordninger til CSK. CSk har ikke egenkapital å sette inn i prosjektet. En utbygging i regi av CSK vil derfor være avhengig av at kommunen forskutterer statlige spillemidler og eventuell momskompensasjon. I beregningene er det forutsatt at alle leietakere skal betale husleie i den private hallen. Idretten er fritatt dette i kommunale haller. Rådmannen synes det er uheldig at barne- og ungdomsidretten i dette området må betale leie av hallen ved en privat utbygging. Ved et vedtak om utbygging av en flerbrukshall i regi av CSK må det føres forhandlinger om en leiekontrakt. Husleie for skolebruken vil da bli et sentralt tema samtidig som de kommunale investeringstilskudd vil bli vurdert. Rammene for skolebudsjettene må økes for å dekke husleien samtidig som rammene for tilskudd vil bestemme klubbens lånebehov og dermed husleien for utleie til bl.a. de aldersbestemte lagene i CSK. Bankene vil kreve kommunal garanti for låneopptaket. Dette vil bli fremmet som en egen sak. I det saksfremlegget til bystyret må det gjøres rede for leiekontrakt og eventuelle kommunale tilskudd til prosjektet. Konklusjon Rådmannen foreslår å kondemnere dagens aulabygg ved Charlottenlund ungdomsskole og bygge en flerbrukshall. Ut fra en økonomisk begrunnelse bør prosjektet gjennomføres i regi av Charlottenlund sportsklubb. Det bør derfor inngås en langsiktig leiekontrakt med CSK. Det foreslås at kommunen forskutterer det forventede tilskudd fra spillemidlene. Rådmannen i Trondheim, 12.05.06 Jorid Midtlyng kommunaldirektør Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 7
Bjørn-Åge Berntsen Rådgiver Steinar Johnsen Rådgiver Saksfremlegg - arkivsak 06/12445 8