SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700942 : O: : 52-27 : Alf Gyland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 05.12.07 150/07 Utgvalg for byutvikling 16.04.08 33/08 GNR 52 BNR 27 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN - FRADELING AV FOLGEHUS SAKEN GJELDER Søknaden gjelder fradeling av folgehus på gnr 52 bnr 27, Skjæveland. Søknaden ble behandlet av utvalg for byutvikling som sak 150/07 i møte 05.12.07. Utvalget gjorde da følgende vedtak: Det søkes om fradeling av eksisterende bolig. På bakgrunn av at fremtidig drift av eiendommen til landbruksformål ikke hindres og at boligen ligger nær riksveien tilrår utvalg for byutvikling at boligen kan fradeles. Saken ble sendt til uttalelse til fylkesmannen i Rogaland, Rogaland fylkeskommune, Statens vegvesen, Ganddal bydelsutvalg og naboer. DOKUMENTER I SAKEN 1. Saksframstillingen i sak 150/07 2. Vedtaket i sak 150/07 3. Brev fra fylkesmannen av 19.02.08. 4. Brev fra statens vegvesen av 21.01.08 5. Brev fra nabo Odd Oddsen Skjæveland av 10.01.08. UTTALELSER Fylkesmannen i Rogaland sin uttalelse er samordnet med Rogaland fylkeskommune. Fylkesmannen viser til brev fra Landbruks- og matdepartementet og redegjør for bestemmelsene på stedet, og kan ikke se at det verken fra søker eller kommunen er kommet momenter som kan legges til grunn som særlige grunner for å gi dispensasjon. Fylkesmannen frarår derfor at det gis dispensasjon, jf. dok. 3. Statens vegvesen kan akseptere at det gis dispensasjon til fradeling, jf. dok. 4. Ganddal bydelsutvalg har ikke gitt uttalelse. Den er ikke lovpålagt. Nabo Odd Oddsen Skjæveland tilrår fradeling av folgehus, jf. dok. 5 VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter pbl. 7 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det kommuneplanen som ikke tillater boliger i LNF-områdene og som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Side 1 av 2
Av uttalelsene går det klart fram av de landbruksfaglige uttalelsene, lokal landbruksnemnd i dok. 4 i sak 150/07 og fylkesmannen i dok. 3, etter vedtaket i utvalg for byutvikling 05.12.07, at vilkåret for særlige grunner ikke er tilstede. Miljøverndepartementets veileder til kommuneplanens arealdel T 1382 sier på s. 88 følgende: Dersom statlige eller fylkeskommunale etater går imot at det skal gis dispensasjon, bør det faste utvalg for plansaker (i Sandnes utvalg for byutvilking) ikke gi dispensasjon. Som alminnelig antakelse foreligger det da ikke særlige grunner. På denne bakgrunn vurderes ikke vedtaket i utvalg for byutvikling av 05.12.07 som særlig grunn av statlig myndighet, fylkesmannen. Forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven 7. 2. Med hjemmel i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 20-6, tillates ikke dispensasjon for fradeling av tomt til eksisterende folgehus. Dette vedtak kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. RÅDMANNEN I SANDNES, 10.03.2008 Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef 5 vedlegg Kopi til: Emy Egeland, Jærveien 353, 4322 Sandnes, tlf. 51673228 Side 2 av 2
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700942 : L 10 : Ståle Undheim Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 05.12.2007 150/07 GNR 52 BNR 27 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN FRADELING AV FOLGEHUS SAKEN GJELDER Emy Egeland eier av gnr 52 bnr 27 søker om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av folgehus. Saka trenger både en behandling etter jordlova og plan- og bygningslova. Søknaden behandles nå i første instans etter plan- og bygningslova. DOKUMENTER I SAKEN 1. Oversiktskart. 2. Detaljkart. 3. Søknad av 08.02.2007. 4. Uttalelse fra Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd, møtedato 12.04.2007, sak nr 07/07. 5. Brev fra byplansjefen datert 19.04.2007. PLANBESTEMMELSE Plan- og bygningslovas 20-6 Kommuneplanen skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunene. Tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Det samme gjelder tiltak som kan være til vesentlig ulempe for gjennomføringa av planen. Den aktuelle eiendommen er i gjeldende kommuneplan disponert til landbruk, natur,- og friluftsområde (LNF) og ligger i det høyest prioriterte området på Jæren for framtidig jordbruk. I dette området skal en være særs restriktiv med fradelinger. Det er ellers generelt fradelingsforbud for alle tiltak som ikke er tilknyttet stedbunden næring i LNF områdene. Fradelt bolig er ikke å betrakte som stedbunden næring. Omsøkt fradeling kan derfor ikke finne sted før det eventuelt er gitt dispensasjon fra gjeldende kommuneplan etter plan- og bygningslova 7, særlige grunner må da foreligge. Fradelinga må også behandles som formell delingssøknad etter jordlova før en eventuelt deling etter plan- og bygningslovas 93 kan vedtas. DISPENSASJON Plan- og bygningslova 7 setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. BEGRUNNELSE Søker begrunnelse fremgår i brev av 08.02.2007 (vedlegg 3). Side 1 av 2
VURDERING Saken er forelagt landbrukssjefen i Sandnes til uttalelse. Vedlagt følger uttalelse fra Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd, fra møte den 12.04.2007, sak nr 07/07. Se vedlegg (vedlegg 4). Landbruksnemnda frarår at det gis dispensasjon for fradeling av folgehus. Nemnda kan ikke se at det foreligger særlige grunner som taler for en fradeling. Byplansjefen vurderer saka etter plan- og bygningslova. Det legges vekt på føringer i selve loven, veiledere, overordna planer og kommuneplaner, samt den landbruksfaglige vurderingen fra Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd. I denne saka danner både kommuneplanen og fylkedelsplanen for langsiktig byutvikling på Jæren, føringer for arealbruken på eiendommen. Byplansjefen viser til ovennevnte oppsummering og kan ikke se at det foreligger overvekt av særlige grunner i denne saken for at det skal kunne gis dispensasjon i dette tilfellet. Med henvisning til det som her er referert, gir lovverket ikke rom for å imøtekomme søknaden, og den kan av den grunn ikke tilrås. Saken slik den foreligger blir derfor langt frem for utvalg for byutvikling med negativ innstilling. Dersom utvalget allikevel kommer frem til at det er særlige grunner til å gi dispensasjon i saken, må disse konkret veies mot de samfunns-, landbruks- og miljømessige hensyn som kommuneplanen har lagt til grunn i dette aktuelle området. Realitetsvurdering av saken må deretter utsettes inntil uttalelser fra overkommunale myndigheter foreligger. Forslag til VEDTAK: Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven 7. Med hjemmel i kommuneplanens 6, pbl 20-6 tillates ikke dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av folgehus på gnr 52 bnr 27. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. RÅDMANNEN I SANDNES, 30.10.2007 Gunnar Byrkjedal kommunalsjef Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi seksjonsleder arealplan Vedlegg: 1.Oversiktskart. 2.Detaljkart. 3.Søknad av 08.10.2007. 4.Uttalelse fra Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd, møtedato 12.04.2007, sak nr 07/07. 5.Brev fra byplansjefen datert 19.04.2007. Kopi til Emy Egeland, Jærveien 353, 4322 SANDNES Side 2 av 2
SAKSPROTOKOLL Arkivsak 200604062 Arkivkode O: : 52-27 Saksbehandler Daniela Dobbert Saksgang Møtedato Saknr Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd 12.04.07 7/07 LANDBRUKSFAGLIG UTTALELSE TIL SØKNAD OM FRADELING AV FOLGEHUS PÅ GNR/BNR 52/27 - NY BEHANDLING Rådmannens innstilling datert 21.03.2007, ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd anbefaler ikke at det gis tillatelse til fradeling av folgehus på landbrukseiendommen gnr/bnr 52/27. Nemnda kan ikke se at det foreligger særlige grunner som taler for en fradeling. Sandnes, 16.04.2007 Rett utskrift: Daniela Dobbert sekretær
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200604062 : O: : 52-27 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd 12.04.2007 07/07 LANDBRUKSFAGLIG UTTALELSE TIL SØKNAD OM FRADELING AV FOLGEHUS PÅ GNR/BNR 52/27 - NY BEHANDLING Bakgrunn: Gnr 52, bnr 27 er en landbrukseiendom på Skjæveland. Eiendommen har et areal på 136 dekar, hvorav 89 dekar er fulldyrket jord og 31 dekar innmarksbeite. Resten av arealet er uproduktiv. Bebygd areal består av et tunområde med eldre våningshus og driftsbygning, og et folgehus som ligger ca 100 m sør for tunet. Saken gjelder: Landbruksnemnda har behandlet saken i sak 41/06 i desember 2006. Det viser seg nå at saken var blitt behandlet under feil premisse. Landbrukssjefen hadde forstått saken slik, at eier Emy Egeland ønsket å selge hele gården, unntatt folgehuset som hun ønsket å fradele til seg selv. I sitt siste brev til byplansjefen, datert 08.02.07, presiserer Egeland at hun har gått inn i samdrift og at hun ikke har planer om å selge gården. Hun ønsker folgehuset, som er det huset hun bor i, fradelt, bl.a. fordi hun mener at det ikke er behov for et folgehus på gården. Det vises for øvrig til hennes brev, som er vedlagt denne saken. Vurdering: Bruket er på 136 dekar jord og har melkekvote. Eieren har ikke livsarvinger. Hun har gått inn i samdrift med kvoten. Uten drift på gården er det ikke bruk for folgehus. Bruket har likevel nok ressurser til at det i fremtid kan være ønskelig med to hus på gården, slik at to generasjoner kan bo og jobbe sammen. Folgehus er en ressurs for gården, som i de perioder der det ikke brukes som folgehus, kan skaffe inntekter ved utleie. Selv om folgehuset ikke er knyttet tett opp til tunet, ønsker man ikke en utvikling i Sandnes, der det blir fritt omsettelige boligeiendommer i LNF-område. Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd har i denne saken tidligere gått inn for at det gis fradelingstillatelse, fordi nemnda mente at det var for gale at en enke uten livsarvinger måtte flytte fra gården når denne skulle selges utenom familien. Nå viser det seg at landbrukssjefen hadde misforstått og at det ikke er snakk om salg. Dermed kan eieren fortsatt bo i sitt hus, som er en del av hennes gård. Landbrukssjefen kan ikke se at det her foreligger særlige grunner som taler for en fradelingstillatelse. Side 1 av 2
Forslag til VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd anbefaler ikke at det gis tillatelse til fradeling av folgehus på landbrukseiendommen gnr/bnr 52/27. Nemnda kan ikke se at det foreligger særlige grunner som taler for en fradeling. RÅDMANNEN I SANDNES, 21.03.2007 Daniela Dobbert landbrukssjef Side 2 av 2
Emy Egeland Jærveien 353 4322 SANDNES Byplan Sandnes, 19.04.2007 Deres ref.: Vår ref : 200700942-4 Saksbehandler: Ståle Undheim Arkivkode : O: : 52-27 GNR 52 BNR 27 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING AV FOLGEHUS, SKJÆVELAND Det vises til søknad datert 08.02.2007. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av folgehus, Skjæveland. Boligen ligger i et uregulert LNF-område. Området inngår i kjerneområde for landbruk etter fylkesdelsplanen. Søknaden må derfor behandles som en dispensasjon fra kommuneplanen. Plan- og bygningsloven har i 20-6 bestemmelser om at tiltak som nevnt i 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Deling går inn under 93 og må derfor behandles som dispensasjon fra kommuneplanen. Plan- og bygningslovens 7 setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Saken har vært fremlagt for landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnda i Sandnes kommune som i møte den 12.04.2007, sak 07.07 fattet følgende vedtak: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd anbefaler ikke at det gis tillatelse til fradeling av folgehus på landbrukseiendommen gnr/bnr 52/27. Nemnda kan ikke se at det foreligger særlige grunner som taler for en fradeling. Byplansjefen viser til at landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnda har vedtatt at det ikke foreligger særlige grunner i saken. Byplansjefen kan heller ikke se at det foreligger overvekt av særlige grunner i denne saken for at det skal kunne gis anbefaling til omdisponering til fritt omsettelig eiendom i dette tilfellet. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975426 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no
Ønsker dere å få saken med fradeling av bolig med tomt i LNF-området behandlet som dispensasjon, vil den bli fremlagt for utvalg for byutvikling med negativ innstilling. For en slik behandling har bystyret vedtatt at det skal betales et behandlingsgebyr på kr. 12.500,- som må betales uten hensyn til utfall. Dersom det er ønskelig med en slik behandling, bes det om tilbakemelding, og bankgiro vil bli tilsendt. Med hilsen Marco Zanussi Seksjonssjef arealplan Ståle Undheim fagleder Kopi: Landbrukssjefen. Side 2 av 2
SAKSPROTOKOLL Arkivsak 200700942 Arkivkode O: : 52-27 Saksbehandler Ståle Undheim Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling 05.12.07 150/07 GNR 52 BNR 27 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN - FRADELING AV FOLGEHUS Rådmannen har i saksutredning datert 30.10.07 foreslått følgende vedtak: Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven 7. Med hjemmel i kommuneplanens 6, pbl 20-6 tillates ikke dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av folgehus på gnr 52 bnr 27. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Arne Norheim (H) satte fram følgende forslag: Det søkes om fradeling av eksisterende bolig. På bakgrunn av at fremtidig drift av eiendommen til landbruksformål ikke hindres og at boligen ligger nær riksvei tilrår utvalg for byutvikling at boligen kan fradeles. Ved alternativ votering over rådmannens innstilling datert 30.10.07 og Norheims forslag, ble Norheims forslag vedtatt med 7 (Frp, H) mot 6 stemmer. VEDTAK: Det søkes om fradeling av eksisterende bolig. På bakgrunn av at fremtidig drift av eiendommen til landbruksformål ikke hindres og at boligen ligger nær riksvei tilrår utvalg for byutvikling at boligen kan fradeles. Sandnes, 7. desember 2007 Rett utskrift: Sissel Hellevik sekretær