Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: 13.10.2016 Tid: 09:00 Eventuelt forfall meldes til tlf. 32150000 Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING SAKSLISTE 121/16 GODKJENNING AV MØTEPROTOKOLL FRA DEN 15.09.16...2 122/16 KLAGE PÅ AVSLAG OM DISPENSASJON FRA BYGGEFORBUDSONE MOT VANN GNR 182 BNR 15...3 123/16 KONSESJONSBEHANDLING - GNR 176 BNR 3...8 Befaring kl 09:00 Starter med befaring, sak 122/16, oppmøte ved eiendommen. Busjettmøte kl 10:30 Noresund, 05.10.2016 Gustav Kalager ordfører 1
121/16 GODKJENNING AV MØTEPROTOKOLL FRA DEN 15.09.16 Saksbehandler: Merete Holen Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 16/922 Saksnr.: Utvalg Møtedato 121/16 FORMANNSKAPET 13.10.2016 Vedlegg: Ingen Saksopplysninger: Administrasjonen har ikke mottatt noen innvendinger mot utsendt møteprotokoll Innstilling: Ut fra ovenstående vil rådmannen anbefale formannskapet å fatte slikt vedtak: Møteprotokollen fra 15.09.16 godkjennes 2
122/16 KLAGE PÅ AVSLAG OM DISPENSASJON FRA BYGGEFORBUDSONE MOT VANN GNR 182 BNR 15 Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 16/393 Saksnr.: Utvalg Møtedato 122/16 FORMANNSKAPET 13.10.2016 Vedlegg: Klage på avslag om dispensasjon fra byggeforbudssone mot vann fra Arne H. Johansen datert 17.8.2016. Saksframlegg søknad om dispensasjon fra byggeforbudssone mot vann. Søknad om dispensasjon fra Krødsherad kommunes byggeforbudssone fra Arne Johansen datert 6.9.2015. Nabomerknad fra Jon Hauge datert 17.9.2015. Vurderinger av dispensasjonssøknad, svarbrev fra Krødsherad kommune 20.4.2016. Ønske om ny vurdering av søknaden, brev fra Arne Johansen datert 6.5.2016. Bakgrunn: Arne Hervig Johansen søkte 6.9.2015 og 6.5.2016 om dispensasjon fra byggeforbudssonen langs Krøderfjorden for å sette opp gjerde og brygge ved Krøderfjorden. Søknaden ble behandlet i Formannskapet 22.6.2016 i sak 101/16, og følgende enstemmige vedtak ble fattet: Søknad om dispensasjon for opparbeidelse av levegg, gjerder, platting og brygge på gnr 182 bnr 15 etter plan- og bygningslovens 19-2 avslås. Avslaget ble i brev av 17.8.2016 påklaget Arne Hervig Johansen, heretter benevnt «klager». Sammenfatting av klagen: Klager mener kommunens konklusjon og anbefaling om avslag er ubegrunnet, og siden tiltakene i utgangspunktet ikke er søknadspliktige i.h.t plan- og bygningsloven er det feil å benevne tiltakene som «nedbygging av strandsonen». 3
1. Klager leser saksframlegget slik at administrasjonen har sagt seg enig i eierforhold- og tinglyste heftelser. Nabomerknader fra Jon Hauge burde holdes utenfor vurderingen siden disse er feil, og kun egnet til å skape tvil om hva det søkes dispensasjon om. 2. Gjerde/levegg. Klager ber om at byggeforbudet i strandsonen legges til side for avskjerming i nabogrensen, og at naboloven gjøres gjeldende. Byggesøknaden fra 1995, hvor kommunen fremhever at det ikke ble gitt tillatelse til oppstilling av nytt båthus kan ikke sammenlignes med dagens søknad om et mindre gjerde. Kommunen gav i 1995 tillatelse til en stor ombygging med krav som medførte betydelige investeringer for klager. 3. Klager påpeker at fri ferdsel i strandsonen i praksis er umulig langs land, eneste mulighet er med båt. Avskjerming langs eiendomsgrensen vil ikke vanskeliggjøre noen allemannsrett, siden dette er et område som må anses som innmark, et område som ved offentlig bruk er til «utilbørlig forringelse for eier». Denne delen av tomten er ca. 40 meter fra huset, og en opparbeidet plen på ca. 40 m2, som er en del av privat hage. Klager stiller seg uforstående til administrasjonens påstand om «dette er en solfylt odde som tidligere har blitt brukt av båtfolk». Han kjenner ingen historisk bruk av området. Etter en strid om eierskapet til odden kjøpte klager området fra gnr 208 bnr 1, dette er matrikkelført 21.8.2015. Klager hevder at Krødsherad kommune ved å godkjenne denne arealoverføringen har betraktet strandsonen som privat. Det er ikke fremlagt bevis for bruk av strandsonen utover nabo Jon Hauges uttalelser. Klager mener nabo Jon Hauge har hatt en avvikende oppførsel i området, med en oppførsel som har gått utover privatlivets fred. Klager hevder med bakgrunn i dette spesielle naboforholdet sin rett til avskjerming i nabogrensen. 4. Platting og brygge. Kommunen har i sin saksutgreiing ikke gjort forskjell på brygge- og platting. Plattingen er en forlengelse av plen på odden, og vil ligge på berg og gå i ett med landskapet. Dett vil ikke være et «vesentlig terrenginngrep». Bryggen bør kunne tillates bebygget, siden kommuneplanens arealdel ikke har noe absolutt byggeforbud mot brygger som ikke benyttes som fellesbrygger. Klager sammenfatter klagen på følgende måte: «Klager ber om at gjerde mellom eiendommene og brygge ses atskilt fra hverandre i denne saken. Det er riktig som kommunen sier at «det er søkt om å sette opp gjerde i nabogrensen for å avslutte en langvarig nabokonflikt og fullbyrde en kjøpsavtale for eiendommen. Det er ikke naturlig å anlegge en fellesbrygge i dette tilfellet.» Klager viser til at det ikke er søkt om å sette opp brygge i nabogrensen, men på motsatt side av eiendommen. Ingen vil ha tilgang til denne delen av eiendommen enn via eiendommen selv eller sjøveien. Klager stiller seg 4
utenforstående til hvordan en brygge på privat eiendom uten adkomstmulighet ellers kan være allmenn. Det stilles også spørsmål ved om én nabo kategoriser som allmennhet og at søknaden avslås på bakgrunn av en nabotvist. Klager har ikke stilt seg negativ til allmennhetens forøvriges bruk av bryggen men stiller seg uforstående til at det vil være relevant i dette tilfellet. Klager stiller seg spørrende til om formålet bak bestemmelsen om brygger tilgjengelige for allmennheten skal være begrunnelse for å nekte eiendommer uten mulighet for allmenn ferdsel mulighet til å bygge brygge. Klager påpeker også at kommunen i dette tilfelle hevder at det foreligger allmenn ferdsel og begrunnelsen for avslag om brygge framstår som ubegrunnet. Etter Klagers oppfatning er den eneste måte å komme til bryggen utenom gjennom Klagers hage for øvrig være via sjøveien. Som nevnt tidligere vil ferdsel via en hage være til utilbørlig fortrengsel for eier. Klager har aldri hevdet at allmennheten ikke skal ha adgang til bryggen sjøveien, men som kommunen er kjent med gir ikke allemannsretten rett til å ferdes eller oppholde seg på private brygger. Båtfortøyning eller annen bruk av en privat brygge, må ha tillatelse fra eieren jf. i friluftsloven 7. Avslutningsvis vil Klager vise til at det foreligger et stort og ikke minst økende antall brygger (konstatert etter sommerens båtturer) rundt Krøderen tilhørende private eiendommer, som overgår de «beskjedene» tiltakene det her søkes om hva størrelse og utforming angår. Klager stiller seg derfor uforstående til kommunens forskjellsbehandling mellom like tilfeller på dette punkt.» Administrasjonens vurdering av innkomne klage Administrasjonen kan ikke se at klagen bringer nye momenter inn i saken, kun presiseringer og utdypinger rundt tidligere kjent argumentasjon. Nedenfor er hovedtrekkene i klagen vurdert, og nummerert på samme måte som i klagen. 1. Administrasjonen har ikke vektlagt nabos påståtte eierskap til angjeldende odde, siden eiendomshistorikken ikke samsvarer med hans forklaring. Nabomerknader kan for øvrig ikke forkastes, selv om deler av merknaden inneholder sannsynlige feil, og kan bidra til å skape et feilaktig inntrykk av saken. 2. Plan- og bygningsloven gjelder for alle tiltakene det er søkt om, også nabogjerder som er langs adkomstvegen. Administrasjonen har i svarbrev av 27.4.2016 gitt Klager mulighet til å omarbeide søknaden, slik at denne er i samsvar med kommunens praktisering av bygging innenfor strandsonen. Kommunen kan ikke frita behandling etter plan- og bygningsloven for «mer kurante» deler av søknaden. Administrasjonen er enig i at et nabogjerde og et båthus ikke kan sammenlignes, siden et båthus er et større inngrep. Grunnen til at administrasjonen tok med dette momentet i vurderingen av søknaden var at kommunen også tidligere har vurdert at bygging i strandsonen er uheldig. 3. Klager anser odden- og strandsonen som innmark, og en del av sin private hage. Han hevder at ferdsel på eiendommen vil være til utilbørlig forringelse for eier. 5
Administrasjonen vurderer dette annerledes. Gjeldende odde befinner seg på et lavere nivå enn resterende hagen, og fylling ned mot odden, samt prydbusker bidrar til å redusere innsyn. I dette tilfellet har historisk eierskap en betydning. Klagers eiendom var historisk ikke en eiendom som gikk ned til stranden før eiendommen ble utvidet etter en prosess som endte i 2015. Kommunen fattet delegert vedtak FOR142/14, hvor arealoverføring for gjeldende område ble vedtatt av krødsherad kommune. Etter plan- og bygningsloven er følgende vurderinger gjort: «Arealoverføringen kan godkjennes i henhold til Pbl. Det er etter kommuneplanens arealdel ikke tillat med tiltak i det aktuelle området, dette vil fortsatt gjelde uavhengig om det er bnr. 1 eller bnr 15 som eier området» Det er derfor feil som Klager hevder at kommunen gjennom tillatelsen til arealoverføring ble gitt en aksept om at området må ansees som privat. Historisk bruk av et område er for øvrig vanskelig å dokumentere, og administrasjonen har ikke samlet bevis for hvordan området har blitt brukt. Krødsherad kommune har aldri gitt tillatelse til oppsetting av gjerder ned til Krøderfjorden for å hindre ferdsel, det blir derfor feil å hevde forskjellsbehandling. 4. Generelt bidrar en platting til privatisering av et område. Jo mer tilrettelagt et område er, jo vanskeligere er det å benytte dette for allmenheten. Brygger er også privatiserende, men for å tilrettelegge for en aktiv bruk av Krøderfjorden tillates bygging av fellesbrygger. Kommunen har ikke noen slike byggetillatelser de senere år. Generelt mener administrasjonen at bygging i strandsonen bør unngås, og at gjerder ned til vannkanten ikke bør tillates. Et naboforhold som er anstrengt bør ikke sette presedens for å tillate denne typen stengsler. Administrasjonen anbefaler at Formannskapet gjennomfører en befaring på gjeldende tomt, for på denne måten å skaffe seg en selvstendig vurdering av planlagte tiltak. Administrasjonen er for øvrig av den oppfatning at bygging og privatisering av strandsonen i størst mulig grad bør begrenses, så også i dette tilfellet. Administrasjonen anbefaler derfor at klagen avvises og sendes til Fylkesmannen for endelig avklaring. 6
Innstilling: Ut fra ovenstående vil rådmannen anbefale formannskapet å fatte slikt vedtak: Klage på Formannskapets vedtak i sak 101/16 den 22.6.2016 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig vedtak ihht plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningsloven 28. 7
123/16 KONSESJONSBEHANDLING - GNR 176 BNR 3 Saksbehandler: Guro Dæhlen Arkiv: V04 &18 Arkivsaksnr.: 16/870 Saksnr.: Utvalg Møtedato 123/16 FORMANNSKAPET 13.10.2016 Saksopplysninger Trond Austheim søker om konsesjon for kjøp av eiendom Mederud, gnr. 176, bnr 3 i Krødsherad kommune. Søknaden er datert 29. august 2016. Kjøpekontrakten er inngått mellom kjøper Trond Austheim og selger Gudbrand Halmrast jr. Kjøpesummen er i kontrakt satt til kr 2 000 000. Eiendommen består av 9 daa fastmark og tun med bebyggelse, 20 daa innmarksbeite og 119 daa skog, totalt 148 daa. Eiendommen ligger ca. 7 km sør for Krøderen (Finnerudskogen), ved grensa til Sigdal og Modum. På eiendommen står det et hovedhus fra 1975, et redskapshus fra 1985 og et vedskjul fra 1980, samt fire eldre bygninger inkl. stabbur og låve. Søker opplyser i søknaden om at han planlegger å bruke eiendommen til bolig, samt drift av skog og dyrking av jord og beite. Saksbehandling Saken er behandlet etter konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98. Da eiendommen til sammen er over 100 daa, er den ikke unntatt konsesjonsbehandling, jf. 4. første ledd, punkt 4. I konsesjonsloven står det følgende i 1 Formål: «Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn 4. hensynet til miljø, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosettingen» 8
Jord- og skogbrukssjefenes vurderinger Skogbruk: Eiendommen består av 119 daa skog, hvorav ca. en tredjedel fordelt på typene høy bonitet, middelsbonitet og lav bonitet/uproduktiv. Driftsforholdene kan være stedvis krevende på grunn av noe bratt lende. Jordbruk: Eiendommen består av 20 daa innmarksbeite. Dette er arealer som uten rydding, vanskelig vil la seg høste maskinelt. Beiting vil derfor være kunne være en løsning for å holde arealene i hevd. Bebyggelse: Eiendommen har 8 bygninger på tomta, hvorav ett velholdt bolighus med normal standard. I konsesjonslovens 9 første ledd listes det opp forhold som det skal legges særlig vekt på for landbrukseiendommer: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. 9 punkt 1. I rundskriv M-2/2016 Endringer i rundskriv M-2/2012. Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon. Nedre beløpsgrense for prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom, heter at for bebygde, konsesjonspliktige landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr. 3 500 000,- skal prisvurderingen unnlates. Denne eiendommen har en pris på kr. 2 000 000. Det er derfor ikke nødvendig å foreta en prisvurdering. 9 punkt 2. I 11 annet ledd i konsesjonsloven går det fram at konsesjonsmyndighetene skal, ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvalting og kulturlandskap, ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. I konsesjonssøknaden står det at erververs planer for bruk av eiendommen er bolig, samt drift av skog og dyrking av jord og beite. I forslag til vedtak foreslås at det stilles krav om at søker selv flytter til eiendommen innen ett år og deretter bebor den i minst fem år sammenhengende. 9 punkt 3. I 8 i jordlova heter det at jordbruksareal skal drives. Innmarksbeite er å regne som jordbruksareal. Det stilles derfor et krav om at de 20 daa innmarksbeite som ligger til eiendommen drives på en på en landbruksmessig forsvarlig måte. Søkeren er for øvrig vurdert i henhold til 9 første ledd punkt 4 og 5 i konsesjonsloven og oppfyller vilkårene for å få konsesjon. 9
Innstilling: Krødsherad kommune Ut fra ovenstående vil rådmannen anbefale formannskapet å fatte slikt vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, gir Krødsherad kommune Trond Austheim konsesjon for erverv av eiendommen Mederud på Finnerudskogen, gnr. 176, bnr. 3. Det er bo- og driveplikt på eiendommen. Det er et vilkår for konsesjon at søker selv flytter til eiendommen innen ett år, og deretter bebor og driver eiendommen på en landbruksmessig forsvarlig måte i minst 5 år sammenhengende. 10