REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201006690/14 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SSHE Dato: 30.01.2013 BERGENHUS, GNR 164, BNR 983 M.FL., SENTRALBADET,AREALPLAN-ID 62240000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Bergen kommune Etat for eiendom planforslag for et område på Engen i Bergenhus bydel, Bergen sentrum. Figur 1: Oversiktsbilde planområdet og planavgrensning Med bakgrunn i etablering av nytt hovedanlegg for svømming og stuping på Nygårdstangen ved nordre ende av Store Lungegårdsvann på østsiden av Bergen Brannstasjon skal Sentralbadet opphøre som offentlig bad. Bergen kommune ønsker i den forbindelse å selge eiendommen for blant annet å finansiere det nye svømmeanlegget. Planområdet ligger i Bergen sentrum sørøst for Nøstet og avgrenses av Komediebakken, Baneiveien, Håkonsgaten og Teatergaten. Planområdet omfatter selve Sentralbadet og fortaus areal rundt bygningen. Formålet med planarbeidet er å endre formål for eiendommen, fra offentlig bad til forretning/ næring/tjenesteyting, herunder kontor, hotell, konferanse, undervisning, institusjon, treningssenter, servering, kino og svømmeanlegg. Videre legges det opp til utvidelse av eksisterende bygningskropp med ca 5400 m 2. Utvidelsen er tenkt som påbygg på 3-4 etasjer. Den delen av bygget som vender mot Baneveien (S1), er vist med ny byggehøyde +27,5 m. S2 som vender mot Teatergaten, er vist med ny byggehøyde på +37 m. Dagens kotehøyder er henholdsvis +16,8 og +22. Bygningen fremheves av Fylkeskonservatoren og Byantikvaren som kulturminne av nasjonal verdi. Begge instansene er kritiske til påbygg og understreker at både eksteriør, inngangsparti med trapperom og svømmehall må tas særlig hensyn til. Det legges ikke opp til parkering innenfor planområdet. Det er opparbeidet av- og påstigningslommer ved hovedinngangen, men disse ligger utenfor planområdet og inngår i plan 9910000 Bergenhus Klosteret. Adkomst til bygningen er fra vegsystemet rundt Sentralbadet, det vil si Komediebakken, Teatergaten og Håkonsgaten. Planforslaget endrer
ikke på kjøreareal eller fortau i og rundt området. Bygningens inngangsparti er i dag vendt ut mot Teatergaten. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet forretning/næring/tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Hensikten med å regulere til forretning/næring/tjenesteyting er å åpne opp for muligheten til å benytte bygningen til annet formål enn bare svømmehall samt å øke bruksverdien. Formålet svømmehall videreføres gjennom forslag til bestemmelse. Fagetaten ser det som positivt at svømmehall opprettholdes i planforslaget. En eventuell kjøper av eiendommen vil da stå fritt til å videreføre dagens funksjon dersom det er ønskelig. Det legges ikke opp til boligformål på eiendommen. I kommunedelplan KDP sentrum stilles det imidlertid krav til en boligandel på minimum 25 % av bygningens bruksareal. Planforslaget er således ikke i samsvar med Kdp sentrum. I oppstartsmøte avholdt 14.01.2010 anbefalte for øvrig fagetaten ikke bolig på eiendommen. Fagetaten fastholder sin anbefaling og har ingen ytterligere kommentarer til foreslått formål. Når det gjelder avgrensning av planområdet, var denne ved oppstart noe større. Det vil si at veiareal/veibane rundt eiendommen også inngikk i avgrensningen. Planavgrensning er nå redusert til bare å omfatte selve eiendommen med eksisterende tilliggende fortausareal. Fagetaten har ingen kommentarer til foreslått avgrensning. Det må i denne sammenheng nevnes at det ved oppstart av planarbeidet ble anbefalt å innlemme tomt bak Nøstegaten 45 39 og se hele kvartalet under ett. Dette er ikke videreført, og i mellomtiden er det avholdt oppstartsmøte (10.02.2011) for nytt teaterbygg for BIT og Carte Blanche gnr 165 bnr 1037 m.fl. saksnr. 201104233. Det er ikke meldt oppstart. En eventuell regulering på nevnte eiendom vil måtte ta hensyn til bygningsmiljøet den er, og skal være, en del av. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Det legges i planforslaget til rette for å øke tomteutnyttelsen med 5400 m 2. Eksisterende bygg har et bruksareal på 6213 m 2. Byggehøyde ønskes økt fra +16,8 til 27,5 for S1. Dette tilsvarer et påbygg på inntil 3 etasjer og en økning av byggehøyde med 10,7 m. For felt S2 ser en for seg et påbygg på inntil 4 etasjer. Byggehøyden økes fra +22 til +37, en økning med 15 m. Byggehøyde er målt fra eksisterende gateplan. Foreslått byggehøyder er ikke i samsvar med overordnede planer. Fagetaten anbefaler ikke påbygg av felt S1; den delen av bygningen som inneholder selve svømmehallen. For felt S2 anbefales påbygg med inntil 3, og ikke 4, etasjer (inkludert «mellomrom» mellom nytt og gammelt). Viktige hensyn er: hensyn til Sentralbadet som kulturminne, hensyn til nabobebyggelse i kvartalet samt bygningens betydning i bybildet og byrommet bygningen er en del. Siktaksen i retning nord sør må ivaretas. Det anbefales ikke utkraginger over offentlig areal. Side 2 av 5
Sentralbadet var Bergens første svømmehall oppført i 1960 og tegnet av arkitekt Halfdan Grieg, som for øvrig også har tegnet nabobygningen Teatergaten 35 (forretningsgård for rederiet Westfall Larsen) og Hotell Norge. I planbeskrivelsen fremhever forslagstiller Sentralbadets betydning i bybildet. Videre fremgår det at i tillegg til det sammensatte kulturmiljøet bygningen er en del av, gir det utfordring til hvordan en ombygging og ny bruk av bygget kan skje uten å forringe Sentralbadets verdi i bymiljøet. Fagetaten deler denne oppfatningen. En økning av byggehøyden med 4 + 3 etasjer vurderes å være for høyt og vil i for stor grad påvirke Sentralbadets betydning i bybildet. Et eventuelt påbygg skal være underordnet eksisterende bygningsvolum, og det må være et tydelig skille mellom det nye og det gamle. Sistnevnte er for øvrig ivaretatt gjennom forslag til bestemmelse punkt 5.1.2 og 5.1.3. som sier at «påbygget skal heves over eksisterende gesims slik at avstanden mellom gesims på eksisterende bygg og påbygg er tilstrekkelig til at den opprinnelige fasaden tydelig lar seg identifisere etter ombygging.» Kulturminne Fylkeskonservatoren og Byantikvaren er kritiske til påbygg og understreker i sine uttalelser til oppstart at eksteriør, inngangsparti med trapperom og svømmehall må tas særlig hensyn til. Bygningen fremheves av Hordaland fylkeskommune og Byantikvaren som et kulturminne av nasjonal karakter. Samtidig nevnes det at Sentralbadet inngår i et kulturmiljø med blant annet den fredete trehusrekken i Nøstegaten. I sin uttalelse til oppstart vektlegger fylkeskommunen at planen sin virkning på kulturminne og kulturmiljø skal dokumenteres og vurderes i planbeskrivelsen. Fagetaten anbefaler at det i tillegg til de illustrasjoner som er vist i vedlagt mulighetsstudie, utarbeides snitt som tydeliggjør ovenfornevnte forhold. Materialet må foreligge før 2. gangs behandling. Kulturminnedokumentasjonen som følger planforslaget, er oversendt Byantikvaren for gjennomgang. Byantikvarens foreløpige tilbakemelding er at de i denne sammenheng vil trenge en mer detaljert beskrivelse av bygget, både av eksteriør og interiør, enn det som fremkommer av kulturminnedokumentasjonen, jamfør vedlegg G. Tegningene som er lagt ved, er vanskelig å tyde da det ikke er gitt noen forklaring på hva de skal vise. Med bakgrunn i ovenfornevnte må det før 2. gangs behandling utarbeides en fyldigere kulturminnedokumentasjon som er i samsvar med byantikvarens krav til innhold. Trafikkløsninger Når det gjelder trafikksituasjonen i området, er den fremtidige situasjonen mer eller mindre avklart gjennom et omfattende arbeid med omlegging og opprusting av vegsystemet mellom Engen og Nøstet. Ved uttalelse til oppstart har Statens vegvesen pekt på at det vil være mest hensiktsmessig å satse på adkomst til bygget fra Baneveien. Det er imidlertid ikke lagt opp til å endre på adkomsten til bygget i nærværende planforslag. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot valget av å opprettholde dagens adkomst, heller tvert imot. En eventuell fremtidig etablering av BIT Teatergarasjen på nabotomten kan medføre at en flytting av adkomsten kan virke mot sin hensikt. Det legges ikke opp til parkering innenfor planområdet. Parkering skal i utgangspunktet løses under terreng på egen eiendom. Når det er nevnt, vurderes Klostergarasjen å være et godt alternativ. Da det ikke reguleres til parkering på egen eiendom er det i utgangspunktet heller ikke aktuelt å regulere inn parkering for bevegelseshemmede. Fagetaten anbefaler like fullt at det sees på muligheten til å åpne opp for oppstillingsplass for bevegelseshemmede innenfor planområdet. Eventuelt kan fortausareal i front av bygningen mot Teatergaten vurderes. Fortausarealet her har relativ god bredde. Dersom ikke dette lar seg løse, må planbeskrivelsen suppleres med en beskrivelse av hvor man eventuelt kan finne parkering for Side 3 av 5
bevegelseshemmede i umiddelbar nærhet. Eksisterende av- og påstigningslomme ved hovedinngangen skal brukes i forbindelse med varelevering. Energi Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for BKKs fjernvarmeanlegg. Det fremgår for øvrig av kartmaterialet til Bergen kommune at fjernvarmenett er ført frem til bygningen. Temaet er derimot ikke omtalt i planbeskrivelsen. Det må også sies noe om hvilke energitiltak som er aktuelle. Det må framkomme av forslag til bestemmelser hvilke intensjoner som skal legges til grunn. Temaet må inngå i planmaterialet til 2. gangs behandling. Avfallshåndtering Bergen kommune har vedtatt at bossnett er framtidens avfallsløsning i Bergen sentrum. I bossnettsonen i Bergen sentrum skal utbyggere følge prosedyrer for tilkobling fastsatt av BossNett AS. Når det gjelder nærværende planforslag er det allerede lagt rør frem til vegglivet på Sentralbadet (mot Baneveien). Det er imidlertid ikke brukerplikt for næringsbygg, men kommunen oppfordrer næringslivet til å velge denne løsningen. Hensikten med bossnett er å redusere kjøring av store kjøretøy i Bergen sentrum samt å unngå store containere o.l. Temaet er ikke godt nok ivaretatt i planforslaget. Før 2. gangs behandling må det utarbeides forslag til bestemmelse som sier noe om selve avfallshåndteringen, lokalisering, arealkrav og universell utforming av hentested. Avfallshåndtering skal godkjennes av ansvarlig myndighet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (næring/tjenesteyting) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utnyttelsesgrad og byggehøyder Tilpasning til eksisterende bygning Bygningens betydning i bybildet som et kulturminne av nasjonal karakter Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 164, bnr. 983 m.fl., Sentralbadet, Reguleringsplan. Plannummer 62240000, vist på plankart sist datert 28.01.2013 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 29.01.2013 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 4 av 5
Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201006690/14 A. Plankart datert 28.01.2013, dok nr 19 B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.01.2013, dok nr 18 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, del av dok nr 17, fil nr 3 D. Merknadskommentarer, del av dok 17, fil nr 2 E. Soldiagram dagens og fremtidig situasjon del av dok nr 13, fil nr 8 og 13 F. Soldiagram Komediebakken fremtidig og dagens situasjon, del av dok nr 13, fil nr 7 og 24 G. Kulturminnedokumentasjon del av dok nr 13, fil nr 10 H. Mulighetsstudie del av dok nr 13, fil nr 21 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201006690 Kopi til : - Bergen kommunale bygg, - ABO Plan & Arkitektur, Postboks 291, 5203 OS Side 5 av 5