ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR TILSYN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Dajo Invest AS v/jan Thomas Liseth Geithusveien 156 5259 HJELLESTAD Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200916773/23 EBYGG 5210 141111 ATMA NEDSETTELSE AV TVANGSMULKT Eiendom : Gnr 165 Bnr 952 Tiltakets adresse : Kjellersmauet 1 Tiltakets art : Bruksendring fra loft til utleiehybel Tiltakshaver : Dajo Invest AS v/odd Liseth Saken gjelder: Saken gjelder ulovlig etablering og bruk av utleiehybel på loft. Bygningsmyndigheten besluttet å ilegge tvangsmulkt i vedtak datert 21.06.11. I skriv datert 18.10.11 ber NEAS ASA v/david Faukner Bendiksen på vegne av tiltakshaver, om at ilagt tvangsmulkt frafalles/nedsettes. VEDTAK: Med henvisning til plan- og bygningsloven 32-5 annet ledd, siste punktum, frafalles/nedsettes tvangsmulkt fastsatt i vedtak av 21.06.11 til kr. 37 000,-. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Sakshistorikk: Bygningsmyndigheten besiktiget tiltaket den 15.04.11. Det ble da konstatert at det var etablert og tatt i bruk utleiehybel på loftet uten godkjenning. På denne bakgrunn varslet bygningsmyndigheten den 06.05.11 om at det kunne bli fattet vedtak om opphør av bruk, pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt. Dajo Invest AS v/jan Thomas Liseth bestred at bruken av hybelen var ulovlig. Det ble anført at det aktuelle rommet hadde vært benyttet som utleieværelse i en årrekke og at ettersom de kun hadde installert nytt minikjøkken, så var det vanskelig å søke om bruksendring. Bygningsmyndigheten var av den oppfatning at et tiltak ikke blir lovlig selv om ulovligheten har pågått over lang tid. På denne bakgrunn ble det fattet vedtak om opphør av bruk, retting og ilegging av tvangsmulkt den 21.06.11. Det ble gitt frist til 08.07.11 for å skriftlig bekrefte at bruken av hybelen på loftet var opphørt. Frist for å tilbakeføre tiltaket ble satt til 22.07.11. Vedtaket ble ikke påklaget.
Bygningsmyndigheten mottok ikke bekreftelse på at bruken var opphørt innen fristen. Dermed ble det fakturert engangsmulkt på kr. 30 000,- den 15.08.11. Den 30.08.11 ble det fakturert tvangsmulkt, i form av dagmulkt, for periodene 09.07.11-21.08.11 (opphør av bruk) og 23.07.11-21.08.11 (manglende retting) ettersom bygningsmyndigheten ikke hadde mottatt dokumentasjon i henhold til vedtaket av 21.06.11. Dajo Invest AS v/jan Thomas Liseth sendte e-post til bygningsmyndigheten den 12.09.11. Liseth opplyste at det var ønskelig å ordne opp i saken og at han i den anledning hadde vært i kontakt med NEAS. Videre ble det anmodet om at fakturert tvangsmulkt ble trukket og det ble opplyst at klagende nabo var ute etter å påføre selskapets eiendom en heftelse. Det ble også opplyst at hovedeier av Dajo Invest AS hadde vært meget syk og at dette var årsaken til at tilbakemeldinger i sakens anledning hadde uteblitt eller blitt forsinket. Bygningsmyndigheten besvarte anmodningen om å trekke tvangsmulkten tilbake i brev av 16.09.11. Det ble opplyst at det ikke var aktuelt å trekke tvangsmulkten på daværende tidspunkt, ettersom tvangsmulkt er et virkemiddel i plan- og bygningsloven for å få gjennomført vedtak. Det ble også gjort oppmerksom på anledningen til å søke om at ilagt tvangsmulkt ble frafalt/nedsatt etter at det ulovlige forholdet var rettet. Den 05.10.11 ble det fakturert dagmulkt for perioden 22.08.11-20.09.11 ettersom bygningsmyndigheten fortsatt ikke hadde mottatt dokumentasjon på at bruken av hybelen var opphørt eller at tiltaket var tilbakeført. Bygningsmyndigheten mottok brev fra NEAS ASA v/david Faukner Bendiksen den 18.10.11. I brevet ble det opplyst at bruken av hybelen på loftet opphørte den 28.05.11, samt at minikjøkkenet var fjernet. Bygningsmyndigheten avsluttet på denne bakgrunn sak om ulovlige forhold den 11.11.11. Rettlig vurdering: Det rettslige utgangspunktet for vurderingen om nedsettelse eller frafall av tvangsmulkt er plan- og bygningslovens 32-5, 2.ledd, siste punktum. Her er det bestemt at "[n]år det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt.". Det følger av Ot.prp.nr.45 (2007-2008), s.354-355 at "[b]estemmelsen inneholder kun mindre endringer i forhold til gjeldende rett( ). Bestemmelsens andre ledd tredje punktum gir myndighetene en skjønnsmessig adgang til å nedsette eller frafalle en allerede påløpt tvangsmulkt, for eksempel ut fra en økonomisk betraktning hvor prosesskostnadene måles opp mot antatt gevinst. Slikt frafall kan først skje etter at retting har funnet sted. Ettergivelse av tvangsmulkt kan i enkelte tilfeller være et virkemiddel for å få rettet ulovligheten, dersom man underretter om at ettergivelse av forfalt tvangsmulkt vil bli vurdert når det ulovlige forhold er rettet. Avvises en søknad om hel eller delvis ettergivelse av mulkten, er dette et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningsloven 28.". Som vist til i forarbeidene er rettskilder knyttet til tidligere lovs tilsvarende bestemmelse fortsatt relevant da 32-5 "inneholder kun mindre endringer i forhold til gjeldende rett". I forarbeidene til pbl 1985 116a legges det til grunn en streng vurdering og at det ikke skal være kurant å få nedsatt tvangsmulkten, jfr. eksempelbruken av at overtredelsen må være "temmelig unnskyldelig" av grunner som "ligger nær opp til force majeure". Side 2 av 6
Det følger videre av rundskriv H-3/01 fra Kommunal- og regionaldepartementet at "Formålet med tvangsmulkt er å motivere adressaten til å innrette seg lovlig. Vedtaket om tvangsmulkt vil alltid være et betinget vedtak, der tvangsmulkten kan avverges ved å følge et pålegg om å innrette seg lovlig. Adressaten skal alltid ha tilstrekkelig frist til å innrette seg etter pålegget for å bringe det ulovlige forholdet til opphør. Tvangsmulkten har virket etter sin hensikt når den ansvarlige innretter seg slik at mulkten ikke påløper. I motsetning til straff, som er en reaksjon mot en allerede utført ulovlig handling, er tvangsmulkten utferdiget slik at adressaten selv kan forhindre at tvangsmulkt påløper.". I søknaden om frafall/nedsettelse av tvangsmulkt kreves det at engangsmulkten på kr. 30 000,- bortfaller da den ikke er forhåndsvarslet. Subsidiært anføres det at engangsmulkten må frafalles da den fremstår som uforholdsmessig i forhold til det ulovlige forholdet. Videre kreves dagmulkten på kr. 500,- knyttet til pålegg om retting bortfalt ettersom pålegget er for lite spesifisert. Subsidiært bes det om at dagmulkten frafalles etter pbl 32-5 annet ledd, siste punktum. Det anføres at det er uforholdsmessig og urimelig at det ilegges løpende dagmulkt på til sammen kr. 1000,- når det varslede beløpet var på kr. 500,-. Det anmodes også om at ilagt dagmulkt på kr. 500,- knyttet til opphør av bruk frafalles eller nedsettes etter pbl 32-5 annet ledd, siste punktum. Det opplyses at bruken opphørte 28.05.11, altså før tvangsmulkten ble gitt. Det vises til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) hvor det fremgår at hensynet bak bestemmelsen om tvangsmulkt er å motivere til å rette opp i ulovlige forhold. Videre anføres det at det fremstår som urimelig at det skal påløpe dagmulkt så lenge den ulovlige bruken faktisk var opphørt før vedtaket ble fattet. Bygningsmyndigheten erkjenner at det er begått en saksbehandlingsfeil ved at engangsmulkten ikke var varslet, jfr. pbl 32-1. På denne bakgrunn frafalles engangsmulkten på kr. 30 000,-. Når det gjelder anførselen om at pålegget om retting er for lite spesifisert, kan ikke bygningsmyndigheten se at dette er riktig. Det er heller ikke mottatt forespørsel om nærmere redegjørelse for dette og vedtaket er ikke påklaget. Bygningsmyndigheten legger derfor til grunn at den ansvarlige har forstått hva pålegget gikk ut på. Når det gjelder dagmulkt for opphør av bruk og retting, ble i det i vårt brev av 06.05.11 varslet om at det kunne ilegges tvangsmulkt, i form av løpende dagmulkt, "i størrelsesorden kr. 500,- pr. dag". Varselet angir altså ikke nøyaktig hvilket beløp som vil bli fastsatt i vedtaket, men skal gi den ansvarlige informasjon om hva han har å forholde seg til. Bygningsmyndigheten erkjenner at det kan fremstå som urimelig at det ble ilagt dagmulkt på kr. 500,- for opphør av bruk og kr. 500,- for retting, ettersom dette ikke var presisert i varselet. Dagmulkten blir derfor nedsatt til kr. 500,- til sammen for begge forholdene, slik som varslet. I søknaden om frafall/nedsettelse av tvangsmulkt, anføres det at bruken av hybelen opphørte allerede den 28.05.11. Vedlagt er det en bekreftelse fra leietaker som sier at hybelen ikke har vært i bruk siden 28.05.11 på grunn av sykefravær. Bygningsmyndigheten kan ikke se at dette nødvendigvis innebærer at bruken av leiligheten faktisk var opphørt på dette tidspunkt. Uansett fremgår det klart av vårt vedtak av 21.06.11 at dagmulkt løper inntil "kommunen har mottatt skriftlig underretning om at bruken er opphørt". Side 3 av 6
Bygningsmyndigheten har også mottatt henvendelser fra Dajo Invest AS i anledning saken, uten at det på noe tidspunkt ble opplyst at bruken var opphørt. Denne opplysningen kunne vært gitt allerede i uttalelsen av 02.06.11. Videre var Dajo Invest AS v/jan Thomas Liseth telefonkontakt med saksbehandler i september uten at det ble nevnt at bruken av hybelen var opphørt. Heller ikke i e-post av 12.09.11 ble denne opplysningen gitt. Av praktiske årsaker kan ikke bygningsmyndigheten forholde seg til opplysninger om opphør av bruk som går flere måneder tilbake i tid. Det vil ikke være mulig å i ettertid kontrollere nøyaktig hvilken dato bruken opphørte. Bygningsmyndigheten må derfor forholde seg til det som fremgår av vedtaket, nemlig at dagmulkten løper inntil vi har mottatt skriftlig melding om at bruken er opphørt. Slik melding ble mottatt den 18.10.11, samtidig som det ble bekreftet at tiltaket var rettet. Etat for byggesak og private planer kan ikke se at årsaken til at pålegget ikke er fulgt opp skyldes forhold utenfor tiltakshavers kontroll. At tvangsmulkten etter hvert er kommet opp i et betydelig beløp skyldes at tiltakshaver ikke har avbrutt tvangsmulkten ved å etterkomme pålegget. På denne bakgrunn finner ikke bygningsmyndigheten å kunne frafalle hele tvangsmulkten. Som det fremgår av det overforstående finner bygningsmyndigheten det likevel riktig å frafalle ilagt engangsmulkt på kr. 30 000,-. Videre nedsettes dagmulkt for perioden 23.07.11-20.09.11 til kr. 500,-, jfr. pbl 32-5 annet ledd, siste punktum. Det gjøres også oppmerksom på at bygningsmyndigheten har avstått fra å kreve inn dagmulkt for perioden 21.09.11 og inntil vil mottok dokumentasjon på at bruken var opphørt og tiltaket tilbakeført den 18.10.11. Tvangsmulkt blir etter dette: Periode 09.07.11-20.09.11 = 74 dager x 500 kr. = 37 000 kr. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelsen er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jfr. forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200916773. Side 4 av 6
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Anya Therese Markhus - saksbehandler Sissel Budal - prosjektleder Øystein Andersen - seksjonsleder Kopi: NEAS AS v/david Faukner Bendiksen, Pb.6090 Postterminalen, 5892 BERGEN Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6