PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN Boligfortetting i Gjertrudgjellan Røros kommune Oversiktskart. Planområdets beliggenhet. Røros kommune teknisk etat, 31.08.12, revidert 14.02.13. Vedtatt av kommunestyret 25.04.13, sak 18/13.
Innholdsfortegnelse. 1. Planstatus. 2. Hovedinnhold. 3. Forutsetninger, hovedgrep og løsninger. 3.1 Planmessig hovedgrep 3.2 Vann- og avløp 3.3 Atkomstveier 3.4 Lekeplass 3.5 Turdrag 3.6 Hensynssone bevaring kulturmiljø 4. Virkninger av planen. 4.1 Samfunnsmessig behov for boligbygging 4.2 Vurderinger av risiko- og sårbarhet. 4.2.1 Trafikksikkerhet 4.2.2 Drikkevann og avløp 4.2.3 Overvann 4.2.4 Vind 4.2.5 Radon
1. Planstatus Østre del av planområdet, tilsvarende området regulert til boligformål og lekeplass, er avsatt til eksisterende boligområde i kommunedelplan for Røros sentrum, vedtatt 25.06.09. For eksisterende boligområde er følgende planbestemmelser relevante: Plankrav 1. I områder avsatt til byggeområde (pbl 20-4) og motorsportsanlegg kan det ikke gis tillatelse til nye tiltak som går inn under pbl. 93 før det foreligger bebyggelsesplan. Planavgrensning for motorsportsanlegg fastsettes i detalj i bebyggelsesplanen. 2. Bebyggelses- og reguleringsplaner skal utformes i samsvar med kommunedelplanens planforutsetninger, jfr. pkt. 2 under virkninger av kommunedelplanen 3. Bebyggelses- og reguleringsplaner skal ellers utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av planforutsetningene i kommunedelplanen (pbl 23). 4. Plansaker skal forelegges kulturminneforvalteren til uttalelse. BYGGEOMRÅDER - Estetisk utforming ( 20-4, 2. ledd, b) 1. Det skal i alle plan - og byggesaker stilles krav til god arkitektonisk utforming og tilpasning til natur- og kulturlandskapet og eksisterende bygningsmiljø. 2. Formuttrykket til eldre villabebyggelse skal ivaretas. Vestre del av planområdet, tilsvarende området regulert til turdrag, er avsatt til LNF-område i kommunedelplanen for Røros sentrum. 1. Hovedinnhold. Reguleringsplanforslaget medfører at tomt for tidligere barnehage i Gjertrudgjellan disponeres til 3 eneboligtomter. Det er lagt inn vendehammer i enden av boliggaten Gjertrudgjellan og kvartalslekeplass i tilknytning til turdrag vest for boligene. Planområdet sett fra område for lekeplass. Gjerde og grind inn til det gamle barnehageområdet i forgrunnen. Eksisterende boliger i Gjertrudgjellan i bakgrunnen.
2. Forutsetninger, hovedgrep og løsninger. 3.1 Planmessig hovedgrep. Etter vurdering blant annet av tomtebehov og sentralitet, er det valgt å legge opp til 3 tradisjonelle eneboligtomter. Tomtene tillates bebygd med hus i en etasje (med mulighet for sokkel for tomt nr.2) og flat takvinkel. Høydebegrensningen er satt for at eksisterende boliger på oversiden av Gjertrudgjellan ikke skal tape utsikt. Samtidig vil begrensningen i høyde og takvinkel være et formgivende element som sikrer noen fellestrekk med den eksisterende bebyggelsen i Gjertrudgjellan, mens det kan varieres i fasadeuttrykk, vindussetting, materialbruk, etc. For å få best mulig arealutnyttelse innenfor over nevnte rammer og mulighet for moderne og funksjonelle boliger, er utnyttelsesgraden satt såpass høyt som til 25 % BYA. 3.2 Vann- og avløp. Det går hovedledning for vann, avløp og overvann over tomt nr.1 og tomt nr.3. Røde streker og prikker viser hovedledninger og kummer for vann, avløp og overvann.
Ledningene kan medføre begrensninger hva gjelder muligheter for å plassere bygninger på tomtene. For tomt nr.1 vil det sannsynligvis være mest aktuelt å plassere bebyggelsen nord for kollen midt på tomta, mot atkomstveien, og bruke den sydvendte delen av tomta som uteoppholdsareal. Med en slik utnyttelse, vil ledningstraseen i praksis medføre få begrensninger. For tomt nr.3 kan større deler av tomta utnyttes, men en iøynefallende løsning med garasje rett i forlengelse av atkomstveien vil være vanskelig. Innenfor foreslåtte regulering kan avløpsledningene legges om dersom det er ønskelig. Røros kommune må som selger av tomter ta stilling til om ledningene skal legges om før tomtene skal selges, eller om dette blir en vurdering som skal overlates til framtidige eiere. Kostnadene ved omlegging av ledningene kan estimeres til kr. 200.000.- + mva. Omlegging kan antageligvis gjøres noe rimeligere dersom det utføres i forbindelse med graving av tomt. 3.3 Atkomstveier. Gjertrudgjellan er i dag opparbeidet med grusdekke, bredde ca. 5m som flyter ut i enden av veien ved den gamle barnehagen. Det er lagt opp til å videreføre dagens veistandard, dvs. 5 meter bred grusvei, og å anlegge en vendehammer i enden av veien som også blir atkomst til de nye tomtene. Vendehammeren er dimensjonert for stor lastebil, jfr. statens vegvesens håndbok 017. 3.4 Lekeplass. Avsatt lekeplass gir drøyt 224 m 2 felles uteoppholds- og lekeareal pr. tomt innenfor planområdet og overoppfyller dermed anbefalte grenseverdier for arealer til lek (50 100 m2 pr. boenhet). Lekeplassen er imidlertid ikke lagt inn kun med tanke på de nye boligenes behov, men også fordi hele området på oversiden av An Magritts vei (om lag 100 boliger) i dag mangler opparbeidet lekeplass. Lekeplassen vil derfor få funksjon som en kvartalslekeplass for hele området nord for An Magritts vei. 3.5 Turdrag. Del av turdrag fra An Magritts vei til Vola, med etablert sti, medtas og sikres i planen. Turdraget møter Konstknektveien. Kollen ut mot Konstknektveien er godt synlig.
3.6 Hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Gammelt steingjerde i hensynssonen representerer en positiv kvalitet ved området og skal bevares for kommende generasjoner. Steingjerdet viser og dokumenterer områdets tidligere funksjon som grashage. 4 Virkninger av planen. 4.1 Samfunnsmessig behov for boligbygging. Innenfor planområdet til kommunedelplan for Røros sentrum er det kun avsatt ett nytt byggeområde for boligbygging, i Gjøsvika syd for byen. Det er stor pågang og etterspørsel etter både brukte boliger og tomter på nordsiden av byen, jfr. også vurderinger i planstrategi for Røros 2012 2015. Planforslaget vil i noen grad bidra til å dekke nevnte tomtebehov, i påvente av at man gjennom en forestående revisjon av kommunedelplanen vil finne større områder for boligbygging på nordsiden av byen. 4.2 Vurderinger av risiko- og sårbarhet. Ut fra vurdering av enkeltelementene nedenfor kan en ikke se at det er knyttet stor risiko til utbygging av området, eller at konsekvens av sannsynlige hendelser er stor. Området har i en periode på snart 40 år vært benyttet til barnehage. 4.2.1 Trafikksikkerhet. Planen medfører 3 nye boligtomter i enden av en mindre boliggate (Gjertrudgjellan) med 8 bebygde boligtomter i dag. I forhold til tidligere, da foreslåtte område for tomter var benyttet til barnehage, vil trafikkmengden i Gjertrudgjellan bli redusert.
Som løsning for å snu i enden av Gjertrudgjellan er det lagt opp til vendehammer. Dette er ikke en optimal løsning med tanke på trafikksikkerhet, på grunn av risiko for ryggeulykker. I dette tilfellet vurderes løsningen likevel for å være tilfredsstillende, fordi trafikkmengden er liten og fordi det finnes få akseptable alternativer. Alternativene ville være å legge opp til en arealkrevende snuplass og færre tomter, eller å bryte turdraget ved å koble Gjertrudgjellan sammen med Stor-Renholdtveien og på denne måten få en gjennomkjøringsløsning og et nytt punkt der turstien krysser kjøreveg. Lekeplassen har en god plassering i tilknytning til turdraget, og vil være avgrenset til det flate partiet på toppen av kollen. Eksisterende steingjerde vil være et positivt element også med tanke på trafikksikkerhet, fordi det bidrar til å holde unger til den opparbeidede plassen. Lekeplassen vil imidlertid generelt føre til økt aktivitet og ferdsel i området og økt fare for at turdraget og kollen ned mot Konstknektveien blir brukt til aking vintertid. Aking her medfører at ungene sklir ut i veien, jfr. dødsulykke nettopp på punktet turdraget krysser Konstknektveien flere 10år siden. Fare for barn i veien vinterstid kan elimineres ved sikringsgjerde, inklusiv en noe bedre sperring enn det som er i dag mellom turdraget og Konstknektveien. 4.2.2 Drikkevann og avløp. Området kan knyttes til kommunalt VA-nett. 4.2.3 Overvann. Det er ikke bekker eller spesielle utfordringer knyttet til overvann i eller ved planområdet. 4.2.4 Vind. Området er bevokst med lauvskog, småkupert og i utgangspunktet mindre utsatt for vind. Området har vært bebygd siden sist på 1960-tallet og erfaring tilsier at vind ikke vil bli et problem og at det ikke vil være nødvendige med særskilte tiltak for sikring eller skjerming. 4.2.5 Radon. Grunnforholdene på Røros tilsier generelt liten fare for radongass som overstiger grenseverdiene. Det er imidlertid ikke foretatt konkrete målinger eller undersøkelser for dette området og nye bolighus bør anlegges med radonsperre. Røros kommune, 31.08.12, revidert 14.02.13.