Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L12 Arkivsaksnr.: 13/1759 Saksbehandler: Olav Nikolai Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 39/14 Plan og miljøutvalget 26.08.2014 40/14 Kommunestyret 11.09.2014 SAKEN GJELDER: OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BUVIKA RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Buvika ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. SAKSDOKUMENTER: 1. Planbeskrivelse, datert 15.08.2014 2. Plankart, datert 15.08.2014 3. Planbestemmelser, datert 15.08.2014 4. Vedlegg 3: ROS sjekkliste for Buvika 5. Vedlegg 4.1: Annonsering - aviser og varslingsbrev 6. Vedlegg 4.2: Innkomne merknader 7. Vedlegg 5.1: Vegplaner Buvika 8. Vedlegg 5.2: Vegprofiler Buvika 9. Vedlegg 6.1: Reguleringsplaner innenfor området matrise 10. Vedlegg 6.2: Reguleringsplaner innenfor området kart 11. Vedlegg 7.1: Mulighetsstudie skoleområdet matrise 12. Vedlegg 7.2: Masterplan for skoleområdet kart 13. Vedlegg 8: Mulighetsstudie Buvika - kart SAKSFRAMLEGG: Overordnet målsetting om «Det gode tettsted» Skaun kommune, og Buvika som tettsted, er i en særstilt situasjon der utviklingen av strukturelle og samfunnsmessige rammebetingelser i regionen gir et stort mulighetsrom. Blant annet har etablering av ny infrastruktur lagt til rette for et stort felles arbeids- og boligmarked, og kommunen opplever som følge av dette befolkningsvekst og utbyggingspress. Dette mulighetsrommet innebærer imidlertid at avveielser må gjøres og standpunkt må tas når en skal stake ut en framtidig kurs. Her er de overordnede planene i kommunen og områdeplanene for tettstedene essensielle. Overordnet formål med planene er å utvikle «det gode tettsted». Dette er en langsiktig målsetting som hverken er enkel eller likefram. Utgangspunktet for veivalgene må imidlertid være stedets egenart og menneskene som bor der sin hverdag.
Side 2 Kombinasjonen av urbane tilbud og nærhet til rekreasjon og naturopplevelser er en nøkkelfaktor. Boliger, samt offentlige og felles areal må ha høy attraktivitet, og sentrale strukturer må ha god lesbarhet og funksjonalitet. Det er derfor en grunntanke at områdeplanen for Buvika skal ivareta og bygge videre på eksisterende, verdifulle kulturmiljø og grønnstruktur som blant annet Buvik kirke, strandsonen med friluftsområde, og den blågrønne strukturen Vigda med sideterreng. Samtidig må planen ivareta behovet for fornyelse ved funksjonelle og fleksible plangrep, der en tar høyde for framtidige strukturendringer innen infrastruktur, næring, tjenesteyting og boligmarked. Valgt plangrep i områdeplanen baseres i samordnet areal- og transportplanlegging og legger kontinentalprinsippet til grunn. I tråd med forslag til revidert kommuneplan og gjeldende reguleringer innebærer områdeplanen at lommer av dyrka mark i sentrum og sentrumsområdet omdisponeres til utbyggingsområder. Dette muliggjør tilsluttende utbygginger til eksisterende bebyggelse og boligområder, en mer effektiv utnytting av eksisterende infrastruktur samt korte avstander til handel og tjenesteyting og kollektivtransport for store deler av befolkningen. Et viktig grep i Buvika er å definere en urban sentrumskjerne ved å stille krav til høy utnyttelse, byggehøyder, byggegrenser, byggelinjer, og en gateprofil med tosidig fortau. Samlokalisering i sentrumskjernen gir også synergieffekter for virksomhetene, og utgiftene for kommunens drift for lokalsamfunnet blir redusert ved en samling av offentlige tjenester. Potensiale for nye utbyggingsområder i Buvika er imidlertid begrenset, og det er i hovedsak kun boligfeltene B6-B8, B12 og felt KBA som er ubebygd, i tillegg til felt i sentrumskjernen som kan fortettes og utvikles ytterligere. Videre reguleres skole- og idrettsområdet med tanke på framtidig utvidelse og utvidelse av skolekapasiteten i Buvika. Planprosess Planforslaget er innsendt av Selberg Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver som er Skaun kommune. Den 30.05.2013 ble det i Avisa Sør-Trøndelag annonsert vedtak av samfunnsplan for Skaun kommune. Samtidig ble det informert om at områdeplanarbeid for Børsa, Buvika og Venn vil bli startet. Varsel om igangsatt planarbeid for de enkelte områdeplanene ble senere annonsert i avisa Sør-Trøndelag med merknadsfrist 16.08.2013. En rekke myndigheter, etater, institusjoner, direkte berørte og naboer har blitt varslet om oppstart av reguleringsplanleggingen ved brev, datert 08.07.2013. Forslag til områdeplan for Buvika er utarbeidet parallelt med arbeid med kommuneplanens arealdel. Planforslaget er derfor i tråd med revidert arealplanforslag som legges ut til offentlig ettersyn før 2. gangs behandling. Tematiske utredninger og overordnede avklaringer i forhold til statlige innsigelser angående jordvern, areal- og transport, boligtetthet osv. har blitt gjort i forbindelse med arealplanarbeidet. Det er derfor vurdert at områdeplanen ikke skal behandles etter forskrift om konsekvensutredning. Områdeplanarbeidet ble innledet med arbeidsmøter med administrativ ledelse og Teknisk kontor i Skaun kommune for å avklare planens rammer og premisser. Politisk forankring underveis i planarbeidet har vært sikret bl.a. gjennom møter i Plan- og miljøutvalget (PMU), som har vært en viktig arena for politiske drøftinger. Det har i tillegg vært holdt skriftlig samråd og temamøter med offentlige myndigheter, og det er holdt åpne møter for grunneiere og andre interessenter. Det parallelle planarbeidet og behov for utstrakt møtevirksomhet er bakgrunnen for at arbeidet har strukket noe ut i tid. Ved offentlig ettersyn og høring vil det bli avholdt åpent folkemøte høsten 2014.
Side 3 Nøkkeldata for forslag til områdeplan Buvika: Planområdets areal: Status KPA 2007-2019: Gjeldende reguleringsplaner : Reguleringsplaner under utarbeidelse: PLANFORSLAG OMRÅDEPLAN Formål: ca. 586 daa - Nåværende og planlagt boligbebyggelse - Nåværende og planlagt offentlig formål - Nåværende friområde/idrettsanlegg - Nåværende kombinert forretning og bolig - Nåværende allmennyttig formål - Nåværende og framtidig trafikkområde og parkering - Saltneset i Buvika 09/20, 2010 (201009): Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen - Reguleringsplan for gnr./bnr. 10/30, 2013 (r200903): Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen - Detaljregulering gamle Prix Tomt 2010 (r200801): Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen - Bebyggelsesplan for Saltnes Park 2007 (r200606): Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen - Buvika reguleringsendring gnr. 8 bnr. 20, 2006 (200601): Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen - Tangflata 2007 (200605) - Reguleringsplan skoleområdet i Buvika, 2005 (200502) - Reguleringsplan Buvik sentrum, 2003 (200303) - Reguleringsendring kirkeområde Buvika 2002 (200205) - Saltnessand 2001 (201101) - Bebyggelsesplan Husbytangen 2001 (200101) - Ny E39 2000 (200001) - Gang- og sykkelveg Pundslibakken, 1991 (199103) - Gang- og sykkelveg Buvika Ilhaugen, 1988 (198805) - Buvika sentrum, eldre, 1979 (197901) - Kirkeområdet Buvika, 1978 (197802) Innenfor delfelt BFK1, Sanna Østre, og B14, Tangflata, er det per dags dato planer under utarbeidelse. Disse skal gjelde foran områdeplanen. Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - Offentlig tjenesteyting - Offentlig energianlegg - Grav- og urnelund - Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Bolig/Forretning/Kontor Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Veg - Fortau - Gang-/sykkelveg - Gangveg - Annen veggrunn tekniske anlegg
Side 4 Nye/ubebygde BOLIGOMRÅDER: Sentrumskjernen BOLIG/FORRET- NING/ KONTOR: - Kan også etableres tjenesteytende virksomheter med salg som en del av virksomhet (café, restaurant, frisør ol.) - Min 40 % av totalt BRA skal etableres som forretning/kontor/tjenest eytende virksomheter. - Annen veggrunn grøntareal - Kollektivholdeplass - Parkering og parkeringsplasser Grønnstruktur: - Grønnstruktur - Turdrag - Turveg Bruk og vern av sjø og vassdrag - Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone - Friluftsområde i sjø og vassdrag Felt Område Areal Brutto tetthet B6 Sentrum 1,8 2 boliger per daa B7 Sentrum 11,6 2-6 boliger per daa B8 Sentrum 13 2-6 boliger per daa B12 Sentrumsområde 23,3 1,5-4 boliger per daa Boligpotensial Totalt 49,7 86 boliger Felt Område Areal Tetthet (Min-maks BRA) BFK1 Sentrum 4,6 70 100 % 3,2 BFK2 Sentrum 7 70 100 % 4,9 BFK3 Sentrum 7,6 70 100 % 5,3 BFK4 Sentrum 4,5 70 100 % 3,2 BFK5 Sentrum 5,6 70 100 % 3,9 3 22 26 35 Utbyggingspotensial BRA Totalt 29,1 20,5 daa BRA
Side 5 Sentrumskjernen Kombinert BEBYGGELSE OG ANLEGG: - Boligbebyggelse, forretninger, tjenesteyting, næringsbebyggelse som kontor, bevertning, hotell Felt Område Areal Tetthet (Min-maks BRA) Gjennom-snitt, potensial BRA KBA Sentrum 14,9 70 100 % 10,43 daa BRA - Min 40 % av total BRA skal etableres som forretning/tjenesteyting/ næring. OFFENTLIG TJENESTEYTING: Felt Område Areal Tetthet (Maks BYA) o_tj1 Sentrum 50,2 40 % 20,1 o_tj2 Sentrum 27,1 40 % 10,8 o_tj3 Sentrum 1,6 40 % 0,6 Gjennom-snitt, potensial BYA Totalt 77,2 31 daa BYA Hensynssoner: - Frisikt kryss og avkjørsler - Bevaring kulturmiljø, Buvik kirke - Detaljplaner som videreføres Byggegrenser og linjer: Krav om detaljregulering: Delfelt som er unntatt reguleringsplankrav: - E39: 70 m sør, 30 meter nord. - 12 meter målt fra senterlinje fylkesveg og Pundslibakken - Kommunal og felles veg: byggegrense 4 meter fra formålsgrense - Ytterligere byggegrenser vurderes ved detaljplanlegging. - Byggelinjer i sentrumskjernen Større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Detaljplan ved tiltak med over 3 boenheter i områder vist som boligbebyggelse, herunder: - Boligfeltene B7-B8 (Saltnessand) - Boligfelt B12 - Område for kombinert bebyggelse og anlegg, KBA - Skole- og idrettsområde, o_tj1, o_tj2 og o_tj3 - Felt for kombinert bolig, forretning og kontor, BFK2-5. - Må utarbeides utomhusplan med tomtedeling og ROSanalyse. Grunnforhold: - Lav faregrad for kvikkleire, risikoklasse 3. - Ikke andre fareområder for skred. Se ROS-analyse. - Krav til detaljregulering/ros-analyse ved tiltak innenfor
Side 6 planområdet. - Rekkefølgebestemmelser ivaretar krav til at sikkerhet mot kvikkleireskred er ivaretatt i plan- og byggesaker. Terreng: - Sør-nordgående, skrånende daldrag ned mot bukta. - Utbyggingsområder B7, B8 og B12 utgjør sideterreng til elva Vigda, og er relativt bratt. - Varierende helning og solforhold, men overvekt av areal som heller mot nord og øst. Noe vestlig helning, deriblant øst for Vigda. - Gir føringer på høyder og tetthet i utbyggingsområder. Natur- og rekreasjonsverdier - Flere verdifulle områder: Vigda med sideterreng, strandsonen inkludert statlig sikret friluftsområde, pilgrimsleden m.m. - Videreføres i forslag til plan. - Dyrka mark av god jordkvalitet omdisponeres til utbyggingsområder. Trafikkforhold: - Overordnet veg, E39. Fylkesveg 800 ligger parallelt med E39 og er å regne som en lokalveg med en lav ÅDT (680). Nettverk av fylkes- og kommunalveger som forbinder disse. - Godt utbygd nettverk for gående og syklende. - God kollektivdekning. - Viderefører og forsterker eksisterende forbindelser. - Gateprofil i sentrumskjernen som viktig plangrep. - Gjeldende parkeringsvedtekter legges til grunn. Trafikkstøy og forurensning: - Langs E39: rød og gul støysone. - Fylkesveg: gul støysone. - I strandsonen langs fjorden er det markert områder som har avrenning til eller som ligger i følsomme områder. - Ikke registrert annen type forurensning innenfor området. Energiforsyning: - God kapasitet i distribusjonsnettet. - Kapasitetsbehov må vurderes ved detaljplanlegging. Infrastruktur V/A: - Må vurderes ved detaljplanlegging. Naturmangfold: - Flere rødlistearter innenfor planområdet, men disse berøres ikke av foreslåtte tiltak (se planbeskrivelse, kap. 3.3.4 og 5.2.1). Planforslaget vurderes til å ikke få negative virkninger på naturmangfold. - Må vurderes nærmere ved detaljplanlegging. Kulturminner, SEFRAK: - Tre registrerte fredede kulturminner: Buvik kirkested, samt bosetning-aktivitetsområder fra yngre jernalder, som er fjernet. - Ingen negative konsekvenser som følge av planforslag. Universell utforming - Skal ivaretas i søknad om tiltak for bygninger og uterom i den grad bygde og naturgitte forutsetninger tillater dette. Samfunnssikkerhet - Se ROS-sjekkliste. - Bestemmelsene setter krav til detaljplanlegging med ROS-
Side 7 analyse og egen ROS-analyse i de områdene der det ikke stilles krav til detaljplan. Merknader fra sektormyndigheter m.v. Det er kommet inn få merknader til planarbeidet. Vedlegg 5 viser sammendrag av innspill etter varsling og forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillene er ivaretatt i planforslaget. Tema for innspill har vært gjeldende regulering av Saltnessand, herunder sentrumsområde og boligområde vest for Vigda. Grunneier ønsker ikke at områdeplanen skal endre på føringene eller utfordre realiseringen av denne planen. Kartgrunnlag, koordinatnett, høydegrunnlag Underveis i planarbeidet har Skaun kommune vært i en prosess der høydereferansesystemet har blitt oppdatert av Statens Kartverk til det nye høydereferansesystemet NN2000. Denne overgangen har imidlertid ikke tatt sted tidsnok til at planforslaget er basert på det nye systemet. Grunnlagskart og høydereferanser er derfor basert på det gamle høydereferansesystemet NN1954. Parkeringsbestemmelser Gjeldende parkeringsvedtekter vedtatt av Skaun kommunestyre den 31.05.2006 opprettholdes i store trekk i forslag til ny kommuneplanens arealdel. Buvika sentrum inkluderes imidlertid i sone 1, tilsvarende Børsa sentrum. Bestemmelser om parkering i forslag til KPA legges til grunn for områdeplanene. For Buvika har parkeringsvedtektene følgende krav til type bebyggelse i sone for sentrum og sentrumsområde: Type bebyggelse/p-område Sentrum Sentrumsområdet Enebolig - 3 Rekke-/kjedehus 2 2 3 roms leilighet 1,75 2 2 roms leilighet 1,25 1,5 Kontor (pr 100 kvm BRA) 2 2 Butikk (pr 100 kvm BRA) 2,2 2 Industri/lager (pr 100 kvm BRA) 0,5 0,5 Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden angitt i områdeplanen utgjør en endring fra gjeldende KPA 2007-2019. Gjeldende KPA 2007-2019 sier i bestemmelsene at tettheten innenfor sentrum og sentrumsområdene skal være henholdsvis minimum 75 % BYA og mellom 30-60 % BYA. Som følge av vurderinger av utnyttingsbehovet gjort i arbeidet med revidering av KPA er dette justert. Vurderingene er gjort på bakgrunn av egnethetsanalyser som har sett på terreng/geoteknikk, terrenghelning og solforhold, samt rammebetingelser gitt av boligmarked og samordnet areal- og transportplanlegging (SATP) m.m. Utnyttelsen angitt i områdeplanene er i henhold til forslag til revidert arealplanforslag. Planforslaget angir at områder for boligbebyggelse innenfor sentrum har krav til utnyttelse på 4-6 boliger per daa, med unntak av boligfelt B7 og B8 der krav til utnyttelse er 2-4 boliger per daa. Boligbebyggelse i sentrumsområdene har krav til utnyttelse på 2-4 boliger per daa. For kombinerte formål i sentrum er det krav til 70 100 % BRA.
Side 8 Minimum 40 % av total BRA skal etableres som forretning-, nærings- eller tjenesteytende virksomheter i henhold til bestemmelser om bruk. Område for offentlig tjenesteyting stilles det krav til maks 40 % BYA. Kommuneplanens arealdel og delplan Buvika 2007-2019 angir ingen begrensninger i høyde og styrende elementer er da kun plan- og bygningslovens bestemmelser 29-4, samt tilliggende bebyggelse og strøkets karakter, jfr. bestemmelser i kommuneplanens arealdel 17. Høydekrav i områdeplanen er imidlertid i henhold til forslag til revidert KPA. I sentrumskjernen av Buvika som omfatter feltene for kombinert bebyggelse (BFK1-5 og KBA) er det intensjoner om en relativt høy bebyggelse på 4 5 etasjer, og det settes derfor et maksimumskrav til 18 meter gesimshøyde fra ferdig planert terreng. For område for offentlig tjenesteyting (o_tj1-3), skole- og idrettsområdet, settes det krav til gesimshøyde på maks 15 meter fra ferdig planert terreng, mens det for ren boligbebyggelse i sentrum og sentrumsområdene er det satt krav til gesimshøyde på maks 15 meter fra ferdig planert terreng. Krav til bruk og utnyttelse er i henhold til intensjonen for framtidig utvikling av Buvika som tettsted. Barn og unges interesser - Uteoppholdsareal For krav til uteoppholdsareal viser gjeldende KPA 2007-2019 til teknisk forskrift. Krav til uteoppholdsareal angitt i områdeplanen er i henhold til prinsipp for uteoppholdsareal og lekeareal som er spesifisert i forslag til revidert arealplan. For å sikre tilfredsstillende uteoppholdsareal for boliger stilles det krav til uteoppholdsareal tilsvarende minimum 30 % av BRA for boliger. Areal på tak tillates medregnet i uteromsregnskapet, noe som er spesielt aktuelt for områdene med kombinert bebyggelse i sentrumskjernen. Planområdet har varierende helningsorientering og følgelig varierende solog skyggeforhold. Høyder og plassering av bebyggelse må derfor vurderes nærmere i plan- og byggesaksprosessen med hensyn til sol- og skygge. Barn og unges interesser i planleggingen er særlig ivaretatt gjennom plangrep som tilrettelegger for trafikksikre gang- og sykkelveger mellom sentrum og mellom boligområder og skole- og idrettsområder. Tilrettelegging for utbygging av sentrumsnære boligområder med høy tetthet med nærhet til kommunikasjon og tjenestetilbud og handel gir gode tettsteder som er attraktive for barnefamilier. Tilrettelegging for utvidelse og utbedring av skole- og idrettsområde er også positivt i dette henseendet. Grønne forbindelser/grøntdrag, herunder friluftsområde i strandsonen og grønnstrukturen langs Vigda med tursti og fiskeplasser langs Vigda videreføres og forsterkes i områdeplanen. Tilgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i varierte og grønne omgivelser og med forbindelser til omkringliggende naturområder er viktige i hensynet til barn og unges interesser. Infrastruktur og utbyggingsavtaler For å sikre en god utvikling av infrastruktur i utbyggingsområder kan kommunen be om at det skal inngås utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Avtalen skal minimum regulere ansvar, organisering og kostnader for utbygging av nødvendig teknisk infrastruktur. Kommunen kan til enhver tid pålegge utbygger å bekoste tiltak som står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang jfr. 17-2 og 17-3. Dette kan for eksempel være opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur samt eventuelle nødvendige geotekniske stabiliseringstiltak.
Side 9 Kommunen kan stille krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor angitt infrastruktursoner på plankartet i arealdelen, iht. Jordskifteloven 2 bokstav h, jfr. 5 andre ledd. Infrastrukturfond Kommunen kan pålegge utbygger innbetaling til bundne fond som øremerkes konkrete infrastrukturtiltak, som avtalt i utbyggingsavtaler. Skaun kommune kan benytte midlene selv eller inngå avtale med private utbyggere eller andre for gjennomføring av tiltakene. Midler til fondet innbetales av private utbyggere i henhold til inngåtte utbyggings avtaler, i forbindelse med reguleringsplaner og/eller i områder der det ikke foreligger reguleringsplaner (dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven). Størrelsen på innbetalingen avtales i hvert enkelt prosjekt gjennom utbyggingsavtale. Konklusjon Forslag til områderegulering for Buvika er i tråd forslag til revidert kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan med bestemmelser og tilhørende dokumenter legges til grunn for områderegulering av Buvika. ØKONOMISK VURDERING: Ikke relevant Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: 26.08.2014 Sak: 39/14 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/1759 Tittel: SAKSPROTOKOLL - OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BUVIKA Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Buvika ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.
Side 10 Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 11.09.2014 Sak: 40/14 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/1759 Tittel: SAKSPROTOKOLL - OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BUVIKA Behandling: PMU s leder Espen Tørset orienterte om at det skal avholdes 3 folkemøter i kommunen i løpet av høsten; i Buvika, Børsa og på Venn. PMU s innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Buvika ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Børsa, 17.09.2014 Rett utskrift: Ann Karin Viggen