Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/1027-11 Arkivnr.: PLAN 15/1027 Saksbehandler: tjenesteleder areal og samfunn, Gunn Elin Rudi MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR ROA SYD - HØYDEBEGRENSING Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 12-14 Klageadgang: Ja, etter plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14, jfr. 12-12 vedtar Lunner kommune mindre endring av 15 i reguleringsplan for Roa syd. Ny 15 skal lyde: For områdene gjelder 6-11. Bygningene kan oppføres med maks. mønehøyde 13 m innenfor område BL1 og 17m innenfor områder BL3 målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. De andre områdene kan bebygges med inntil 2 etasjer og maks. 8 meter mønehøyde. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI, av part eller annen med rettslig klageinteresse. En eventuell klage må framsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 8
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Det er søkt om mindre endring av reguleringsplan for Roa syd for å kunne etablere sentrumsbygg med forretning og boenheter. Det foreslås å endre planen slik at høydebegrensingen i planen økes fra 8m til 17m. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1. Bakgrunn for saken og planstatus Lunner kommune har mottatt søknad om mindre endring av reguleringsplan for Roa syd. Høydebegrensingen som er fastsatt i gjeldende reguleringsplan søkes endret fra 8 meter mønehøyde (og inntil to etasjer) til 17m mønehøyde innenfor delområde BL3. Utsnitt av planen er vist nedenfor. BL3 vises som skravert område med kombinert bebyggelse Bolig/Kontor/Forretning/Almennyttig. De spesielle bestemmelsene som gjelder for BL3 er kopiert inn nedenfor: Side 2 av 8
1.2 Byggetiltaket Det er samtidig med søknad om mindre endring av reguleringsplanen sendt inn rammesøknad for bygging av tre bygg. I første etasje til byggene er det lagt til rette for utadrettede funksjoner, handel og service. Ellers tenkes bygg A og B bygd som boliger for eldre, mens bygg C er et tilbygg til Europris/Bunnpris som skal brukes til vanlige boliger. Nedenfor gis oversikt over byggene med nummerangivelse. Til sammen er det 67 leiligheter i byggeprosjektet fordelt som følger: Bygg A, omsorgsboliger: 24 leiligheter Bygg B, fellesskapsboliger: 15 leiligheter Bygg C, vanlige boliger: 28 leiligheter Hensikten er å etablere et torg som omkranses av servicetilbud (både privat og evt. offentlige tjenester) som vil betjene boligene samtidig som det er et allment tilbud til befolkningen. Situasjonsplanen nedenfor viser veger, parkeringsplass, torg og byggeri. Side 3 av 8
1.2 Søknaden (datert 24.4.2015) Side 4 av 8
2. Regional høring Saken er oversendt Fylkesmannen i Oppland, Statens vegvesen og Oppland fylkeskommune, jfr. plan- og bygningsloven 12-14, 3. ledd. De har ikke kommet med innvendinger til at saken behandles som mindre endring av reguleringsplan eller til innholdet i søknaden. 3. VURDERING/DRØFTING 3.1 Byggeri Den planlagte bygningsmassen er på opp til 17m og har 4-5 etasjer. Fasadene er brutt opp og ulike deler av byggene har ulike høyder. Byggene er formet med både pulttak og flate tak. Som fasademateriell er puss, panel og glasspartier (1. etasje). Det skal bygges i et område som er flatt, som er del av et stort, men avgrenset landskapsrom i bunnen av dalen på Roa. Samtidig har det nye byggeriet god avstand til bygningsmasse på andre eiendommer (på andre siden av Hadelandsvegen og Nettservice). 17m kan virke uvant høyt, men vi mener det nå skal bygges i et område som tåler en slik høyde, at det er et poeng å etablere mange boliger konsentrert i et sentrumsområde for at nye møteplasser skal kunne fylles med folk og aktivitet, at mange boliger i sentrum understøtter eksisterende forretningsvirksomhet og at mange boliger kan være en kilde til å etablere nye forretninger som også kommer omlandet til gode. 3.2 Parkering Reguleringsplanen for Roa syd angir ingen parkeringskrav for området BL3. Dersom det ikke gis krav i forbindelse med reguleringsendringen, vil man ikke kunne sette krav i byggesaken. Bebyggelsen som er planlagt, er ikke i tråd med regulerings-bestemmelsene når det bygges så høyt som planlagt. Når man bygger i høyden, vil man kunne få inn mange flere boenheter, som da totalt vil ha behov for flere parkeringsplasser. Under prosessen med utviklingen av byggeprosjektet Roa Torg har kommunen vist til at parkeringskravene i planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel skal ivaretas. Disse er gjengitt nedenfor. Side 5 av 8
Formål Biloppstillingsplasser Bolig, to rom: 1,0 pr. boenhet Bolig, tre rom: 1,5 pr. boenhet Bolig, fire rom: 2,0 pr. boenhet Kontor- og forretning: 1,0 pr. 50m 2 bruksareal Parkeringskravene i kommuneplanens arealdel angir krav til vanlige boliger, ikke til mer spesielle boformer som omsorgsboliger. For Roa Torg er det vist 46 biloppstillingsplasser på terreng. I garasje mellom bygg C og eksisterende butikk etableres 19 biloppstillingsplasser. På dagens parkeringsplass er det 84 plasser. Til sammen er det da 149 biloppstillingsplasser. Bygg B og C er gitt p-plasser etter normen i vår kommune, eksisterende butikk det samme. I bygg A er det avsatt p-plasser etter normen når det gjelder 1. etasje. For 24 omsorgsleiligheter i 2.-4.etasje er det foreslått 0,5 p/leilighet. Utbygger er blitt oppfordret til å gjøre egne undersøkelser for å dokumentere hva slags parkeringsbehov omsorgsboligene vil ha. De argumenterer med parkeringskrav i Oslo, og med at det blir sambruksmuligheter når det på eiendommen vil være store parkeringsplasser for både boliger og forretninger. En bør være litt forsiktig med å legge seg på parkeringskrav som Oslo, som har et godt utbygd kollektivtransporttilbud. I enkelte sentrumsnære områder i Oslo bygges det bevisst få parkeringsplasser for å tvinge folk til å la være å bruke bil. Ved et søk på nettet ser man imidlertid at: Grimstad: Institusjoner: 0,2p/sengeplass + 0,6p/ansatt Bærum, Rykkin: omsorgsboliger 0,4p/bolig I Lunner kommune: Frøystadtunet 1,5p/bolig Skolevegen på Harestua har 2 plasser/bolig, men de bruker bare den ene siden av p-plassen (halvparten av plassene). Å ha et høyt krav til p-plasser for boligene vil gå utover grøntområder og utearealer. Hvis det bygges som søkt om i rammesøknad kan kommunen akseptere den parkeringsdekningen som er foreslått. Hvis boligtypen endrer seg, må kommunen vurdere parkeringsdekningen på nytt. Privat uteareal Tidligere satte byggteknisk forskrift (TEK) spesifikke krav til at boliger skulle ha privat uteareal. Nå angis bare krav til utformingen dersom man har uteareal. Veiledning til forskrift henviser til byggforskserien. Her finner vi bl.a.: NBI 330.140 Omsorgsboliger. Utforming størrelse og standard: sier at som en hovedregel skal alle omsorgsboliger, uansett boligtype ha privat terrasse eller balkong. Sier ikke noe om parkeringsnorm. Utbygger viser greie balkonger for vanlige boliger som trolig skal selges på det åpne markedet. For fellesskapsboliger er det bare en liten balkong pr. etasje (5 leiligheter, normale små 2-roms). Omsorgsboligene er tegnet med fransk balkong, en liten balkong pr. etasje (8 små 2-roms leil) og stor takterrasse oppå. Kommunen har ingen lovhjemler til å kreve private uteoppholdsplasser, så lenge det ikke er satt krav til dette i reguleringsplanen. Det kan gjøres i forbindelse med at det er fremmet forslag om endring av den gamle planen. 4. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Side 6 av 8
Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14, jfr. 12-12 vedtar Lunner kommune mindre endring av 15 i reguleringsplan for Roa syd. Ny 15 skal lyde: For områdene gjelder 6-11. Bygningene kan oppføres med maks. mønehøyde 13 m innenfor område BL1 og 17m innenfor områder BL3 målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. De andre områdene kan bebygges med inntil 2 etasjer og maks. 8 meter mønehøyde. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Rammesøknad, del 1 Øvrige dokument: 15/8482 Vedr. mindre endring av reguleringsplan for Roa syd. 15/8009 59/237 Mindre vesentlig reguleringsendringkopi av sendelse til Fylkesmannen i Oppland. 15/8010 59/237 Mindre vesentlig reguleringsendringkopi av sendelse til Statens vegvesen. 15/7820 59/237 Mindre vesentlig endring med begrenset høring. 15/7947 59/237 Vedr. mindre endring av reguleringsplan for Roa syd. 15/7967 59/237 Vedr. mindre endring av reguleringsplan for Roa syd. 15/8015 59/237 Vedr. mindre endring av reguleringsplan for Roa syd. 15/8476 Mindre endring av reguleringsplan for Roa syd, del 2Høydebegrensing. 15/8474 Mindre endring av reguleringsplan for Roa syd, del 1Høydebegrensing. 15/8478 Mindre endring av reguleringsplan for Roa syd, del 3Høydebegrensing. Arkitektkontoret AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Trio Eiendom Hadeland AS, Hadelandsvegen 2144 2740 ROA, Svein Ødegaard, Nedre Frøislievegen 2 2740 ROA, Lars Frøislie, Nedre Frøislievegen 20 2740 ROA, Brænden Eiendom AS, Postboks 34 2713 ROA, Roa syd Eiendom AS, c/o AKA AS, Hvervenmoveien 49 3511 HØNEFOSS, Iver Frøslie, Frøisligutua 59 2740 ROA, Jesikra Eiendom AS, Hadelandsvegen 818 2743 HARESTUA, Håvard Mathisen, Hadelandsvegen 2146A 2740 ROA, Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987 2626 LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Oppland fylkeskommune, Postboks 988 2626 LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org Norges vassdrags- og energidirektorat Region Øst, Postboks 4223 2307 HAMAR, ro@nve.no Statens Vegvesen, Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER, firmapost-ost@vegvesen.no Roa Senterutvikling AS, c/o Wolff Eiendom Invest AS 0214 OSLO, Petter Bogen, Pilestredet 29, petter@bogenark.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 7 av 8
... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 8 av 8