GBNR 35/29 - ÅDLANDSVIK - TILBYGG TIL NAUST, UTHUS OG OPPARBEIDING AV EIENDOM - BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 35/29 - Tilbygg til naust, bygg mot sør og opparbeidelse av eiendom Tiltakshaver: Frist for behandling: 25.08.16 Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 25.08.2016 Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2016/1482-10 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til naust, frittstående uthus, samt tomteopparbeidelse med mur, platting m.m., på gbnr 35/29. Utvalget viser til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det søkes om dispensasjon for oppføring av tilbygg til naust, frittstående uthus, samt tomteopparbeidelse med mur, platting m.m., på gbnr 35/29. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø. Rådmannen kan ikke se at vilkårene for dispensasjon er oppfylt og anbefaler at søknaden avslås.
Videre saksgang: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 14.04.16 søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til naust, frittstående uthus, samt tomteopparbeidelse med mur, platting m.m., på gbnr 35/29. Gjeldende arealplan for tiltaket er kommuneplanens arealdel. Tiltaket er i strid med arealformål Landbruk, natur og friluftsliv, samt byggegrense mot sjø i planens bestemmelser pkt. 6-1 og 6-3. Tiltaket krever derav dispensasjon i medhold av pbl. 19-2 for å kunne godkjennes. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3 og 19-1, og det foreligger ikke merknader til søknaden. Det orienteres om at tiltaket allerede er utført og gjenstand for ulovlighetsoppfølging. Det søkes om å få godkjent tiltaket slik det foreligger. Dersom søknaden avslås vil det ulovlige forhold bli fulgt opp videre med pålegg om å fjerning. Rådmannen presiserer imidlertid at utvalget ved behandling av søknaden ikke har anledning til å vektlegge dette i vurderingen. Søknaden skal således behandles som om tiltaket ikke var gjennomført. Vurdering: Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver
planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende hensyn gjør seg gjeldende i forhold til byggegrense mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Søkers begrunnelse: Søkers begrunnelse er sammenfattet i følgende hovedpunkt: Oppsummert mener vi at hensynene bak bestemmelsene ikke blir tilsidesatt fordi: Området er allerede privatisert pga av eksisterende bebyggelse og områdets utforming. Området er ikke egnet for landbruksdrift. Det er ingen naturverninteresser i området. Tiltakene er godt tilpasset eksisterende bebyggelse og ikke eksponert i landskapet Det er ikke kulturminner i området. Fordelene er vesentlig større enn ulempene fordi: Tiltakene gir bedre lagringsplass for både båter og båtrelaterte gjenstander. Opparbeidelsen av området gjør det enklere å benytte området til tiltenkt bruk. Uttale fra andre myndigheter: Søknad om dispensasjon har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttale. Fylkesmannen i Hordaland har i skriv av 09.06.16 (vedlegg 3) uttalt følgende: «Askøy ligger i kategori to for strandsonevern (områder der presset på arealene er stort) etter de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Eiendommen ligger også innenfor Berlandsøyni regionalt friluftsområde (jf. Område for friluftsliv, kartlegging og verdsetting av regionalt viktige område i Hordaland, 2008). Eventuelle dispensasjoner i strandsonen krever grundige vurderinger. Generelt ser vi at bygningsmassen på eiendommen går klart utover det som normalt trenges for enkel oppbevaring av fritidsbåt og tilhørende utstyr. Bildene lagt ved søknaden viser at uthuset brukes for oppbevaring av båt og utstyr, og Fylkesmannen reiser derfor spørsmålet om hva selve naustet brukes til. Vi ber kommunen om å vurdere om det er behov for både naust og uthus da begge bygninger har samme funksjonen. Kommunen bør også sørge for at naustet brukes i tråd med formålet og ikke er innredet eller brukt til overnatting. Når det gjelder tilbygg på naustet, viser vi til at «Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland» råder til at naust bør ha grunnflate mindre enn 40 m2. Dette gjenspeiles også av KPA sine bestemmelser knyttet til naust (pkt. 12-2). Eksisterende naust har grunnflate over 40 m2 og går over to etasjer. Med hensyn til presedensvirkninger i et område under stort utbyggingspress kan ikke Fylkesmannen se grunn for at naustet skal bli enda større. Vi rår ifra tilbygget på naust.
Fylkesmannen kan videre ikke se at plattingen er en naturlig del av bruk av arealet til oppbevaring av båt og utstyr. Vi mener at tiltaket gir eiendommen et «feriehuspreg.» Vi vurderer at det ikke berører nasjonale interesser, men kommunen bør likevel vurdere plattingens innvirkning på strandsoneinteresser og fare for presedens i andre saker. Fylkesmannen kan ikke se klare fordeler ved tilbygg på naust annet enn at tiltakshaver får oppfylt sitt ønske om å utvide eksisterende naust på den aktuelle eiendommen. Ulempene for samfunnet er derimot privatisering av strandsonen og uheldig presedensvirkning i et område med friluftsverdier og utbyggingspress. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2. Vi fraråder kommunen å gi dispensasjon til tilbygg på naustet. Samtidig råder vi kommunen til å ta en konkret vurdering av behovet for både uthuset og naustet samt plattingens innvirkning på strandsoneinteresser. Begge tiltak bør vurderes i forhold til fare for presedens.» Det er ikke mottatt uttale fra Hordaland fylkeskommune. Rådmannens vurdering av vilkår 1 (hensynene bak bestemmelsen): Rådmannen kan ikke se at landbrukshensyn eller hensynet til kulturminner gjør seg gjeldende i denne saken. Det er heller ikke opplysninger som tilsier at naturkvaliteter eller biologisk mangfold forringes i særlig grad. Når det gjelder hensynet til friluftsliv og allmenn ferdsel, samt landskapsmessige hensyn, er rådmannen enig med søker i at det må ses hen til at området allerede er bebygd med naust og kaianlegg. Området skal således ikke vurderes som om det var ubebygd. Avgjørende for vurderingen vil være i hvilken grad de omsøkte tiltak medfører en ytterligere tilsidesettelse av de angitte hensyn. Slik rådmannen ser det vil eksisterende naust og kaianlegg medføre at området til en viss grad fremstår som privatisert. En er likevel ikke enig med søker i at omsøkt tiltak ikke medfører noen ytterligere privatisering av området. Etter rådmannens vurdering medfører både den økte bygningsmassen og opparbeidingen av området med platting og murer m.m. at området fremstår langt mer privatisert. Visuelt medfører tiltakene at området fremstår som utbygd og opparbeidet, og ikke som et naturlig element i strandsonen. Selv om tiltakene har en naturlig plassering i forhold til terrengformasjoner og kystlinje, gjør det samlede omfang av tiltaket at det fremstår som et fremmedelement i forhold til at man i hovedsak ønsker å bevare denne del av strandsonen som ubebygd og naturlig. I forhold til allmennhetens ferdsel vil området fremstå og oppleves som mindre tilgjengelig ved ferdsel i strandsonen. Selv om det kan fremholdes at allemannsretten fremdeles vil gjelde, vil allmennheten erfaringsmessig oppleve det som mindre legitimt å ferdes i et område som er opparbeidet i den utstrekning som her omsøkes. Tiltaket vil således ha en ferdselsavvisende virkning, både i forhold til å ferdes langs sjølinjen på land og i forhold til ilandstigning. Fra rådmannen vises det her også til uttale fra Fylkesmannen i Hordaland som dels påpeker de samme forhold. Oppsummert finner rådmannen at de omsøkte tiltak vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som bestemmelsene er ment å ivareta. Administrasjonens vurdering av vilkår 2 (fordelene med dispensasjon): Sett hen til at det første vilkår for dispensasjon ikke oppfylles vil det ikke være påkrevd å vurdere det andre vilkår for dispensasjon. Dette da begge vilkårene må oppfylles for å innvilge dispensasjon. For
det tilfellet at utvalget finner det første vilkår oppfylt, finner rådmannen også grunn til å knytte noen kommentarer til dette vilkåret. Fra søker er det i forhold til dette vilkåret vist til at tiltakene gir bedre lagringsplass for båter og båtrelaterte gjenstander, samt at opparbeidelsen gjør det enklere å benytte området til tiltenkt bruk. Rådmannen har forståelse for at det fra søkers side er ønskelig med lagringsplass og mest mulig funksjonell opparbeidelse av eiendommens arealer. I vurdering av dispensasjonssaker har man også som praksis å vektlegge hensynet til å gjøre eksisterende anlegg funksjonelle. Slik rådmannen vurderer denne saken er det imidlertid ikke fremkommet forhold som tilsier at eksisterende bygninger og anlegg ikke har den funksjonalitet som man kan påregne i strandsonen. Det vises her til at eksisterende naust tilsynelatende allerede har den størrelse som man kan forvente for naustbebyggelse. Det vises i så henseende til kommunens bestemmelser om utforming av naust i naustområder, som man også har sett hen til ved vurdering av naustsaker utenfor naustområder. Her begrenses størrelsen til 40 m 2, 1 etasje og mønehøyde på 5,5 meter. Om man har behov for lagringskapasitet utover det eksisterende bygningsmasse gir rom for, vil det som utgangspunkt måtte finne sin løsning andre steder. Rådmannen kan heller ikke se at det er forhold ved området som tilsier et behov for den opparbeiding med plattinger og murer som omsøkes. Utgangspunktet vil være at man, med unntak av kaifront og mindre tilrettelegging i umiddelbar tilknytning til naustet, ikke kan påregne ytterligere opparbeidelse rundt et naust. Unntak vil kunne tenkes i områder hvor det tilrettelegges for en større smalet nautsbebyggelse, men ikke i områder med enkeltnaust slik man har her. Som påpekt fra fylkesmannen er det også fare for at en dispensasjon for et tiltak som dette vil kunne få presedensvirkninger i andre saker. Dette da det i denne saken ikke er fremholdt særegne forhold ved dette tiltaket, som ikke vil kunne gjøres tilsvarende gjeldende for mange andre eiendommer med naust. Da det er mange eiendommer med naustbebyggelse tilsvarende som dette, vurderes dette som uheldig. En dispensasjon basert på slikt grunnlag vil derfor kunne gi uheldige presedensvirkninger og på sikt undergrave kommuneplanen og strandsonen. Oppsummert finner rådmannen at fordelene ved en dispensasjon i denne saken ikke er klart større enn ulempene. Folkehelseperspektiv / Barn og unges interesser: Ivaretagelse av ubebygde arealer i strandsonen har en viktig funksjon bl.a. i forhold til å sikre arealer for rekreasjon og naturopplevelser både for nåværende og kommende generasjoner. Konklusjon: Vilkårene for dispensasjon vurderes ikke oppfylt. Administrasjonen anbefaler at søknaden avslås. Det vises til rådmannens innstilling. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål Landbruk, natur og friluftsliv og byggegrense mot sjø i planens bestemmelser pkt. 6-1 og 6-3, for oppføring av tilbygg til naust, frittstående uthus, samt tomteopparbeidelse med mur, platting m.m., på gbnr 35/29. Vilkår 1: Hensynene bak arealformål LNF og byggegrense mot sjø blir ikke vesentlig skadelidende fordi:
( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Uttale fra Fylkesmannen i Hordaland Kleppestø, 08.08.16 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder