Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 17.12.2014 81790/2014 2014/5610 L12 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til høring og offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Jensvolldalen Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Jensvolldalen ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000 datert 17.12.2014 i vertikalnivå 1 og 2, og bestemmelser datert 16.12.2014. Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av ca. 150 boliger i Jensvolldalen. Bakgrunnen for planarbeidet er at gjeldende plan stiller krav om detaljreguleringsplan for området før utbygging. I forhold til gjeldende plan vil planforslaget medføre endringer i offentlige trafikkarealer og rekkefølgebestemmelse for etablering av ny undergang under jernbanen, samt en økning i utnyttelsesgrad. Planen legger til rette for boligformål i Jensvolldalen med utnyttelsesgrad på 60 % (BYA), samt tilhørende lekeplasser, internveier og parkering. Det reguleres ny kulvert under jernbanen og trasé for kjørevei i tilknytning til denne. Sør for barnehagen omreguleres deler av friområdet i tilknytning til ballbanen til trafikkformål og parkering for barnehagen. Ny jernbaneundergang med vei mot eksisterende veisystem skal bygges i samsvar med reguleringsplanen. Arbeidet skal være gjennomført og overlevert offentlige myndigheter før ferdigattest blir gitt for 3. etappe eller 5 år etter at 2. etappe er ferdigstilt og gitt brukstillatelse, eller senest desember 2022. Det er gjennomført en trafikksikkerhetsvurdering og utarbeidet en tiltaksplan for å bedre trafikksikkerheten langs Soløyvannsveien fram til ny kulvert blir etablert. Denne vurderer også risikoen for villkryssing over jernbanesporet og tiltak for å hindre dette. Jernbaneverket vært opptatt av sikkerhet i forhold til grunnforhold ved jernbanen og hvordan lukking av bekken vil påvirke deres arealer. Tiltak for å sikre jernbanen mot erosjon og setningsskade er vurdert i planforslaget.
Saksopplysninger Tiltakshaver for planen er T. Kolstad Eiendom AS, og plankonsulent er Norconsult AS. Det ble varslet planoppstart 15.10.2014, og innen fristen er det kommet inn 9 innspill til melding om oppstart. Bakgrunn T. Kolstad Eiendom AS ønsker å detaljregulere Jensvolldalen etter detaljplankrav i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget tilrettelegger for ca. 150 boenheter med en utnyttelsesgrad på 60 % (BYA). Tilhørende veiareal og areal for lek- og uteopphold er også vist på plankartet. I tillegg reguleres framtidig veiløsning under jernbanen i tråd med gjeldende reguleringsplan og Jernbaneverkets krav. Forhold til planverk I kommuneplanens arealdel er hoveddelen av planområdet avsatt til bebyggelse- og anleggsformål. I øst ligger deler av planavgrensningen utenfor Bodømarkagrensen. Ballbanen, grøntområdet og turstien sør for barnehagen er avsatt til framtidig idrettsanlegg. Planavgrensningen omfatter hele reguleringsplan for Jensvolldalen (plan-id 2224, vedtatt 2003), deler av reguleringsplan for Grønnåsen (plan-id 1172, vedtatt 1993), deler av reguleringsplan for hovedvannledning fra Hunstadlia til Grønnåsen (under grunnen, plan-id 2226). Gjeldende reguleringsplan for Jensvolldalen krever en detaljregulering av utbyggingsområdene i planen, og ny detaljreguleringsplan for Jensvolldalen erstatter hele gjeldende plan. I reguleringsplanen for Jensvolldalen er området avsatt til bolig- og veiformål, samt et gjennomgående friluftsområde i sørlige deler av området. I reguleringsplanen for Grønnåsen inngår deler av Tusseladden barnehage, vei sør for barnehagen og ballbanen vest for jernbanen. Disse er regulert til barnehageformål, vegformål og park, lekeplass og turvei. Langs Soløyvannsveien i nord berører planavgrensningen vegformål og senterlinje for hovedvannledning i reguleringsplan for hovedvannledning fra Hunstadlia til Grønnåsen. I nord grenser planområdet til reguleringsplan for hovedvannledning fra Hunstadlia til Grønnåsen (under grunnen, plan-id 2226), reguleringsplan for Svartlia (plan-id 2222) og igangsatt reguleringsplan for Svartlia gnr/bnr 40/76. I øst grenser planområdet til reguleringsplan for drikkevannsbasseng Hunstadlia (under grunnen, plan-id 2225) og i sør-vest grenser planområdet til reguleringsplan for Grønnåsen (plan-id 1172) og RV 80 Jensvoll-Hunstadmoen (plan-id 1176 og 1176_1). Føringer fra tidligere vedtak Første utbyggingsetappe var tenkt gjennomført uten regulering. Det ble søkt dispensasjon fra bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan som stiller krav om bebyggelsesplan før utbygging og at ny undergang under jernbanen skal være etablert før utbygging. Det kom inn tre innspill til nabovarslet om dispensasjonssøknaden. Jernbaneverket varslet at de ville påklage avgjørelsen dersom kommunen ga dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsene. Jernbaneverket mente at personsikkerhet, jernbanens stabilitet og byggegrensen mot jernbanen må avklares i en detaljreguleringsplan. For å imøtekomme Jernbaneverkets innspill ble det igangsatt arbeid med detaljreguleringsplan for Jensvolldalen. Forhold til lovverk Forslag til reguleringsplan fremmes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11. jf. 12-10. Problemanalyse En av reguleringsplanens utfordringer har vært trafikksikkerhet og det å utsette rekkefølgekravet om å etablere ny jernbaneundergang i tråd med gjeldende reguleringsplans bestemmelser som krever at denne skal være 2 av 5
etablert før utbygging starter. Planforslaget foreslår at ny jernbaneundergang skal stå ferdig etter ferdigattest for 3. etappe, innen 5 år etter at 2. etappe er ferdigstilt eller senest desember 2022. Jernbaneverket har problematisert forholdene knyttet til jernbanens anlegg, og satt krav om at hensynet til viltkryssing blir tatt hånd om i planforslaget. Videre har Jernbaneverket stilt krav til analyser av grunnforholdene og håndteringen av bekken som renner gjennom planområdet. Det er kun første byggetrinn (1. etappe) felt B1-B4 som er detaljprosjektert, og plankartet er for dette byggetrinnet mer detaljert enn de øvrige byggetrinnene, og viser parkeringsareal og avkjørselspiler fra internvei. Løsningsmuligheter I forhold til trafikksikkerhet er det i planforslaget utarbeidet et notat som viser til flere tiltak for området tilknyttet Soløyvannsveien og rundt barnehagen. Dette er tiltak som skal øke trafikksikkerheten i planområdet og i perioden før ny jernbaneundergang er etablert. I forhold til Jernbaneverkets krav er det utført miljøtekniske grunnundersøkelser og utarbeidet notat om dimensjonering av overvann. Rambøll har også utført geotekniske vurderinger av planområdet. I mangel av detaljering av 2. og 3. byggetrinn (2. etappe og 3. etappe) for feltene B5-10 er det gitt bestemmelse om utomhusplan som skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng med planlagt byggverk, andre varige konstruksjoner, lekeplasser for lek i inngang, trafikkarealer, gang-/sykkelveier og parkering. Planen skal også omfatte snøopplagring, undergrunns søppelanlegg, atkomster, innganger, murer og gjerder. Konsekvenser Planforslaget legger opp til ca. 150 nye boenheter som skal bygges ut i tre trinn. Området er i dag delvis et anleggsområde, og tiltaket vil gi området et løft og nye opparbeide uteoppholdsarealer Planen omfatter omregulering av deler av arealet ved friområdet sør for jernbanen fra framtidig idrettsanlegg til trafikkformål. Trafikkbelastning på Soløyvannveien vil bli større enn i dag. I påvente av ny jernbaneundergang er det lagt opp til tiltak for å øke trafikksikkerheten langs veien. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert; er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer. Planforslaget vil medføre ca. 150 nye boenheter med tilhørende økt biltrafikk, trafikksikkerhetstiltak og parkering over bakken. Det etableres nærlekeplasser og uteoppholdsareal i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Det legges samtidig opp til en økning av utnyttelsesgraden for alle områdene. I gjeldende plan er utnyttelsesgraden differensiert mellom de ulike områdene og varierer fra %-BYA = 35 % til %-BYA=50 %. I reguleringsforslaget økes utnyttelsesgraden til %-BYA = 60 % %. Bakgrunnen for økning i utnyttelsesgraden er at beregningene som ble gjort i gjeldende plan ikke omfatter areal til parkering, og uteoppholdsarealer vises i plankartet. Planforslaget legger opp til kun parkering på bakkenivå. 3 av 5
Ved ferdigstillelse av tiltakene i planen får området et løft med ny jernbaneundergang og et mer trafikksikkert område. Reguleringsplanen legger til rette for flere boliger innenfor byutviklingsområdet, og etter nye krav for uteoppholdsarealer og parkering. Planforslaget vurderes å være i samsvar med arealformål gitt i kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplaner. Ønsker og innspill fra berørte parter i nabolaget ansees å være tilfredsstillende vurdert og hensyntatt i plansaken. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer, og kommunens overordnede planer og mål for utvikling av kommunen/mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Kristoffer L. Seivåg Arealplanlegger 4 av 5
Vedlegg 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Geotekniske vurderinger 5. Miljøtekniske grunnundersøkelser og tiltaksplan 6. Miljøtekniske grunnundersøkelser analyseresultater vedlegg5-2a 7. Miljøtekniske grunnundersøkelser analyseresultater vedlegg5-2b 8. Trafikksikkerhetsnotat 9. Dimensjonering av overvann, notat 1 10. Dimensjonering av overvann, notat 2 11. Situasjonsplan 12. Skisse av drensplan 13. Skisse av nedslagsfelt 14. Skisseplan for VA 15. Sol-skyggestudie av 1. etappe 16. Terrengsnitt 5 av 5