ULSTEIN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Anne Guri Aase Arkivsak: 2014/573 Løpenr.: 1174/2015 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 15/24 Teknisk utval 24.02.2015 Saka gjeld: DETALJREGULERING SKULEHAUGANE - 1. GONGS OFFENTLEG ETTERSYN Vedtak i Teknisk utval, 24.02.2015: Teknisk utval vedtek å leggje framlegg til detaljregulering for Skulehaugane, med føresegner, PlanID 20140003, ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova 12-10. Handsaming: Tilrådinga frå kommunalsjef teknisk vart vedteken med 7 mot 0 røyster. Tilråding frå kommunalsjef teknisk: Teknisk utval vedtek å leggje framlegg til detaljregulering for Skulehaugane, med føresegner, PlanID 20140003, ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova 12-10.
Saksfakta: Vedlegg: 1. Oversiktskart 1:5000 2. Framlegg til plankart, datert 18.02.2015 3. Framlegg til føresegner, datert 10.11.2014 4. Planomtale, datert 17.02.2015 5. Merknad frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 03.10.2014 6. Merknad frå Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 08.10.2014 7. Merknad frå Bergen Sjøfartsmuseum, datert 06.10.2014 8. Merknad frå NVE, datert 26.09.2014 9. Merknad frå Statens Vegvesen, datert 08.10.2014 10. Merknad frå Søre Sunnmøre Landbrukskontor, datert 07.10.2014 11. Merknad frå Styret i Dimna grendahus SA, datert 16.09.2014 12. Merknad frå bebuarar på Storehaugen. Datert 12.09.2014 13. Merknad frå Terje Stokkevåg og Mette Holstad, datert 24.09.2014 14. Merknad frå Cecilie Hatløy og Stian S. Korsan, datert 24.09.2014 15. Merknad frå Dimna Velforening, datert 24.09.2014 16. Merknad frå Kjell Gunnar Eikrem, datert 29.09.2014 17. Tilleggsmerknad frå Dimna grendahus, datert 30.09.2014 18. Merknad frå Jan Stokkevåg, datert 01.10.2014 19. Merknad frå Steinar Dimmen, datert 05.10.2014 20. Merknad frå Storehaugen nedre, datert 30.09.2014 21. Merknad frå Robert og Lena Rooney, datert 06.10.2014 22. Referat frå informasjonsmøte med merknadsgjevarane, 15.12.2014 23. Skriv frå Hans Jakob Sandane, datert 19.01.2015 24. ROS-analyse etter fylkesmannen si sjekkliste, datert 17.02.2015 Uprenta vedlegg: 1. Vurdering av tomtefelt Dimna, TU-sak PS 15/4, 21.01.2015 I kommuneplanens arealdel er det for Dimna sett inn tre nye bustadområder: B 33 (Skulehaugane), B 35 (Trælstøylen) og B 31 (Vågeskaret). I utgangspunktet ville det ha vore nok å leggje inn eit av desse felta for realisering og utbygging i planperioden (B 33 eller B 35), men i planprosessen kom det innspel m.a. frå innbyggjarar i krinsen om at begge areala burde liggje inne i kommuneplanen. Basert på at kommunen hadde fått positive signal om at grunneigarane både for Trælstøylen og Skulehaugane var interessert i å selje grunn til kommunen, la administrasjonen fram ei sak til kommunestyret den 13.03.2014 der Skulehaugane vart vald som alternativ. Teknisk utval var på synfaring og rådde samrøystes til at Skulehaugane vart vald (møte 26.02.2014), og både formannskapet (møte 04.03.2014) og kommunestyret (møte 13.03.2014) gjekk samrøystes inn for Skulehaugane. Basert på dette er det inngått avtale med grunneigar på Skulehaugane om kjøp av grunn til bustadfelt, jf. vedtak i formannskapet 26.08.2014. Etter kunngjering om oppstart av planarbeidet for Skulehaugane, kom der mange innspel frå folk og organisasjonar i Dimna om at dei ikkje ønskte nytt bustadfelt på Skulehaugane, men heller Trælstøylen. Dei som kom med innspel vart difor kalla inn til møte om saka den 15.12.2014, sjå her vedlegg 22. I dette møtet vart det fremja eit ønskje om at saka skulle presenterast for teknisk utval og at dei skulle vurdere om saka skulle avsluttast. Saka vart presentert som referatsak i møte 21.01.2015, og det vart vedteke å halde fram med sakshandsaminga. Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 2 av 7
Kommunen har inngått avtale med grunneigar på Skulehaugane om kjøp av grunn til bustadfelt, jf. vedtaket i formannskapet 26.08.2014. I utgangspunktet er det heilt grunnleggande at avtalar skal haldast. Planfaglege argument og forhold som gjer at reguleringsplan ikkje får godkjenning, eller blir vesentleg endra i forhold til føresetnaden for avtalen, kan gi grunnlag for å reise spørsmål om endring av avtalen. Etter vurdering av rådgjevar Hans Jakob Sandanger (sjå vedlegg 23) kan ikkje argumenta som vart framført i møte den 15.12.2014 stogge reguleringsprosessen. Kommuneplanen bind kommunen til å gjennomføre planprosessen og det kommunen har bunde seg til i avtale med grunneigar. Om grunneigar ikkje vil godta heilt eller delvis endring av avtalen, og kommunen ikkje oppfyller avtalen, vil grunneigar ved rettsleg prøving kunne få medhald i at avtalen skal gjennomførast. Dette betyr at kommunen må kjøpe grunnen, uavhengig om ein endrar til Trælstøylen eller stoppar reguleringsprosessen. Etter vedtaket i teknisk utval sitt møte den 21.01.2015, vert det no presentert eit planforslag for Skulehaugane til 1. gongs offentleg ettersyn. Det vart den 01.09.2014 varsla oppstart av detaljregulering for Skulehaugane. I tilknytinga til førevarslinga kom det inn 17 innspel, der 6 var frå høyringsinstansar og 11 frå naboar/grunneigarar, grendelag og velforeining. Under følgjer eit samandrag av innkomne merknadar. Fylkesmannen i Møre og Romsdal skriv at området er visuelt eksponert mot sjøen og at byggehøgder vil vere viktig å avklare i planen. Delar av planområdet er kartlagt som dyrkbar jord, og ber om at kommunen held seg til det arealet som er avklåra i overordna plan for utbygging. Viser og til at det må gjennomførast ein risiko- og sårbarheitsanalyse (ROSanalyse) for området. Det vert stilt krav til fysisk utforming av areal for born og unge. Viktig med solrike, varierte og trygge leikeareal med ei god fordeling innan bustadfeltet. Støytilhøva må avklarast med bakgrunn i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442. Støttar kommunen i at ein legg til grunn alternativ B for tilkomstveg, men med gang- og sykkelveg. Møre og Romsdal fylkeskommune skriv at det er fleire kjende funn av automatisk freda kulturminne i området, men desse har ikkje innverkar på arealbruken ein no planlegg for. Det er likevel potensiale for funn og det må gjennomførast ei arkeologisk registrering jf. kulturminnelova 9 og 10 før fylkeskommunen kan gi endeleg fråsegn ved offentleg høyring. Kostnadane for regulering vil utgjere om lag kr 470.000. Fylkeskommunen skriv vidare at dei vil ha merksemd på korleis det er lagt til rette for barn og unge, særlig med tanke på leikeareal for dei minste borna. Dei skriv at dei føreset at avstanden til sjøen vert om lag slik som i nabofeltet i aust. Frå deira side vil dei peike på at både landskapsomsyn og omsyn til nabolaga tilseier at ein bør vere varsam med høg utnyttingsgrad. Statens Vegvesen skriv at dei meiner tilkomst alternativ B med gangveg er utan tvil den beste løysinga ut i frå eit miljø- og eit trafikktryggingsperspektiv. Utfordringane her er at dette er eit kostbart prosjekt og ein ikkje kan rekne med at fylkeskommunen vil bidra med midlar til den planlagde vegomlegginga, slik budsjettsituasjonen er no. Dei skiv at det i framtida vil vere naturleg å tenkje seg ein samanhengande gangveg frå Hellestøa i nord til kommunalveg mot ytre Dimna i sør. Som strakstiltak og i samband med utbygging av bustadfeltet forslår dei at det vert etablert eit fortau langs eksisterande fylkesveg frå vegen Hansvika til vegen Storhaugen. Det er viktig å få til tryggare ferdsel for dei mjuke trafikantane i området. Dette Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 3 av 7
bør skje før det vert etablert eit nytt bustadfelt i området. Ber kommunen om å vurdere å stille rekkjefølgjekrav, som eit punkt i føresegnene. Søre Sunnmøre landbrukskontor skriv reguleringsområdet er ein del av kulturlandskapet «Fjordlandskapet i Herøy, Ulstein og Hareid». Delar har vore nytta til utmarksbeite. Om lag 12 dekar med myr er klassifisert som dyrkbar jord, arealet vert å sjå på som omdisponert etter jordlova 9 når detaljreguleringa er vedteke. Det bør takast stilling til kva arealet mellom reguleringsarealet i sør og eksisterande byggeelt skal nyttast vidare. Utover dette ingen merknadar til detaljreguleringa. NVE har ingen innspel til planarbeidet. Bergen Sjøfartsmuseum har ingen merknadar til reguleringa. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne, pliktar tiltakshavar å gje melding til museet. Dimna Velforeining viser til innspel som vart sendt inn under rullerings av kommuneplanens arealdel i 2011. Deira merknad då rangerte tre moglege byggefelt som låg inne i arealdelen, og rangering etter kva bygda ønskja realisert. Skulehaugane vart då rangert lågast. Skriv vidare at ei utbygging av Skulehaugane vil gå bygda rett i mot og tråkke ned lokalt engasjement. Skriv og at ei utbetring av tilkomstvegen vil påføre bebuarane ei stor ulempe, med tanke på økt trafikkmengd nært eksisterande hus og aktivitetsområde. Skriv og at det betenkelig at kommunen skal starte bebyggelse så nærme strandsona. Håper at Ulstein kommune avsluttar sine planar om ei utbygging av Skulehaugane. Bebuarar på Storehaugen V/Cecilie Hatløy skriv at det er lite plass ved eksisterande busskur for skuleelevane, noko som vidare skapar farlege situasjonar. Oppmodar om at det vert etablert fortau og gangveg ved og rundt busstoppet, gjerne frå Storhaugen til og med Vågane. Styret i Dimna Grendahus SA skriv at dei ikkje ønskjer gangveg gjennom det vesle huset ved sidan av Dimna grendehus. Kan i staden nytte eksisterande sti som gåande nyttar forbi grendehuset. Ønskjer at eksisterande leikeplass ved grendehuset vert flytta på grunn av stor auke i trafikken. Forventar at Ulstein kommune startar sak for breiare fylkesveg og gangveg langs fylkesvegen, særleg frå Storehaugen og ut til Vågane. Stiller seg elles bak merknaden frå Dimna Velforeining. Storehaugen nedre syner til merknaden frå Dimna Velforeining. Skriv at det ikkje er sett av pengar til gangveg forbi grendehuset. Skriv og at det vil vere eit stort problem under bygging av feltet då store lastebilar i skyttel med stein, maskiner og material forbi ein leikeplass i eit uoversiktleg område. Viser til strandsona sine 100 m. På grunn av vanskelige grunnforhold vil ikkje dei kostnadane som er sett opp vere ganske knappe etter dei erfaringane som har vore gjort tidligare. Håper at Ulstein kommune tek innsigelsen i sin betraktning og avsluttar sine vidare planar om ei utbygging av Skulehaugane. Robert og Lena Rooney skriv at dei still spørsmål om kva som er i fokus under val av alternativ for vegtilkomst. Kvifor må ein leggje ein så mykje trafikk gjennom eit tettbygd bustadfelt? Viser og til merknaden innsendt under rullering av kommuneplanens arealdel. Skriv vidare at dei får trafikk på alle kantar, og sidan huset er så lågt i terrenget er dette ikkje haldbart. Ber om at ein vel ein annan hovudtilkomst. Dei er ikkje i mot fleire hus på Dimna, men vegen forringer deira eigedom med trafikk, støy og innsyn. Viser til vedlagt teikning over tilkomstveg sør-vest av den gamle skulen. Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 4 av 7
Terje Stokkevåg og Mette Holstad skriv at dei eig eit mål av området som er tenkt til bustadbygging og ein del av vegen som er tenkt som tilkomst. Dei ønskjer ikkje å avstå grunn til dette føremålet. Dei flytta dit i 2003 og ønskja ikkje å bu i eit byggefelt. Dei opparbeidde vegen og den er ikkje dimensjonert for slik trafikk ein må vente av eit slikt felt. På grunn av store mengder myr er dei redd for kva som vil skje med tomta deira når vegen vert utbetra. Skriv vidare at husa er plassert langt innanfor 100-meters grensa ved sjøen. Skriv og at utsikta forsvinn for dei og i bustadfeltet på Storehaugen. Cecilie Hatløy og Stian S. Korsan skriv at det er uhaldbart å setje i gong meir utbygging, utan å gjere noko med fylkesvegen og gangvegsituasjonen. Strekninga frå Storehaugen til Vågane må utvidast og det må på plass gangveg og større busslommer. Leikeplassen ved grendehuset bør flyttast frå vegen. Skriv vidare at det vil vere uforsvarlig å gå for planskisse B utan gangveg. Kjell Gunnar Eikrem har ingen merknadar til at området vert regulert, men ønskjer å påpeike at tilkomstvegen i dag er privat, og at om denne skal nyttast må den takast over av Ulstein kommune i si heilheit. Jan Stokkevåg skriv at han fekk lite informasjon frå planleggaren. Steinar Dimmen ber om at grenselinje mot gnr. 33, bnr. 1 vert respektert. Skriv og at bustadbygging må vere i samsvar med strandsona si 100 m. grense. Vurdering: Det er i planen lagt opp til ni områder for frittliggande småhus, av desse er to områder allereie utbygd (BFS 6 og BFS 7). Dei nye områda opnar opp for 23 nye tomter med maks BYA = 30 %. For BFS 1, BFS 2, BFS 4 og BFS 5 vert det opna for at det kan oppførast eit bustadbygg med to uavhengige bueiningar per område. Det er og lagt opp til to områder for konsentrert utnytting. Av desse er allereie eit utbygd (BKS 2). Det nye området opnar opp for ca. to hus, der kvart hus har fire bueiningar. I planen er det lagt inn tre leikeplassar. BLK 1 og BLK 2 er nye leikeplassar som er lagt inn i det nye bustadområdet. Det vert sett rekkjefølgjekrav til at BLK 1 og BLK 2 skal opparbeidast og ferdigstillast før kringliggande bustadområder kan gjevast igangsettingsløyve. BLK 3 er området kring grendahuset. Her er det allereie opparbeidd ein leikplass, løpebane og planar om ballbinge. Leikeareala skal utformast etter prinsippa om universell utforming, og bør så langt som råd kunne nyttast av alle. Den gamle skulen vert regulert om til å verte forsamlingshus, med eit ekstra areal på 4 m kring bygget. Det er sett av eit areal for kommunalteknisk anlegg sørvest i planområdet. Det er i dag to pumpestasjonar sør for planområdet som ikkje fungerer optimalt. Det er eit ønskje frå kommunen å samle desse to til den nye lokaliteten, slik at ein får eit nytt anlegg i staden for tre mindre. Fylkesvegen er regulert med 6 m breitt køyrefelt og areal på kvar side med «anna vegareal». Dette er ei utbetring av vegen på 2 m frå dagens vegbreidde på 4 m. Tilkomstvegen til Hansvika bustadfelt er regulert til 6 m brei køyreveg, slik gjeldande regulering er per i dag. Det er i tillegg lagt inn 1 m anna vegareal på kvar side av vegen. Stigningsgraden på vegen vert redusert frå dagens 13 % til ca. 8 %. Vidare senking av stigningsnivået er relativt låst av Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 5 av 7
allereie bygde og godkjende avkøyrsler. Det er regulert inn to ny busshaldeplassar i planen, ein på kvar side av fylkesvegen. Det er i området regulert to området for grønstruktur. GF 1 er område som skapar luft og avstand mellom eksisterande busetnad og det nye bustadfeltet. I tillegg inkluderer dette arealet mellom nye bustadtomter og sjøen. GF 2 er eit grøntområde i bustadfeltet, og som er sett slik at ein tek vare på den karakteristiske topografien i området. Det er sett inn byggjegrenser mot friområda på 4 m. Sidan bustadområdet er i naturomgjevnadar så ønskjer kommunen å begrense moglegheitene for at det ver bygd for nære naturområda. Turvegen frå Dimna grendahus til Dimnaneset er ikkje regulert inn i kartet, men det er opna opp i føresegnene om at det kan etablerast sti i området, sjå planomtale for figur. Fleire av merknadsgivarane har peika på at det nye byggefeltet kjem innanfor100-meters grensa ved sjøen. Sidan Skulehaugane ligg inne i kommuneplanen med gjeldande plassering har dette vore vurdert og vorte godtatt frå kommune og fylkesnivå. Eit tema som fleire av merknadsgivarane har peika på er trafikksikkerheit, både mot skuleelevar som har dårlige gangløysingar og for lite område kring busslomme, men også mot breidda av fylkesvegen og tilkomstvegen til bustadfeltet. Dette er eit tema som administrasjonen har lagt stor vekt på i planlegginga av feltet. I plankartet er fylkesvegen utvida til 6 m, med store og oversiktlege busslommer på kvar side av vegen med tilhøyrande fortau og trygg vegkryssing. Fortau er inkludert frå det nye bustadfeltet og gitt trygge kryssingspunkt. Mjuke trafikantar er viktige brukarar av trafikksystemet og derfor er det også lagt ekstra vekt på å skape gode og trygge løysingar. Det vert poengtert frå Statens Vegvesen at det ikkje er løyvd midlar frå fylkeskommunen når det gjeld utviding av fylkesvegen. Administrasjonen vil registrere fortau langs fylkesvegen inn som eit tiltak i trafikktryggingsplanen som no er under arbeid. Det er også nemnd i fleire merknadar viktigheita med å forlenge fortau mot Vågane. Dette er noko som administrasjonen ser som ei naturleg forlenging, men ikkje eit tema som vert inkludert i gjeldande reguleringsprosess. Innspelet er registrert som eit tiltak i trafikktryggingsplanen. Ved etablering av eit nytt bustadfelt vil det sjølvsagt bli meir biltrafikk enn det er per dags dato. Administrasjonen skjøner at dette ikkje er ønskjeleg for allereie etablerte familiar, men meiner at utbetring av veg og fortau vil forbetre forholda samla sett. For aktuell trafikkmengd er det ikkje særskilte krav i vegnormalten knytt til gangvegløysingar. Sett i høve til stigningstilhøve, kurvatur og aktivitetsområdet knytt til grendahuset bør det likevel som minimum vere fortau frå fylkesvegen og til forbi krysset med Hansvika nordaust for grendahuset. Dette er satt inn i plankartet. Etter innspel frå høyringsrunda har fortauet vorte flytta mot vest slik at ein går klar av uthuset på gnr. 32, bnr. 10. Ved å flytte gangvegen, reduserer ein også litt av innsynet som bebuarar på gnr. 32, bnr. 61 elles ville fått. Det nye bustadområdet integrerer godt med eksisterande, og området sitt hovudpreg som bustadområde vert ikkje endra utover at utnyttinga vert noko betre. Det grøne området i planen gjev rom for eit samanhengande tur- og gangvegnett og gjev eit betre leike- og rekreasjonstilbod. Det er sett inn ekstra parkeringsplassar i planen for å gi moglegheiter for turgåarar, besøkande til strandområdet og til gjesteparkering. Konklusjon: Med bakgrunn i vurderingane ovanfor, vedtek teknisk utval å sende detaljregulering for Skulehaugane ut på 1.gongs offentleg ettersyn i 6 veker. Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 6 av 7
17.02.2015 Arne Runar Vik Kommunalsjef teknisk Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur. Løpenr. 1174/2015 i arkivsak 2014/573 Side 7 av 7