Laila Valla Hustad og Stig Arthur Hustad Bogavegen 147 7724 Steinkjer Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2016/3984-32773/2016/GRSM 10/23/L42 14.09.2016 Tillatelse til riving av eksisterende fritidsbebyggelse, oppføring av ny fritidsbolig m/anneks og uthus, og etablering av ny adkomst og parkering Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: 10/23 Tiltakshaver: Laila Valla Hustad og Stig Arthur Hustad Ansvarlig søker: Sundli Plan Tiltakets art: Riving av eksisterende fritidsbebyggelse og oppføring av ny fritidsbolig m/anneks og uthus, samt ny adkomst og parkering Byggested: Kråkbergstien 40, Toldnestangen, 7710 SPARBU Bruksareal/bebygd areal: Riving: BRA: 118 m2 Nybygg: BRA: 79,1 m2 BYA: 87,8 m2 Det vises til søknad om tillatelse til riving av eksisterende fritidsbebyggelse og oppføring av ny fritidsbolig m/anneks og uthus. Søknaden omfatter også ny adkomst og parkering. Saken er registrert mottatt her 07.07.16. Siste avklaringer i saken er mottatt 13.09.16. Bygningsmyndigheten i Steinkjer kommune har fattet følgende Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 (dispensasjon), gis det dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 for oppføring av ny fritidsbebyggelse, adkomst og parkering og etablering av avløpsanlegg i 100-meters- beltet til sjø. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-3 (tiltak m/ansvarsrett) gis det tillatelse til riving av eksisterende fritidsbebyggelse og oppføring av ny fritidsbolig m/anneks og uthus, samt etablering av avløpsanlegg i tilknytning til bebyggelsen på eiendommen gbnr. 10/23 Kråkbergstien 40, Toldnestangen, i Steinkjer kommune. Tillatelsen omfatter også etablering av ny adkomst og parkering for eiendommen gbnr. 10/23. Med hjemmel i forurensingsforskriftens kap. 12, gis det utslippstillatelse for gråvann på samme eiendom som omsøkt.
Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegningsliste og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. I forbindelse med søknad om ferdigattest, må de innsendes sluttrapport for avfallshåndtering. Det forutsettes at det vil bli etablert avløpsanlegg for gråvann som er godkjent for fritidsbebyggelse. Med hjemmel i Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr. 21 039,-. Saksopplysninger: Tiltak: Søknaden gjelder: Riving av eksisterende fritidsbebyggelse på eiendommen gbnr. 10/23. Bebyggelsen består av flere små og større bygninger med et samlet bruksareal på ca. 118 m2. Bygningene er registrert i matrikkelen ved massivregistrering, og det kan ikke bekreftes at alle byggene er lovlig oppsatt ihht. plan- og bygningsloven. Bebyggelsen antas oppført ca. 1980. Avstand til sjøen fra nærmeste bygg, er ca. 22 m. Oppføring av ny fritidsbolig m/anneks og uthus. Ny hytte er i én etasje og oppføres med stående kledning og pulttak. Hytta har et moderne uttrykk mht. vindusløsninger og generell estetikk. I tillegg til hytte omsøkes også anneks og uthus, som sammenbygges med hytta med takoverbygg. Ny fritidsbolig har et bruksareal på 63,3 m2, anneks; 7,9 m2 og uthus 7,9 m2. Samlet bruksareal for ny bebyggelse; 79,1 m2, bebygd areal: 87,8 m2. Nærmeste del av bebyggelsen (uthuset), vil få en avstand til sjøen på ca. 29 m. I tilknytning til fritidsbebyggelsen vil det bli etablert avløpsanlegg for gråvannsutslipp. Avløpsanlegget plasseres sørvest for ny bebyggelse og gråvann vil etter rensing, gå ut i sjøen på dypt vann. Svartvannsavløp fra Jets toalett, går direkte i tett tank på 2 m3, som plasseres ved avløpsanlegget. Denne skal tømmes etter behov. Etablering/omlegging av adkomst for eiendommen. Eksisterende adkomst flyttes ca. 35 m østover, bort fra sjøen. I enden av den nye vegen etableres ny parkering i sørøstre hjørne av eiendommen og i en avstand på ca. 45 m fra sjøen. Tiltakshaver har gjort avtale med grunneier vedr. adkomst og parkering. Planstatus: Kommuneplanens arealdel, vedtatt 16.12.09 og 16.06.10. Planformål: LNF-A Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling ihht. bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ingen merknader foreligger. Dispensasjon: Saken inneholder søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i plan- og bygningsloven 1-8, vedr tiltak i 100-metersbeltet til sjø og vassdrag. Søknaden gjelder oppføring av ny fritidsbebyggelse med tilhørende avløpsanlegg for gråvann, og ny adkomst/parkering. Dispensasjonssøknaden har følgende begrunnelse: "1. Hyttas plassering og høyde ikke vil være til sjenanse for nabo eller på noen måte virke dominerende i terrenget. 2. Hytta vil bli trukket noen meter lenger unna sjøen enn eks. hytte. 3. Det er ikke kommet inn 'negative merknader til saken fra naboer."
Gjennomføringsplan: Gjennomføringsplan for igangsettingstillatelse foreligger i saken, signert av ansvarlig søker 04.07.16. Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Sundli plan, org.nr. 987 577 274 o SØK, tiltaksklasse 1: Hele tiltaket o PRO, tiltaksklasse 1: Situasjonsplan og profiler (terrengsnitt) Rusånes fabrikker AS, org.nr. 928 759 393 o PRO, tiltaksklasse 1: Hytte m/fundamentsplassering og fundamentlaster o UTF, tiltaksklasse 1: Byggesett hytte på fabrikk Grande Entreprenør AS, org.nr. 912 051 625 o UTF, tiltaksklasse 1: Overordnet utførelse; riving, bygging, konstruksjon og tekniske installasjoner Vann og avløp: Det skal legges inn vann i ny fritidsbolig, med tilkobling til privat vannverk, påkoblingspunkt er øst for bebyggelsen. Avløp vil kun dreie seg om gråvann, da toalettløsning vil være i form av vakuumtoalett av typen Jets. Denne toalettløsningen innebærer at svartvann går i tett tank, som tømmes etter behov. Gråvannsavløpet vil, etter rensing, gå ut i sjøen på dypt vann. Avfallsplan: I saken foreligger avfallsplan med stipulerte mengder rivingsavfall. Det må ved søknad om ferdigattest, foreligge sluttrapport for avfallshåndtering som viser mengder avfall fordelt på de ulike fraksjoner. Høringsinstanser: Saken ble 02.08.16 sendt på høring til berørte sektormyndigheter. Følgende uttalelser er mottatt: Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 08.08.16: Ingen merknader Sametinget, datert 30.08.16: Ingen merknader Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 30.08.16: Ingen merknader Saken er også forelagt enhet for landbruk i Steinkjer kommune. Det foreligger følgende uttalelse, datert 09.09.16: "Med hensyn på allmennhetens ferdsel i strandsonen vurderes det som positivt at adkomstvegen flyttes opp fra strandsonen. Opparbeidelse av parkeringsplass på Toldnes 10/1 vurderes imidlertid som uheldig. Dette vil svekke landbrukseiendommens arealressurser. I henhold til jordloven inngår i begrepet arealressurser, både jord, skog, bygninger og rettigheter. Svekkelse av slike ressurser skal vurderes i et langsiktig perspektiv. Fritidseiendommen 10/23 er på vel 1 daa og det bør være tilstrekkelig areal for å kunne anlegge parkeringsplass inne på 10/23. Det henstilles til at ny veg anlegges i samsvar med vedlagte kartskisse og at parkeringsplass opparbeides inne på fritidseiendommen 10/23." Tegningsliste: Situasjonsplan M 1:500, mottatt 13.09.16 Fasade- og snitt-tegninger M 1:100, mottatt 07.07.16 Plantegninger M 1:75, mottatt 07.07.16 Terrengsnitt M 1:200, mottatt 07.07.16
Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig. Søknaden er i samsvar med gjeldende plan for området. Tiltaket anses å tilfredsstille plan- og bygningslovens krav til visuelle kvaliteter (estetikk). Dispensasjon vurdering: Ny bebyggelse som skal oppføres, har et samlet bruksareal på 79,1 m2, altså innenfor det som er tillatt ihht. kommuneplanens arealdel pkt. 1.2.7, som sier: "For fritidsbebyggelse innenfor 50 m fra vassdrag, 100 m fra sjø,.., skal samla bruksareal for hytte og uthus ikke overskride BRA = 80 m2 pr. enhet " Det søkes imidlertid om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8; Forbud mot tiltak mv. innenfor 100 metersbeltet til sjø. Dispensasjon kan bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er i denne sammenheng de samfunnsmessige fordeler og ulemper som skal vurderes. Ny fritidsbebyggelse oppføres i en avstand på ca. 29 m fra sjøen. Eksisterende bebyggelse har en avstand til sjøen på ca. 22 m. Når bebyggelsen trekkes lenger bort fra sjøen, gjør dette siluettvirkningen av bygninger mindre. Tiltaket som oppføres er i tillegg i én etasje med pulttak, noe som i seg selv gjør at bebyggelsen vil virke lavere enn med saltaksløsning, og ytterligere gjøre tiltaket mindre dominerende både sett fra sjøen og i terrenget. Oppføring av omsøkte tiltak, endrer ikke bruken av eiendommen, da denne også i dag, er i bruk til fritidsformål. Eiendommen grenser ikke til sjøen, og opptar derfor heller ikke areal helt ned til strandsonen. Allmennheten vil utfra dette, fortsatt ha tilgang til strandsonen, uavhengig om ny bebyggelse oppføres, eller eksisterende fortsatt blir stående. Tiltaket er forelagt berørte sektormyndigheter, og ingen av disse har merknader til saken. Det foreligger heller ingen merknader til saken fra nabo/grunneier. Tiltakshaver har endret trasé for ny adkomst og parkering i tråd med uttalelse fra enhet landbruk, noe som anses som utelukkende positivt, både mht. utnyttelse av området og i forhold til strandsonen. Hensikten bak lovbestemmelsen, er bl.a. å sikre allmennheten tilgang til strandsonen. Utfra en helhetsvurdering kan en ikke se at denne hensikten settes vesentlig til side i saken. En kan heller ikke se at det skulle foreligge ulemper som er større enn fordelene ved omsøkte tiltak. Bygningsmyndigheten gir, utfra ovenstående, dispensasjon som omsøkt i saken. Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre: Pkt. 2: Oppføring av ny fritidsbolig og riving av eksisterende bebyggelse: 79,1 m2 x kr. 90,-: kr. 7 119,- Pkt. 5: Særskilte tiltak flere separate tiltak i søknaden (avløp/utslipp, adkomst/parkering: 2 tiltak x kr. 3 160,-) kr. 6 320,- Pkt. 13: Dispensasjon m/høring: kr. 7 600,- Sum kr. 21 039,-
Det er gjort en vurdering av gebyrets størrelse opp mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsbruk for denne type saker anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Øvrige opplysninger: Dersom det under arbeidene påtreffes kulturminner av noe slag, må arbeidet stanses og vernemyndighetene varsles. Arbeidet skal gjennomføres i tråd med reglene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift TEK10. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl. 21-9. Når tiltaket er plassert skal det snarest innsendes innmålingsdata som viser eksakt plassering og høyde. Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker sende søknad om ferdigattest, med vedlagt gjennomføringsplan og evt. samsvarserklæring til kommunen. Kommunen utsteder deretter ferdigattest. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Ved anmodning om ferdigattest skal faktisk avfallsdisponering dokumenteres med sluttrapport og kvitteringer fra godkjent mottak. Faktura med gebyr for kommunens saksbehandling vil bli ettersendt. Matrikkelføring: Kommunen har ført opplysninger om det godkjente tiltaket i matrikkelen (det offisielle eiendomsregisteret). Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Saken refereres i førstkommende møte i Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Geir Gilde enhetsleder Grete Småvollan byggesaksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift. Kopi til: SUNDLI PLAN Rømmesveien 3 7300 ORKANGER