' ' Deres referanse : Orkdal kommune Pb 83 Deres brev : 7301 ORKANGER Vår referanse : TEAS -L02-PKi ' ' Løkken Verk : 12. sept. 2016 Søknad om detaljplan Rømme Øvre, områdene SE2, SE3 og Au1 Thams Eiendomsutvikling søker herved om detaljplan for Rømme Øvre, områdene SE2, SE3 og Au1. Søker fremmer søknad om at dagens bygninger i området SE3 ikke bevares, ref. vedleggenes alternativ 2. Plankart alternativ 1 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedlegges kun som illustrasjon og omsøkes ikke. Planforslaget var opp til 1. gangs behandling i Hovedutvalgsmøte 16.03.16 hvor følgende vedtak ble fattet:
2 Alternativene knyttet til sentrumsutvikling Søker har vurdert om det er viktig å bevare Sæther-tunet for å identifisere Orkanger by. Vi mener at det som identifiserer Orkanger er Bårdshaug Herregård, trehusbebyggelsen på Nerøra, Thamshavnbanen med stasjonsbygningene, idrettsparken, industrien på Grønøra (Næringskommune nr. 1) mfl. Handlegata mellom Graastensgata og Norpark har også et særpreg (forretningsgårder i tre) som på sin måte identifiserer Orkanger som handelssentrum fra 1950-årene og fremover. Utvikling av Rømme Øvre har vært etterlengtet over lang tid. Når Orkanger nå er etablert som by bør dette området utvikles med et moderne bybilde. Det er samtidsarkitektur som skal skape et nytt særpreg i byen, ikke som erstatning for andre særpreg i byen, men i tillegg til. Søker har vurdert ulike bruksformål for den gamle bygningsmassen, uten å finne interessante kommersielle muligheter. Søker mener videre at bevaring av fjøs/låve og stabbur ikke lar seg gjøre innenfor forsvarlige økonomiske rammer. Det oppleves utfordrende nok å skaffe næringsaktivitet i nye bygg i sentrum krav om bevaring vil i realiteten hindre utvikling av området. Eventuell gjenoppbygning i samme stil vil uansett måtte bli en kopi, noe som ikke vil gi den nødvendige tidstypiske kulturhistoriske lesbarheten av bygningene. Bruk av en slik kopi, med få eller ingen vinduer og uten rømningsveier vil ha svært begrenset verdi, både praktisk, økonomisk og ikke minst estetisk. Med betydelig bruk av midler vil det være mulig å restaurere våningshuset. Det vil imidlertid ikke være mulig med restaurering til næringsvirksomhet som f.eks. kafeteria, galleri eller lignende. uten at fasiliteter som tilfredsstiller universell utforming påbygges. Det vil eksempelvis være HC-rampe, HCWC, nye bredere dører med lav terskel med videre. Markedet for slike lokaler anses heller ikke å være tilstede. Våningshuset, sannsynligvis oppført i perioden 1850 1900 er tidstypisk, men lignende tidstypiske våningshus finnes det mange av i distriktet og i Trøndelag for øvrig. Å bevare dette bygget av den grunn anser vi som ikke nødvendig. Dessuten er et lignende bygg, kanskje eldre, allerede flyttet til samme område (Bankstua). Å bevare enda et bygg i samme stil i samme område virker unødvendig, forstyrrende og uhensiktsmessig for bybildet. Det samme gjelder tunet. Dette er et firkanttun som er svært vanlig i vår kommune og som det av den grunn ikke er nødvendig å bevare. Bla. vises til 2 eksempler som det står i kommunens byggeskikksveileder; «Berbusjåren Tradisjonelle firkanttun på rekke og rad forsterker de karakteristiske elvekantene- jårene» og «Metlia- på en jåre Trøndersk firkanttun kneiser verdig og borgaktig i et vakkert, sårbart landskap» Den historiske linjen i gateløpet/arealutnyttelse/ estetisk tilpasning Det vises til illustrasjoner vedlagt søknaden. Det er ønskelig å skape et nytt bybilde med høy utnyttelsesgrad. I Orkdalsveien nord for Graastensgata er bygningene typisk med ca. 8 meter mønehøyde og fra perioden ca. 1950-1955. SE2 er fra Rådmannen i innstillingen i november 2014 foreslått med mønehøyde max. 16 meter, et betydelig «sprang» i forhold til bygningene nord for Graastensgata. Dette bør senkes betydelig for å få et harmonisk gatebilde dersom våningshuset med en mønehøyde på ca. 8 meter skal bestå, noe som igjen betyr redusert utnyttelsesgrad. Ref. Rådmannens vurdering i saksfremlegg 16.03.2016. I vedlagte reguleringsbestemmelser for alt 1 er maksimum mønehøyde derfor satt til 9 meter og utnyttelsesgraden til 50 %.
3 Infrastruktur/fremkommelighet Ved bevaring av tunet og bygninger som de står vil det ikke bli plass til fortau og sykkelbane langs vestsiden av Orkdalsveien forbi tunet. Denne må i så fall legges gjennom tunet, noe som vil føre til; Begrensning i bruk av våningshuset, både som eventuelt næringslokale og bolig Skjerming mot Au1. En uheldig virkning dersom Au1 skal benyttes til sosiale arrangementer, eksempelvis bondens marked og utendørskonserter. (på Au1 kan det gjerne installeres en byscene i tillegg til salgsboder) Ikke plass til HC-rampe Dårlig tilgjengelighet for vintervedlikehold. Hvem skal ha ansvar for dette? I strid med vedtatt reguleringsbestemmelser for Rømme Øvre: Ved forretningsdrift er det absolutt en fordel med fortau forbi forretningslokalene, ref. også reguleringsbestemmelser pkt. 4.3 for Rømme Øvre vedtatt november 2014: Våningshuset, om det skal bevares på eiendommen, må i så fall flyttes vestover. En flytting noen få meter for å gi plass til fortau vil redusere muligheten for fornuftig bruk og bli en uforholdsmessig økonomisk belastning for eier. Gårdsplassen blir også så liten at nytteverdien blir kraftig redusert. Søker har derfor ikke i plankart alt 1 vist fortau og sykkelbane gjennom tunet, men valgt å illustrere løsningen i vedlegg 2. Begrunnelse for alternativ 2: Området som inngår i reguleringsplanen er en av de mest sentrale tomtene på Orkanger og ble gjennom arbeidene med Orkdal 2040 utpekt som «indrefileten» for videre sentrumsutvikling. Her ligger det til rette for å skape et attraktivt sentrum med et mangfold av tilbud dag og kveld. Samtidig har området en beliggenhet som gjør at det vil kunne fungere som et bindeledd for dagens handlegate, idrettsparken/oti og Bårdshaugområdet. Tomta SE3 bør derfor få en høy utnyttelse i samsvar med de omkringliggende tomtene. Flere leiligheter og forretninger vil bety mer folk og aktivitet, noe som er helt essensielt for å skape «liv» i sentrum. Det er i gjeldende områdeplan avsatt store arealer til grønnstruktur og uteoppholdsareal, noe som også tilsier at arealene avsatt til utbygging bør utnyttes høyt. Dette er også i tråd med statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. For utbygger er det også viktig å kunne ha frihet og mest mulig forutsigbarhet når området skal utvikles. Det kan gjøres noen tilpasninger av dagens bygningsmasse på Sæther-gården med tanke på ny bruk, men mulighetene er svært begrenset i forhold til hva en ny og moderne bygningsmasse kan tilføre sentrum. Konklusjonen bør derfor være som rådmannen skrev i saksframlegget da områdeplanen ble behandlet: «det er ønskelig å prioritere sentrumsutvikling fremfor kulturhistorisk vern for området SE3». I det omsøkte forslaget for utbygging av SE 3 legges det opp til at området åpnes opp mot området avsatt til annet uteopphold (AU1). Nybygg på SE3 legges i byggelinja parallelt med Orkdalsveien. Volum/fotavtrykk,
4 høyde, materialbruk, plassering på tomta og takform gir en link til den tidligere bygningsmassen på tunet. Enkel/stram detaljering og store glassfelt i 1.etg. mot Orkdalsveien gjør det lett å forstå at dette er ny bebyggelse og ikke et forsøk på å kopiere noe som har vært. Byggene plasseres slik at tomta åpner seg mot AU1. Dette, samt moderat høyde skaper en myk overgang til et større og høyere volum på SE2. Utstrakt bruk av tre, enkel/stram detaljering og større glassfelt linker SE2 og SE3 sammen. Det reguleres fortau og sykkelbane på vestsiden av Orkdalsveien, noe som gir god og trafikksikker fremkommelighet. Forankring i Veileder Estetikk, Orkdal 2040: «Ny bebyggelse skal ha to eller tre etasjer med saltak og møne parallelt til gata» Fra Orkanger sentrum i Veileder Estetikk «God byforming forutsetter en viss grad av homogenitet i bygningsmassen, men uten at det skal virke sterilt og ensformig. Det anbefales derfor å kreve at nye tiltak skal ha minst tre felles trekk med eksisterende bebyggelse i nabolaget og innbydes i tiltaket. For å unngå ensformighet kan det i tillegg kreves at minst en faktor skal være varierende, ved større tiltak evt. flere..» Fra Generelle retningslinjer i Veileder Estetikk «Enkel til stram detaljering bør etterstrebes» Fra Generelle retningslinjer i Veileder Estetikk «Det er naturlig at 1. etasje mot gata har store åpninger og forskjellig utforming fra resten av bygget» Fra Orkanger sentrum i Veileder Estetikk «Det bør være lett å forstå hvilken del av bebyggelsen som er den opprinnelige og hvilken som er den nye» Fra Generelle retningslinjer i Veileder Estetikk, endring av eksisterende bygg «Orkdalsveien, hovedgata på Orkanger Identitet og karakter Orkdalsveien er hovedgata på Orkanger- En åpen og vennlig gate som kan forsterkes og fortettes til et enda mer attraktivt sentrum» Fra Byggeskikksveileder for boliger i Orkdal, pka Arkitekter Konklusjon: Med bakgrunn i ovennevnte mener vi alternativ 2 er det beste. En ny tunløsning som åpner stedet, inkluderer markedsplassen og grønnstrukturen langs Tverradkomsten, vil skape et funksjonelt og moderne særpreg. Dette vil bidra til å skape et attraktivt og livlig sentrum, også utenom normal forretningstid. Den nye bydelen, som dette i realiteten er, bør være preget av samtidsarkitektur. Etter vår oppfatning vil andre deler av Orkanger representere byens sammensatte arkitekturhistorie. Kulturhistorisk lesbarhet vil være å finne i bebyggelsen på Nerøra og Strandheim/Bruket som representerer industribyggingen. Bårdshaug Herregård står for gründervirksomheten, mens Gjølme bru er et flott eksempel på historisk teknisk løsning på infrastruktur.
5 Med hilsen Thams Eiendomsutvikling AS Per Kirkaune Daglig leder Vedlegg: Vedlegg 1: Planbeskrivelse Vedlegg 2: Illustrasjoner alt 1 Vedlegg 3: Plankart alt 1 Vedlegg 4: Reguleringsbestemmelser alt 1 Vedlegg 5: Illustrasjon 1 alt 2 Vedlegg 6: Illustrasjon 2 alt 2 Vedlegg 7: Plankart alt 2 Vedlegg 8: Planskisse - alt 2 Vedlegg 9: Reguleringsbestemmelser alt 2 Vedlegg 10: Alternative snitt Orkdalsveien Vedlegg 11: Alternative bybilder Vedlegg 12: ROS-analyse