Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/2 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/2 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

INVESTORRAPPORT 2013/2 2 INNHOLD Siste nytt 4 Leder 5 Eiendomsporteføljen 6 Nøkkeltall 7 Porteføljeoversikt 8 Utvikling i verdijustert egenkapital 10 Resultatregnskap konsern 14 Balanse konsern 15 Markedskommentar DNB Markets 16 Makrokommentar DNB Markets 18 Definisjoner 22 Disclaimer 22

INVESTORRAPPORT 2013/2 3 DETTE ER FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. WWW.FORTIN.NO FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken.

INVESTORRAPPORT 2013/2 4 SISTE NYTT > > > > Det er reforhandlet og tegnet nye avtaler for NOK 5,4 mill. i andre kvartal 2013. Akkumulert for året er det totalt inngått leieavtaler, både reforhandlede og nye, tilsvarende leieinntekter på 16,4 mill. Konsernet har nå en utleiegrad på 92 %. Ledigheten fordeler seg på 11 % i Sverige og 2 % i Norge. Gjenværende løpetid på kontraktene utgjør for konsernet 4,3 år pr. 30.06.2013. Gjennomførte verdivurderinger pr. 30.06.2013 viser at eiendommene har hatt en stabil utvikling, med en svak nedjustering av verdiene på 0,8 % for konsernet. Konsernets verdier i eiendom utgjør pr. 30.06.2013 NOK 11 248 mill. > > > Verdijustert egenkapital er beregnet til en kurs på NOK 44,10 pr. 30.06.2013. Dette er en økning på 11 % siden årsskiftet. Resultat før skatt utgjorde pr. 30.06.2013 NOK 185 mill. Bokført egenkapital utgjør pr. 30.06.2013 NOK 2 152 mill. Dette tilsvarer en økning på NOK 258 mill. i perioden 31.12.2012 til 30.06.2013. Det observeres et taktskifte i norsk økonomi i 2013, med stagnert vekst i sysselsettingen og et mindre hett boligmarked. > > DNB Markets spår en flat ledighetskurve, men prisvekst for gode, arealeffektive kontorlokaler med riktig beliggenhet. DNB Næringsmegling estimerte i begynnelsen av juni en omsetning på NOK 18 mrd. i første halvår i Norge. Svensk økonomi har fått noen tilbakeslag, med økende arbeidsledighet og svakere vekst. Likevel er leiemarkedet stabilt, selv om flere leietagere og utleiere er noe mer forsiktig. Etterspørselen etter svensk eiendom er fremdeles god, både blant svenske og internasjonale aktører, selv om transaksjonsvolumene er noe lavere enn fjoråret.

INVESTORRAPPORT 2013/2 5 BREV FRA ADMINISTRERENDE DIREKTØR «Generelt aner vi konturene av en dreining til mer næringsvennlig politikk med fokus på å øke konkurranseevnen i norsk næringsliv. For næringseiendom i Norge vil vi anta at dette skiftet i hovedsak vil være positivt». Administrerende direktør Knut Styrvold Med et nylig avholdt Stortingsvalg bak oss, blir det interessant å se i hvilken grad et regjeringsskifte påvirker det økonomiske klimaet i Norge og i hvilken retning de borgerlige partiene dreier økonomien. Signalene fra valgkampen tilsier en gradvis reduksjon i skattenivå (herunder formuesskatten), men samtidig en utjevning i verdsettelsen av de forskjellige formuesklasser. Innfasingen av midler fra oljefondet vil i større grad bli øremerket investeringer i stedet for forbruk og generell velferd. Generelt aner vi konturene av en dreining til mer næringsvennlig politikk med fokus på å øke konkurranseevnen i norsk næringsliv. For næringseiendom i Norge vil vi anta at dette skiftet i hovedsak vil være positivt. Våre aksjonærer har etterspurt hyppigere rapporteringsfrekvens fra selskapet. Fra og med denne investorrapporten velger vi derfor å legge om rapporteringsnivå, og til dels format, slik at utviklingen og nøkkeltall for selskapet fremtidig skal rapporteres kvartalsvis, tett etter fremlegging av resultat og balanse for styret i DnB NOR Eiendomsinvest. Sett i sammenheng med at vi fra og med 2012 også rapporterer etter regnskapsstandarden IFRS, betyr dette at det vil være bedre sammenheng mellom regnskapsmessige rapporter og faktisk utvikling for selskapet. Ved å inkludere verdiutvikling på eiendommene og de finansielle instrumentene i tillegg til løpende inntekter og utgifter i resultatregnskapet, vil bokført egenkapital og utviklingen i denne i større grad samsvare med verdijustert egenkapital. På denne måten vil også selskapet bli mer transparent og informasjonen lettere tilgjengelig. Et forhold som har rammet selskapet og verdien av hver aksje hardt er utviklingen i rentesikringsavtalene som ble etablert i forbindelse med låneforholdene. Grunnet lave, lange renter i markedet har det blitt priset inn store negative verdier av disse finansielle instrumentene, som igjen direkte påvirker aksjekursen. Den siste perioden har vi imidlertid observert et skifte av kurven for de lange rentene, spesielt i Sverige. En kombinasjon av svakt stigende, lange renter og reduksjon av gjenværende løpetid på rentebindingene, medfører redusert negativ verdi av rentesikringene. Dette, samt en valutaeffekt ved at kursen for SEK/NOK har øket i første halvår 2013, medfører at vi kan rapportere et overskudd på NOK 185 mill. pr. 30.06.2013 før skatt. Utviklingen i egenkapitalen er tilsvarende positiv. Økningen i VEK pr. aksje utgjør NOK 4,4 i årets 6 første måneder, tilsvarende en prosentvis avkastning på egenkapitalen på 11 %. Hittil i år er effekten størst i Sverige, men positive signaler fra Europa og Kina kan tyde på et forsiktig oppsving i økonomien, hvilket tilsier en forsiktig stigning i lange renter. Effekten av mer transparent informasjon, at vi nå ser at rentesikringene gir positiv resultateffekt og at verdijustert egenkapital øker, håper vi vil gi grunnlag for bedre likviditet i aksjene. Dette er ett skritt på veien til å gjøre hele investeringen likvid. Et viktig element i arbeidet er innsatsen som gjøres i Sverige gjennom at alle våre investeringer der nå er samlet i SveaReal. Dette danner grunnlag for alternative strategier for å skape likviditet i våre investeringer i dette markedet. SveaReal er i ferd med å utpeke samarbeidspartnere for aktivt å utforske alternativene i markedet. Målet er en reell likviditet i aksjen innenfor en tidsperiode på 2-3 år. Altså innenfor det tidsvindu som er skissert forut for investeringen i aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Knut Styrvold Administrerende direktør

INVESTORRAPPORT 2013/2 6 EIENDOMSPORTEFØLJEN FORTIN AS har pr. 30.06.2013 en portefølje med en verdi på ca. NOK 11,3 mrd. Nivået baserer seg på verdivurderinger pr. 30.06.2013, hensyntatt salg av eiendommer og 100 % konsolidering av datterselskapene SveaReal og Skandinaviske Handelsparker. Eiendomstyper Selskapet gir en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet, men har i løpet av det siste året etablert en mer konsentrert portefølje etter at flere salg av mindre strategiske eiendommer er gjennomført. Kontoreiendommer er fortsatt det viktigste segmentet, og ut fra en leievektet fordeling av heleide eiendommer utgjør dette segmentet 43 % av porteføljen. FORTIN har også handel, industri, logistikk og noe hotell i porteføljen. Selskapets eiendomsportefølje har etter gjennomførte salg pr. andre halvår 2013 et samlet areal på ca. 1 108 000 m 2, basert på 100 % konsolidering av deleide selskap. Geografisk fordeling Etter sammenslåingen med SveaReal og ved 100 % konsolidering av dette selskapet i FORTINs nøkkeltall, har porteføljen fått en klar overvekt av eiendommer i Sverige. 64 % av porteføljen er nå beliggende i Sverige, mens øvrig andel er geografisk plassert i Norge, hovedsakelig i Osloområdet, Stavanger og Trondheim. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 4,3 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Datterselskap og deleide selskap I denne rapporten er nøkkeltall for selskapene Skandinaviske Handelsparker (eierandel 75 %) og SveaReal AS (eierandel ca. 78 %) beregnet ut fra et prinsipp om 100 % konsolidering. Eierpost i Kongsberg Næringspark AS behandles som en ren finansiell investering, og er således ikke inkludert i nøkkeltallsberegninger over. Minoritetsinteresser for nøkkeltallene markedsverdi, brutto leieinntekt og areal utgjør hhv. MNOK 1 605, MNOK 153, samt 187 000 m 2 pr. 30.06.2013. SOMMEROGATEN 13-15, Oslo

INVESTORRAPPORT 2013/2 7 Tromsø Östersund Ulsteinvik Trondheim Hudiksvall Oslo-området Västerås Stockholm-området Konsberg Karlstad Stavangerområdet Drammen Töckfors EIENDOMSRELATERTE NØKKELTALL Markedsverdi NOK 11 255 mill. Årlig brutto leieinntekt NOK 970 mill. Samlet areal 1 108 000 m 2 Økonomisk utleiegrad 91,70 % Vektet lengde kontrakter 4,3 år Porsgrunn Grimstad Lidköping Helsingborg Stenungsund Malmö Borås Motala Landskrona Lund Jönköping Norrköping Linköping Vetlanda Visby GEOGRAFISK FORDELING Kontor 43 % Logistikk/Lager 19 % Handel 16 % Hotell 1 % Industri 16 % Annet* 5 % *Eksempelvis kino, antenne, utstyr til resepsjon, kantine, konferanse SEGMENTFORDELING Norge 36 % Sverige 64 % FINANSIELLE NØKKELTALL Verdijustert egenkapital pr. aksje NOK 44,08 Yield 6,25 % Soliditetsgrad 18 % LTV 71 % HELSFYR ATRIUM Innspurten 15, Oslo

INVESTORRAPPORT 2013/2 8 PORTEFØLJEOVERSIKT EIENDOM NORGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 Austbøgården 100 % KONTOR HUNDVÅG 3 117 m 2 Koppholen 20 100 % KONTOR SANDNES 9 500 m 2 Dronningensgate 13 100 % KONTOR OSLO 12 863 m 2 Rådhusgata 3 100 % KONTOR TROMSØ 4 121 m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 100 % KONTOR OSLO 38 057 m 2 Sommerrogaten 13-15 100 % KONTOR OSLO 7 304 m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 100 % KONTOR TRONDHEIM 23 917 m 2 Verven 4 100 % KONTOR STAVANGER 14 763 m 2 Bragernes Torg 2A 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN 13 158 m 2 Øvre Storgate 4-6 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN 4 353 m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 100 % HANDEL OSLO 2 873 m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 100 % HANDEL OSLO 9 220 m 2 Solheimsveien 10 100 % HANDEL LØRENSKOG 17 492 m 2 Svanholmen 19 100 % HANDEL SANDNES 12 447 m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 100 % HANDEL PORSGRUNN 4 538 m 2 Fossegrenda senter 100 % HANDEL TRONDHEIM 3 846 m 2 Gamle Ringeriksvei 61 100 % HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Teisenveien 18 100 % HANDEL OSLO 794 m 2 Tårnåsen Senter 100 % HANDEL SOFIEMYR 5 106 m 2 Vårveien 21 100 % HANDEL DRAMMEN 870 m 2 Østre Rosten 100 % HANDEL TILLER TRONDHEIM 2 665 m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 100 % HOTELL GRIMSTAD 4 632 m 2 Dyrskueveien 44 100 % LOGISTIKK KLØFTA 19 114 m 2 Nedre Eiker vei 65 100 % LOGISTIKK DRAMMEN 16 096 m 2 Holsekerveien 81 100 % LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK 6 800 m 2 Stålfjæra 24 100 % ANNET OSLO 5 646 m 2 Badehusgaten 41 100 % PARKERING STAVANGER 4 056 m 2 Skandinaviske Handelsparker 1 75 % HANDEL SVERIGE 21 263 m 2 FORTIN AS/SKANDINAVISKE HANDELSPARKER 269 141 m 2 EIENDOM SVERIGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 FORTIN Properties AB 78 % DIVERSE SVERIGE 144 955 m 2 Sveareal AB 78 % DIVERSE SVERIGE 694 345 m 2 SVEAREAL AS 78 % 839 300 m 2 1) Utviklingsprosjekt SveaReal AS og Skandinaviske Handelsparker er konsolidert inn 100%.

VERVEN 4, Stavanger, Areal: 14 763m 2 INVESTORRAPPORT 2013/2 9

INVESTORRAPPORT 2013/2 10 VERDIUTVIKLING 1. halvår 2013 Annenhåndsmarkedet Eiendomsporteføljen til FORTIN AS, inkludert eierandeler i deleide datterselskap, er verdsatt til NOK 9 746 mill. justert for skatteposisjoner pr. 30.06.2013. Dette er ca. NOK 154 mill høyere enn ved forrige verdivurdering (justert for salg av eiendommer), og tilsvarer en positiv endring på NOK 3,68 pr. aksje. Endringene relateres til en økning av eiendomsverdiene i Sverige, samt til en valutaeffekt ved at kursen for SEK/NOK har øket i første halvår 2013. I Sverige har de lange rentene steget, hvilket har medført at den negative verdien av rentesikringene er redusert med NOK 180 mill., tilsvarende NOK 4,01 pr. aksje, justert for skattemessige forhold. Negativ verdi av rentesikringene utgjør totalt NOK 21,70 pr. aksje. Endring i andre aktiva og passiva poster i balansen utgjorde en endring på NOK -3,30 pr. aksje. Totalt sett ble verdijustert egenkapital ( VEK ) estimert til NOK 44,08 pr. aksje pr. 30.06. 2013. DNB Markets og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som tidligere omtalt, suspendert kurssetting av aksjer i selskapet. DNB Markets har likevel det siste halve året omsatt et antall mindre aksjeposter og vil i perioden uten løpende kurssetting søke å omsette aksjer basert på registrert kjøps- og salgsinteresse i markedet. De som ønsker å kjøpe eller selge aksjer kan derfor kontakte rådgiver eller DNB Markets Servicedesk på 815 81 050. Aksjene har før ny VEK blitt omsatt til NOK 32 pr. aksje (kunde selger) til NOK 33 pr. aksje (kunde kjøper). FORTIN er kjent med at enkelte andre verdipapirforetak enn DNB Markets har henvendt seg til våre aksjonærer, også gjennom brev. Dette som følge av at informasjon om aksjonærer i norske aksjeselskapet er tilgjengelig gjennom VPS-registeret. FORTIN eller DNB Markets har imidlertid ikke hatt noen kontakt med disse selskapene. Siden verdivurderingen pr. 31.12.2012 (hvor VEK var NOK 39,70 pr. aksje) har VEK økt med ca. 11 % pr. 30.06.2013. ENDRING I VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK) NOK PR. AKSJE VEK ekskl. aktiverte transaksjonskostnader pr. 31.12.2012 39,70 Endring i netto eiendomsverdi 3,68 Endring i andre balanseposter mellom 31.12.2012 og 30.06.2013-3,30 Endring i verdi av rentesikringer mellom 31.12.2012 og 30.06.2013 4,01 VEK ekskl. transaksjonskostander pr. 30.06.2013 44,08

INVESTORRAPPORT 2013/2 11 Verdijustert egenkapital Verdi pr. aksje (VEK) pr. 30.06.2013 NOK 44,08 Ligningskurs pr. aksje NOK 0,00 Høyeste VEK NOK 106,22 (07.12.2007) Laveste VEK NOK 31,75 (30.10.2009) Endring VEK Siden oppstart -54 % Siste 3 år 31 % Siste 2 år -20 % Siden 31.12.2011 11 % Kurs er her opplyst eksklusive transaksjonskostnader. Utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje 140 120 100 NOK pr. aksje 80 60 30.06.2013 40 31.12.2012 20 0 30.06.06 30.09.06 30.10.06 07.12.06 16.02.07 30.03.07 16.05.07 30.06.07 12.10.07 07.12.07 15.02.08 20.05.08 01.09.08 01.12.08 30.06.09 01.11.09 22.01.10 30.06.10 31.12.10 30.06.11 15.11.11 31.12.11 30.06.12 31.12.12 15.03.13 30.06.13 VEK ink. aktiverte transaksjonskostnader VEK

INVESTORRAPPORT 2013/2 12 BJØLSENHALLEN, Moldeveien 1, Oslo

INVESTORRAPPORT 2013/2 13

INVESTORRAPPORT 2013/2 14 RESULTATREGNSKAP KONSERN 1000 NOK 30.06.2013 Leieinntekter 484 Andre inntekter 5 Sum driftsinntekter 489 Driftskostnader eiendommer -137 Administrasjonskostnader -33 Sum driftskostnader -170 Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom 319 Verdiendring investeringseiendom -74 Sum driftsresultat 245 Finansinntekter 6 Finanskostnader Rentekostnader -296 Verdiendring finansielle instrumenter 274 Andre finanskostnader -44 Sum finanskostnader -66 Netto finanskostnader -60 Resultat før skatt 185 KOMMENTARER TIL RESULTATREGNSKAPET Konsernrapporteringen er satt opp i henhold til IFRS. Det gjøres oppmerksom på at tallene ikke er revidert. Driftsinntekter og driftskostnader Akkumulert pr. 30.06.2013 utgjør sum driftsinntekter NOK 489 mill. Driftskostnader eiendommer og administrasjonskostnader utgjør for samme periode NOK 170 mill. Driftsresultat før verdiendringer av investeringseiendom pr. 30.06.2013 utgjør dermed NOK 319 mill. Verdiendring investeringseiendom Pr. 30.06.2013 er verdiendring av investeringseiendom negativ med NOK 74 mill., fordelt med minus NOK 81 mill. i Norge og pluss NOK 7 mill. i Sverige. Verdiendringen på minus NOK 81 mill. i Norge fremkommer gjennom redusert verdivurdering med NOK 73 mill. fratrukket periodens investeringer med NOK 8 mill. Verdiendringen på NOK 7 mill. i Sverige fremkommer gjennom øket verdivurdering med SEK 63 mill. fratrukket periodens investeringer med SEK 54 mill. Verdiendring finansielle instrumenter Pr. 30.06.2013 var den samlede verdiøkningen NOK 274 mill, fordelt med NOK 74 mill. i Norge og NOK 200 mill. i Sverige. Verdiendringen relateres til økning av de lange rentene i Sverige, samt innbetalte renter i perioden. Netto finanskostnader Betalbare finanskostnader utgjorde pr. 30.06.2013 NOK 296 mill. Netto finanskostnader var NOK 60 mill. i andre halvår 2013. Resultat før skatt Pr. 30.06.2013 er resultatet positivt med NOK 185 mill. KOMMENTARER TIL BALANSEN Kursen for SEK/NOK har øket i første halvår 2013, hvilket har medført økning i alle SEKbalanseverdier. Valutaeffekten speiles blant annet gjennom økt langsiktig gjeld og økt verdi av investeringseiendom. Bokført egenkapital er NOK 2 152 mill., tilsvarende en bokført egenkapitalandel på 18%. Dette er en økning på NOK 258 mill. i perioden 31.12.2012 til 30.06.2013.

INVESTORRAPPORT 2013/2 15 BALANSE KONSERN 1000 NOK EIENDELER 30.06.2013 2012 ENDRING ÅR 2013 Utsatt skattefordel 183 210-27 Goodwill 57 57 0 Investeringseiendom 11 072 10 778 294 Anlegg og utstyr 3 2 1 Investeringer i tilknyttede selskaper 12 12 0 Finansielle derivater 0 0 0 Lån til tilknyttede selskaper 3 3 0 Andre langsiktige fordringer 2 2-1 Sum anleggsmidler 11 331 11 064 267 Andre fordringer 47 106-59 Kontanter og kontantekvivalenter 622 751-128 Sum omløpsmidler 670 857-187 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 183 252-69 Sum eiendeler 12 184 12 173 11 EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital 418 418 0 Overkurs 2 064 2 064 0 Sum innskutt egenkapital 2 482 2 482 0 Annen egenkapital -701-913 243 Sum annen egenkapital -701-913 212 Minoritetsinteresser 371 325 46 Sum egenkapital 2 152 1 894 258 Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 8 026 7 928 98 Finansielle derivater 1 098 1 308-210 Annen langsiktig gjeld 9 8 1 Utsatt skatt 509 526-17 Sum langsiktig gjeld 9 642 9 770-127 Leverandørgjeld 57 58-1 Betalbar skatt 0 0 0 Annen kortsiktig gjeld 333 452-119 Sum kortsiktig gjeld 389 509-120 Sum gjeld 10 032 10 279-247 Sum gjeld og egenkapital 12 184 12 173 11

INVESTORRAPPORT 2013/2 16 MARKEDSKOMMENTAR FRA DNB Markets Norge Leiemarkedet I 2012 og 2013 vil det til sammen ferdigstilles ca. 440.000 nye m 2 med kontor, noe som er høyere enn normalt. Til sammenligning ble det i perioden 2004-2011 oppført 90.000 m 2 kontorareal i gjennomsnitt pr. år. I første del av denne perioden var veksten i den norske økonomien meget sterk, og som et resultat ble kontorledigheten halvert frem mot 2008. I de to påfølgende årene økte tilbudssiden med ca. 250.000 m 2, samtidig som finanskrisen slo inn over økonomien. Dermed gikk ledigheten fra lave 5 % i 2008 og opp til 8 % i 2010. Utviklingen i ledigheten de siste tre år har vist en svakt nedadgående tendens, til tross for den massive økningen av tilbudssiden. I all hovedsak er det fire årsaker som forklarer denne utviklingen. Først og fremst var kontorsysselsettingen i 2012 meget god. DNB Markets anslår at om lag 9.000 nye kontorarbeidsplasser i Stor-Oslo i fjor, og med en arealbruk på ca. 20 m 2 pr. ansatt, tilsvarer et arealbehov på ca. 180.000 m 2. Bombingen av regjeringskvartalet 22. juli 2011 har medført en ekstraordinær og langtidsvirkende arealabsorbsjon på opp mot 100.000 m 2. Videre har flere eiendommer blitt besluttet konvertert til andre formål, hovedsakelig bolig, mens en rekke av byggene som fraflyttes vil gjennomgå omfattende rehabilitering for å imøtekomme økte krav fra leietakere. Konvertering til bolig tar ca. 70.000 m 2 permanent ut av markedet, mens rehabilitering skyver ledigheten frem i tid. Fremover venter DNB Næringsmegling at ledigheten holder seg stabil, med et kontormarked der forholdet mellom tilbud og etterspørsel er i balanse, dog med områdemessige variasjoner. På den positive siden vil antall nye ferdigstilte kontorarealer i 2014 og 2015 bli vesentlig lavere enn snittet for 2012 og 2013, men en rekke rehabiliteringsprosjekter vil komme tilbake og veier delvis opp for færre nybygg. Videre vil fokuset med å konvertere eldre og urasjonelle lokaler til annet bruk fortsette, og absorbere om lag 40.000 m 2 pr. år. På den negative siden vil sysselsettingsveksten i 2013 på langt nær bli like god som i 2012, skal man tro de siste tallene fra SSB og NAV. DNB Markets venter at arbeidsstokken i Stor-Oslo vil vokse med ca. 3.000 personer pr. år de neste 3 årene. Det tilsvarer veksten i 2012 som helhet. Prismessig venter DNB Næringsmegling vekst for gode, arealeffektive kontorlokaler med riktig beliggenhet, og relativ flat utvikling for normaleiendommene. Prisene vil øke mest i CBD vest, ettersom flere rehabiliterte kontorbygg med topp beliggenhet skal fylles opp i løpet av det kommende året. Transaksjonsmarkedet Forskjellen i prising (yield) mellom prime- og gjennomsnittseiendommer er i følge DNB Næringsmegling det høyeste på 10 år. Mens vi i årene frem til 2009 observerte et gjennomsnittlig yield gap på mellom 0,8 til 1,2 %, er forskjellen i dag på ca. 2,6 %. Årsaken til denne utviklingen finner vi både på egen- og fremmedkapitalsiden. For det første er det slik at de beste eiendommene tiltrekker seg kapitalsterke institusjonelle aktører, flere uten behov for bankfinansiering. For disse aktørene fremstår de beste eiendommene som en attraktiv plassering av kapital, og ettersom utbudet av de beste byggene er begrenset, skaper dette et press på prime yield. For det andre så har bankene vært selektive med utlån til normaleiendom og marginene til bankene har gått opp det siste året. Dermed har etterspørselen og betalingsvilligheten blitt redusert i dette segmentet. I tillegg blir leietakere stadig mer bevisste i forhold til eiendommers beliggenhet og egenskaper, noe som fører til økt fokus på ledighetsrisikoen for normaleiendom. Transaksjonsmarkedet for 1. halvår 2013 illustrerer dette andelen av eiendommer som befinner seg i, eller konvergerer mot prime segmentet er høy, og flere er omsatt på relativt skarpe yielder. Det er imidlertid tegn på at det har lettet noe i fremmedkapitalmarkedet, og flere banker signaliserer at utlånene til næringseiendom øker, samt at bankenes utlånsmarginer er på vei ned fra toppnivåer i høsten 2012 og utover vinteren 2013. Innlånsmarginene til norske banker er på sitt laveste nivå siden tidlig i 2010. Dette kan bidra til å senke utlånsmarginene, men bankenes behov for å øke egenkapitalen vil holde igjen en marginnedgang. Pr. 18. juni estimerte DNB Næringsmegling en omsetning på NOK 18 mrd. i omsetning første halvår 2013, men trolig økte transaksjonsvolumet noe før halvårsskiftet. Eiendomsselskapene har vært aktive, både på kjøper- og selgersiden. Når det gjelder livselskapene har Storebrand og DNB Liv solgt, mens OPF og KLP har økt sin eksponering mot eiendom.

INVESTORRAPPORT 2013/2 17 Sverige Svensk økonomi har fått noen tilbakeslag, med økende arbeidsledighet og svakere vekst. Likevel er leiemarkedet stabilt, selv om flere leietagere og utleiere er noe mer forsiktig. Etterspørselen etter svensk eiendom er fremdeles god, både blant svenske og internasjonale aktører, selv om transaksjonsvolumene er noe lavere. Leiemarkedet I Stockholm har leiemarkedet vært preget av den svenske økonomien. Både leietagere og utleiere er forsiktige, noe som har ført til at få leietagere flytter. Det har likevel vært en trend de siste årene at større leietagere flytter ut av sentrum for å samlokalisere i større bygg som enten er nye eller kan tilby nybyggkvalitet. Basert på at utleiere er forsiktige har nybyggaktiviteten vært lav, og dette har medført at ledigheten har holdt seg lav. Ledigheten i Stockholm er nå i følge Jones Lange Lasalle på ca. 9,5 % som er det laveste siden 2008, ned 0,1 % i løpet av første halvår 2013. Ledigheten i sentrum er på lave 3,9 %, mens ledigheten i forstedene er en del høyere. For eksempel er ledigheten i Kista på ca. 13,2 %. Leieprisene for kontoreiendom har holdt seg stabile i Stockholm første halvår 2013. I følge Jones Lange Lasalle er toppleiene i sentrum av Stockholm rundt SEK 4.400 pr. m 2, mens i forsteder som Kista kan man oppnå en toppleie på rundt SEK 2.100 pr. m 2 og for B-kategori eiendommer er leien i Kista mellom SEK 1.100 til 1.400 pr. m 2. logistikkeiendommene til rundt SEK 1.000 pr. m 2 rundt Stockholm og mellom SEK 550 til 850 pr. m 2 i Göteborg, avhengig av størrelse. Transaksjonsmarkedet I Sverige har interessen for de beste objektene, og særlig kontor i Stockholm, Gøteborg og Malmø sentrum, vært svært stor fra risikoaverse investorer de siste årene. Dette har ført til at prime yield har ligget på mellom 4,5 og 5,0 % det siste året i følge Jones Lange Lasalle. Utenlandske kjøpere er også interesserte i de beste objektene men har i følge Savills ikke klart å konkurrere med svenske investorer den siste tiden. Det er i tillegg god interesse for bolig og offentlige eiendommer i Sverige, mens lager/logistikk og kontor utenfor pressområdene opplever høyere avkastningskrav. Savills anslår prime yield for logistikk ned mot 6,5 %, mens Jones Lange Lasalle anslår at prime yield i Kista er ca. 6,5 % og B-bygg i Kista har en yield på rundt 7,75 %. Bankfinansiering har vært et knapt gode, men i følge Savills har bankene økt utlånene noe og kredittmarginene er på vei ned i løpet av første halvår 2013. I tillegg har antall aktører som har utstedt obligasjoner økt. I følge Savills var det utstedt obligasjoner for SEK 6,8 mrd. i 2012 og SEK 3,9 mrd. i 2013. I lager- og logistikkmarkedet er det i følge CBRE god etterspørsel etter lokaler rundt de store byene som Stockholm og Göteborg, men leietagerne har krav til effektiv lokalisering rundt de viktigste kommunikasjonsårene og moderne standard. Ledigheten er relativt lav, siden det er få aktører som bygger før de har en leietager på plass. CBRE estimerer leie for de beste Kilder: Jones Lang Lasalle Nordic City Report - Spring 2013 DNB Næringsmegling AS Markedsnytt juni 2013 CBRE Sweden Property Market View Q2 2013

INVESTORRAPPORT 2013/2 18 MAKROKOMMENTAR FRA DNB Markets Norsk økonomi Etter et friskt fjorår har man sett et taktskifte i norsk økonomi i 2013. Sysselsettingen har stagnert, og boligmarkedet er mindre hett. DNB Markets tror dette er innledningen på en mer moderat vekstfase for norsk økonomi. Næringslivet vil i mindre grad kunne lene seg på impulser fra olje- og boligmarkedet fremover. Lavere økonomisk vekst vil føre til at flere blir arbeidsledige, og til at reallønnsveksten avtar videre. Siden avstanden til inflasjonsmålet nylig krympet, vil Norges Bank trolig skrinlegge planen om snarlig rentekutt. Renteoppgangen kan likevel komme senere og gå saktere enn sentralbanken så for seg i juni. Fastlandsøkonomien har sakket på farten, og vil trolig vokse med 2,0 % i år, ned fra 3,5 % i 2012. Sysselsettingen har stagnert, og ledigheten er høyere enn i fjor. Det er snakk om en myk landing heller enn en bråstopp. I mai meldte fortsatt 40 % av bedriftene i regionalt nettverk om vanskeligheter med å møte økt etterspørsel. Det er litt høyere enn det historiske snittet, og indikerer at norsk økonomi ennå opererer litt over normal kapasitet. Husholdningene står for det klart største bidraget til norsk økonomi, men det private forbruket bærer ingen preg av kjøpefest. Boliginvesteringene har vist en svakere tendens i det siste, og boligprisene har stagnert. Hovedårsakene til dette er strammere utlånspraksis og økte marginer fra bankene, lavere jobb- og lønnsvekst, økt ledighet og økt tilbud av ferdigstilte boliger. DNB Markets forventer at boligprisene vil falle svakt med 2,5 % til 2015/16, og prisnedgangen ventes å bremses av stagnasjon i boligbyggingen i samme periode. Norsk næringsliv er fortsatt klart todelt, med oljerelaterte næringer i tet. Norsk industriproduksjon nådde en milepæl i juni, da den gikk over rekordnivået fra før finanskrisen. Innenfor sektoren spriker utviklingen kraftig. Tradisjonell eksportindustri ligger 25-40 % under nivået i starten av 2008. Maskin- og verftsindustrien, som er særlig rettet mot oljesektoren, ligger om lag 50 % over. Avdempingen ser nå ut til å være på vei også for olje-leverandørene. Bedriftene i alle sektorer dekket av Norges Banks regionale nettverk rapporterer om avtakende produksjonsvekst i 2013. Det samme melder NHOs medlemsbedrifter i næringslivets økonomibarometer. Tradisjonelle eksportbedrifter skiller seg ut med en særlig pessimistisk vurdering av utsiktene. I lønnsoppgjøret la partene i arbeidslivet vekt nettopp eksportindustriens konkurranseevne, og endte på et overraskende moderat oppgjør. Kjerneinflasjonen målt ved KPI-JAE (KPI justert for avgifter og energi) ble 1,2 % i fjor og var på dette nivået også i første halvår i år. I første kvartal var kjerneinflasjonen 1,0 % og det var en tydelig risiko for at inflasjonen kunne avta videre. To «sjokk» i prisene har imidlertid fjernet denne risikoen, i alle fall for en stund. I april steg kjerneinflasjonen til 1,5 % og i juli ble kjerneinflasjonen 1,8 %. Både i april og juli bidro prisøkninger på matvarer til oppgangen i kjerneinflasjonen. Også andre priskomponenter, som husleier, møbler, boligtekstiler m.m., bidro i vesentlig grad til prisoppgangen i juli. Alt i alt venter DNB Markets at kjerneinflasjonen stiger videre til 2,1 % i august og at den blir liggende rundt 2 % resten av året, samt at inflasjonsbildet holder seg relativt stabilt inn i neste år. Til sommeren neste år kan inflasjonstakten falle som følge av at årets «prissjokk» faller ut av 12-månedersratene. På den annen side ventes litt økende underliggende prisstigning. Som årsanslag ser derfor DNB Markets at kjerneinflasjonen holder seg relativt stabil. Siden Norges Bank la frem sin rapport i juni, har den norske kronen vært svak sammenliknet med gjennomsnittet for første halvår frem til junimøtet. Fremover venter DNB Markets at kronen ikke endrer seg vesentlig. Kronen bidrar dermed til at Norges Bank ikke vil senke renten. Siden midten av juni har 3-måneders terminrenter frem til midten av 2015 endret seg lite internasjonalt. Etter det har 3-måneders terminrenter steget med opptil 34 basispunkter. Norske renter, som falt etter Norges Banks junimøte, har steget, men ligger fortsatt lavere enn i midten av juni for 3-månederskontrakter frem til midten av juni. Deretter har norske renter steget i takt med handelspartnerne. Av nøkkeltallene er det særlig norsk inflasjon som har overrasket, jf. omtalen ovenfor. Med en kjerneinflasjon på 1,8 % i juli og utsikter til ytterligere økning i august, vil Norges Bank neppe gå inn for rentekutt. Utviklingen i andre størrelser kan ikke veie opp for økte inflasjonsutsikter. DNB Markets tror derfor Norges Bank vil holde renten i ro i september, men det er ikke ventet at oppgangen i inflasjonen som vi har sett i det siste, er starten på en vedvarende øking i inflasjonen. Videre ser vi for oss en svakere vekst i norsk økonomi enn Norges Bank har lagt til grunn. Internasjonalt er DNB Markets litt mer optimistisk når det gjelder vekstanslag, men venter at styringsrentene ikke økes før ut i 2015, med unntak for USA. DNB Markets anslår at Norges Bank holder styringsrentene i ro frem til første kvartal 2015. Deretter økes renten med om lag 0,5 %poeng i 2015 og 2016.

INVESTORRAPPORT 2013/2 19 Svensk økonomi Den svært åpne svenske økonomien har møtt motvind fra utlandet. Eksport og investeringer faller, noe som først og fremst rammer industrien. Solid innenlandsk etterspørsel har hindret en ny resesjon. Riksbanken vegrer seg for flere rentekutt, med fortsatt vekst i boligpriser og gjeldsvekst i husholdningene. Rentehevingen vil imidlertid kunne komme senere enn planlagt. Etter en vekst på fattige 1,1 % i fjor, startet 2013 positivt med en oppgang på 0,6 % fra fjerde til første kvartal. Detaljene i nasjonalregnskapet ga mindre grunn til optimisme. Lagerbygging, sammen med privat forbruk, var de eneste kildene til vekst. Investeringene falt, og det kom ingen bidrag fra utenrikshandelen. I andre kvartal gikk BNP ned med 0,1 %. Det var stagnasjon i alle komponentene, bortsett fra eksporten som falt for fjerde kvartal på rad. Resesjonen i Europa og vekstavmatningen i Kina har rammet svensk eksport, som står for halvparten av verdiskapningen. Noe av nedgangen er også av en mer strukturell karakter, og handler om tap av markedsandeler til lavkostnadsland. Eksporten av kjøretøy og av elektronikk og telekommunikasjonsutstyr er verst rammet. Disse viktige næringene var allerede inne i en nedadgående tendens da finanskrisen kom og forsterket fallet. Eksporten av kjøretøy har krympet fra 13 % av total eksport i 2007 til 10 % i 2013. Eksport av elektronikk og telekom har tilsvarende krympet fra 14 til 12 %. Industrien hadde ikke før hentet igjen halvparten av fallet etter finanskrisen før en ny nedtur var et faktum. Den er langt fra så bratt som under finanskrisen, men tendensen har vært negativ siden midten av 2011. Produksjonsnivået i industrien er nå 30 % lavere enn det var våren 2008. Ordrene har vist en parallell utvikling, og faller fortsatt. De strukturelle problemene vil vedvare, mens de konjunkturelle drivkreftene trolig vil bedres. Vekst i Europa og tiltakende vekst i USA er årsaken til dette, selv om en videre avmatning både i Kina og i Norge vil virke motsatt vei. DNB Markets venter at svensk eksport vil vokse med 3¼ - 3½ % de neste tre årene, etter en nedgang på 2 % i år. Det er en bedring sammenlignet med de siste to årene, men vesentlig svakere enn før krisen. Det står vesentlig bedre til i tjenestesektoren og varehandelen, som drar nytte av at forbrukene ikke har mistet motet. I første kvartal i år hadde deres disponible realinntekt steget med nesten 5 % på et år. Selv om forbrukertilliten falt kraftig og nådde 2009-nivåer i fjor høst, steg forbruket med 0,8 % fra andre til fjerde kvartal i 2012. I første halvår i år steg det videre med 0,9 %, men tendensen var klart avtakende med stagnasjon i andre kvartal. Dette til tross for at tilliten har tatt seg opp igjen til sitt historiske snitt i løpet av 2013. I løpet av de to siste årene har husholdningens allerede høye sparing økt videre til 13 % av disponibel inntekt. Det har trolig sammenheng med at husholdningene i gjennomsnitt har en gjeld på 171 % av disponibel inntekt, et nivå som er høyt i internasjonal sammenheng, om enn ikke like høyt som i Norge. I sum ser husholdningenes finansielle situasjon svært solid ut. Riksbanken anslår at deres samlede formue er fem ganger så høy som inntektene. Som i Norge blir det sterke inntrykket moderert når man trekker ut de mindre likvide eiendelene, som forsikringssparing og boligformue. Husholdningens beholdning av kontanter, bankinnskudd, obligasjoner og aksjer er på 158 % av disponibel inntekt, altså lavere enn gjelden. Boligprisene steg med 5,2 % fra første halvår i 2012 til første halvår i år. Oppgangen har sammenheng med lavere renter gjennom fjoråret og solid inntektsvekst, samt knapphet på tilbudssiden. Boligbyggingen er på lave nivåer og viser ennå ikke tegn til å ta seg opp. Boliginvesteringene utgjør bare 3 % av BNP. I Norge er andelen 5 %. Ifølge Konjunkturinstitutets måling er entreprenørene fortsatt pessimistiske, og så i juli ingen snarlig lysning. Finanspolitikken bidrar også til veksten. Allianseregjeringen lanserte i april en pakke på 25 milliarder (0,7 % av BNP), blant annet med arbeidsmarkedstiltak og bygging og vedlikehold av jernbane. Finansminister Borg sa senest i juli at svensk økonomi bør bruke sin sterke økonomiske posisjon for å styrke husholdningene og bedrifter i «et tøft miljø». At det er valg neste år taler også for et ekspansivt budsjett. Etter å ha vært oppe i 9 % våren 2010 falt arbeidsledigheten gradvis tilbake til 7,2 % høsten 2011. Da var krisen i Europa et faktum, og svensk økonomi sakket farten. Det gjorde også sysselsettingsveksten, som har vært under 1 % så langt i år. Arbeidsledigheten har igjen steget, og ble i juni målt til 8 %. Det utlyses få nye stillinger. Vi venter at ledigheten vil stige noe mer fremover, og nå en topp på 8,3 % vinteren 2014. Med en svak økonomisk utvikling og en kjerneinflasjon som for tiden ligger rundt 1 %, er presset på Riksbanken for å kutte renten stort. Flertallet av de seks medlemmene i den pengepolitiske komiteen vegrer seg likevel for å sette renten videre ned fra allerede svært lave 1 %. Det skyldes frykt for å bidra til en høyere boligpris- og gjeldsvekst, som kan få potensielt store negative konsekvenser på lengre sikt. DNB Markets anslår at første renteheving blir utsatt til sommeren 2015, et drøyt halvår senere enn sentralbanken anslår. DNB Markets ser likevel en klar risiko for at Riksbanken nok en gang må komme etter og kutte. Bankens egen renteprognose signaliserer da også at det er mer sannsynlig at renten kuttes enn at den blir holdt uendret det neste året.

INVESTORRAPPORT 2013/2 20 KOPPHOLEN 20, Sandnes, Areal: 9 500m 2