side 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 13

side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 4 1.5. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 4 2.1.Generelt.... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 5 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst.. 7 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 8 2.1.9.Oslo ytre syd... 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 9 2.2.Leieprisanslag... 10 2.2.1.Kontor. 10 2.2.2.Lager 10 3.De største eiendomsselskapene 12 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 13 4.Oppsummering 13 NÆRINGS- EIENDOM: 3/00 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 14 Vedlegg: Eiendomsmarkedet i Trondheim (Nylander Næringsmegling ASA) Eiendomsmarkedet i Møre og Romsdal (Næringsmeglerne i Møre og Romsdal AS) NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 3/00 side 2 Innledning Vi erfarer fortsatt at markedet for næringseiendom er bra. Rente-uro ute og hjemme synes å være diskontert, skjønt mange uttrykker forventning om et nytt korrektiv. Salgsmarkedet bærer likevel et preg av de forutgående renteøkningene, i form av mindre aktivitet. Vi forventer stor aktivitet i næringsmarkedet utover høsten, - ikke minst på bakgrunn av de endringsprosesser som finner sted i næringslivet generelt. Mange bedrifter leverer bra resultater og ansettelsestakten er høy. Flere bygge-/rehabliliteringsprosjekter er på trappene, men få ferdigstilles i inneværende år. Utbudet av større arealer er derfor begrenset i forhold til en voksende søkermasse. De største eiendomsbesitterne kan fortelle om fulle hus. Presset i sentrum fortsetter. Gode tider i mange bransjer gjør at selskapene tar seg råd til å sitte sentralt. Viktigere enn noen gang er en god kontoradresse for å tiltrekke seg de beste arbeidstakerne i et presset arbeidsmarked. Neste markedsrapport utkommer medio desember. 1. Økonomiske rammebetingelser Den norske økonomien går så det suser. Ordreinngangen i industrien økte med hele 24 % fra andre kvartal i 1999 til andre kvartal 2000. Norge produserer olje som aldri før og med en historisk høy oljepris og stadig stigende dollarkurs når lønnsomheten nye høyder. Et fortsatt stramt arbeidsmarked med tilnærmet full sysselsetting samt høy lønnsvekst som setter fart i inflasjonen, gjorde sitt til at Norges Bank foretok nye innstramninger i kraft av ytterligere renteøkninger i september. Bruk av oljemilliardene er et hett tema og vi ser for oss en tøff debatt etter fremleggelsen av statsbudsjettet i oktober. Regjeringen ønsker fortsatt en restriktiv bruk av oljepengene, et dilemma å forklare en opinion som ser oljeinntektene renne inn. Mye tyder på at investorene ved Oslo Børs ikke har latt seg skremme av rentehevningene så langt. Ny historisk sluttnotering på Oslo Børs inntraff 14. september da totalindeksen rundet 1 600. I skrivende stund noteres totalindeksen til 1.509. I siste inflasjonsrapport oppjusterte sentralbanken veksten i KPI til 3 % for inneværende år og 2,5% neste år. KPI for eurolandene ligger an til å bli 1,75% for både 2000 og 2001. 1.1 Rentesituasjonen Utfallet av Norges Banks rentemøte 20. september kom neppe som noen overraskelse. Denne gangen ble renten satt opp med 0,25%. Siden nyttår er foliorenten hevet med 1,50 prosentpoeng til 7 prosent. Neste rentemøte finner sted 1. november og utfallet av dette møtet kan gå begge veier: Ref: Norges Bank 20 sep.00: Tendensen i den økonomiske uviklingen og risikobildet slik vi nå ser det, gjør det like sannsynlig at neste endring i renten vil være en reduksjon som at det blir en økning. De høye rentene er blitt en stor belastning for regjeringen. Det er derfor positivt at Norges Bank nå sender signaler om at toppen kan være nådd for denne gang. Utlandet: 31. august hoppet den europeiske sentralbanken ned fra gjerdet og hevet sin utlånsrente overfor bankene med 25 basispoeng. De tok dermed et nytt skritt i kampen for å håndtere euro-regionens inflasjon. Samtidig henter også banken inn en liten del av rentedifferanse mot USA, hvor referanserenten i skrivende stund ligger på 6,5 prosent. Den europeiske sentralbanken valgte å beholde styringsrenten uendret ved siste ordinære rådsmøte 14. september. Euroen virker bunnløs for tiden og har falt igjennom et nytt bunnpunkt mot dollar og yen. Euro noteres i skrivende stund til 91,45 yen og 86,30 cents. Det er det nye, desiderte lavpunktet valutaen kan skilte med i sin halvannet årige historie. Likevel har EU-kommisjonen fortsatt tillit til valutaen, og tror valutaen med tiden vil gjenoppbygge sin styrke i valutamarkedet. Alle regjeringene i euro-sonen stiller seg støttende til forslaget om at ECB nå griper inn og støtter euroen.

Markedsrapport nr. 3/00 side 3 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 Kilde: DnB Markets 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 Lange og korte renter 1994 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1995 1995 1996 1996 Realrente 1997 1997 1998 1998 1999 1999 2000 2000 «Realrente» definerer vi som differansen mellom langsiktig rente (lang stats-obligasjon) og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 2000 er dagens "lange stat" og anslått KPI for år 2000. Kilde: SSB 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 2000 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet 1999 Ferske tall fra Arbeidsdirektoratet viser at arbeidsledigheten holder seg stabil. Ved utgangen av august var 67.861 personer helt uten arbeid, tilsvarende 2,9% av arbeidsstyrken. Dette er tilsvarende prosent som i juni. Sykefraværet har økt med 0,6 % siste år for begge kjønn. Dette er dårlig nytt for et land som skriker etter arbeidskraft. Det er i dag anslått at 17.000 arbeidsplasser står ubesatt i mangel på kvalifiserte arbeidssøkere. Utlandet: Tall fra EU viser at arbeidsledigheten også synker der. Fra 1 kvartal til 2 kvartal sank ledigheten fra 8,5 % til 8,4 % i hele EU-området samlet. 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Kredittveksten er sterk økende. Tallene for juli viser en økning på 11,2% mot 10,5% i juni. Det er bedriftene som nå står for det største låneopptaket, spesielt i utenlandsk valuta. Økte renter har hatt en viss effekt på husholdningene hvor kredittveksten har gått noe ned. Konsumprisindeksen har steget med 3,5% de siste 12 måneder. Dette er en økning i forhold til tall fra juli som viste en årsvekst på 3,3%. Høyere bo og transportkostnader er hovedårsakene til 12 månedersveksten. Ekspertene forventer en stigning på 3,4 % de neste 12 månedene, som bidrar sitt til å opprettholde de høye rentene. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 Kilde: Arbeidsmarkedsetaten Tall fra 2000 er anslag 1995 1997 1999

Markedsrapport nr. 3/00 side 4 1.4 Aksjemarkedet / olje Aldri i historien har oljeproduksjonen på norsk sokkel vært så stor som den er i dag. Og heller aldri har oljeproduksjonen vært så lønnsom for Norge. Prisen på nordsjøolje for øyeblikkelig levering har hatt en jevn stigning og nådde toppen på over 37 dollar per fat i september. Lønnsomheten styrkes ytterligere av at dollarkursen noteres til over 9 kroner. Dette gir regjeringen og norske oljeprodusenter en halv milliard kroner mer å rutte med hver eneste dag i forhold til hva man la opp til i revidert nasjonalbudsjett. I forbindelse med OPECs kvartalsvise toppmøte i september signaliseres det at medlemslandene vil øke produksjonen ytterligere. Toppmøtet i Wien finner sted uten noen aktiv deltakelse fra norske oljemyndigheter som allerede produserer for full kapasitet. OPEC har tidligere i år gjennomført produksjonsøkninger på mer enn 2 millioner fat per dag, uten at dette har resultert i lavere priser. Først da amerikanske myndigheter bestemte seg for å spise av reservelagrene med vel 30 millioner fat råolje, responderte markedet med et umiddelbart fall i oljeprisen på vel 20 %. Pr. ultimo september noteres Brent Spot til US $ 30,01. Vi har hatt en jevnt stigende børsindeks siden utgivelsen av forrige markedsrapport. All time high ble nådd 14. september med en totalindeks på 1 608,67. Verdien av IT-aksjer har gått ned og prisingen av disse selskapene er i det siste blitt mer edrulig. Mange IT bedrifter viste seg å være et betraktelig større pengesluk for investorene enn aksjene så langt har kastet av seg. 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene ene Eiendomsaksjene er forsatt lavt priset sett i forhold til de reelle substansverdiene i selskapene. Mens eiendomsselskaper utenfor børs blir verdsatt til markedsverdi, handles børsnoterte eiendomsaksjer ofte med 30-40% substansrabatt. De dominerende eierkonstilasjonene i selskapene bidrar sterk til å redusere en eventuell oppkjøpspremie. I tillegg er interessen for aksjene meget laber sett i forhold til mer spenstige aksjer. Industrifinans Næringseiendom ASA fremla et driftsresultat for 1. halvår på kr 100,2 millioner, med et overskudd etter skatt på kr 5,4 millioner. Steen & Strøm kunne i samme periode vise til et driftsresultat på kr 239 millioner en stigning på 25 % sammenlignet med samme periode i fjor. For Olav Thon Gruppen ble driftsresultatet 1 halvår på kr 102,3 millioner med et overskudd etter skatt på kr 45,7 millioner. 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Det er stadig vanligere for bedrifter å henvende seg til meglere i forbindelse med søk etter nye lokaler. Tilbudssiden på store arealer er begrenset og selskapene ønsker en fullstendig oversikt over markedet før flyttemelding sendes. Søkeroppdragene vil nok bli flere i tiden som kommer, - utfordringen ligger i hva utleiemarkedet kan levere. I prestisjesegmentet er det bare å ordne køen av interessenter. Ofte leies lokalene ut før de er gjort kjent i markedet. Økningen i leieprisen for prestisjesegmentet fortsetter. En tilbudside lik null og en etterspørselside som skriker etter moderne lokaler presser prisene oppover. Sterkt bidragsytende er selskaper i den nye økonomien, hvor betalingsvilligheten er skyhøy. Trenden med økte leiepriser kan også spores i resten av Vest-Europa. Størst økning har det vært i Stockholm der leieprisene i prestisjesegmentet har økt med utrolige 32% på årsbasis. Utenlandske aktører mener Norge ligger i forkant av den utviklingen vi nå ser i Europa. Siden 1998 har Norge hatt en jevn stigning i leieprisene. Lager - kombinasjonslokaler Det er få større kombinasjonslokaler til leie. Fortsatt god etterspørsel og pris på funksjonelle og effektive lagerarealer med sentral beliggenhet. Få slike arealer ledig - mens konkurransen om mer ukurante lagerarealer er betraktelig mindre.

Markedsrapport nr. 3/00 side 5 Byggebransjen Mens tilgangen på nye anleggsprosjekter er synkende har det vært en økt ordreinngang på bolig og yrkesbygg. Sett under ett økte omsetningen innenfor bygg og anlegg med 3,8 % 1 termin i år sammenlignet med 1. termin i fjor. Totalt ble det omsatt for kr 17 milliarder i januar og februar, en økning på kr 642 millioner i forhold til samme periode i fjor. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Det er spesielt boligbyggingen som har skutt fart. Tall fra 1 kvartal viser at entreprenørbransjens tilgang på nye prosjekter har økt med 46 prosent sammenlignet med 1 kvartal i fjor. Tilsvarende tall for yrkesbygg er 23 prosent. Handel: Norges to mest berømte handlegater; Karl Johans gate og Bogstadveien kjeder seg. Stadig flere nisjebutikker bukker under for det høye leienivået, og forsvinner til fordel for store kjente Brands. Allsidigheten forsvinner og begge handlegatene domineres av et stadig økende utvalg av klær. I Bogstadveien satses det sterkt på ombygging og innlemming av kjellere i butikkarealene ved å lage halvetasjer, såkalte mezzaniner. Lite inntektsbringende kjellere er dermed omgjort til fullverdig butikkareal og gårdeierne har ved et håndgrep doblet sine leieinntekter. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse. 2.1.1 Oslo sentrum Kjøpesentrene i Groruddalen rustes kraftig opp for å stoppe handelslekkasjen til nabokommunene. Spesielt er det Metrosenteret, Triaden Senter og Strømmen Storsenter som de siste årene har kapret Oslo kunder. Dette vil næringslivet i Oslo nå ha en slutt på og investerer kr 500-600 millioner i utbygging og oppgradering av handelshusene. Bolig Ser vi en utflating av boligprisene? Flere boligmeglere melder om et tregere marked, der boligkjøperne forventer at prisene skal noe ned. Psykologien i markedet kombinert med renteøkninger har ført til en større endruelighet blant budgiverne. Fortsatt kan vi lese om prisrekorder på de dyreste boligene der kjøperne er mindre sårbare for renteforandringer. I Oslo-området er det for tiden flere nybyggingsprosjekter på gang. Det er anslått at Oslo vil få 21000 nye boliger innen år 2004. Til sammenligning er det flere boliger enn det er bygget de ti siste årene til sammen. Følger Oslo tendensen som er vist i resten av Europa vil vi også i årene fremover se en større netto innflytting til hovedstaden. Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo Sentrum opprettholdes leiepresset og dermed de høye prisene. Etterspørselen etter moderne og effektive lokaler med sentral beliggenhet blir stadig mer markant. Mangelen på moderne og effektive sentrumslokaler gjør seg stadig gjeldende. Etterspørselen i prestisjesegmentet er betraktelig større enn tilbudsiden. Søkerne blir derfor stadig flere og konkurransen om de beste lokalene tilspisses. Flere lokaler har den siste tiden blitt utleid via jungeltelegrafen og lenge før markedet er gjort kjent med det. Aker Brygge beholder statusen som en av Oslo s mest attraktive kontoradresser. Med en ledighet lik null står potensielle leietakere i kø for å sikre seg lokaler som kommer på markedet. Betalingsvilligheten er svært høy og prisene har økt kraftig det siste året. Siste kjente leiekontrakt er inngått på kr 2.500,- pr. m²/år i Støperigaten for et forholdsvis ordinært kontorlokale.

Markedsrapport nr. 3/00 side 6 Skadeselskapet IF vurderer å flytte fra brygga, men det er foreløpig ikke tatt noen beslutning vedrørende når dette vil skje. Nykommeren City Office på Aker Brygge har tatt opp konkurransen med Regus og kan etter noen ukers drift meddele de er fornøyde med vel 45 % belegg. De ønsker først og fremst å konkurrere på beliggenhet. De har foreløpig ingen planer om å etablere seg andre steder i Oslo Sentrum. Eiendommen Akersgaten 18/ Øvre Slottsgate 9 skal igjennom en omfattende revitalisering. Prosjektet er planlagt ferdigstilt for nye leietakere ultimo 2002. Eiendommen utgjør ca. 5.000 m² kontor - og forretningslokaler. Utleiearbeidet starter i disse dager. På Havnelageret jobbes det med å fylle opp flere tusen kvm kontorarealer etter Forsvaret. Prisforlangende er rundt kr 1.600,- pr. m²/år. Oslo Plaza har skiftet eiere. Det er brødrene Wenaas i selskapet Wenaas Holding som har kjøpt hotellet for over en milliard kroner. Vi kan allerede se konturene av Thons nye prosjekt Paviljongen ved Hotell Opera, mellom Oslo S og Bjørvika. Bygget skal stå ferdig våren 2001. Til sammen utgjør kontorpaviljongen noe i underkant av 2.000 m² fordelt på ca 1500 m² kontor og ca 350 m² forretninger. I tillegg til dette bygges også en restaurant. Thon har planer om meget høy standard og ser for seg leiepriser i området kr 2.700-2.800,- pr. m²/år for kontorlokalene. Oslo Sentrum AS en sammenslutning av 6 eiendomsgiganter og Narvesen er dannet for å gjøre Oslo til en vakrere by. Budsjettet for neste år utgjør kr. 5 millioner og skal brukes til brostein, benker, lekestativer mm for å høyne kvaliteten på byen vår. I kvartalet Stortingsgaten 6, håper Linstow at reguleringsplanen for rehabilitering og påbygg vil være ferdigbehandlet innen jul. Byggestart er beregnet til sommeren 2001. Ferdigstilt primo 2003 vil bygget totalt inneholde 6.000 m² kontor og butikkareal. Vår Gruppen/ Sparebank 1 Gruppen flyttet til nybygget i Tukthuskvartalet den 29. september. Nybygget er allerede for lite og selskapet vil derfor benytte inntil 5000 m² i Henrik Ibsens gate 9 etter en rehabilitering. Det gjenstår fortsatt 4.000 m² i dette bygget før det er fullt utleid. *) Oslo sentrum, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 Vika/ 2.150 1.800 3.300 2.200 Aker Brygge Øvrige sentr. 1.700 1.400 2.400 1.750 *) Vika/Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til dette segmentet. 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. NCC har solgt Philipsbygget. KPMG leier som kjent 2/3 av bygget og tar mest sannsynlig også resten av arealet når bygget står ferdig ultimo 2001. Gravearbeidene er i full gang. 6.000 m² kontor, etter Vesta Forsikring i Fr. Nansens vei på Majorstua, er utleid. Kreditkassen ble den største leietakeren. Resten av arealet er spredt på mindre leietakere. KLP melder om meget stor interesse for Frydenlundområdet i Stensberggaten. Mange mindre leietakere har vist sin interesse priser rundt 1.700,- pr. m²/år. I Pilestredet 75 er i alt 5.600 m² utleid priser opp mot kr. 1.400,- pr. m²/år for rehabiliterte lokaler. Byggingen av 140 nye boliger i det gamle kirurgibygget i Pilestredet Park tar til rett over jul. Prosjektet skal står ferdig 2002. I tillegg til boliger vil Thons prosjekt inneholde noe kontor og forretningsvirksomhet. Ingen kontrakter er i skrivende stund tegnet i Hegnars fraflyttede lokaler i Fredriks Stangs gate. Arealet utgjør ca. 2.500 m² kontor. Prisforlangende kr. 2.400,- pr. m²/år. Fr. Nansens vei 14 på Majorstua skal rehabiliteres høsten 2001. Ca 6.500 m² kontorareal vil stå ferdig for nye leietakere i løpet av år 2002. Megler har allerede startet utleiearbeidet. I Parkveien 55 har gravearbeidet startet idet som skal bli 3.350 m² kontorer. Utleier jobber fortsatt med å finne en bruker til hele arealet til ferdigstillelse i 2002.

Markedsrapport nr. 3/00 side 7 Oslo indre vest, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal 2000 1.600 1.400 1.900 1.650 Oslo indre øst, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal 2000 1.050 900 1.300 1.050 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. 2.1.5 Oslo indre syd Økt interesse for området på grunn av den sentrale beliggenheten og mer moderate leiepriser. Akerselven har vist seg å være en magnet på IT relatert virksomhet og kreative bransjer som ønsker rustikke arealer med særpreg. NCC er i full gang med rehabiliteringen av Chr. Kroghs gate 32. Mesteparten av bygget er allerede utleid og NCC er meget fornøyd med et leienivå på rundt kr 1.500,- pr. m²/år. Endelig kan Studentsamskipnaden sette i gang byggingen av studenthybler i kornsiloen på Kuba. Etter tøffe tak mot skeptikerne har studentene sikret seg 260 svært kjærkomne boenheter. Rammetillatelsen foreligger og byggestart er satt til november. Det er fortsatt håp om ferdigstillelse til skolestart høsten 2001. Oslo indre nord, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 1.100 1.000 1.300 1.150 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Svartdalstunnelen er endelig åpnet, men har så langt ikke vist seg å lette trafikken nevneverdig snarere tvert i mot. Tunnelen har derimot bedret situasjonen for beboerne i området. Det er enighet om at Ensjø på sikt skal få et større innslag av boliger. Boligutbyggingen vil trolig gå på bekostning av mindre bilforretninger. Til sammen vil grunneierne investere rundt 3 milliarder kroner. Byggestart er beregnet til primo 2002. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Med en trafikkbelastning på vel 22.000 biler i døgnet er Mosseveien en flaskehals i innfartsåren til Oslo. Det er nå lagt frem et privat forslag om å legge Mosseveien i tunnel. Av forslaget, som støttes av NHO og Oslo kommune, går det frem at en slik løsning på kjerneproblemet både er raskere og billigere dersom Staten samarbeider med private aktører. Byggetiden er beregnet til 3 år, mens Statens vegvesen legger til grunn en 12 års byggeperiode Oslo indre syd, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 1.000 950 1.200 1.050 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Vi opplever svært liten ledighet på Skøyen. Området er tilnærmet ferdig utviklet og byggene er fylt opp med langsiktige leietakere. Skillet mellom Skøyen og Lysaker er nå mer markant en tidligere. Noe større ledighet på Lysaker, primært grunnet fremleie hos selskaper som står ovenfor strukturelle endringer. Det er et stort utviklingspotensiale på Lysaker og IT Fornebu vil bidra sterk til et område i vekst. De store eiendomsbesitterne på Lysaker kan melde om grei pågang fra potensielle leietakere. Vital har ingen ledighet og Gjensidige er i ferd med å signere kontrakter på de siste ledige arealene. Lysaker har i dag få store arealer å tilby markedet. Det er flere arealer å velge blant i kontorsegmentet opp til 1000 m².

Markedsrapport nr. 3/00 side 8 NCC har begynt markedsføringen av sine tre nybygg på lokket. Bygg D på totalt 11.500 m² vil stå ferdig om 2 år forutsatt at utleiearbeidet går som planlagt. Gravearbeidene er i gang. Lysaker Brygge går etter planen. Gjensidige håper på byggestart av 400 boliger til neste år. Det er allerede stor pågang fra kjøpesterke mennesker med håp om å sikre seg sjøutsikt. Blir dette Bærums svar på Aker Brygge? Eiendomsspar har igangsatt bygging av bygg 4 og 5 i Lilleakerveien 2. IT-Fornebu, NCC/OBOS, Tårnet (Fondsfinans) og Acta Sundal Collier konkurrerer nå i finalen om Oslo kommunes tomter på Fornebu. Det jobbes for at en av finalistene tar hele området og det er ventet en avklaring i løpet av oktober. S.A.T.S utvider treningssenteret og spiser store deler av 2 etasje i Karenslyst Alle 16 på Skøyen. Resten av etasjen er nå utleid til kontorvirksomhet. Trafikkmaskinen ved Skøyen stasjon står nå ferdig og det er håp om at trafikken vil gli litt lettere i rushen. Spesielt vil nok leietakerne i Hoffsveien 1 merke forbedringen. Hoffsveien 21 er nå tømt for leietakere og klar for rehabilitering. Flere av de tidligere leietakerne har opsjon på leie når bygget på totalt 3.500 m² står ferdig april 2001. Det er fortsatt store arealer ledige på Høegh området på Skøyen. I eksisterende bygningsmasse fristilles 5.300 m² fra årsskifte. Det er heller ikke tegnet kontrakter på nybygget som blir 8.000 m². Prisantydning fra kr 1.600,- pr. m²/år. Thrane Steen prosjektet ligger inne til reguleringsbehandling. Håper på en avklaring før nyttår med igangsettelse av bygging på nyåret. Kombinasjon av bolig/ næring. Hele prosjektet rommer ca. 30.000 m². Byggetrinn 1 i Investras prosjekt på Tjernsmyr er som kjent allerede igangsatt og fullt utleid. Byggetrinn 2 vil utgjøre totalt 21.600 m² inkl. parkering og kan ferdigstilles allerede 3. kvartal 2002. Utleier er i dialog med interessenter. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 Ytre vest 1.500 1.400 1.850 1.550 Skøyen 1.750 1.650 2.350 1.850 Lysaker 1.750 1.600 2.250 1.750 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Inntauingstomten på Sogn er innstilt solgt for kr 59,5 millioner. Megler melder om meget stor interesse. Trafikketaten vil fortsatt leie området noen år fremover. Nydalen tiltaler fortsatt mange selskaper innen ITbransjen. Lavere priser enn sentrum og et Silicon Vally stempel gjør det veldig attraktivt for ITbransjen å søke seg til området. Avantor sitter fortsatt på store områder som skal utvikles, til beste for leietakere som har behov for fremtidig ekspansjon. Av nye prosjekter i Nydalen er Torgbygget verdt å nevne. Totalt ønsker Avantor å bygge ut 22.000 m² bestående av kontor, hotell, undervisning og annen servicerettet virksomhet. Bygget vil stå ferdig samtidig med den nye t-bane stasjonen i 2003. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 Ytre nord 1.150 1.000 1.400 1.200 Nydalen 1.500 1.350 1.850 1.550 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Møllers Prosjekt på Teisen Terrasse ligger fortsatt til behandling i kommunen. Det er nærliggende å tro at en avklaring foreligger primo oktober. Prosjektet består av 38.500 m² kontor og servicerettet virksomhet. Det forhandles med flere potensielle leietakere, men i skrivende stund er

Markedsrapport nr. 3/00 side 9 ingen kontrakter tegnet. Byggestart tar til i løpet av november/ desember 2000 dersom tilstrekkelig arealer er utleid. Leieestimat i dagens marked er oppgitt til kr. 1.500,- pr. m²/år for kontorarealene. NCC har planer om nybygg og rehabilitering av til sammen 27.000 m² næringslokaler i Etterstadkroken 9. Saken ligger fortsatt inne til behandling. Planlagt ferdigstillelse ultimo 2003 med muligheter for innflytting 2002 i de rehabiliterte lokalene. Utleiearbeidet i forbindelse med NCCs nye prosjekt Helsfyr Panorama er i gang. Ingen kontrakter er i skrivende stund tegnet. Bygget rommer totalt ca. 17.800 m² og strekker seg over 17 etasjer. Antatt ferdigstillelse ved årsskiftet 2002/ 2003. Utvikling av eiendommen Karihaugvn. 89 er inne til politisk behandling i kommunen. Eiendomsspar håper på en avklaring før jul og med en igangsettelse på nyåret. Prosjektet rommer ca. 25.000 m² næring. Alnabru er fortsatt et populært område. Stor etterspørsel etter gode lager-/ kombinasjonsbygg. NSB har store utbyggingsplaner for stasjonsområdet på Grorud. Utleiearbeidet med å fylle første byggetinn på ca 4.000 m² er i full gang. Når prosjektet avsluttes i 2005 håper NSB at området vil romme ca 40.000 m² næringsbygg. Med sin strategiske beliggenhet som trafikknutepunkt tror vi området vi bli et nytt knutepunkt i Groruddalen. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal - 2000 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.200 1.100 1.400 1.250 Helsfyr/Bryn 1.450 1.250 1.700 1.500 Kombikont.* 1.100 950 1.300 1.150 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Utleiearbeidet med å fylle arealene etter Telenor på Skullerud har startet. 5.000 m² ledigstilles fra 01.01.2001. Resten av bygningsmassen på 13.000,- kvm blir ledig fra 01.01.2002. Megler håper på leiepriser fra kr 800-1.000,- pr. m²/år avhengig av standard. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 2. kv. -00 3. kvartal 2000 1.100 1.000 1.450 1.150 2.1.10 Øvrige Stor- Oslo Sandvika-området Stadig flere områder i Sandvika bygges ut, og stedet innehar en meget populær beliggenhet i kontorsegmentet. Elektrokontakt (Elko) blir blant de nye leietakerne i Statoilbygget på Hamang. Innflytting skjer i disse dager. Det har vært stor rift om de 5.200 m² kombinasjonslokalene de etterlater seg i Sandvika. Gjensidige ferdigstilles nybyggene på Leif Tronstads plass i september. Det meste er utleid til svært gode leiepriser. Forsvaret trekker seg ut av Kjørbo magasinleir i Jongssåsveien i Sandvika. Eiendommen er på vel 44 mål og interessen for å kjøpe og utvikle eiendommen er stor. Det er ønskelig fra Forsvarets side å selge tomten til boligformål, med et anslag på rundt 250 300 boliger. Antatt salgspris er i området kr 100 110 millioner. KLP har startet byggingen av Ericssons nye hovedkvarter i Asker. Kontorbygget blir på til sammen ca. 22.500 m² i tillegg til parkering. Antatt ferdigstillelse om et år. Megler melder at Nesøyveien 4 er fullt utleid. Priser rundt kr. 1.400,- pr. m²/år for kontor. Det gjøres i dag nye økonomiske betraktninger om oppføring av 4.400 kvm kontorlokaler i Nesøyveien 6. Dersom prosjektet gjennomføres er det kalkulert med en leieantydning rundt kr. 1.500,- m²/ år. Gardermoen Møller Eiendom kan meddele at byggetrinn 2 i Gardermoen Park ferdigstilles i desember 2000. Hele byggetrinnet på til sammen 5.000 kvm, fordelt på kontor og forretning, er utleid. Priser på rundt kr. 1.250,- pr. m²/år for kontordelen. Neste prosjekt i Gardermoen Park starter i mars 2001 med antatt ferdigstillelse mars 2002. Prosjektet inneholder ca. 8.000 m² kontor.

Markedsrapport nr. 3/00 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 2000 - kontorlokaler i Oslo- området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 250 3 300 2 500 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 700 2 400 2 050 15 % C: Høy standard, forøvrig: 1 400 1 850 1 550 30 % D: Ordinære lokaler: 1 050 1 450 1 250 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 750 1 000 800 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 550 800 650 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.388,- pr m²/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.766,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kv 2.kv 3.kv Endringer siden: 1988 1993 1998 2000 2000 1988 1993 2. kv 98 2.kv 00 A: 2 500 1 600 2 450 2 450 2 500 0 % 56 % 2 % 2 % B: 2 100 1 300 1 950 2 000 2 050-2 % 58 % 5 % 2 % C: 1 800 950 1 500 1 500 1 550-14 % 63 % 3 % 3 % D: 1 400 700 1 200 1 200 1 250-11 % 79 % 4 % 4 % E: 1 300 450 800 800 800-38 % 78 % 0 % 0 % F: 900 350 650 650 650-28 % 86 % 0 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 3. kv. 2000 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 2. kv. 2000. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 2000 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1/00. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 2. kv. 00 3. kv. 00 2. kv. 00 3. kv. 00 2. kv. 00 3. kv. 00 2. kv. 00 3. kv. 00 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-700 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 3/00 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 3/00 side 12 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 3. kvartal 2000. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 3. KVARTAL 2000): Selskap (alfabetisk) Bto. Leie pr. år (mill. kr) Endr. fra 2.00 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 2.00 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 2.00 Andenæs Eiendom AS 102,0 21,0 6 000 107 000 19 700 4,0 0,1 Aspelin-Ramm gruppen AS 138,2-15,0-233 500-32 830 5,5-0,3 Avantor ASA 99,4-1,3 8 003 231 015-1 621 5,8 0,1 EAB Eiendom AS 125,0-14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 2) 541,0-10 000 482 000-8,0 - Fabritius Eiendom AS 52,7-19,0-69 492-25 324 3,9-0,6 Gjensidige NOR 911,0-157 200 987 100-4,8-0,2 Industrifinans Næringseiendom ASA 425,3-88 408 396 685-7,1-0,5 KLP Eiendom AS 680,0 2,0 66 000 565 000-8,3-0,3 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 52,1 2,6-80 508-1 270 4,6-0,6 Linstow ASA 313,0-7,0 203 000 295 000-162 000 4,3-0,2 Mustad Eiendom AS 85,0-10 000 70 000-6,0 - Norske Liv AS 220,4 11,1 17 100 233 700 5 800 10,3-0,5 OBOS Forretningsbygg AS 199,0 2,2 44 500 259 200 6 200 4,5-0,1 Olav Thon gruppen 1 325,0 75,0 - - - 5,5 n.a. Pecunia AS 59,7 29,7 31 525 59 560-15,0 0,3 Sektor Eiendomutvikling AS 255,7 27,2 12 200 310 000 25 500 4,1 0,2 Steen & Strøm ASA 460,0 - - 525 000-4,0 - Storebrand Eiendom 840,0-8,0 143 600 744 000-6 700 4,0-0,2 Trondheim Næringsbygg AS 2) 105,0-24 430 139 802 - - Veidekke ASA 41,0-900 62 300-4,0 - Vital Eiendomsforvaltning AS 3) - Den norske Bank ASA 199,0 - - 203 065 10 Vital Forsikring ASA 496,0 - - 428 354-4,9-0,5 VÅR Bank og Forsikring 216,2-56 366 224 999-6,9 - Vesta 1) 145,0-15 515 127 703 6,6 SUM 8 086,7 121 893 732 6 999 983-172 535 Gjennomsnitt 5,92-0,15 1) Ny på listen. 2) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca. 206.000 m² innleide lokaler for DnB

Markedsrapport nr. 3/00 side 13 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1.325.000.000 2) Gjensidige NOR kr 911.000.000 3) Storebrand Eiendom kr 840.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 2/00: 1) Olav Thon Gruppen + kr 75.000.000 2) Pecunia + kr 29.700.000 3) Sector Eiendomsutv. + kr 27.200.000 Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom 987.100 m² 2) Storebrand Eiendom 744.000 m² 3) KLP Eiendom AS 565.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 15,0 år 2) Norske Liv AS 10,3 år 3) KLP Eiendom AS 8,3 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Linstow ASA kr. 2.129,- pr m² 2) Pecunia AS kr. 1.589,- pr m² 3) KLP Eiendom AS kr. 1.271,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Avantor ASA kr 443,- pr m² 2) Aspelin Ramm Gruppen AS kr 592,- pr m² 3) Kristiania Eiend.forv. AS kr 605,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år repres enterer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Fortsatt stramt arbeidsmarked med tilnærmet full sysselsetting. Norges Bank økte igjen renten med 0,25% 20. september. Vil vi se flere rentehevninger i løpet av høsten som følge av høy inflasjon, eller er toppen nådd? All time high inntraff på Oslo Børs 14. september med en totalindeks på 1609. Etter en periode med svært høye o ljepriser er nå prisene på vei ned. Eiendom: Det forventes fortsatt stor aktivitet i næringsmarkedet utover høsten. Tilnærmet null ledighet i prestisjesegmentet. Leietakerne står i kø for å sikre seg de beste lokalene. Flere byggeprosjekter på trappene, få ferdigstilles i inneværende år. Salgsmarkedet lider mer en leiemarkedet som følge av høye renter. Stadig vanligere med søkeroppdrag. I et trangt leiemarked er megleren stadig viktigere i prosessen med å finne nye lokaler. Boligmeglerne melder om avtagende aktivitet rentehevningene har fått folk til å besinne seg.

Markedsrapport nr. 3/00 side 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært i Oslo området. Selskapet feiret sitt 15-års jubileum i 1999 og bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. Markedsrapporten er et tilbud til kunder og forbindelser som ønsker å holde seg orientert i markedet for næringseiendom. Den finnes også på internet: www.nnm.no Meglerne i NNM er: Administrerende direktør Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets eiendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og er sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i 1999. E-post adresse: landvik@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Marianne Nielsen Begynte i Norsk Nærings Megling i 1990, og har mer enn 15 års erfaring med forskjellige oppgaver innen meglerfaget. Hun har ved siden av meglingen et ansvar for oppgjør og regnskap. E-post adresse: nielsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendoms megler. Avla eksamen som beste eiendomsmeglerstudent i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendoms megler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler Vidar Korneliussen er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren 1997. Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra 1995. Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar 1998. E-post adresse: korneliussen@nnm.no Diplomøkonom Ole Christia n Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Ble våren 2000 uteksaminert som eiendomsmeglerkandidat på eiendomsmeglerstudiet BI. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglertudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no