Gnr 107 Bnr 213 - Eikelia - Byggeprosjekt - Klage på vedtak om dispensasjonog rammetillatelse Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/03733-124 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 21.09.2016 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagers anførsler delvis utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtakene av 23.06.2016. HTM omgjør vedtak om dispensasjon- og rammetillatelse, sak 15/03733, dok. 15/0019515-102 for bolig nr. 14. Bolig nr. 14 skal tas ut av byggeprosjektet for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal. HTM opprettholder vedtak om dispensasjon- og rammetillatelser, sak 15/03733, dok. 15/00195-88-101 for bolig nr. 1-13. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Klagen gis oppsettende virkning etter fvl. 42. Denne avgjørelsen er en prosessledende beslutning, og kan ikke påklages. Begrunnelse fremkommer av saksutredningen. Ås, 12.09.2016 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken 15/03733-124 Side 1 av 13
Vedtak i saken sendes til: Vårdal Arkitekter v/ Torunn V. Olsen Vårdal Arkitekter v/ Haakon S. Pedersen ABC-HUS AS v/pål Andreas Pedersen Johnny Eilertsen og Yvette Hoogewerf Marius Eidet Richard André Kida Robert Johansen SAKSUTREDNING: Bakgrunn for saken: Rådmannen mottok den 08.02.2016 søknad om dispensasjon og rammetillatelse til oppføring av 15 nye boliger på gnr./bnr. 107/213 på Vinterbro (vedlegg 1-7). Dispensasjonssøknaden gjaldt overskridelser i mønehøyde på 70 cm. Nabomerknader med kommentarer fulgte med søknaden. Den 18.02.2016 ba tilgrensende naboer på østsiden av omsøkt eiendom om å få et møte med kommunen, for å få mer informasjon om tiltaket. Møtet ble avholdt den 23.02.2016, hvor naboene fikk mulighet til å stille spørsmål om tiltaket og generelt om saksbehandlingsprosessen. De benyttet også anledningen til å ytre sin mening og bekymring om prosjektet, både med hensyn til tiltakenes kvalitet og kvantitet, og 15/03733-124 Side 2 av 13
hvilken innvirkning tiltakene vil få på deres eiendommer. Rådmannen mottok deretter en etterfølgende henvendelse fra naboene med tilleggsmerknader (vedlegg 8). Rådmannen gikk deretter i gang med behandling av søknaden og sendte ut mangelbrev til ansvarlig søker den 03.03.2016 (vedlegg 9). Her ble det blant annet påpekt at boligene på østrekken ikke var i tråd med gjeldende reguleringsplan og at tiltakene derfor måtte omprosjekteres. Det ble også bedt om en rekke kompletteringer i form av tegningsmateriale og utomhusplan. Ansvarlig søker og tiltakshaver ble også invitert til et avklaringsmøte for å diskutere punktene som ble opplistet i mangelbrevet. Møtet ble avholdt den 15.03.2016, hvor man gjennomgikk punktene i mangelbrevet. Tiltakshaver stilte seg positiv til å begrense prosjektet fra 15 til 14 boliger, blant annet for å skape mer luft på østrekken og legge til rette for fellesarealer for lek og rekreasjon. Videre ble man enige om at ansvarlig søker skulle sende inn nytt søknadsmateriell som viste hvordan punktene i mangelbrevet skulle imøtekommes. Nytt søknadmateriell ble mottatt 22.04.2016 (vedlegg 10-46). Prosjektet var endret i tråd med mangelbrevet. Søknad om dispensasjon ble imidlertid opprettholdt, da tiltakenes mønehøyde fortsatt overskred reguleringsbestemmelsen med 70 cm. Naboene fremmet på nytt merknader til tiltaket (vedlegg 47-50), og ansvarlig søker kommenterte disse i eget følgebrev (vedlegg 51). I medhold av reguleringsplanens 10 ble søknaden oversendt Akershus Fylkeskommune til uttalelse. Representanter for Ås kommune og Akershus Fylkeskommune befarte deretter eiendommen den 11.05.2016. Akershus Fylkeskommune ba om tegningsmateriale som på en bedre måte illustrerer hvordan tiltakene vil bli eksponert fra sørsiden, nærmere bestemt hytta på Tussebotomten som direkte grenser til Nøstvedtboplassen. Siktanalyse ble mottatt 13.05.2016 (vedlegg 52) og ble oversendt Fylkeskommunen. Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune ble deretter mottatt den 07.06.2016 (vedlegg 53). Rådmannen fattet deretter vedtak om dispensasjon for overskridelse i mønehøyde på 70 cm, og innvilget rammetillatelse til tiltakene (vedlegg 54-67). Nabomerknadene ble altså ikke tatt til følge. Det vises til vedtak om dispensasjon og rammetillatelser og de drøftelser som fremgår der. Klager på vedtak om dispensasjon og rammetillatelser ble mottatt fra naboene på østsiden av omsøkt eiendom den 6. og 14. juli 2016 (vedlegg 68-69). Ansvarlig søker har kommentert disse i et eget følgebrev (vedlegg 70). Klagene er fremmet rettidig, jf. fvl. 29. 15/03733-124 Side 3 av 13
Klage på vedtak om dispensasjon: Klager anfører at vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon i denne saken ikke er oppfylt, da en dispensasjon i denne saken etter klagers mening vil vesentlig tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsen er ment å ivareta. Videre mener klager at det ikke er en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon. Klager mener at antall boliger må begrenses og at det i stedet bør bygges større hus med lavere mønehøyde. Klager mener at saken må ses i helhet og at tiltakenes høyder må ses i sammenheng med plasseringen og terrengforholdene. Klager viser til pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter og mener at tiltakenes høyder er i strid med denne bestemmelsen. Rådmannen vurdering av klagen: Det søkes om dispensasjon for en overskridelse i mønehøyde på 70 cm. Rådmannen er enig i at dispensasjonen må vurderes både i lys av plassering, tetthet, høyder og terrengtilpasning. Omsøkt eiendom er en av de mest utfordrende tomtene som er regulert til boligformål i Ås kommune. Gjeldende reguleringsplan i området er fra 1989 og er således av eldre dato. I denne reguleringsplanen skal man ved beregning av møne- og gesimshøyde ta utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng rundt bygningen, slik som vist på tegningen nedenfor. Mønehøyden blir da 9,7 meter i denne saken, altså 70 cm mer enn det som tillates i gjeldende reguleringsplan. 15/03733-124 Side 4 av 13
Kommuneplanen som trådte i kraft 03.02.2016 opererer imidlertid med det korrekte utgangspunktet, som også er i tråd med teknisk forskrift (TEK10). Her skal høyden måles fra ferdig planert gjennomsnittsnivå rundt bygningen, slik som vist med rød strek på bildet nedenfor. Med denne beregningsmetoden setter man arealene over og under koten for gjennomsnittlig planert terreng lik hverandre, og får dermed et «middelpunkt» slik den røde streken på bildet illustrerer. Dette blir utgangspunktet for beregning av møne- og gesimshøyde. Denne beregningsmetoden er klart den mest riktige ved behandling av tiltak i skrånende terreng. I enhver byggesak foretar bygningsmyndigheten en grundig vurdering av bygningenes høyder og plassering, samt hvorledes bygningene er tilpasset terrenget og vise versa. Både bygde og terrengmessige omgivelser tas med i denne vurderingen. I denne konkrete saken ville regulerte høydebestemmelser vært innfridd dersom man tok utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng, nettopp fordi terrenget rundt bygningene er skrånende. Det skal respekteres at enhver reguleringsplan er et juridisk bindende dokument. Rådmannen mener likevel det må være rom for å se på saken i lys av nyere kommuneplanbestemmelser når forholdene legger til rette for dette. Dersom dispensasjon avlås i denne saken, kan ansvarlig søker velge å opprettholde tiltakene slik de fremstår i dag, med den samme plasseringen og antall etasjer. Søker kan løse høydeproblemet ved å fylle opp terrenget på fremsiden av boligene slik at utgangspunktet for beregning av mønehøyde (laveste ferdig planert terreng) kommer 70 cm høyere som vist på bildet nedenfor. 15/03733-124 Side 5 av 13
På denne måten vil husene i seg selv likevel ha den samme høyden, dvs. en mønehøyde på samme nivå som omsøkt, og i tillegg innfri kravet i reguleringsplanen. En slik fylling vil imidlertid ikke få noen innvirkning på naboene i øst, da omsøkte boliger likevel vil fremstå på samme måte fra denne kanten. Rådmannen mener det må vektlegges at laveste ferdig planert terreng ikke er utgangspunkt for beregning av høyder i teknisk forskrift. Denne beregningsmetoden er altså utdatert. HTM har også i vedtak av 18.08.2016 sluttet seg til at man bør se hen til gjennomsnittsmetoden for møne- og gesimshøyde nedfelt i kommuneplanen 18.1 andre og tredje kulepunkt i behandling av dispensasjonssaker etter eldre reguleringsplaner som tar utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng (vedlegg 71). Et vilkår for dette var at hensynet til omkringliggende eksisterende bebyggelse tillegges særskilt vekt, jf. pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter (estetikk). Klager mener at estetikkravet ikke er oppfylt i denne saken, både på grunn av byggenes høyder, tetthet, plassering og terrenginngrep. Rådmannen viser til at tiltakene sett fra øst, på grunn av det skrånende terrenget ned mot Pollevannet, vil fremstå med en mønehøyde som er betraktelig lavere enn realiteten. Fra øst vil tiltakene visuelt sett fremstå som halvannen etasjers boliger, da sokkeletasjen ikke vil være synlig fra denne siden. Tiltakene vil således fremstå med en høyde som er lavere enn det en måtte regnet med dersom tomta ikke var skrånende. Omsøkt eiendom er en svært utfordrende tomt å bygge på, noe som kan være bakgrunnen for at tomta har ligget uberørt i mange år, og man er nødvendigvis nødt til å finne andre løsninger enn dersom man skulle bygge på en flat tomt. Selv om det er laveste ferdig planert terreng som er utgangspunktet i gjeldende reguleringsplan, mener rådmannen at man må legge holdningsendringen som fremkommer av nyere tids planer og HTM s vedtak av 18.08.2016 til grunn i denne saken. Gjennomsnittlig planert terreng er også lagt til grunn i andre saker i området, blant annet på gnr./bnr. 107/670 (Eikelia 5), hvor man innvilget dispensasjon fra høydebestemmelsene for å få til god løsning i skrånende terreng. 15/03733-124 Side 6 av 13
Rådmannen står dermed fast ved at tiltakenes høyder ikke er i strid med estetikkbestemmelsen i pbl. 29-2. Kravet til visuelle kvaliteter supplerer kravet til arkitektonisk utforming i 29-1. Et bygg kan i seg selv være godt arkitektonisk utformet, men likevel ha mangelfulle visuelle kvaliteter på grunn av plasseringen eller sammenhengen med omgivelsene. Spørsmålet blir således om tiltakenes høyder, sett i sammenheng med tiltakenes plassering, tetthet og terrenginngrep medfører at tiltakene likevel er i strid med kravet til visuelle kvaliteter. Klager mener husene er plassert for tett og at plasseringen av byggene medfører at den bakerste rekken stenger for åpningen mellom husene i første og nederste rekke. Rådmannen er ikke enig i denne vurderingen. Husene er plassert med en avstand på mellom 6,1 og 7 meter. Boligene er prosjektert med brannklassifiserte konstruksjoner, brannkravet er således ivaretatt. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, man kunne således alternativt valgt å sette opp tomannsboliger, med enda mindre avstand mellom boenhetene. Visuelt sett ville dette imidlertid skapt et inntrykk av tettere bebyggelse. Rådmannen mener derfor det er mer hensiktsmessig med eneboliger på denne tomten, for å skape mer luft og lys mellom boenhetene. Husene er i tillegg plassert på en slik måte at de skaper utsiktskorridorer for naboene på østsiden ned mot Pollevannet. Naboene må likevel påregne å få noe mindre utsikt enn de har i dag. Klager mener i tillegg at antall boenheter burde reduseres. Av hensyn til uteoppholdsarealene er rådmannen enig i dette, og prosjektet er dermed redusert ytterligere fra 14 til 13 boliger. Nærmere om dette i avsnittet om uteoppholdsareal på side 9. Ut over dette mener rådmannen heller ikke at antall boliger medfører at tiltaket vil være i strid med kravet til visuelle kvaliteter. Utnyttelsesgraden er holdt innenfor makskravet på 15 %, noe som i dag regnes som lavt sammenlignet med kommuneplanens makskrav på 25 %. I tillegg er området Homannskollen og Pollenga allerede preget av tett bebyggelse. Rådmannen mener således ikke at antall boliger strider med kravet til sammenheng med omgivelsene i området. Klager viser til at topografien på tomten blir mishandlet med det sprengnings- og fyllingsarbeidet som skal utføres. Klager mener det er lite sannsynlig at resultatet vil bli som planlagt. Også dette forholdet er nøye gjennomgått i forbindelse med behandlingen av rammesøknaden. Ethvert byggetiltak på en tomt som dette vil medføre behov for terrengarbeider. I søknaden erklæres det at tiltakene i sin helhet skal prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende lov og forskrift. Det er ikke forhold i denne saken som har gitt bygningsmyndigheten grunn til å tvile på dette. Kommunen kan imidlertid føre tilsyn med eksempelvis geoteknisk prosjektering eller andre områder i byggesaken, dette vil bli gjenstand for nærmere vurdering ved søknad om igangsettingstillatelse. Som rådmannen vil komme tilbake til under avsnittet om uteoppholdsareal på side 9, vil også hus nr 14 lengst sørøst på tomten bli tatt ut av prosjektet, noe som vil medføre mindre terrengarbeider og oppfyllinger på de bratteste delene av tomta. Klager ber også om at kommunen innhenter tilstandsrapporter for tilstøtende boliger i forkant av byggeprosjektet slik at eventuelle setningsskader i forbindelse med 15/03733-124 Side 7 av 13
sprengning kan avdekkes. Rådmannen presiserer at slike tilstandsrapporter benyttes i forbindelse med private erstatningskrav som følge av eventuelle skader på boliger. Kommunen krever ikke dette i forbindelse med byggesaken, men naboene eller utbygger står fritt til å innhente dette på eget initiativ. Dette er noe som kan avtales privat mellom partene. Klager viser til kommuneplanens 7, pkt. 7.2 hvor det heter at «det skal legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon». Denne bestemmelsen gjelder i utgangspunktet for planprosesser, men kravet om bevaring av terreng og vegetasjon er også et moment som faller inn under normal byggesaksbehandling. Rådmannen er enig i at dette byggeprosjektet fordrer større terrenginngrep. Dette er en bratt fjelltomt, som uansett tiltak vil kreve sprengningsarbeider. Likevel er det et faktum at tomten er regulert til boligformål, og det må således forventes at tomten blir bebygget før eller siden. Rådmannen påpeker også at et annet boligutviklingsfirma søkte om oppføring av 7 tomannsboliger (14 nye boenheter) på denne eiendommen i 2014. HTM innvilget i den forbindelse dispensasjon fra bestemmelsen om maks tillatt gesimshøyde den 27.02.2014 (vedlegg 75-79), blant annet for å tilpasse boligene bedre til terrenget. Prosjektet ble skrinlagt før det ble søkt om igangsetting. Tomannsboligene som ble godkjent i dette vedtaket fordret imidlertid også større terrenginngrep, og i tillegg tilrettelegging for et mer omfattende veianlegg enn i denne saken. Rådmannen mener at de terrengmessige arbeidene som er omsøkt i denne saken er innenfor det en må påregne på en tomt som dette. Prosjektet er vurdert i helhet, i lys av tomtens størrelse, antall boliger, de terrengmessige forutsetningene som tomten innehar og hvordan tiltakene er tilpasset grunnen. Rådmannen finner ikke at prosjektet er av en slik art at det må avslås på bakgrunn av disse forholdene. Etter dette finner rådmannen at byggenes høyder, tetthet, plassering eller terrenginngrep verken samlet eller isolert sett medfører at prosjektet er i strid med kravet til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2. Konklusjon: Klagers anførsler utgjør således etter rådmannen syn ikke nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak av 23.06.2016. Tiltaket er i tråd med kravet til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2. Rådmannen mener derfor at vedtaket om dispensasjon for overskridelse i mønehøyde på 70 cm bør opprettholdes. 15/03733-124 Side 8 av 13
Klage på vedtak om rammetillatelser Uteoppholdsareal: Under forhåndskonferansen som ble avholdt 01.12.2015 fikk søker opplyst at verandaer ville kunne medregnes i uteoppholdsarealet. I den forbindelse ble det vist til «Veileder for grad av utnytting» utarbeidet av KMD, som åpner for nettopp dette. På tidspunktet for forhåndskonferansen gjaldt den gamle kommuneplanen, som ikke hadde noen konkrete bestemmelser om hva som skal regnes med i uteoppholdsarealet. Ved behandling av dispensasjons- og rammetillatelsene som ble mottatt 08.02.2016 ble det derfor gitt aksept for at verandaer kunne tas med i beregning av uteoppholdsarealet. Klager har bemerket overfor rådmannen at det i ny kommuneplan, som trådte i kraft den 03.02.2016, altså fem dager før søknaden kom inn, er lagt inn en tilleggsbestemmelse som sier at balkonger og verandaer på over 15 m 2 kan inngå i beregning av uteoppholdsareal for blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Motsetningsvis betyr dette altså at verandaer på over 15 m 2 ikke skal tas med i beregning av uteoppholdsareal for frittliggende eneboliger som i denne saken. Makskravet til uteoppholdsareal i denne saken er 3.750 m 2. Uten verandaer vil byggeprosjektet ha et uteoppholdsareal på 3.474,2 m 2, altså 275,8 m 2 for lite, noe som medfører at prosjektet må begrenses. Etter at ansvarlig søker ble informert om dette den 29.07.2016, har utbygger nå valgt å ta bolig nr. 14 ut av prosjektet (vedlegg 72-73). Uteplassene over garasjene regnes ikke som balkong eller veranda. Disse uteplassene legges på samme nivå som terrenget ovenfor, med direkte atkomst fra uteoppholdsarealet rundt. Dette regnes således som uteoppholdsareal både i tråd med kommuneplanens arealdel og med «Veiledning for grad av utnytting» fra KMD. Prosjektet oppnår på denne måten et uteoppholdsareal på 3.809 m 2, altså 309 m 2 mer enn det som er kravet for 14 boliger (13 nye boliger og én eksisterende bolig). Hver bolig har i tillegg veranda som også vil bidra til fritids- og rekreasjonsformål, men som ikke tas med i beregningen av uteoppholdsareal. Klager har også innvendinger til plasseringen av lekeplassen. Dette ble grundig vurdert ved behandlingen av søknaden. Rådmannen mener at denne plasseringen er fornuftig da beliggenheten er trygt plassert innerst og øverst på eiendommen, med trygg og oversiktlig gangavstand til samtlige boliger. Boligtyper: Klager mener tiltakene må regnes som «konsentrert småhusbebyggelse», og at valgt hustype derfor bryter med reguleringsbestemmelsene. «Konsentrert småhusbebyggelse» er småhus som er sammenbygd i kjeder eller rekker med inntil tre målbare plan. Omsøkte tiltak faller ikke inn under denne betegnelsen. I denne saken er det tale om frittliggende eneboliger, dette er altså i tråd med reguleringsformålet «frittliggende småhusbebyggelse». Skolekapasitet: Klager viser til kommuneplanens 5.3 som sier at nye boligprosjekter med flere enn 10 boenheter ikke kan finne sted før nødvendig skolekapasitet er etablert, eller sikret etablert. Rådmannen vil påpeke at 5.3 kommer til anvendelse ved etablering av nye utbyggingsområder i plan, ikke i saker hvor det dreier seg om eksisterende 15/03733-124 Side 9 av 13
boligområder som allerede er regulert. Her må man legge til grunn at også skolekapasiteten ble vurdert ved utarbeiding av reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga. Byggesaken ble likevel drøftet med leder for oppvekst og kultur som viser til at skolekapasiteten er under utredning. Elevtallet ved Sjøskogen skole har imidlertid gått ned, og man ser det således ikke som et problem med ytterligere utbygging i dette området per dags dato. Gang- og sykkelvei: Klager påpeker at dersom det senere skulle bli behov for å opparbeide gang- og sykkelvei langs Eikelia, er det viktig at avkjørselen tilpasses regulert veibredde nå for å avsette plass for en utvidelse. Rådmannen viser til at det uansett vil bli behov for utvidelser langs hele denne veien dersom gang- og sykkelvei blir aktuelt i fremtiden. Leder for veiavdelingen har godkjent omsøkt avkjørsel under forutsetning av at veien Eikelia holdes ved like under hele byggeperioden. Ved slitasje skal aktuelle områder asfalteres på nytt før det gis brukstillatelser. Det forutsettes også som i enhver byggesak at avkjørselen etableres på en slik måte at den ikke kommer i konflikt med regulert veigrunn eller grøfteareal. Dette vil imidlertid bli gjenstand for nærmere vurdering ved søknad om igangsettingstillatelse. Konklusjon: Rådmannen finner at klagers anførsler delvis utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtakene av 23.06.2016. Vedtak om dispensasjon- og rammetillatelse, sak 15/03733, dok. 15/0019515-102 for bolig nr. 14 bør omgjøres. Bolig nr. 14 må tas ut av byggeprosjektet for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal. Vedtak om dispensasjon- og rammetillatelser, sak 15/03733, dok. 15/00195-88-101 for bolig nr. 1 13 bør opprettholdes. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Oppsettende virkning: Klager anmoder om at klagen blir gitt oppsettende virkning etter forvaltningslovens 42. Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker kan iverksettes straks de er truffet og meddelt partene. Når et vedtak er påklaget, kan imidlertid underinstansen beslutte at et vedtak ikke skal iverksettes før klagen er endelig avgjort, i medhold av fvl. 42. Avgjørelsen beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på en foreløpig vurdering av klagen og av de ulike interesser og forhold knyttet til selve klagesaken, jf. Sivilombudsmannens årsmelding 1985 s. 154. Bakgrunnen for regelen om oppsettende virkning, er hensynet til rettssikkerheten, ved at den skal forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap enten for byggherre eller nabo. Det sentrale for vurderingen vil være en avveiing av de fordeler og ulemper en beslutning om utsatt iverksetting vil gi. Ved å iverksette de omsøkte tiltak før saken er endelig avgjort vil det bli gjort inngrep i terrenget som ikke vil kunne tilbakeføres dersom dispensasjons- og 15/03733-124 Side 10 av 13
rammetillatelsene blir omgjort. Disse inngrepene vil være uopprettelige. Rådmannen finner det derfor nødvendig å gi klagen oppsettende virkning inntil saken er endelig avgjort. Konklusjon: Etter dette finner rådmannen at anmodning om å gi klagen oppsettende virkning etter fvl. 42 bør tas til følge. Denne avgjørelsen etter fvl. 42 er en prosessledende beslutning, og kan ikke påklages. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak av 23.06.2016. HTM omgjør vedtak om dispensasjonog rammetillatelser, sak 15/03733, dok. 15/00195 88-102, og klagene tas således til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslår hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga, plan R-102, 3 d) vedrørende maks tillatt mønehøyde på gnr.107, bnr. 213. Begrunnelse: HTM mener omsøkt mønehøyde vil medføre for store ulemper for naboene, og at tiltakene for øvrig er i strid med kravet til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2. HTM mener tiltakene vesentlig vil tilsidesette de hensyn bestemmelsen om mønehøyde er ment å ivareta, og at det ikke er fordeler med tiltakene som klart veier tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Med hjemmel i pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga plan R-102 3 d) avslås søknad om rammetillatelse for oppføring av hus nr. 1-14 på gnr. 107, bnr. 213. Kommunen har ikke anledning til å gi rammetillatelser uten at dispensasjon for mønehøyde er innvilget. 15/03733-124 Side 11 av 13
Vedlegg: 1. Følgebrev.pdf 2. Søknad om rammetillatelse.pdf 3. Søknad om dispensasjon.pdf 4. Situasjonsplan.pdf 5. Nabomerknader.pdf 6. Søkers kommentarer til merknadene.pdf 7. Svar på kommentarer til nabomerknader.pdf 8. Etterfølgende nabomerknader.pdf 9. Mangelbrev.pdf 10. Følgebrev.pdf 10. Søknad om rammetillatelse.pdf 11. Dispensasjonssøknad.pdf 12. Situasjonsplan.pdf 13. Utomhusplan.pdf 14. Hus 1 Planer og snitt 15. Hus 2 Terrengprofiler 16. Hus 2-6 Fasader 17. Hus 2-6 Planer og snitt 18. Hus 3 Terrengprofiler 19. Hus 4 Terrengprofiler 20. Hus 5 Terrengprofiler 21. Hus 6 Terrengprofiler 22. Hus 7 Fasader og terrengprofiler 23. Hus 7 Planer og snitt 24. Hus 8-9 Fasader og terrengprofiler 25. Hus 8-9 Planer og snitt 26. Hus 10+14 Fasader og terrengprofiler 27. Hus 10+14 Planer og snitt 28. Hus 11-12 Fasader og terrengprofiler 29. Hus 11-12 Planer og snitt 30. Hus 13 Fasader og terrengprofiler 31. Hus 13 Planer og snitt 32. Terrengsnitt Eikelibuen 13 33. Terrengsnitt Eikelia 30 A, B og C. 34. Terrengsnitt Harestien 12 B og C 35. Oppriss Støttemur 36. Redegjørelse for vei og overvann 37. Redegjørelse terrenginngrep 38. Veiplan 39. Tverrprofil vei 40. Tverrprofil vei 41. Sommersolverv kl. 15.00 42. Sommersolverv kl. 19.00 43. Vintersolverv kl. 15.00 44. Vårjevndøgn kl. 15.00 45. Vårjevndøgn kl. 15.00 46. Høstjevndøgn kl. 15.00 47. Nabomerknad Robert Johansen 48. Nabomerknad Johnny Eilertsen & Yvette Hoogewerf 15/03733-124 Side 12 av 13
49. Nabomerknad Richard Andre Kida og Anna Monika Kida 50. Nabomerknad Marius Eidet og Charlotte Nergaard 51. Søkers kommentarer til nabomerknadene 52. Siktanalyse (sett fra Tussebotomten) 53. Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune 54. Dispensasjon mønehøyde 55. Rammetillatelse hus 1 56. Rammetillatelse hus 2 57. Rammetillatelse hus 3 58. Rammetillatelse hus 4 59. Rammetillatelse hus 5 60. Rammetillatelse hus 6 61. Rammetillatelse hus 7 62. Rammetillatelse hus 8 63. Rammetillatelse hus 9 63. Rammetillatelse hus 10 64. Rammetillatelse hus 11 65. Rammetillatelse hus 12 66. Rammetillatelse hus 13 67. Rammetillatelse hus 14 68. Klage fra Johnny Eilertsen & Yvette Hoogewerf 69. Klage fra Robert Johansen, Marius Eidet, Richard Andre Kida, Johnny Eilertsen og Yvette Hoogewerf 70. Søkers kommentarer til klagene 71. Prinsipputtalelse HTM 72. Brev om kompenserende tiltak 73. Nytt situasjonskart 75. Vedtak HTM, 27.02.2014 76. Situasjonskart/utomhusplan 2014 77. Terrengsnitt AA 2014 78. Terrengsnitt BB 2014 79. Snitt hus 2014 15/03733-124 Side 13 av 13