BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging Fagnotat Saksnr.: 201328300-18 Emnekode: UTBY-1632 Saksbeh: SDKR Til: Byråd for finans, eiendom og eierskap Kopi til: Fra: Dato: Etat for utbygging 15. januar.2015 FAGNOTAT 12.1.2015 PROSJEKT U2230 KRONSTAD SKOLE UTREDNING AV MULIGHETER FOR VIDERE DRIFT AV KRONSTAD SKOLE Hva saken gjelder: Bystyret vedtok 19.02.14 i sak 37-14, at økonomiske konsekvenser av handlingsplan 3 forutsettes innarbeidet i forbindelse med byrådets forslag til budsjett 2015/økonomiplan 2015-2018. Som en følge av Handlingsplan 3 har Etat for utbygging (EFU), på oppdrag for Byrådsavdelingen for barnehage og skole (BBS), fått i oppgave å utrede mulighetene for om Kronstad skole kan håndtere forventet elevtallsvekst sett i sammenheng med bruk av Hunstad skole. Utredningen tar også for seg mulighetene for å etablere oppveksttun på Kronstad. Forutsetningen for utredningen er at Hunstad skole skal erverves og skal benyttes sammen med Kronstad skole til dette formålet. Barneskolen skal ha plass til minimum 300 elever og barnehagen skal i utgangspunktet ha plass til ca. 80 barn. Tilstandsrapporten av 30.4.2013 for Kronstadskole avdekker at barneskolen har behov for innvendig oppgradering pga et stort vedlikeholdsetterslep. Tilstanden ved Hunstad skole er relativt bedre, men det er behov for noe oppgradering av bygningsmassen. I utgangspunktet er hvert skolebygg i seg selv for knapt både innom- og utomhus til å dekke behovet for 300 skoleelever og 80 barnehagebarn. Vi har derfor sett på sambruk av begge bygg og dette har resultert i to ulike løsninger. Anbefalt forslag fra Etat for utbygging Etter en totalvurdering av de ulike momenter vil etat for utbygging anbefale å etablere oppveksttun + barnehage ved å benytte både Kronstad og Hunstad skole. Det foreslås å gjennomføre dette enten ved: 1. Kronstad skole: Barnehage, SFO og klassetrinn 1-4 Hunstad skole: Klassetrinn 5-7, spesialrom, idrettshall, administrasjon/personal 1
2. Kronstad skole: Klassetrinn 5-7, spesialrom, idrettssal, administrasjon/personal Hunstad skole: Barnehage, SFO og klassetrinn 1-4 Jarle Kvalvik direktør Sophie Dedekam Kryvi prosjektleder 2
Saksutredning: Bakgrunn Bakgrunnen for utredningen er at Kronstad skole i dag er for liten i forhold til fremtidig elevprognoser, samt at skolen ikke er blitt godkjent av Helsevernetaten pga av dårlig tilstand. Helsevernetaten har pålagt Bergen kommune med hjemmel i Folkehelseloven 14 å utføre bygningsmessige tiltak slik at bygningsmassen tilfredsstiller kravene fastsatt i forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Utredningen nedenfor bygger blant annet på Utredning av Kronstad skole fra 2014, Tilstandsrapport for Kronstad skole fra 2013, og Energirapport for Hunstadskole fra 2011. Faktaopplysninger Kronstad skole GNR 162 BNR 470- barneskole med SFO Hjemmelshaver Bergen kommune Byggeår 1953 og 1964 Elevantall 215 Personale 37 Samlet skoleareal(bta) 3050 m 2 Skoleareal (BRA) 3 bygg+ mellombygg 2793 m 2 Idrettsareal-gymsal 82 m 2 Tilgjengelig uteareal 2940m 2 Parkering Ca. 7 parkeringsplasser, offentlig vei Tilkomst Offentlig vei- uoversiktlig trafikksituasjon for av- og påstigning samt vareleveranser. Vann/Avløp Offentlig Allment læringsareal 1080 m 2 Spesialisert læringsareal 592 m 2 Støttefunksjoner 608 m 2 Reguleringsforhold Reguleringsplan fra 1953 Kommuneplan 2010-2021 Bygningsmessig tilstand: Oppgraderinger foretatt i 2005: - Toalettanleggene for gårdsrommet ble totalrenovert. Rehabilitering utført i 2011: - Utvendige fasader - Utskifting av vinduer, dører, gesimser og taknedløp. Skolens ytre fasader er i god stand, men innvendig preges skolen av stor slitasje og er moden for en totalrehabilitering. Tekniske anlegg for elektro-, sd- og VVS anlegg er utdatert og tilfredsstiller ikke dagens krav. Byggene har ikke balansert ventilasjon, og det er registrert fuktproblemer i kjeller. Bygningsmassen er lite energieffektivt blant annet pga av dårlig eller ingen isolering og utdaterte ventilasjonsanlegg og tekniske anlegg. Det er kun et dusjrom for elever ved skolen. 3
Universell utforming Kronstad skole er ikke universelt utformet. Skolens bygningsmasse er fordelt på tre hovedbygg hvor gulv ikke ligger på samme nivå (det er ca. en halv etasje nivåforskjell mellom byggene). For å få skolen universelt utformet må inngangspartier endres, HWC toaletter etableres (det er kun et HWC toalett på skolen), samt at det foreslås å etablere et nytt bygg mellom bygg 1 og 2 med heis slik at det oppnås universell tilkomst til alle nivåene i bygget. Faktaopplysninger Hunstad skole GNR 162 BNR 174- barne-ungdomsskole for hørselshemmede og barnehage Hjemmelshaver Statsbygg Byggeår 1973 Elevantall 18 heltidselever, 110 er tilknyttet skolen Personale 17 ansatte i Statped Samlet skoleareal (BTA) 3580 m 2 Skoleareal (BRA) 3 bygg+ mellombygg 2986 m2 Idrettsareal (svømmehall og gymsal)bra 576 m 2 Tilgjengelig uteareal 5030m2 Parkering 39 plasser Tilkomst Offentlig vei- uoversiktlig trafikksituasjon for av- og påstigning og snumuligheter. Allment læringsareal 8 klasserom Spesialisert læringsareal 7 spesialrom Støttefunksjoner Lærerværelse, kontor Idrettsareal Gymsal og svømmebasseng Eiendomsinformasjon: Hunstadskole er en spesialskole for hørselshemmede, og driften av skolen skal overføres til Nattland skole når den blir ferdigstilt. Deler av bygget leies ut og benyttes til barnehage for 60 barn, i regi av Bergen kommune. Skolen er i dag eiet av Statsbygg, men Bergen kommune har forkjøpsrett til eiendommen. Bygningens tilstand: Bygningens kvaliteter og tilstand vurderes som gode. Det er ikke et stort vedlikeholdsetterslep. Det anbefales i vedlagt energirapport følgende tiltak utført for å bedre energimerke: - Utskifting av vinduer - Installere LV varmepumpe - Etterisolere yttertak - Utskifting av ventilasjon i svømmehall. Utskifting av VVS anlegget for hele skolen bør gjennomføres for å bedre inneklima. Svømmehallen må totalrenoveres. Universell utforming Hunstad skole har full universell tilkomst både utvendig og innvendig. Det er små justeringer som skal til for å få bygget mer universelt tilgjengelig enn det er i dag. 4
Prosjektgjennomføring for sambruk av Hunstad- og Kronstad skole Organisatorisk, funksjonelt og arealmessig Det er ikke mulig å dekke behovet for elev- og barnehageplasser dersom kun en av skolene skal benyttes til oppveksttun. Totalarealet både innom- og utomhus blir for lite i forhold til eksisterende og forventet elevmasse som fremgår av Skolebruksplanen 2010-2020 og Standardbeskrivelse for skoler. Vi har derfor sett på en sambruk av skolene. Økonomi Kalkyle for oppgradering samlet for Kronstad og Hunstad skole Basert på et samlet BTA på 6125m 2 : Tiltak Kostnad Byggekostnader 158 500 000 Marginer og reserve (15%) 23 775 000 Entreprenørkostnader inkl. mva 227 844 000 Prosjektering, byggeledelse, administrasjon 64 000 000 Prosjektkostnad 292 107 400 Kr. pr. m 2 ca. 47 690 P50 (+12%) 327 000 000 P85 (+10%) 360 000 000 Det er ikke differensiert mellom de to foreslåtte alternativene da kostnadene antas å være forholdsvis like uavhengig hvilket alternativ som eventuelt blir realisert. Prosjektkostnadene i tabellen antas å ligge på rundt P30 nivå. Det er gjort et anslag i forhold til P50- og P85 rammer, basert på erfaring fra usikkerhetsanalyser for andre prosjekter. 5
Kalkyle for livssykluskostnader for Hunstad og Kronstad skole vurdert i et 30 års perspektiv: Kostnader Levetidskostnad (nåverdi) Årskostnader (levertidskostnader/ 30 år) Kapitalkostnader 203 300 000.- 6 776 667 FDVU 105 656 250.- 3 521 875.- SUM 308 956 250.- 10 298 542.- kr/m² 50.442.- 1.681.- kr/elev 772.390.- 25.746.- LCC beregningen er gjort for begge bygg. Grunnet byggets verneverdige status er det ikke gjort beregninger for lavenergibygg eller passivhus, men en optimalisering mot TEK10. Prosjektkostnadene er inklusive mva. I tillegg er beregningen basert på følgende: Ansatte og brukere 460personer (altså 400 elever/barnehagebarn+60 ansatte) Bruttoareal 6.125m² (samlet tilgjengelig areal etter oppgradering vist i scenario 5 og 6) Antatt verdi eksisterendebygg 110 000 000. Tomteverdi 25 000 000.- Kalkulasjonsrente 4 % Brukstid 30 år Byggetid 18 måneder Trafikkforhold: Det er i dag ikke en tilfredsstillende trafikksituasjon hverken på Kronstad eller Hunstadskole. Skolene ligger mellom flere bygater og trafikksituasjonen med avsetningsplasser/parkering er ikke optimal. Dette bør løses ved at det tilrettelegges for gode snumuligheter og av og påstigning på egen tomt. Trafikketaten hevder videre at belysning bør etableres ved avsetningsplassene. Det er ingen krav til egne parkeringsplasser for skolene, men Trafikketaten opplyser at det bør etableres parkeringsplasser for driftsleder og varelevering ved begge byggene. For barnehage er det et krav om 16 parkeringsplasser. Skråparkering anbefales. Det er mulig det blir etablert boligsoneparkering på Kronstad. Dette vil medføre færre parkeringsplasser for ansatte og foreldre. Dersom Hunstad- og Kronstad skole skal knyttes sammen anbefaler trafikketaten å etablere en bro mellom byggene. Kulvert anbefales ikke. Byantikvaren: Vi har gjennomført møter og befaringer med representanter fra Byantikvaren der Kronstad skole har vært tema. Byantikvaren har også utredet Kronstad skole i den Kulturhistoriske rapporten om skolebygg fra 1724 til 1979 som ble gitt ut i 2013. Byantikvaren vurderer skolen som en svært helhetlig og godt bevart skole som har stor arkitekturhistorisk verdi. Utformingen er tidstypisk og karakteristisk for skolebygg tegnet på 1950-60 tallet, og skolen vurderes å ha svært høy verneverdi. Byantikvaren hevder videre at skoleanlegget er godt tilpasset terreng og omgivelser, og har høy miljøverdi som integrert del av et verneverdig bomiljø fra 1920-1930 årene. Det at skolen ligger i et verneverdig område styrker skolens verneverdi. 6
Erstatningsskole: Det er gode muligheter for tilrettelegging av drift på Kronstad/Hunstad når det skal utføres byggetiltak på et av byggene. Det virker fornuftig å starte med Kronstad og benytte arealer på Hunstad under byggefasen for så å flytte over elever til Kronstad når den er ferdig. Kapasiteten for det endelige produktet skal være vesentlig større en dagens elevtall, så dette burde kunne gjøres uten store vansker. Det er også god plass for å bygge midlertidige klasserommoduler på idrettsplass på Hunstad. Fremdrift: Tiltak Reguleringsprosess Rammetillatelse (gjøres parallelt med reguleringsarbeidet) Anskaffelse- og kontraheringsprosessen Prosjektering Byggeprosjektet Totalt Tid 2 år 6 måneder 6. måneder 1 år 2 år CA 5-6 år Ved parallell bygging ville byggetiden være på ca14-18 måneder, men skal man benytte senarioet over vil byggetiden antagelig måtte økes til 22-24måneder. Totalt vil dette prosjektet strekke seg over en periode på 6 år. Dersom reguleringsprosessen gjennomføres parallelt med prosjekteringsarbeidet vil en kunne redusere gjennomføringstiden for hele prosjektet med ca 1-2 år. Planstatus: Området er regulert i reguleringsplan Plan ID 10740000 fra 1953: Årstad. Kronstadhøyden. Tomt for folkeskole. Samfunnshus. Daghjem og Ballplass. Kommuneplan 2010-2021. Det antas at det med stor sikkerhet stilles krav om etablering av ny reguleringsplan ved ombygging av skolene. Det er ikke bestemmelser i gjeldende reguleringsplan, og den er lite detaljert utformet. Usikkerhet: Usikkerhetsmomenter ved dette prosjektet kan være beregning av tid til utarbeidelse og godkjenning av ny reguleringsplan. Det er også usikkert om byantikvaren vil stille seg positivt til at deler av bygningsmassen vil bli foreslått revet. En tredje usikkerhet kan være byggetiden som det alltid hersker en usikkerhet rundt. Økonomien i prosjektet kan også variere i forholdet til byggebransjemarkedet. Kalkyle for alternativer som er vurdert, men ikke anbefalt å gå videre med: Vi har vurdert 6 ulike scenarier som vist nedenfor og står nå igjen med scenario 5 og 6 som vår anbefaling til gjennomføring. Scenario 1-4 ble forkastet da bygningsmassen og utomhusområdet for både Kronstad og Hunstad skole (sett hver for seg) er for lite til å dekke arealbehovet. Alternativ Tiltak Kostnad 1 Kronstad skole-oppgradering 130 000 000,- 2 Kronstad skole- oppgradering og utvidelse (300 elever) 160 000 000,- 3 Kronstad skole- rive skolen- nybygg oppveksttun (300 188.00.000,- 7
elever) 4 Hunstad skole som oppveksttun Ikke kostnadsvurdert 5 Hunstad og Kronstad skole som oppveksttun for 300 254 125 000,- skolebarn og maksimal kapasitet for barnehage 80 barn. 6 Hunstad og Kronstad skole som oppveksttun for 300 skolebarn og maksimal kapasitet for barnehage 80 barn 254 125 000,- 8
Situasjonsplan Hunstad skole Kronstad skole 9
Hunstad og Kronstad skole Tverrforbindelse og ønsket kobling mellom Kronstad- og Hunstad skole 10
Parkeringsløsning 11
Vedlegg: - Utredning utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur as av 23.9.2014 - Energirapport av november 2011 utarbeidet av Multiconsult as - Tilstandsrapport utarbeidet av Asplan Viak 31.05.2013 - Del 1 - Arbeidstilsynspålegg utarbeidet av Asplan Viak 31.05.2013 - Del 2 12