Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Selskapet har besluttet å ikke beregne verdijustert egenkapital dette kvartalet. Dette skyldes en pågående salgsprosess av TRES og Kongsberg porteføljene. tres transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet Polar Star Realty Trust Inc. i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og en ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. Porteføljen i New England hadde negativ egenkapital og var i mislighold med låneavtalen. På et ekstraordinært styremøte 17. september ble det enstemmig besluttet å godta en avtale utarbeidet av selskapets samarbeidspartner om å overføre eierskapet av eiendommen til långiver. i Elisa porteføljen har selskapet blitt enige om en ny leieavtale med operatøren etter lang tids forhandlinger. Varigheten på den nye avtalen er på 23 år. Nøkkeltall for Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (1) Markedverdi av eiendommer (MNOK) 6 223 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 61 % Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % SEGMENTFORDELING Bolig 61 % Kontor 24 % Industri/Lager 15 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 519 Økonomisk ledighet 5,9 % Areal (Kvm) 927 447 FINANSIERING Rentebinding 91 % Gjennomsnittlig lånerente 4,3 % Låneforfall 12.04.2016 Løpetid lån (år) 1.8 MANDAT Etableringsår 2007 Avviklingsperiode 2018-2019 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014 * Utvikling siste kvartal 0,7 % Utvikling siste år 6,8 % Utvikling siste tre år 13,8 % Utvikling siden start -48,5 % HISTORISKE UTBETALINGER 2008 0,40 2012 0,10 2013 0,10 2014 0,20 Totalt 0,80 (1) ettersom det ikke blir utarbeidet verdijustert egenkapital dette kvartalet, er tabellen basert på tall per 30.06.2014. Tallene er videre justert for overførsel av eierskapet av NE Hotels. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Troubadour Tyskland Bolig EUR 100 % 224 264 99 429 19 % Elisa Tyskland Eldrebolig EUR 100 % 73 364 87 250 17 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 16 % TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 16 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 11 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 11 % Chemnitz Tyskland Bolig EUR 100 % 57 111 26 995 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 3 % Bad Kissingen Tyskland Eldrebolig EUR 50 % 34 374 12 025 2 % Sum 927 447 519 255 100 % (1) Tallene i tabellen er per 30.06.2014, og er justert for overførsel av eierskapet av NE Hotels. *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) Norge 9 % USA 7 % Norge 9 % USA 7 % Waterfront 11 % Chemnitz 5 % Greenhouse Bad Greenhouse Kissingen Chemnitz 3 % 2 % 3 % 5 % Waterfront 11 % Bad Kissingen 2 % Troubadour 19 % Troubadour 19 % Sverige 23 % Sverige 23 % Tyskland 61 % Tyskland 61 % 633 Denver 11 % 633 Denver 11 % Elisa 17 % Elisa 17 % TRES 16 % TRES 16 % Kongsberg 16 % Kongsberg 16 % Kartet viser den geografiske spedningen av selskapets investeringer. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PÅGÅENDE SALGSPROSESS AV TRES OG KONGSBERG PORTEFØLJENE Selskapet har inngått avtale om salg av TRES og Kongsberg porteføljene. Salget skjer som en selskapstransaksjon der det er selskapene Midgard Holding AS og Terminal Real Estate Sweden AB som selges. Transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet PSRT i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og en ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. Selskapet eier 80 prosent av aksjene i Midgard Holding AS, mens de resterende 20 prosent eies av Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS, et selskap som også forvaltes av Obligo. Selskapet eier 25 prosent av aksjene i TRES, mens de resterende 75 prosent eies av Næringsbygg i Norge AS, et selskap som også forvaltes av Obligo. Den underliggende eiendomsporteføljen som eventuelt selges består av tre kontoreiendommer i Kongsberg på til sammen cirka 71 000 kvadratmeter og av 12 logistikkeiendommer i Sverige på til sammen cirka 367 000 kvadratmeter. Når transaksjonen eventuelt er gjennomført kommer styret i selskapet til å gjøre en grundig vurdering av hvordan den bedrede likviditetssituasjon i selskapet kan benyttes, herunder investeringer i eksisterende eiendomsporteføljer, nedbetaling av gjeld og utbetaling til aksjonærene Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. NE HOTELS Porteføljen i New England hadde negativ egenkapital og var i mislighold med låneavtalen. På et ekstraordinært styremøte 17. september ble det enstemmig besluttet å godta en avtale utarbeidet av selskapets samarbeidspartner om å overføre eierskapet av eiendommen til långiver. Med dette har selskapet sagt fra seg alle konvensjonelle låneforpliktelser og eier ikke lenger hotellporteføljen. Dette er allerede hensyntatt i den verdijustert egenkapitalen. TROUBADOUR Låneavtalen i Troubadour porteføljen utløper ved slutten av året, og selskapet er i forhandlinger med banken vedrørende en 12 måneders forlengelse av låneavtalen. Planen er å selge alle eiendommene i porteføljen i løpet av de to neste årene, og selskapet jobber nå med å utvikle en salgsstrategi sammen med banken og en ekstern rådgiver. BAD KISSINGEN Bad Kissingen porteføljen kunne ikke refinansieres som forventet i slutten av august 2014 på grunn av for høy belåningsgrad. Det er ikke realistisk å for vente at lånet kan refinansieres med samme låneutmåling som i dag. Selskapet har fått låneavtalen forlenget frem til utgangen av året, og forhandler med banken om en videre forlengelse av låneavtalen. Selskapet evaluerer nå flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. ELISA Den nåværende leieavtalen med operatøren, Curanum, utløper i 2017. Selskapet og operatøren har etter forhandlinger blitt enige om vilkårene i den nye leieavtalen og jobber nå med å få de juridiske dokumentene på plass. Den nye leieavtalen vil ha en varighet på 23 år. I henhold til den nye leieavtalen vil selskapet være pålagt å betale for cirka halvparten av de planlagte og fremtidige ekstraordinære reparasjons og oppussingskostnader i forbindelse med en ny lov som trer i kraft i perioden 2018-2020. Denne loven stiller minimumskrav til eldreboliger i forhold til blant annet antall enkeltrom, størrelse per rom og antall bad, og det vil dermed medføre større investeringer i porteføljen. Imidlertid forventes det at disse investeringene vil bidra til å øke eiendomsverdiene i porteføljen. Videre har selskapet tilstrekkelig kapital tilgjengelig til å betale for investeringene i porteføljen. Med den nye leieavtalen er selskapet nå i ferd med å fullføre forhandlingene med banken om refinansiering av lånet som forfaller til betaling 28.12.2014. 6 Kvartalsrapport desember 2014
GREENHOUSE Det pågår forhandlinger med to leietakere som ønsker større arealer. Dette forventes å bidra til høyere inntekter på eiendommen. Selskapet refinansierte i sommer sin gjeld med Ålandsbanken i tre år, frem til 30.06.2017. KJØP AV AKSJER Geir Inge Solberg, styreleder i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS, har kjøpt 5 000 aksjer i selskapet det siste kvartalet. Han eier etter kjøpet 6 193 aksjer i selskapet. Christer Wennersten, styremedlem i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS, har kjøpt 68 100 aksjer i selskapet. Wennersten eier etter dette 100 000 aksjer i selskapet. struktur Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri 11 440 kvm Mai. 2007 Kongsberg Kontor 71 000 kvm Des. 2007 MSEK 15,0 MNOK 84,0 MSEK 60,2 Generelt * Årlig om leie er justert selskapet Göteborg Kontor 36 935 kvm Des. 2007 Spredt Eldrebolig 224 264 kvm Nov. 2006 MEUR 12,3 Spredt Eldrebolig 73 364 kvm Des. 2007 MEUR 10,8 Spredt Logistikk/industri 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 87,2 * er justert Denver Kontor 51 374 kvm Sept. 2006 MUSD 9,5 * er justert Bad Kissingen Eldrebolig 34 374 kvm Jul. 2007 MEUR 1,5 * er justert New England Hotell 39 426 kvm Des. 2007 MUSD 10,9 * er justert Spredt Bolig 57 111 kvm Okt. 2007 MEUR 3,3 OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte fire emisjoner i 2007 og eier 10 investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 930 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalingene. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Kvartalsrapport desember 2014 7
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no