Reguleringsbestemmelser ØVRE FREDNES Godkjent i Bystyret 11.02.16, sak 15/16 1 GENERELT 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for det regulerte området som er markert med plangrense på kartet i målestokk 1:1000, datert 22.12.15 1.2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål i henhold til Plan- og bygningslovens 12-5 og 6: 1.Bebyggelse og anlegg 12-5 ledd nr. 1 Blandet formål, bolig, tjenesteyting, kontor BF 2.Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 12-5 ledd nr. 2 Veg V Parkering P Gang-sykkelveg G/S Fortau F Annen veggrunn, tekniske anlegg VT 3.Grønnstruktur 12-5 ledd nr. 3 Park PRK 4.Hensynssoner 12-6 Støysoner, rød og gul støysone H-210 og H-220 Hensynssone naturmiljø H-560 Hensynssone kulturmiljø H-570 Hensynssone, faresone flomfare H-320 1.3 Hensikten med reguleringsplanen Reguleringsplanen skal legge til rette for: a. Utvikling av Øvre Frednes til boliger og tilhørende felleslokaler for yngre eldre og næring b. Uteområder som innbyr til aktivitet for beboerne i området samtidig som at omgivelsene til det historiske bygget ivaretas c. Trygge forhold for gående, syklende og kjørende side 1 av 6
2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Arealbruk og utforming i planområdet Arealene i planområdet skal nyttes til funksjoner som angitt i 1.2. Maksimal % BYA for utbyggingsområdene er vist i plankartet. 2.2 Rekkefølgekrav Før det gis rammetillatelse innenfor områdene BF 1 og BF 2 - skal det foreligge landskapsplan - skal det foreligge anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg Før det gis midlertidig brukstillatelse: - for nye bygg innenfor områdene BF 1 og BF 2 skal tilhørende utomhusarealer innenfor områdene være ferdig opparbeidet i tråd med landskapsplan. Dersom ferdigstillelse av bygningsmessige arbeider skjer i vinterhalvåret kan opparbeidelse av utearealene tillates ferdigstilt påfølgende vår/sommer. - for nye bygg innenfor et eller flere av områdene BF 1 og BF 2 skal område PRK 1 være ferdig opparbeidet i tråd med landskapsplan. - for tiltak som ligger innenfor rød eller gul støysone, skal tilfredsstillende støyskjerming være opparbeidet. - Adkomst med bil til områdene BF 1 og BF 2 skal være fra Øvre Frednes veg i sør- sørøst. Biladkomst vestfra Maristien skal være stengt. Det skal opparbeides trygge, bilfrie interne gangsoner og oppholdsarealer i området. - Gang- og sykkelveg (gs-veg 1) mellom snuplass i enden av Maristien og Øvre Frednes veg skal være bygd. 2.3 Dokumentasjonskrav Landskapsplan For alle byggeområder skal det foreligge landskapsplan i egnet målestokk før det kan gis rammetillatelse. Det skal foreligge dokumentasjon på tiltakets virkning på landskapsbildet. Det skal framgå av landskapsplanen hvordan universell utforming av området ivaretas heri inkludert organisering av hc-parkering. Løsninger for overvannshåndtering skal vises i forbindelse med landskapsplanen. Landskapsplanen skal vise: - terrengbehandling - overvannshåndtering - ny bebyggelse - utendørs oppholds- og lekearealer - fellesarealer - parkeringsarealer - kjøreadkomst - trær som skal stå, inkl. rotsoner side 2 av 6
2.4 Miljøforhold Porsgrunn kommune - beplantning - belegg - belysning - møblering - gangarealer Grunnforhold Det skal utføres geotekniske vurderinger/grunnundersøkelser og redegjøres for eventuelle stabiliseringstiltak før igangsettingstillatelse kan gis. Omfang og type undersøkelser skal tilpasses det aktuelle byggeprosjektet som skal gjennomføres, og skal gi grunnlag for å tilpasse aktuelle sikringstiltak, anbefale løsninger for avvanning og drenering, angi retningslinjer for gravearbeider og anbefale fundamenteringsløsninger. Radon Ved ny bebyggelse skal gulv nærmest bakken og vegger i hus med kjeller utformes på en måte som sperrer for radon i fra bakken og i fra fyllmasser inntil grunnmuren. Under kjellergulv skal det være innretninger som lufter ut radon. I boligrom skal konsentrasjonen av radon ikke overstige 100 Bq/m3. Energi Ved større bygg, mer enn 500 m² BRA kreves at det legges til rette for vannbårent varmesystem, og i tillegg andre energikilder, for å sikre bruk av alternative energikilder. Ved planlegging og utbygging av større bygninger, mer enn 500 m2 skal alternative fornybare energikilder/løsninger vurderes i samråd med kommunens mål. Utbyggere av større anlegg skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare behov for nettutbygging og utforming av nettløsning, bl.a. vedrørende eventuell plassering av nettstasjon mv. Universell utforming Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak, skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. 2.5 Automatisk freda kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senes innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. Kulturminneloven 8, andre ledd). 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Blandet formål, bolig, tjenesteyting, kontor, BF 1, BF 2 og BF3 Områdene BF1 og BF2 stadfestes som område for blandet formål, bolig-blokkbebyggelse, tjenesteyting og kontor. Bebyggelsens plassering og uttrykk skal tilpasses landskapets form og bebyggelsen i tilgrensende områder. side 3 av 6
Utnyttelsesgrad for BF 1 er 45 % BYA. Maks byggehøyde er cote +27 (ca 3 etg). Eksisterende vernet bebyggelse har byggehøyde cote +31. Utnyttelsesgrad for BF 2 er 40 % BYA. Maks byggehøyde er cote +30 (ca 4 etg). BF3 kan ikke bebygges og er gitt 0% BYA. Bebyggelsens uttrykk Bebyggelsens plassering og uttrykk skal tilpasses eksisterende vernet bebyggelse og landskapets form. Bebyggelse skal etableres slik at det dannes gode overganger mellom ute og inne. Det skal legges til rette for oppbrutte fasader og oppholdssoner i tilknytning til fasader i bakkeplan. Uteoppholdsareal / lekeareal For hver ny bolig (-enhet) skal det avsettes: min. 35 m2 egnete lekearealer i felles- eller friområder lekearealer for barn skal opparbeides for blokk min 30 m2 i felles uteoppholdsareal Deler av parkområdet PRK1 kan inngå som lekearealer. Parkering All parkering skal fortrinnsvis legges i fellesanlegg under bakken. Det tillates kjellerparkering i byggeområdene BF1 og BF2. Noe gjesteparkering kan i disse områdene tillates på bakkeplan. Område BF3 ikke benyttes til noen form for parkering. Totalt kan det det være maks 1,0 bilparkeringsplass pr. boligenhet. Minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilgjengelige for handicappede. Tillatt parkering på terreng: Nødvendig areal for av/påstigning Nødvendig areal for varelevering Sykkelparkering HC-parkering for besøkende Maks 0,25 parkeringsplasser per bolig Maks 0,2 parkeringsplasser per 100kvm BRA publikumsrettede funksjoner (tjenesteyting) Ingen parkeringsplasser for kontorvirksomhet Tillatt parkering i fellesanlegg: maks 0,75 parkeringsplasser per boenhet for beboere i området maks 1 parkeringsplass per 100kvm BRA kontor / tjenesteyting Det skal være satt av plass for 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Gangsoner Alle gangsoner skal være universelt utformet. Gangtraséene skal både dekke behovet for interne forbindelseslinjer og for behovet for forbindelse til gangs- sykkelveger /stier ut av planområdet. side 4 av 6
4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 V - Veg V er offentlig kjøreveg. 4.2 Parkering P er parkeringplass for eiendommen gbnr 200/3296, Frednes Sykehjem 4.3 GS - Veg GS er offentlig gang- og sykkelveg I vestre del av GS2 er tillatt nødvendig bilkjøring for varetransport m.m. til Frednes barnehage. 4.4 Fortau F er offentlig fortau langs Øvre Frednes veg. 4.5 Byggegrense til vann- og avløp Avstand fra vann- og avløpsledninger til bebyggelse er 4 m på hver side. 4.6 Avfallshåndtering Det skal legges til rette for dyp-oppsamling av avfall. Maksimal avstand fra offentlig veg skal være 7 m. 5.GRØNNSTRUKTUR 5.1 PRK 1 Park Parkens utforming skal fremme aktiv fritid og gode sosiale opplevelser på tvers av generasjoner for beboerne i bydelen. Parken skal gis universell utforming. Del av parken kan benyttes for snøopplag. Det skal ikke fjernes større trær eller gjøres vesentlige endringer i terrenget. 6. HENSYNSSONER 6.1 H-210 og H-220 Støysoner, rød og gul støysone Tiltak i området skal planlegges i samsvar med de grenseverdier for støy som er gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) Støyskjerming skal fortrinnsvis opparbeides i bygg eller i nær tilknytting til bygg. 6.2 H-560 Hensynssone naturmiljø Eiketrærne og de øvrige store løvtrærne som ikke berøres av den vegtrasé som krysser hensynssonen skal ivaretas. Ved bygging av vegen skal det så langt det lar seg gjøre unngås at det graves i rotsonen av eiketrærne og at trærnes røtter rives/kappes av. Graving skal i hovedsak skje side 5 av 6
utenfor eiketrærnes kroner og minst 5 m fra stammene. Eiketrærnes stammer skal beskyttes under anleggsperioden og lagring av tunge gjenstander og anleggskjøring skal unngås under trekronene. Rotsonene skal beskyttes mot lekkasje av skadelige væsker og uttørking under anleggsperioden. Eventuell beskjæring av de store løvtrærne skal begrenses til det som er nødvendig av hensyn til sikkerhet. Med unntak av bygging av den kryssende vegen, tillates det ikke graving, deponering av masser, bygging eller henleggelse av objekter i rotsonen til trærne. Plenarealer og øvrig beplantning kan skjøttes på vanlig måte. 6.3 H-570 Hensynssone kulturmiljø Hensynssonen er avmerket i Askeladden med ID 139856. Med unntak av nødvendige tiltak i byggeperioden innenfor byggegrensene i BF1, er det ikke tillatt med større inngrep i terrenget. Dette gjelder også lagring, tilrigging, massedeponering og annen bruk av arealet når det etter kommunens skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens formål. I eksisterende utomhusanlegg er det spor etter opprinnelig landskapsanlegg. I områdene som ikke direkte berøres av den kryssende vegtraséen skal større trær, terrasseringer, trapper, terrengmurer og gangstier søkes tatt hensyn til. Disse viktige gjenværende deler av det historiske landskapsanlegget bør bevares og skal ikke fjernes uten kommunens godkjenning. Blodbøketrær på tilgrensede barnehageeiendom gnr 200/bnr 3552 har rotsoner som strekker seg inn i hensynssonen på område BF1. Trærne med rotsoner skal innmåles og vises på landskapsplanen. Graving i trærnes rotsoner skal i hovedsak unngås og graving nærmere enn 5 m fra stammene tillates ikke. Bygg som skal bevares tillates ikke revet. Eksteriøret skal bevares eller tilbakeføres til tidligere dokumentert tilstand. Bevaringen av bygningens eksteriør skal sikre byggets opprinnelige arkitektur. Tiltak som berører bygningens eksteriør skal sendes antikvarisk myndighet for uttale. Nye tiltak innenfor hensynssone kulturmiljø skal ikke gi negative konsekvenser for opplevelsen av bevaringsverdig bygg og omkringliggende miljø. 6.4 H320 Hensynssone, faresone flomfare I hensynssonen kan det ikke utføres terrengarbeider eller andre tiltak som hindrer at sonen kan fungere som flomvei. I hensynssonen kan det heller ikke plasseres tiltak som kan bli skadet, eller gjøre skade på tredjepart, eller tredjeparts eiendom, i flomperioder. Godkjent i Bystyret 11.02.16, sak 15/16 side 6 av 6