Nord-Fron kommune Politisk sak Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest - 2. gongs behandling Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 056/15 09.06.2015 Reidun Inger Tøfte Kommunestyret 073/15 22.06.2015 Reidun Inger Tøfte Saksansvarleg Arkiv Arkivsaknr. 14/1255 Reidun Inger Tøfte L12 Journalpost 15/3953 Vedlegg: 1. Rondablikk Vest Plankart 2. Reguleringsføresegner - Rondablikk vest 3. Rondablikk vest - planbeskrivelse 4. ROS-analyse RondablikkVest 5. Ingen merknad til detaljreguleringsplan for Rondablikk vest 6. Høyring - Reguleringsplan for Rondablikk vest 7. Merknader frå Oppland fylkeskommune - Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest Oppsummering av saka: Reguleringsplan for Rondablikk vest har vore ute til offentleg ettersyn. Planforslaget gjeld omregulering av areal som er avsett til næringsformål og legg opp til 6 tomter for fritidsbebyggelse. I høyringsuttala frå Oppland fylkeskommune (OFK) blir det m.a. peikt på at reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde frå 2008 har ein bestemmelse om at eit kjent jernvinneanlegg skal gravast ut før tiltak kan iverksetjast innafor planområdet. Administrasjonssjefen tilrår at planen leggjast fram for sluttbehandling. Bakgrunn for saka: Konsulentfirmaet Norconsult har på vegne av Sparebank 1 Gudbrandsdal (S1G) utarbeidd forslag til Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest. Formålet med planarbeidet er å omregulere areal frå nærings- til fritidsbebygggelse. Bakgrunn for dette er m.a. ein endra marknad med mindre etterspørsel etter utleigeeiningar. Sparebank 1 Gudbrandsdal har etter konkurs vår 2011 hatt ansvar for alle eigedomar som tidlegare låg under Rondablikk Eigedom AS. Banken ønskjer ikkje å bli sitjande som eigar, men det har vist seg svært vanskeleg å selje Rondablikk høyfjellshotell og tilhøyrande eigedomar med dagens regulering. Planutvalet behandla i møte 4.2.2014 sak PU-19/14, søknad frå S1G om omregulering av tre område ved Rondablikk. Planutvalet gav positive signal til at det blir starta arbeid i privat regi for å endre reguleringsformål frå byggjeområde næring til fritidsbebyggelse for m.a. området R1a i reguleringsplan for Kvamsfjellet næringsog hytteområde. Planutvalet vedtok i møte 3.2.2015, sak PU-11/15 å leggje forslag til reguleringsplan for Rondablikk vest ut til offentleg ettersyn: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-10 vedtek planutvalet å leggje forslag til detaljreguleringsplan for Rondablikk vest ut til offentleg ettersyn slik det går fram av vedlagte plandokument.
2. Planutvalet gir administrasjonen fullmakt til å legge fram forslag til nye reguleringsbestemmelser basert på vedtak/drøftinger i PU-sak 13/15, samordning av regelverk. 3. Administrasjonssjefen får fullmakt til å gjere evt. redaksjonelle endringar i plandokumenta. Planområdet: Planområdet ligg like sørvest for Rondablikk Høyfjellshotell og omfattar 6,6 dekar. Formålet med planen er å leggje til rette for bygging av frittliggjande fritidsbustadar ved omregulering av tidlegare «Detaljreguleringsplan for del av Rondablikk (R1A)» av 15.6.2010. Denne planen følgde opp Reguleringsplan for Kvamsfjellet næringsog hytteområde av 19.6.2008, og arealet var i detaljreguleringsplanen lagt ut til næringsformål med tanke på bygging av utleigehytter. I reguleringsplanen av 2008 har området nemninga R1a. Reguleringsendringa gjeld heile området som er omfatta av detaljregulering for området R1a Rondablikk. Planen omfattar heile eller delar av eigedomane gnr./bnr. 383/15, 383/65, 383/66 og 383/67 - alle eigd av Sparebank 1 Gudbrandsdal. Planområdet er bebygd med ein einebustad med tilhøyrande garasje som tidlegare var brukt som bestyrarbolig for hotellet (gnr. 383 bnr. 15). Området består elles av utmarksareal. Innhald i planforslaget: Planforslaget viser 6 tomter for fritidsbebyggelse med storleik på om lag 1 daa eller noko mindre. Planforslaget legg opp til adkomstveg i planområdet med avkøyring / kryss mot Rondablikkvegen. Alle hyttetomtene vil ha avkøyring til denne vegen og adressering vil vere frå Rondablikkvegen. Planforslaget kjem elles fram av vedlegg 1-3. Tilhøve til kulturminne: I samband med høyring av detaljregulering for Rondablikk vest føreset fylkeskommunen at vilkåret om arkeologisk undersøking av eit kjent jarnvinneanlegg, id 54843 er oppfylt før vedtak av detaljreguleringsplanen. Dette på grunn av ein bestemmelse i reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde frå 2008 som tidlegare ikkje har vore følgd opp. Nemnde kulturminne ligg ikkje innafor planområdet til Rondablikk vest. Kulturminnet ligg på eigedomen gnr. 383 bnr. 1, som er eigd av Rondablikk Eigedom AS, rett ved parkeringsplassen i Rondablikkdokka. Det følgjer av brev frå OFK til Nord-Fron kommune av 14.4.2015 at når avtala med Kulturhistorisk museum om utgraving er klar, ser ein vilkåret om arkeologiske granskingar som oppfylt. Planfagleg vurdering: Forslaget har vore lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 13.2 27.3.2015. Det har kome 3 merknader under høyringa, jf. vedlegg 5-7. Samandrag av merknadene og vurdering av desse kjem fram nedanfor: A. Statens vegvesen, region øst (SVV) brev av 17.3.2015. a. SVV skriv at området har tilkomst frå fylkesveg 419 via kommunal veg. Dei har ingen merknader til planen. Vurdering: A. OK.
B. Fylkesmannen i Oppland (FMOP), brev av 23.3.2015. a. Fylkesmannen viser til merknader og innspel ved oppstart i brev av 28.8.2014. Fylkesmannen har ikkje merknader i høyringa utover dei generelle merknadene knytt til generelt det uheldige i å omdisponere attraktive og sentrale næringsområde. Vidare viser dei til føringar i regional plan for Rondane-Sølnkletten om å leggje til rette for kanalisering av ferdsel og avbøtande tiltak i utviklingssona, inn mot villreinens leveområde. Vurdering: A. Ein tek synspunkta til orientering. Når det gjeld omsynet til villreinen vil omsøkte regulering ikkje ta hol på nye område, men føre til endra formål i allereie planavklarte byggjeområde. Området er regulert som næring for bygging av inntil 12 utleigehytter i tidlegare detaljregulering for R1a Rondablikk. Utnyttingsgraden vil bli lågare ved ei omregulering med ein utnyttingsgrad i område regulert for fritidsbustadar på BRA = 15%. Ved dagens regulering er utnyttingsgraden BRA = 25%. Ein kan heller ikkje sjå at ei reguleringsendring som omfattar 6 hyttetomter for fritidsformål, dvs. færre einingar, vil medføre auka belastning. Ein støttar elles plankonsulenten (Norconsult) si vurdering av at ei omregulering her ikkje bør utløyse krav om avbøtande tiltak i forhold til villreinen. Det blir elles vist til planfagleg vurdering gjort i sak PU-11/15. Ein viser også til at det allereie er gjort ein del tiltak for tilrettelegging av ferdsel / friluftsaktivitetar i det aktuelle området. C. Oppland fylkeskommune (OFK), e-post av 30.3.2015. a. Bebygd areal Oppland fylkeskommune viser til merknadene ved varsel om oppstart kor dei sa at planområdet ligg i «utviklingssona» i Regional plan for Rondane Sølnkletten. Bestemmelsane i planen gir ei øvre grense for bebyggelse pr. tomt på 150 m2. OFK har ingen merknader til oppføring av hytter på denne storleiken i dette området. For at planen skal bli eit godt styringsdokument for kommunen skriv dei at bestemmelsen angåande byggjeområde bør tydeleggjerast. Det bør kome klart fram at maks BYA pr. tomt er 150 m2 inkludert 30 m2 «ikkje overbygd parkeringsareal». Dersom garasje skal oppførast, skal dette skje innafor grensa på 150 m2 pr. tomt. Dei peiker på at bestemmelsen om «ikkje overbygd parkeringsareal» nettopp har til hensikt å ta høgde for bygging av ein eventuell garasje i framtida. Garasje og «ikkje overbygd parkeringsareal er derfor eit «enten/eller». b. Kulturminne OFK skriv at det ikkje er kjent kulturminne i området. Dei har likevel ein merknad knytt til områdereguleringa Rondablikk vest inngår i. Det har nyleg kome fram at vilkåra i reguleringsplan for Kvamsfjellet næringsog hytteområde, knytt til arkeologiske undersøkingar før tiltak i tråd med planen kan realiserast, ikkje er oppfylt, jf. deira uttale av 10.3.2015 ved varsel om oppstart av ei anna detaljregulering innafor områdereguleringa, Rondaplassen. Nord-Fron kommune og kulturminnemydigheitene skal rydde opp i dette forholdet, og dei ber om
at kommunen ikkje behandlar detaljreguleringsplanen for Rondablikk vest før avtale om gjennomføring av undersøkingar er inngått med kulturhistorisk museum. Vurdering: A. I forslag til reguleringsføresegner for Rondablikk vest står det at prosent bebygd areal pr. tomt kan vere inntil 15 % (BYA = 15 %). Bruksarealet pr. tomt skal ikkje vere over 150 m2 (BRA = 150 m2). Innafor det tillatne bruksarealet kan det bli gitt løyve til å føre opp garasje eller carport på kvar tomt. Det skal leggjast til rette for ikkje overbygd parkeringsareal på 30 m2 pr. tomt. Ein meiner derfor at forslaget til reguleringsføresegner er tydelege på dette punktet. Innafor gjeldande reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde frå 2008 kan det, med nokre unntak (H1, H2 og H4) tillatast inntil 150 m2 til bebyggelse + 30 m2 ikkje overbygd parkeringsareal. Kommunen er i gang med eit arbeid som gjeld samordning av regelverk i heile kommunen med omsyn til hytter i reguleringsplaner. Denne saka er ikkje ferdigbehandla enno (jf. sak PU- 29/15). Det er ikkje lagt opp til endringar i arealbegrensningar i høve til vedteken plan i dette området. Ein meiner med bakgrunn i dette at reguleringsføresegnene for Rondablikk vest bør tillate inntil 150 m2 BRA pr. tomt for bebyggelse + 30 m2 ikkje overbygd parkeringsareal, slik planforslaget som har vore sendt på høyring legg opp til. Merknaden frå OFK på dette punktet bør derfor ikkje tas til følgje. B. Dette er følgd opp, jf. m.a. sak PU-38/15. Kommunen vil så snart som råd inngå avtale med Kulturhistorisk museum om utgraving av jernvinneanlegg, id 54843, i FO4 innafor Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Reguleringsføresegnene vart justert etter fyrste gongs behandling i planutvalet, sak PU-11/15, dato 3.2.2015. Justeringane gjaldt m.a. takvinkel, høgder og bruksareal (BRA). Ved offentleg ettersyn har det kome ein merknad til reguleringsføresegnene pkt. 2 Byggjeområde frå Oppland fylkeskommune, jf. vurdering av merknaden over. Planutvalet vedtok i møte 24.3.2015, sak 29/15 Samordning av regelverk mht. hytter i reguleringsplaner å leggje nye reglar ut til offentleg ettersyn. Dersom endra reglar blir vedteke, vil endra reglar skrivast inn i planføresegnene i vedlegg 2 i denne saka. Når den nye planen blir vedteke vil den erstatte «Detaljreguleringsplan for del av Rondablikk (R1A)» av 15.6.2010. Rådmannsleiinga si vurdering: Rådmannsleiinga viser til den planfaglege vurderinga.
Administrasjonssjefen legg saka fram for planutvalet med slik Innstilling: Planutvalet rår kommunestyret til å gjere slikt vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12 vedtek kommunestyret Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest, slik den har vore lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 13.2. 27.3.2015, jf. vedlegg 1 3. 2. I medhald av plan- og bygningslova 12-14 blir Detaljreguleringsplan for del av Rondablikk (R1A) av 15.6.2010 oppheva. 3. Det blir delegert til administrasjonssjefen å gjere eventuelle redaksjonelle endringar i plandokumenta. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-056/15 09.06.2015 Vedtak: Samrøystes som innstillinga. KOM-073/15 22.06.2015 Behandling: Olav Røssum la fram følgjande forslag til nytt pkt. 2: Ei avtale mellom tiltakshavar og Nord-Fron kommune, som nemnt i pkt. 2 i vedtaket i kommunestyresak 71/15 (prinsippsak) og i pkt. 2 i vedtaket i kommunestyresak 72/15 (forskottering av utgifter jernvinneanlegg), er eit vilkår for kommunestyret si godkjenning av reguleringsplanen. Kommunestyret gir administrasjonssjef fullmakt til å godkjenne ei slik avtale. Pkt. 2 og 3 i innstillinga blir pkt. 3 og 4. Innstillinga med nytt pkt. 2 vart samrøystes vedtatt. KOM-073/15 22.06.2015 Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12 vedtek kommunestyret Detaljreguleringsplan for Rondablikk vest, slik den har vore lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 13.2. 27.3.2015, jf. vedlegg 1 3. 2. Ei avtale mellom tiltakshavar og Nord-Fron kommune, som nemnt i pkt. 2 i vedtaket i kommunestyresak 71/15 (prinsippsak) og i pkt. 2 i vedtaket i kommunestyresak 72/15 (forskottering av utgifter jernvinneanlegg), er eit vilkår for kommunestyret si godkjenning av reguleringsplanen. Kommunestyret gir administrasjonssjef fullmakt til å godkjenne ei slik avtale.
3. I medhald av plan- og bygningslova 12-14 blir Detaljreguleringsplan for del av Rondablikk (R1A) av 15.6.2010 oppheva. 4. Det blir delegert til administrasjonssjefen å gjere eventuelle redaksjonelle endringar i plandokumenta.