PLANBESKRIVELSE RONDABLIKK VEST

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERING RONDABLIKK VEST I NORD-FRON KOMMUNE PLANID Utarbeidet av Norconsult AS, avd. Otta av Øyvind Pedersen Norconsult AS Avdeling Otta: Skansen 2E, 2670 Otta Tlf:

2 2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse s 2 Bakgrunn s 3 Planstatus s 4 Arealbruk i området i dag s 5 Naturforhold - biologisk mangfold s 5 Kulturminner s 6 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) s 6 Planprosess og medvirkning s 6 Oppstartsmøte med Nord-Fron kommune s 6 Varsel om oppstart av reguleringsarbeid s 6 Statens Vegvesen, brev s 6 Fylkesmannen i Oppland, brev s 7 Oppland fylkeskommune, Regionalenheten og Kulturarvenheten, brev s 8 Planforslaget s 9 Hovedgrep s 9 Arealbruk s 9 Planens konsekvenser for naturmiljøet/vurderinger i forhold til Naturmangfoldlovas bestemmelser s 10 Planens konsekvenser for Friluftsliv s 11 Planens konsekvenser med hensyn til barn- og unge s 11 Planens konsekvenser for trafikale forhold s 11 Universell utforming s 12 Planens konsekvenser for landbruk s 12 Planens konsekvenser for landskap s 12 Planens konsekvenser for kulturminner s 12 Energi s 12 Samlet vurdering fra plankonsulent s 12 Vedlegg s 13

3 3 Bakgrunn Denne detaljreguleringa blir fremma på vegne av Sparebank 1 Gudbrandsdal ut fra ønske om omregulering fra næringsformål til fritidsbebyggelse. Etter at Rondablikk høyfjellshotell gikk konkurs våren 2011, har Sparebank 1 Gudbrandsdal hatt ansvar for alle eiendommer som tidligere lå under Rondablikk Eiendom AS. Banken ønsker ikke å bli sittende som eier, men det har vist seg svært vanskelig å selge Rondablikk høyfjellshotell og tilhørende eiendommer med dagens regulering. Etter søknad fra banken, åpnet planutvalet i Nord-Fron kommune for oppstart av reguleringsarbeid med formål å endre reguleringsformål fra næring til fritidsbebyggelse ved vedtak (sak PU-019/14). Planområdet ligger like sørvest for Rondablikk høyfjellshotell, jfr. kartfigur 1. Kartfigur 1: Planområdet (innenfor svart stiplet strek) er lokalisert like sørvest for Rondablikk høyfjellshotell. Reguleringsendringa skal omfatte hele området som er omfattet av detaljregulering for området R1a Rondablikk, vedtatt , dvs. et areal på om lag 6,6 dekar. Planområdet

4 4 ligger vest for Rondablikk turisthotell, og omfatter hele eller deler av eiendommene GID 383/15, 383/65, 383/66 og 383/67 - alle eid av Sparebank 1 Gudbrandsdal. Planen er utarbeidet i samsvar med plan- og bygningsloven gjeldende fra 1. juli I og med at arealet allerede er i lagt ut som utbyggingsområde i gjeldende reguleringsplan/bebyggelsesplan, vil planbeskrivelsen bli noe avgrenset i forhold til om det hadde vært et «nytt» område som ikke hadde fått sin avklaring med hensyn til arealbruk og andre brukerinteresser i området. Planstatus I reguleringsplan for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde (planid ) av / , er arealet avsatt med reguleringsformål byggeområde næring. I detaljregulering for R1a Rondablikk (planid ) av er området regulert som næring og for bygging av utleiehytter. Gjeldende regulering er vist i kartfigur 2 Kartfigur 2: Utsnitt av reguleringsplanbase for Nord-Fron. Reguleringsplanområdet er vist med stipla svart linje og omfatter det samme området som den viste detaljregulering for R1a Rondablikk.

5 5 Planområdet ligger i område definert som leveområde for villrein. I forvaltningsplanen for Rondane-Sølnkletten ligger området i utviklingssone (sone 3). Generelt skal det legges vekt på at denne sonen har en stor samfunnsmessig betydning, og at det er krav om avbøtende tiltak for å dempe ferdselen inn i nasjonalt villreinområde. Men forvaltningsplanen åpner likevel for fortetting og utvidelse av bebyggelsen gjennom eksisterende reguleringsplaner. Arealbruk i planområdet i dag Pr. i dag er planområdet bebygd med en enebolig med tilhørende garasje som tidligere ble brukt som bestyrerbolig i tilknytning til hotellet. Denne har utskilt egen tomt (GID 383/15). Området omfatter ellers utmarksareal med noe tre og buskvegetasjon, jf. kartfigur 3. Kartfigur 3: Ortofoto over planområdet fra Reguleringsplanområdet er vist med stipla svart linje. Naturforhold biologisk mangfold Geologi Berggrunnskart frå NGU viser at planområdet ligger innafor et større område med sandstein og glimmerskifer. Løsmassekart viser at planområdet er dekt av morenemasse av stor mektighet.

6 6 Flora og fauna. Arealressurskart (AR5) viser at den ubebygde delen av planområdet består av åpen jordekt fastmark. I Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase, er det ikke registrert naturtyper i planområdet som er viktige nasjonalt, regionalt eller lokalt. I følge Artsdatabanken ( er det i planområdet ikke registrert planteeller dyrearter, som er utryddingstruet eller som står på den såkalte rødlista. Selv om området som nevnt ligger i område definert som leveområde for villrein, bruker ikke villreinen i Rondane området så langt ned et område som dessuten er så vidt mye bebygd og har så mye menneskelig aktivitet, som dette. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i planområdet. Kulturvernmyndigheten i Oppland fylkeskommune foretok høsten 2014 en befaring i området for å sjekke ut strukturer som kunne være mulige kulturminner, men gjorde da ikke funn. Det er heller ikke registrert kulturminner fra nyere tid i planområdet. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Det er utarbeidet egen ROS-analyse som følger som vedlegg til planforslaget. Det er ikke identifisert alvorlige risikofaktorer i planområdet. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte med Nord-Fron kommune. Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Konklusjonen her var at omreguleringa ikke vil åpne nye områder for utbygging, og at tallet på hytter ved en omregulering ikke vil bli høyere enn det gjeldende plan legger opp til med utleieenheter. Kommunen vurderte at ei omregulering ikke vil ha vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn, og at planarbeidet da ikke utløser krav om konsekvensutredning. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Varsel om oppstart ble sendt til offentlige myndigheter, berørte naboer og andre med interesser i området. Det ble også varslet oppstart ved annonse i avisa. Frist for innspill og merknader var satt til Det kom inn 3 innspill/uttalelser i forbindelse med varsel om oppstart. Det er gjort en oppsummering av disse under. Uttalelsene følger ellers som vedlegg til plandokumentene.

7 7 Statens vegvesen, brev datert : Statens vegvesen har ikke merknader til den foreslåtte endringen av reguleringsformål. Merknad fra plankonsulent: Tatt til orientering. Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Fylkesmannen (FMOP) mener at omregulering vil begrense mulighetene for framtidig næringsutvikling, da etablering av nye næringsområder vil måtte ta hensyn villreinen lagt i regional plan for Rondane-Sølnkletten. FMOP ber kommunen veie opp evt. omregulering mot behovet for næringsareal i dette området. FMOP forutsetter at det ikke blir lagt opp til høyere utnyttingsgrad enn de rammene som ligger i overordnet plan. FMOP minner om at retningslinjene for utviklingssonen i regional plan, legger vekt på krav om å se på avbøtende tiltak, kanalisering av ferdsel og annen aktivitet i forhold til villreinen i dette området. FMOP viser til at det må tas landskapshensyn og at MDs rettleder Planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) skal legges til grunn. FMOP mener omregulering til private fritidseiendommer vil kunne ha konflikter i forhold til beitebruk ved at en får flere nye eiere som blir utsatt for beitedyr. FMOP krever at en i planarbeidet tar sikte på å løse drifts- og miljømessige ulemper i forhold til landbruket i området. Merknader fra plankonsulent: Fylkesmannen påpeker mulighetene for at framtidig næringsutvikling i området kan bli avgrenset pga. omregulering fra næringsareal til fritidsboliger men viser også til at det er kommunen som må gjøre denne avveiningen. Tiltakshaver har gjort den vurdering at det ikke er interesser i markedet for å realisere utbygging etter gjeldende regulering med bygging av utleieenheter og nettopp derfor ønsker omregulering. Ei omregulering til fritidsboliger vil ventelig medføre at tomter vil bli solgt, og at en får utbygging i området som vil tilføre lokalt næringsliv verdier i form av levering av varer og tjenester. I planforslaget er det ikke lagt opp til høyere utnyttingsgrad enn de rammene som ligger i Reguleringsplanen for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde dvs. en utnyttingsgrad i område regulert for fritidsboliger på BRA = 15 %. Ved dagens regulering som næring er utnyttingsgraden BRA = 25 %. Planforslaget legger altså opp til en lavere utbyggingsgrad enn gjeldende regulering. Plankonsulent er også av den oppfatning at en så vidt begrenset utbygging i området ved Rondablikk - som er bygd ut ganske mye fra før og i et område der villreinen heller ikke bruker isolert sett ikke kan utløse krav om avbøtende tiltak i forhold til villreinen. Slike avbøtende tiltak ville uansett måtte skje langt fra det konkrete planområdet, og måtte skje på grunnlag av mer omfattende kartlegging og planlegging som omfatter et større område.

8 8 En merker seg det Fylkesmannen skriver om planlegging og utforming av fritidsboliger og landskapshensyn. Planområdet er nærmest flatt, noe som gjør at det i stor grad vil være mulig å innpasse hyttebebyggelsen uten store terrenginngrep. Reguleringsbestemmelsene som gjelder for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, er videreført nærmest likelydende i planforslaget, og borger for at det blir tatt estetiske hensyn ved utbygging - og at utbygginga skjer i henhold til lokal byggeskikk. Fylkesmannens tanker om at private fritidseiendommer vil kunne ha større konflikter i forhold til beitebruk ved at en får flere nye eiere som blir utsatt for beitedyr enn ved at en har en tettere utbygging og da flere folk som leier i stedet for å leie virker ikke veldig godt begrunnet. Området er avsatt for utbygging etter gjeldende plan og etter en grundig planprosess den gang, og plankonsulent kan ikke se at ei omregulering vil medføre økte ulemper for beitebruken, som skal gjøre det nødvendig med nye vurderinger i forhold til landbruket i området. Oppland fylkeskommune Regionalenheten og Kulturarvenheten, brev : Regionalenheten (RE) viser at omregulering vil begrense mulighetene for framtidig utvikling av eksisterende virksomheter og nyetableringer, da slike omgjøringer er irreversible. RE skriver at arealer som ligger nært eksisterende bedrifter, kanskje er de mest verdifulle med tanke på næringsutvikling. RE ber derfor kommunen om å gjøre en ny vurdering av «Rondablikk Vest». RE påpeker behov for en overordnet analyse av behovet for næringsareal på Kvamsfjellet de kommende år. RE minner om at retningslinjene for utviklingssonen i regional plan for Rondane-Sølnkletten, er å anse som en buffersone rundt det nasjonale villreinområdet hvor tiltak i denne sone kan påvirke villreinen og hvor det er krav om avbøtende tiltak. Kulturarvenheten (KE) skriver at det ikke er kjent kulturminner i planområdet Rondablikkdokka. Merknader fra plankonsulent: Når det gjelder mulighetene for at framtidig næringsutvikling i området kan bli avgrenset pga. omregulering fra næringsareal til fritidsboliger, viser en til det som er skrevet under merknader til Fylkesmannens uttalelse. Plankonsulent viser til at planutvalget har åpnet for en omregulering av Rondablikk Vest, og at tiltakshaver da forholder seg til det. At det kan være behov for en overordnet analyse av behovet for næringsareal på Kvamsfjellet de kommende år, trekker en ikke i tvil, men konkluderer med at dette ansvaret ikke kan ligge på forslagsstiller til en konkret og avgrenset reguleringsplanen, men at det må ligge på et mer overordna nivå og da må omfatte et større område. Når det gjelder krav om evt. avbøtende tiltak i forhold til villreinen, viser en til det som er skrevet under merknader til Fylkesmannens uttalelse.

9 9 Planforslaget Hovedgrep Planens hovedformål er å legge til rette for bygging av fritidsboliger ved omregulering fra næringsformål til fritidsbebyggelse. Planforslaget viser 6 tomter for fritidsbebyggelse med størrelse på om lag 1 da eller noe mindre og adkomstveg som tar av fra Rondablikkvegen. Forslag til reguleringsbestemmelser er nærmest likelydende med de som gjelder for tilsvarende reguleringsformål i reguleringsplanen for Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Arealbruk Foreslått arealdisponering er vist i tabellen under. Reguleringsformål: Areal m² = 1121: Fritidsbebyggelse-frittliggende : Kjøreveg : Annen veggrunn - tekniske anlegg 404 Sum= 6528 Fritidsbebyggelse - frittliggende Planforslaget viser 6 tomter for fritidsbebyggelse med størrelse på om lag 1 da eller noe mindre. Prosent bruksareal pr. tomt kan være inntil 15% (BRA=15%). Maks bruksareal for nye hyttebygg skal være 110 m². Det er lov med oppstugu eller ark. I bruksarealet skal medregnes ikke overbygd parkeringsareal på 30 m². Det kan bygges garasje eller carport. En av de planlagte tomtene omfatter areal med den tidligere bestyrerboligen. Eierne ønsker å bygge denne om og selge den som fritidsbolig. Garasjen som er bygd på arealet, er vist på plankartet som bygg som skal rives, og grensene for tomt GID 383/15 er vist som grenser som utgår. Alle bygninger i planområdet skal tilpasses den tradisjonelle byggestilen med hensyn til takform, takvinkel, materialbruk og farge. Takvinkelen skal være mellom 22º og 27º. Bygningene skal ha i mørke og matte farger. Materialer brukt til taktekking skal ikke reflektere sollyset, men være av f.eks. torv, skifer, tre m.m. Det skal være lov med terrasse som maksimalt kan utgjøre halve arealet av hytta, men ikke over 30 m². Det er lov med gjerde. Maksimal arealgrense for inngjerda areal er 300 m 2 pr tomt, ekskl. bebygd areal. Samferdselsanlegg. Planforslaget legger opp til adkomstveg i planområdet med avkjøring/kryss mot Rondablikkvegen. Alle hyttetomtene vil da ha avkjøring til denne vegen. Vegen er regulert med den bredde som er vist på plankartet, dvs. kjørebanebredde på 4 m pluss vegskulder. I

10 10 tillegg kommer areal for grøft og vegskråning/vegskjæring som vist som annen veggrunn tekniske anlegg på plankartet. Vegen skal være utformet i samsvar med Handbok 017 Veg- og gateutforming fra Statens Vegvesen. Byggegrenser er vist på plankartet med 4 meter mot nabogrense. Planens konsekvenser for naturmiljøet / vurderinger i forhold til Naturmangfoldslovas bestemmelser. Konsekvenser for naturmiljø. Planens konsekvenser for naturmiljøet, knytter seg i hovedsak til at areal blir utbygd med hyttetomter, veg og annen infrastruktur. Materialet som er tilgjengelig av registreringer av naturverdier som DNs Naturbase, DNs Artsdata og Artsdatabanken, viser at det ikke er gjort registreringer av naturtyper som er viktige eller nasjonalt, regionalt eller lokalt eller funn av arter som er trua av utrydding eller i sterk tilbakegang. Planområdet ligger i område som kan regnes som en buffersone med hensyn til nasjonalt villreinområde. Villreinen bruker ikke planområdet. Utbygging vil kunne bidra til økt ferdsel inn i områdene som villreinen bruker. Men området er allerede regulert for utbyggingsformål, og i forhold til evt. realisering av denne reguleringa med 12 utleiehytter, vil ikke planforslaget som omfatter 6 hyttetomter for medføre noen økt belastning. Oppsummert er konsekvensene for naturmiljøet av den foreslåtte reguleringsendringa forventet å være avgrenset. Naturverdier og miljøkonsekvenser, er skjematisk oppsummert under. Naturverdi Omfang av tiltak Konsekvens Liten verdi Lite omfang Negativ Stor verdi Stort omfang Positiv Av tabellen går det fram at naturverdier i området er vurdert som forholdsvis små, mens omfang av tiltak som utbygginga innebærer vil være er middels vurdert i forhold til naturverdier. Alt i alt er planendringa vurdert å ha små konsekvenser vurdert ut fra naturverdier og omfang av tiltak. Forurensing og støy. Området er i dag lite påvirka av forurensing fra menneskelig aktivitet. Utbygging av feltet, er betinget av at området bygges ut med tilkobling til offentlig avløpsløsning Det er derfor ikke forventet vesentlig endring i de forurensingsmessige forholdene i framtida.

11 11 I anleggsperioden vil det bli noe støy i planområdet. Anleggstrafikk for å få tilrettelagt infrastruktur og tomter vil i perioder bli merkbar. Etter gjennomført utbygging av hyttefeltet, vil tiltaket ikke være noen støykilde. Forholdet til naturmangfoldslova Naturverdier og økologisk tilstand i planområdet er beskrevet i kapitelet Naturforhold/ biologisk mangfold. Kunnskapsgrunnlaget som ligger til grunn for dette, er bl.a. Berggrunnskart: Norges Geologiske Undersøkelser (NGU) Løsmassekart: Norges Geologiske Undersøkelser (NGU) Arealressurskart AR5: Institutt for Skog og Landskap Naturbase (Naturtyper og Artsdata): Direktoratet for Naturforvaltning Data frå Artsdatabanken ( Det foreliggende materialet tilfredsstiller etter plankonsulenten si vurdering, krava nedfelt i 8 i Naturmangfoldsloven (nml) - om at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det foreliggende materialet vil således gi et forsvarlig grunnlag for de vedtak som må gjøres i saken. Ut fra nåværende og framtidig situasjon, vil ei vurdere virkningene av utbygging lokalt som mindre vesentlig ut fra den samla belastning som økosystemet lokalt er eller vil bli utsatt for. Sett i en større sammenheng, vil utbygginga likevel ha forholdsvis små skadevirkninger for naturmiljøet, utover de forholdsvis avgrensede arealene som er foreslåtte bygd ned. Utbygginga går ikke ut over vesentlige verneverdier knyttet til biologisk mangfold, og vil ikke true plante eller dyrearter som er sjeldne eller truet. I forhold til gjeldende regulering, vil ikke planforslaget medføre større skadevirkninger med hensyn til naturverdier. Planens konsekvenser for friluftsliv Planområdet er lite brukt som friluftsområde. Lite av ferdselen i området, er knyttet til de områdene som er foreslått utlagt som nye tomter, slik at skadevirkningene m.h.t. friluftslivet vil være begrenset. Planens konsekvenser med hensyn til barn- og unge. Det knytter seg ikke spesielle interesser med hensyn til barn- og unges interesser i planområdet. De store mulighetene som ligger i området ved Rondablikk med hensyn til utøving av friluftsliv og som turområde til fots og på sykkel, vil ikke bli forringet som følge av planforslaget. Planens konsekvenser for trafikale forhold Planforslaget vil åpne for utbygging på 6 tomter for fritidsbebyggelse i området. Det vil øke trafikken i området.

12 12 På adkomstvegen i planområdet, vil en ha en blanding av biltrafikk og gående og syklende. Trafikken er liten, og farten er lav, slik at risikoen for ulykker er liten. Universell utforming Krav om universell utforming er nedfelt i bygningslova og teknisk forskrift. En forutsetter at grupper med særlig tilrettelegging blir involvert og hørt ved kommunens behandling av planen. Planens konsekvenser for landbruk. Landbruksinteressene i planområdet i dag, knyter seg i hovedsak til beitebruk. I forhold til utbygging etter gjeldende regulering, vil ikke planforslaget medføre større skadevirkninger med hensyn til landbruket. Planens konsekvenser for landskap. Fjernvirkningen for landskapsbildet ved ei utbygging, vil være moderate da det er snakk om få tomter og ligger i et område med mye bebyggelse fra før. Det er også forholdsvis lave bygninger som tillates oppført. Maksimal mønehøgde på hytte kan være 4,6 m og uthus 3,3 m (målt fra gjennomsnittlig planert terreng). For folk som har hytte i området, vil den planlagte hytteutbygginga endre landskapet ved at området blir utbygd. I forhold til utbygging etter gjeldende regulering som tillater bygging av 12 utleiehytter, vil ikke planforslaget med 6 hyttetomter, medføre større skadevirkninger med hensyn til landskapsbildet. Planens konsekvenser for kulturminner. Det er ikke kjent automatisk freda kulturminner eller andre og nyere kulturminner i området. Energi Det er ikke spesielle føringer for planlegginga med omsyn til energiløsninger for dette området i kommuneplanen/kommunedelplanen. Størrelsen på denne utbygginga, gjør at tilrettelegging med forsyning av hyttene med vassboren varme fra fjernvarmeanlegg eller jordvarme, synes lite aktuelt. Tradisjonelt baserer mye av oppvarmingsbehovet til hyttene seg på egen vedfyring. Da ved er en ressurs som kan leveres og produseres lokalt, og med kort transport, vil det være forholdsvis energieffektivt.

13 13 Samlet vurdering fra plankonsulent Gjeldende reguleringsplan legger opp til utbygging i området. De fleste konflikter med hensyn til utbygging, burde da være avklart. Reguleringsplanen skal avklare mer detaljert hvorledes utbygging skal skje. En mener at planforslaget legger opp til ei utbygging i området som vil være i samsvar med det vedtaket planutvalget i Nord-Fron kommune gjorde (sak PU-019/14) mht. oppstart av reguleringsarbeid med formål å endre reguleringsformål fra næring til fritidsbebyggelse. Vedlegg 1. Kopi av brev vedr. varsling av planoppstart m/adresseliste. 2. Kopi av innkomne merknader/innspill etter varsling om planoppstart Statens Vegvesen, brev Fylkesmannen i Oppland, brev Oppland Fylkeskommune, Regionalenheten og Kulturarvenheten, brev Oppland Fylkeskommune, Kulturarvenheten, e-post Plankart 4. Planbestemmelser. 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse.