Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 11/1617 Arkivnr.: GNR 37/6 SAK: SØKNAD OM RESTAURERING AV FORRETNINGS-/KONTOR-/BOLIGBYGG PÅ HÅREKS GT. 7, GNR. 37, BNR. 6 TILTAKSHAVER: TKG 46 AS I Saksdokumenter (vedlagt): Bilder av eksisterende bygning og fasadetegninger som viser foreslått utbedring mottatt 10.08.11 Brev fra plansektor til Nordland fylkeskommune av 17.08.11 m/vedlegg Brev fra Nordland fylkeskommune av 05.09.11 Brev fra plansektor av 15.09.11 med pålegg om byggestans Søknad om restaurering av bebyggelsen m/vedlegg E-post fra Elektro-partner AS til fylkeskommunen av 23.09.11 m/vedlegg Søknad om riving av bygning av 23.09.11 Brev fra plansektor til Nordland fylkeskommune av 26.09.11 E-post fra Elektro-partner AS av 27.09.11 E-post fra Lensmann Ytre Helgeland driftsenhet av 29.09.11, besvart fra plansektor samme dato. Brev fra Nordland fylkeskommune av 05.10.11 Forhåndsvarsel fra plansektor av 10.10.11 med pålegg om sikring av byggeplass på bakgrunn av befaring. Brev fra kommunalteknisk sektor til Elektro-partner AS av 25.10.11 II Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Tiltakshaver leverte 10.08.11 inn bilder av eksisterende bygning og fasadetegninger med foreslåtte utvendige endringer, og det ble gjort oppmerksom på at komplett søknad var underveis. Plansektor oversendte 17.08.11 innlevert materiale til Nordland fylkeskommune for å få en rask vurdering av utvendige endringer.
I brev fra plansektor av 15.09.11 ble det vist til at byggearbeidet var registrert igangsatt bl.a. ved at uthus, også på naboens eiendom, og deler av hovedbygget på den verneverdige eiendommen var revet. I tillegg var all eksisterende vegetasjon i regulert parkområde fjernet uten at arbeidet var omsøkt og uten at nødvendige tillatelser forelå. Arbeidet ble på denne bakgrunn pålagt stanset med øyeblikkelig virkning og inntil nødvendig tillatelse var mottatt. Det ble samtidig orientert om at ansvaret for at bygget ble sikret mot ytterligere ødeleggelse påhviler tiltakshaver, og at igangsetting av søknadspliktig byggearbeid uten at tillatelse er innhentet kan få konsekvenser for tiltakshaver og/eller involverte foretak. Tiltakshaver søkte 16.09.11 om igangsettingstillatelse med tanke på restaurering av bygningen. Det ble i søknaden foreslått en løsning som tok utgangspunkt i at bygget var i dårligere forfatning enn først antatt. Tiltakshaver så likevel muligheten for en akseptabel løsning der eksteriør og plassering ble beholdt, dvs. en løsning i tråd med reguleringsplan og fylkesmannens merknader. Saken ble på denne bakgrunn oppfattet som kurant, og var i utgangspunktet tenkt behandlet administrativt. På planutvalgets møte 22.09.11 ble det stilt spørsmål til status for dette arbeidet, og det ble bedt om at saken ble fremmet i planutvalget på neste møte. Det gis i e-post av 23.09.11 fra tiltakshaver til fylkeskommunens saksbehandler inntrykk av påtrykk fra teknisk etat i Alstahaug kommune om å flytte bygget. Tiltakshaver framsetter bl.a. på denne bakgrunn ønske om å rive bygget og sette opp nytt bygg med annen plassering. Fylkeskonservatoren har i forbindelse med en registrering i 1984 av gamle bygninger i Sandnessjøen uttalt følgende om Håreks gt. 7: Bygningen er fra 1867 og tilhører derfor noe at den eldste bebyggelsen på stedet. Det er foretatt en del fasademessige endringer. Takflaten og en stor del av opprinnelige vinduer er intakt. Bygningen utgjør et dominerende trekk i gatebildet. Vern anbefales under forutsetning av tilbakeføring. Bygningene på eiendommen er SEFRAK-registrert 18. og 19.06.91. Reguleringsplan for området Torget Jørgen B. Jakobsens gt. av 25.10.06 er gjeldende for området. Følgende paragrafer i bestemmelsene framheves: 2 f) I bygninger som har både boligformål og kontor/forretningsvirksomhet, skal boligen hhv. være i 2. etg. 4 c) Område F3 skal opparbeides, slik at det blir en grønn lomme i sentrum. Eksisterende større trær skal bevares. For øvrig skal det tilrettelegges med benker, bord og leikeapparater etter en nærmere plan. Terrenginngrep er tillatt for å gjøre området attraktivt.
5 a) Bestemmelsene i kommunedelplan for sentrum, vedtatt 28.04.93, skal være retningsgivende innenfor de to områdene (BFK1 og 2) 5 b) Formålet med betegnelsen bevaring av bygninger er å ta vare på miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier i området. Disse verdiene er knyttet til bebyggelsesstruktur, bygningsutforming, materialbruk, detaljering og bygningenes alder og historie. 5 c) Innenfor områdene skal det tilstrebes å ta vare på eksisterende bebyggelse og tilbakeføre bygningsform og utvendige detaljer til det som var tidstypisk da bygningen ble oppført 5 d) Riving av bevaringsverdig bebyggelse er i utgangspunktet ikke tillatt. Rivingstillatelse kan bare gis i tilknytning til godkjent søknad for nybygg. Før rivingstillatelse eller andre byggetiltak kan godkjennes, må det innhentes uttalelse fra Nordland fylkeskommune. 5 e) All ny bebyggelse innenfor området skal bidra til å forsterke eksisterende karakter med hensyn til volum, takform, fasadeutforming og materialvalg. Nordland fylkeskommune viser i brev av 05.09.11 til at hovedbygningen ifølge tidligere registrering er fra 1867. Tilsendte bilder viser at den i dag er noe preget av manglende vedlikehold, og at den har gjennomgått en del eksteriørmessige endringer i forhold til det opprinnelige. Endringene har redusert den fasademessige sammenhengen mellom hovedbygg og utbygg, og fasade mot gate har fått preg av forretningsfunksjon. Fylkeskommunen er positiv til at bygningen settes istand og tas i ny bruk. Sett i forhold til eldre foto av bygningen fremstår fasadeendringer som en tilnærmet tilbakeføring til tidligere situasjon, og bygget får tilbake et enhetlig preg. Det understrekes at materialbruk og detaljering er viktig for å bevare de miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier i området. Nordland fylkeskommune sier seg i brev av 05.10.11 enig i administrasjonens vurdering om at: Tiltakshavers tidligere planer om istandsetting og bevaring/tilbakeføring av eksteriør vurderes som akseptabel, og i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det er viktig at bygget bevares på nåværende plass Riving og nyoppføring av bygning på ny plass vurderes ikke som et realistisk eller ønskelig alternativ, verken i forhold til historisk perspektiv eller kostnader En ny bygning på ny plassering som en kopi av tidligere bygning er ikke ønskelig. Avslutningsvis viser fylkeskommunen til at riving er i strid med reguleringsplanen og intensjonen om bevaring av områdets historiske verdier. Det påpekes at dersom dårlig teknisk tilstand skal være gyldig som begrunnelse for riving av en vernet bygning, bør denne tilstanden dokumenteres av en fagperson som har kompetanse på bygningsvern. I e-post av 27.09.11 avviser tiltakshaver forespørsel fra planutvalgets leder om flytting av bygget på linje med øvrige bygg i gaten. På forespørsel fra Lensmann Ytre Helgeland driftsenhet av 29.09.11 kontaktet plansektor tiltakshaver muntlig og det ble lovet at byggeplassen skulle bli sikret i hht. pbl. 28-2. Da dette likevel ikke ble gjort ble det utstedt forhåndsvarsel om pålegg i hht. lovens 32-3 om sikring. Vurdering Da kommunedelplan for Sandnessjøen sentrum ble vedtatt i 1993 var formålet med planens bestemmelser for området kulturminnevern ønsket om en utvikling som ivaretok de miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdiene som lå i det aktuelle området. Disse
verdiene ligger bl.a. i bebyggelsesstukturen, bygningsutforming, materialbruk, detaljering og bygningenes alder og historie. Sentrumsplanen fra 1993 har bidratt til at Sandnessjøen i en viss grad har greid å ivareta sin identitet. Intensjonene i sentrumsplanen er videreført i reguleringsplan for området Torget Jørgen B. Jakobsens gt. Typisk begrunnelse i forbindelse med rivingssøknader er uhensiksmessighet og dårlig forfatning. Når det gjelder Håreksgt. 7 har den i likehet med for eksempel Scandinavie en noe avvikende retning i forhold til gateløpet. Plasseringen av de eldste byggene sier oss mye om utviklingen av byen, og er derfor viktig i historisk sammenheng. Håreksgt. 7 Eldre reklame for Hotell De syv Søstre, Håreksgt. 7 er også et eksempel på at bygninger som ikke vedlikeholdes etter hvert vil bli preget av dette. Flere eksempel i dette kvartalet viser at både jevnlig vedlikehold, og forfall med senere restaurering, kan gi estetisk og bruksmessig akseptable løsninger også for verneverdig bebyggelse. Tiltakshaver har i dette tilfellet i stor grad bidratt til å øke forfallet ved å avstabilisere og avdekke tømring/plank for direkte påkjenning fra vær og vind. Etter saksbehandlers mening virker det som om tiltakshaver/involverte foretak ikke har tilstrekkelig respekt for kravene i plan- og bygningsloven og gjeldende reguleringsplaner, og mangler kompetanse på ivaretakelse/utbedring av verneverdig bebyggelse. Saksbehandler er ikke kjent med at teknisk etat har medvirket til påtrykk om flytting av bygget som påstått i e-post fra tiltakshaver av 23.09.11. Så vises det til at tidligere eier søkte om rivingstillatelse på bygget i 2006 med tanke på nybygg. Denne søknaden ble avslått av planutvalget 19.10.06. En rivingstillatelse nå kan fort oppfattes som forskjellsbehandling, der salg med klausul om vern kan ha en annen verdi enn uten klausul. Konklusjon Det framgår av rivingssøknaden at hensikten er å fjerne eksisterende bygg for å kunne sette i gang en prosess med planlegging av et nytt bygg på eiendommen. Det anbefales at rivingssøknaden avslås. Dersom dokumentasjon fra fagperson med kompetanse på bygningsvern, for eksempel Helgeland Museum, skulle tilsi at byggets tilstand tilsier riving kan saken tas opp til ny vurdering. Dersom riving blir aktuelt bør det også innhentes faglig kompetanse for arkitektonisk utforming av et bygg som ivaretar og forsterker det verneverdige området.
Det bør også vurderes reaksjoner i forhold til tiltakshaver/involverte foretak på bakgrunn av registrerte brudd på plan- og bygningsloven, og der tilliten til at lovverket ivaretas i den videre prosess er svekket. V Sektorleders innstilling: Med hjemmel i reguleringsplan for Torget Jørgen B. Jakobsens gt. avslås søknad om rivingstillatelse av 23.09.11. Det legges vekt på planens intensjoner om å ivareta de miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdiene som ligger i dette området. Det anses heller ikke dokumentert at bygget har en tilstand som tilsier riving. Planutvalget minner om at ansvaret for sikring av bygget påhviler tiltakshaver (jfr. pbl. 28-2 vedr. sikringstiltak ved byggearbeid og 31-3 vedr. sikring og istandsetting). Evt. reaksjoner mot tiltakshaver/involverte foretak vil bli vurdert i egen sak. Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den 31.10.11 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Sektorleder Sektorleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 02.11.11 Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Nordland fykeskommune, kultur- og miljøavdelingen