SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/3408 /29364/15-PLNID Inger Johanne Dehli 10.06.2015 1803 Telefon: 77 79 0115 Saken skal behandles i følgende utvalg: Byrådet PLAN - 1803 STAKKEVOLLVEGEN 122-128, 119/1261, 254, 431, 445, 1034 - BOLIGFORMÅL Innstilling til vedtak: Plan 1803 Stakkevollvegen 122-128 med plankart datert 18.05.15 med tilhørende bestemmelser, datert 05.06.15, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker.. Vedtaket er gjort i henhold til PBL 12-10. Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Fagbyråd Britt Hege Alvarstein
Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold AT arkitektur & plan har på vegne av Eiendomsgruppen AS fremmet et forslag til detaljregulering av Stakkevollvegen 122-128. Målet for planen er å etablere en boligblokk med inntil 50 enheter. Det legges opp til å bygge forretning/kontorlokaler i første etasje mot Stakkevollvegen og etablere boenheter fra og med annen etasje. Parkering av bil og sykkel løses i parkeringskjeller. Området består i dag av tre eneboliger med tilhørende garasjer. I Kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka, er området regulert til Kontor/Forretning. Hensikten med planen er å endre formålet til Bolig/Kontor/Forretning. Det skal etableres en boligblokk på 5 etasjer. Bygget vil ligge parallelt med fortauet og vil fungere som en støyskjerm for boligene bak. Det blir et skjermet indre gårdsrom mot vest og sør. Uteromsarealene er noe oppdelt og begrenset, men arealene er vurdert som tilstrekkelig. Den offentlige lekeplassen som grenser til eiendommen i sør, kompenserer for det begrensede private utearealet. Parkering av biler og sykler løses i parkeringskjeller med kjøreadkomst fra Stakkevollvegen. Adkomsten er lagt til nordenden av tomten. Det er lagt opp til en lav parkeringsdekning, i tråd med «Vegvalg Tromsø» hvor vekst i transport skal skje gjennom kollektiv transport, gange eller sykkel. Planforslaget kommer ikke i konflikt med forslag til veibredde for vedtatt forprosjekt for Stakkevollvegen i Tromsø pakke 3. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til at det fortettes og urbaniseres langs Stakkevollvegen. Prosjektet er i tråd med intensjonene overordnet plan og anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart 13.03.2015 02. Forslag til reguleringsplankart 18.05.2015 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 05.06.2015 04. Forslagstillers planbeskrivelse 14.04.2015 05. Forslag uteromsplan 1:500 18.12.2014 06. ROS-analyse 18.12.2014 07. Delutredning støy 27.08.2013 08. Notat grunnundersøkelser 01.04.2014 09. Referat fra møte med vann og avløp 17.09.2013 10. Sol skygge diagram 15.04.2015 11. Illustrasjon sett fra Stakkevollvegen 22.04.2015 12. Snitt Øst/Vest 15.04.2015 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommunedelplanen 0229 for Stakkevollan. Planområdet markert med rødt Kommuneplanens arealdel 2011-2022 28.11.2012 Kommunedelplan Stakkevollvegen Tromsømarka Plan 0229 25.05.2010 Forprosjekt Tromsøpakke 3 Stakkevollvegen 18.02.2015 Plan 1569 Stakkevollvegen 09.06.2005
02 Planfakta Planområdets areal: 1937 m 2 Gjeldende regulering: Forretning/ kontor Ny plan: Bolig /forretning /kontor Byggeområdets areal: 1521m 2 Totalt tillatt Bra: 5500 m 2 Antall boenheter: 50 Antall parkeringsplasser. minimum 19 Antall overdekkete sykkelparkeringsplasser 50 Maks høyde: C+ 26 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 21.03.2013 Annonsert oppstart av planarbeid (og 13.06.2013 tilskrevet partene) Levert forslag til reguleringsplan 09.01.2014 Avklaringer med Tromsø kommune Nov. 2014 Levert revidert planforslag 23.12.2014 Levert komplett planforslag 22.04.2015
Planprosessens spesielle sider Annonsert planavgrensning ved oppstart med eiendomsgrenser I annonsert oppstart var en del av friområdet inkludert i planavgrensningen. Dette var for å belyse muligheten for å sanere avkjøringene fra Stakkevollvegen og vise en alternativ adkomst fra Langsundvegen. Komplett planforslag ble innsendt med adkomst fra Langsundvegen. Etter vurderinger i kommunen ble det besluttet at adkomsten skulle være via Stakkevollvegen og nytt planforslag ble utarbeidet. Det har vært flere avklaringer angående formålsgrensen mot Stakkevollvegen. Kommunen har ønsket å opprettholde nåværende formålsgrenser, både mot Stakkevollvegen og mot friområdet. Forslagstiller har fått aksept for utkraging mot Stakkevollvegen og kommunalt friområde, men først fra 7 meters høyde over opparbeidet fortau eller opparbeidet terreng. 04 Planvurdering Bakgrunn Forslagstiller ønsker å etablere en boligblokk langs Stakkevollvegen. Området er i dag regulert til forretning /kontor i KDP. Det er et stort behov for bygging av boliger langs Tromsøs kollektivtraseer og det ønskes at Stakkevollvegen skal urbaniseres.
Boligbebyggelse I dag består eiendommen av tre eneboliger med tilhørende garasjer. Planlagt bebyggelse skal ligge i kant med regulert veg samt langs en nylig opparbeidet kommunal lekeplass i sør. Blokka er planlagt etablert i 4-5 etasjer med 50 leiligheter med hovedvekt på 1-, 2- og 3-roms leiligheter. Uttalt målgruppe er unge og enslige i etableringsfasen. Forhold til overordnede planer Universell utforming Lek og uterom Planforslaget er ikke i tråd med KDP for Stakkevollvegen Tromsømarka. Der er området regulert til forretning/kontor. Likevel aksepterer kommunen en omregulering til boliger med forretning/kontor i første etasje ut mot Stakkevollvegen. Begrunnelsen er et ønske om å øke antall boliger langs kollektivtraseene for å få til en urbanisering av Stakkevollvegen som en del av en knutepunktstrategi. Forslagstiller beskriver tomten som flat og det gjør det uproblematisk og tilpasse i forhold til krav om universell utforming. Alle leilighetene er tilgjengelige via heis og svalganger. Uterom og trafikkanlegg skal utformes iht. gjeldende regler for universell utforming og tilgjengelighet. Planområdet grenser til en 3500m 2 nylig opparbeidet kommunal lekeplass. Det indre gårdsrommet er på ca. 500m 2. Her er det vist to nærlekeplasser. Lekeområdene samt inngang boliger Barnehage og skole Området er i skolekretsen til Borgtun skole. Borgtun skole har ikke ledig skolekapasitet. Kommunen vurderer at man uansett må gjøre tiltak for å bedre skolekapasiteten i området, samtidig som man regulerer for økt boligtetthet. Barnehagedekningen er god i området.
Støy Området ligger i rød og gul vegstøysone. Boligene har en stille sone mot sør og vest, men er støyutsatt mot Stakkevollvegen. Bygningskroppen vil fungere som støyskjerm for bakenforliggende bebyggelse samt tilhørende uterom. Alle soverom skal være mot stille side. Grunnforhold Renovasjon Det er utarbeidet et notat av Multiconsult som konkluderer med at planområdet er velegnet som byggegrunn. Det er planlagt søppelsug foran hovedinngangen. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. 05 Vurdering av forhåndsmerknader Oppsummering av merknadene Det har kommet inn 37 forhåndsmerknader til planen ved varsel om oppstart. Disse er håndtert av forslagstilleren. Det er ikke varslet innsigelser. Fylkesmannen ber om at følgende forhold særlig hensyn tas: forurensing i grunn, støy, universell utforming, barn og unge. De ber om at følgende beskrives særskilt: Plassering og opparbeiding av lekearealer med hensyn til støy, støv og trafikkfare. Skole og barnehagekapasitet og sikker skolevei. Herunder gang- og sykkelvegnett, krysning av veg, kollektivtransport, sti/snarveg, korridor til grønne arealer. Noen naboer mener at planen burde ha vært konsekvensutredet. Flere har merknader til forslaget om at adkomsten var planlagt til Langsundvegen og over kommunal lekeplass. Langsundvegen er i dag en trygg skolevei og de ønsker ikke mer trafikk på denne vegen. Kryssløsningen fra Langsundvegen ut på Stakkevollvegen er ikke optimal, og krysset bør ikke belastes ytterligere. Et forslag om å legge beslag på deler av den nå opparbeidete lekeplassen Paul Minde, mener naboene ikke er akseptabelt. Det er også kommet inn klager på tap av sol og utsikt for de naboer som ligger vest for foreslått boligblokk. Byutviklingens kommentarer Kommunen har vurdert konsekvensutredning og funnet at denne planen er tilstrekkelig i tråd med overordnet plan. Det er også et ønske fra kommunen at områdene langs Stakkevollvegen skal fortettes. Klagene på bruk av Langsundvegen, samt beslag av lekeplassen, er løst ved at adkomsten er lagt til Stakkevollvegen. Det er lagt opp til en høy utnyttelse av tomten, på linje med bebyggelsen som ligger på den andre siden av vegen. Planforslaget er i tråd med kommunedelplanen for Stakkevollvegen hvor det tillates oppført opp til 15 m høye bygg på vestsiden av vegen.
Planens utfordringer Boligblokken vil skjerme eksisterende boliger for støv og støy fra Stakkevollvegen for, noe som er positivt for bomiljøet. Ønsket tiltak er i tråd med intensjonene i kommunedelplanen for området. Kommunen har godtatt at det planlegges bolig fra og med 2. etasje, selv om dette ikke fremkommer konkret i kommunedelplan 0229 for Stakkvollvegen. Planforslaget foreslår å utnytte eiendommen maksimalt mht byggegrenser, utnyttingsgrad og høyder, slik at private balkonger vil henger utover offentlig veg og kommunal lekeplass. Kommunen har akseptert denne løsningen, dersom balkongene anlegges minimum 7 m over terreng. Det er uansett uheldig at prosjektet ikke forholder seg kun til egen eiendom. For å unngå en halv nedgravet førsteetasje (lik Godthåp, vis-a-vis Kræmer) har kommunen akseptert at man hever bygget med tilsvarende høyde. Dette gjør at bygget kommer noe høyere enn det kommunedelplanen tillater av byggehøyde langs vestsiden av Stakkevollvegen. Det er en utfordring at dette skaper ytterligere barrierer for beboere i Langsundvegen. Adkomst til planområdet legges til Stakkevollvegen. Dette er ikke en optimal løsning da dette vil medføre kjøring over fortau og sykkelveg. Det er samtidig vanskelig å gjennomføre utbygging i området dersom man baserer seg på at all adkomst skal skje via Langsundvegen. 07 Konklusjon Planforslaget er tilstrekkelig i tråd med KDP for Stakkevollvegen Tromsømarka, hvor det legges opp til en urbanisering langs Stakkevollvegen mellom sentrum og Breivika/UIT Ytterligere boligbygging i dette området vil bidra til å forbedre boligsituasjonen i Tromsø i nær fremtid. Byrådet anbefaler planforslaget lagt til offentlig ettersyn.